Räumungsklage wegen angeblicher Mietrückstände abgewiesen: Kündigung unwirksam
KI-Zusammenfassung
Die Klägerin begehrte Räumung nach fristloser Kündigung wegen ausstehender Mietzahlungen; die Klägerin erklärte die Hauptsache später für erledigt. Zentrales Problem war, ob die Beklagte sich in Zahlungsverzug befand und die Kündigung wirksam war. Das Gericht verneint Verzug und damit die Wirksamkeit der Kündigung, weil die Beklagte berechtigte Zweifel an der Eigentümereigenschaft hatte und angemessene Nachforschungen unternahm. Die Klage wird abgewiesen.
Ausgang: Klage auf Räumung abgewiesen; fristlose Kündigung wegen angeblicher Mietrückstände war unwirksam, da kein Zahlungsverzug vorlag.
Abstrakte Rechtssätze
Zur fristlosen Kündigung nach § 543 Abs. 2 Nr. 3a BGB wegen zweimaliger Nichtzahlung der Miete ist erforderlich, dass der Mieter sich mit den Mietzahlungen in Verzug befindet.
Nach § 286 Abs. 4 BGB tritt Verzug nicht ein, wenn das Ausbleiben der Leistung auf einem Umstand beruht, den der Schuldner nicht zu vertreten hat; dazu zählt berechtigte Unsicherheit des Mieters über den richtigen Zahlungsempfänger.
Der Erwerber einer vermieteten Wohnung hat nach § 566e BGB Mitwirkungspflichten bzw. Darlegungsanforderungen im Hinblick auf den Eigentumsübergang; das Vorlegen eines beglaubigten Grundbuchauszugs schützt den Mieter vor dem Vorwurf des Zahlungsverzugs.
Eine fristlose Kündigung ist unwirksam, wenn die tatbestandlichen Voraussetzungen zum Zeitpunkt der Kündigung nicht vorliegen; eine unwirksame Kündigung begründet keinen Räumungsanspruch.
Tenor
Die Klage wird abgewiesen.
Die Klägerin trägt die Kosten des Rechtsstreits.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Klägerin kann die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht die Beklagte zuvor Sicherheit in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages leistet.
Tatbestand
Die Beklagte schloss mit der Rechtsvorgängerin der Klägerin einen Mietvertrag über eine Wohnung im Hause N.N.-Straße in Gelsenkirchen. Am 16.11.2006 erwarb die Klägerin das Haus. Nachdem die Beklagte die Mietzahlungen zunächst an die Klägerin leistete, zahlte sie ab November 2007 an den WEG-Verwalter. Mit Schreiben vom 27.02.2011 forderte die Klägerin die Beklagte zur Zahlung des Mietzinses an sie auf. Die Beklagte verlangte daraufhin einen Nachweis über die Eigentümereigenschaft, woraufhin die Klägerin ihr einen Handelsregisterauszug übersandt. Parallel versuchte sie beim Amtsgericht Gelsenkirchen den Eigentümer der streitgegenständlichen Wohnung zu erfahren. Nachdem die Beklagte auch im Anschluss hieran keine Mietzahlungen an die Klägerin leistete, kündigte diese das Mietverhältnis mit Schreiben vom 01.06.2011 fristlos. Im laufenden Rechtsstreit belegte die Klägerin ihre Eigentümereigenschaft durch Vorlage eines Grundbuchauszugs.
Die Klägerin beantragte zunächst,
die Beklagte zu verurteilen, die Wohnung in der 2. Etage Mitte bestehend aus Wohnzimmer, Schlafzimmer, Küche, Bad und Kellerraum im Hause Gelsenkirchen, N.N.-Straße zu räumen.
In der mündlichen Verhandlung vom 17.10.2011 erklärte die Klägerin die Hauptsache für erledigt. Die Beklagte widersprach der Erledigungserklärung.
Die Klägerin beantragt nunmehr,
festzustellen, dass die Klage ursprünglich zulässig und begründet war und sich nach Rechtshängigkeit erledigt hat.
Die Beklagte beantragt,
die Klage abzuweisen.
Entscheidungsgründe
Die zulässige Klage ist unbegründet.
Nachdem die Klägerin die Hauptsache einseitig für erledigt erklärt hat, hatte das Gericht darüber zu entscheiden, ob sich die ursprünglich zulässige und begründete Klage durch ein Ereignis nach Rechtshängigkeit erledigt hat.
Die Klage war ursprünglich zulässig, aber unbegründet.
Der Klägerin stand kein Anspruch aus § 546 BGB auf Räumung der streitgegenständlichen Wohnung zu, da die Klägerin nicht wirksam gekündigt hat.
Die Klägerin konnte die Kündigung nicht auf § 543 Abs. 2 Nr.3a) BGB stützen. Danach liegt ein wichtiger Grund zur außerordentlichen Kündigung vor, wenn der Mieter für zwei aufeinander folgende Termine mit der Entrichtung der Miete oder eines nicht unerheblichen Teils der Miete in Verzug ist.
Die Voraussetzungen lagen zum Zeitpunkt der Kündigung nicht vor. Zwar hat die Beklagte die Miete für mehr als zwei aufeinanderfolgende Termine nicht entrichtet, sie befand sich jedoch nicht in Verzug mit den Mietzahlungen.
Gemäß § 286 Abs. 4 BGB kommt der Schuldner nicht in Verzug, solange die Leistung infolge eines Umstandes unterbleibt, den er nicht zu vertreten hat. Die Beklagte hat das Ausbleiben der Mietzahlungen nicht zu vertreten. Gemäß § 566 e BGB ist es Aufgabe des alten Vermieters den Eigentümerwechsel mitzuteilen. Erfährt der Mieter auf anderem Weg von der Eigentumsübertragung, sind die Voraussetzungen des § 566 e BGB nicht erfüllt. Im Ergebnis wird der Mieter jedoch geschützt, wenn der Erwerber einen beglaubigten Grundbuchauszug vorlegt (Beck´scher Online- Kommentar BGB, § 566e Rn.3). Die Beklagte hat versucht diese Anforderung zu erfüllen. Ferner hat sie versucht, eine Auskunft beim Amtsgericht Gelsenkirchen zu erhalten. Die Beklagte hat mithin alles in ihrer Macht stehende versucht, um zu erfahren wer Eigentümer der streitgegenständlichen Wohnung ist. Die Klägerin hingegen, für die es ein leichtes gewesen wäre, einen Grundbuchauszug vorzulegen, hat dies nicht getan. Im Ergebnis kann der Beklagten daher keine schuldhafte Versäumung der Mietzahlungen vorgeworfen werden. Daran ändert sich auch nichts aufgrund der Tatsache, dass die Beklagte die Miete zunächst an die Klägerin zahlte. Aufgrund der verschiedenen Personen, die ihr gegenüber die Mietzahlungen beansprucht haben, durfte sie berechtigte Zweifel an der Eigentümereigenschaft der Klägerin haben.
Der Streitwert wird auf 2.180 € festgesetzt.
Die Nebenentscheidungen beruhen auf §§ 91, 711 Nr. 11, 711 ZPO.