Klage auf Zustimmung zur Mieterhöhung wegen nicht vergleichbarer Wohnungen abgewiesen
KI-Zusammenfassung
Der Vermieter begehrte Zustimmung zur Erhöhung der Nettomiete von 440 EUR auf 480 EUR. Strittig war, ob die benannten Vergleichswohnungen nach Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage ausreichend vergleichbar sind. Das Gericht hielt zwei Vergleichswohnungen wegen erheblicher Flächendifferenz (57,46 m² zu 85 m²) für nicht vergleichbar und erklärte das Mieterhöhungsverlangen als formell unwirksam. Die Klage wurde abgewiesen; die Kosten trägt der Kläger.
Ausgang: Klage auf Zustimmung zur Mieterhöhung wegen formell unwirksamem Mieterhöhungsverlangen abgewiesen; Kosten dem Kläger auferlegt.
Abstrakte Rechtssätze
Ein Mieterhöhungsverlangen nach §§ 558 ff. BGB setzt voraus, dass die vom Vermieter benannten Vergleichswohnungen in Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage hinreichend vergleichbar sind.
Erhebliche Abweichungen der Wohnfläche, die Wohnungen unterschiedlichen Wohnungsteilmärkten zuordnen, schließen deren Geeignetheit als Vergleichswohnungen nach § 558a Abs. 2 Nr. 4 BGB aus.
Ist die Vergleichbarkeit wegen erheblicher Flächendifferenzen nicht gegeben, ist das Mieterhöhungsverlangen bereits formell unwirksam, weil der Mieter nicht ausreichend über die Ortsüblichkeit der Miete informiert wird.
Bei der Bewertung der Vergleichbarkeit kann die Gliederung des qualifizierten Mietspiegels nach Wohnungsgrößen als Indiz für verschiedene Wohnungsteilmärkte herangezogen werden.
Die unterlegene Partei hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen (§ 91 Abs. 1 ZPO); das Urteil kann vorläufig vollstreckbar sein (§§ 708 Nr. 11, 711, 713 ZPO).
Tenor
1. Die Klage wird abgewiesen.
2. Die Kosten des Rechtsstreits trägt der Kläger.
3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
Rubrum
Ohne Tatbestand (gemäß § 313a Abs. 1 ZPO).
Entscheidungsgründe
Die zulässige Klage ist unbegründet.
I.
Der Kläger hat gegen die Beklagte keinen Anspruch gem. § 558b Abs. 2 BGB auf Zustimmung der Erhöhung der Nettomiete für die Wohnung im Hause A-Straße ##, in C, 3. Obergeschoss links von bisher monatlich 440,00 EUR auf monatlich 480,00 EUR. Denn es liegt kein wirksames Mieterhöhungsverlangen des Klägers vor im Sinne von § 588a BGB.
Die Wohnung, welche die Beklagte von dem Kläger angemietet hat, befindet sich im 3. bzw. 4. Obergeschoss und weist eine Größe von 85m² auf. Die im Mieterhöhungsverlangen vom 28.01.2020 (Anlage K2, Bl. 13 d.A.) angegebenen Vergleichswohnungen befinden sich im Erdgeschoss bzw. im 1. Obergeschoss und haben eine Wohnfläche von 57,46m², 57,46m² und 77,28m². Ausgehend von der Größe der beiden kleineren Vergleichswohnungen ist die Wohnung der Beklagten um 48% größer bzw. sind die Vergleichswohnungen um 32,4% kleiner als die Wohnung der Beklagten.
Eine derartige Abweichung der Wohnungsgröße führt vorliegend dazu, dass die genannten beiden kleineren Wohnungen nicht als Vergleichswohnungen im Sinne von § 558a Abs. 2 Nr. 4 BGB herangezogen werden können und das Mieterhöhungsverlangen bereits aus diesem Grunde formal unwirksam ist (wie hier AG Hannover, Urteil vom 12.02.2010 – Az. 452 C 14401/09; AG Hannover, Urteil vom 26.03.2009 – Az. 561 C 16249/08; AG Hannover, Urteil vom 16.05.2007 – Az. 425 C 4524/07). Dies insbesondere deshalb, weil die Mieten pro Quadratmeter regelmäßig umso höher sind, je kleiner die Wohnung ist (vgl. AG Hannover, Urteil vom 16.05.2007 – Az. 425 C 4524/07) und die Wohnungen folglich unterschiedlichen Wohnungsteilmärkten zuzuordnen sind. Hierbei verkennt das Gericht nicht, dass die vom Vermieter zu benennenden Vergleichswohnungen nur ungefähr vergleichbar sein müssen, da die §§ 588 ff. BGB nicht einen einseitigen umfassenden Mieterschutz bezwecken, sondern auch den Anspruch des Vermieters auf regelmäßige Anpassung an die ortsübliche Miete inkorporieren. Ob die vom Vermieter benannten Wohnungen hierbei mit der streitgegenständlichen Wohnung vergleichbar sind, war vor diesem Hintergrund anhand einer Gesamtschau der gemäß § 558 Abs. 2 S. 1 BGB genannten Wohnmerkmale Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage zu entscheiden. Der mit der Vorschrift des § 558a Abs. 2 Nr. 4 BGB verfolgte Zweck, nämlich den Mieter über die Ortsüblichkeit der Miete zu informieren, wurde vorliegend jedoch insbesondere deswegen nicht gewahrt, da die Vergleichswohnungen eine solche erhebliche Abweichung in der Grundfläche aufweisen, dass sie unterschiedlichen Wohnungsmärkten zuzuordnen sind.
Die Tatsache, dass die beiden kleineren Wohnungen, auf welche der Kläger in seinem Mieterhöhungsverlangen vom 28.01.2020 rekurriert hat, gerade auch in der hiesigen Region einem unterschiedlichen Wohnungsteilmarkt angehören und mithin keine hinreichende Vergleichbarkeit aufweisen, zeigt überdies ein Vergleich zum qualifizierten Mietspiegel der Stadt Ahaus vom 1.1.2019. Denn auch dort wird eine Gruppierung der Wohnungsteilmärkte anhand von Wohnungsgrößen von bis zu 50m², 65m², 80m² und 95m² vorgenommen.
II.
Die Kostenentscheidung beruht auf § 91 Abs. 1 ZPO. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus §§ 708 Nr. 11, 711, 713 ZPO.
Der Streitwert wird auf 480,00 EUR festgesetzt.
Rechtsbehelfsbelehrung:
Da mit dieser Entscheidung für keine Partei die zur Eröffnung der Berufung führende Beschwer von über 600,00 EUR erreicht ist, hat das Gericht nach pflichtgemäßem Ermessen die Zulassung der Berufung zu prüfen, § 511 Abs. 4 ZPO. Die Berufung ist danach nicht zuzulassen gewesen, weil die Rechtssache ihre Entscheidung allein aus den Umständen des vorliegenden Falles gefunden hat und somit weder grundsätzliche Bedeutung besitzt oder die Fortbildung des Rechts noch die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des Berufungsgerichts erfordern, § 511 Abs. 2 Nr. 2 i.V.m. Abs. 4 Nr. 1 ZPO.
Gegen dieses Urteil ist ein Rechtsmittel nicht zulässig, weil keine der Parteien durch dieses Urteil hinsichtlich eines Werts von über 600,00 EUR beschwert ist und das Gericht die Berufung auch nicht zugelassen hat, § 511 Abs. 2 Nr. 1 , 2 ZPO.
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