Klage auf Nebenkosten- und Mieterhöhungsnachzahlung abgewiesen
KI-Zusammenfassung
Die Kläger forderten Nachzahlungen für Nebenkosten und Mieterhöhungen nach Beendigung des Mietverhältnisses. Das Gericht prüfte die formelle Wirksamkeit der Abrechnungen nach § 4 TIBG sowie die Voraussetzungen einseitiger Mieterhöhungen nach § 10 und das Schutzrecht des Mieters nach § 11 Wohnungsbindungsgesetz. Mangels nachvollziehbarer Abrechnung und fehlender Genehmigungs- bzw. Erläuterungsnachweise wurden die Forderungen abgewiesen.
Ausgang: Klage auf Nachzahlung von Nebenkosten und Mieterhöhungen mangels ordnungsgemäßer Abrechnung und fehlender Voraussetzungen für einseitige Mieterhöhungen abgewiesen
Abstrakte Rechtssätze
Eine Nebenkostennachforderung setzt eine ordnungsgemäße Abrechnung voraus; diese muss die in Rechnung gestellten Betriebskosten, den auf den Mieter entfallenden Anteil oder Verbrauch, den Verteilungsschlüssel und die abgezogenen Vorauszahlungen in nachprüfbarer Weise ausweisen (§ 4 TIBG).
Ist die Abrechnung nicht hinreichend spezifiziert, ist die geltend gemachte Nebenkostenforderung unwirksam und kann nicht eingefordert werden.
Eine einseitige Mieterhöhung nach § 10 Wohnungsbindungsgesetz ist nur wirksam, wenn sie hinreichend erläutert und, soweit vorgeschrieben, von der Bewilligungsstelle genehmigt ist; ohne Erläuterung und Genehmigungsnachweis ist die Erhöhung unwirksam.
Eine einseitige Mieterhöhung kann nicht nach Beendigung des Mietverhältnisses geltend gemacht werden, da dies dem Mieter das in § 11 Wohnungsbindungsgesetz eingeräumte Kündigungs- und Abwehrrecht entziehen würde.
Tenor
Die Klage wird abgewiesen.
Die Kosten des Rechtsstreits tragen die Kläger. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
Die Kläger dürfen die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 200,-DM abwenden, sofern nicht die Beklagten vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leisten.
Tatbestand
Die Kläger sind Eigentümer der im Hause gelegenen Eigentumswohnung Nr. in der die Beklagten gem. schriftlichem Mietvertrag vom 01.10.1972 seit dem 01.10.192 wohnten. Die Beklagten haben die vorgenannte Wohnung zum 30.09.1976 geräumt.
Mit Schreiben vom 18.11.1977 ließen die Kläger die Beklagten auffordern, an sie noch einen Betrag von insgesamt 756,15 DM zu zahlen, worauf sich auch die jetzige Klageforderung bezieht. Mit diesem Betrag werden geltend gemacht:
| Nachzahlung Nebenkosten 1976 | 229,78 | DM | |
| Mieterhöhungnachzahlung bis 31.08.1976 | 364,14 | DM | |
| Betrag wegen Wegfalls des Aufwendungszuschusses | 60,75 | DM | |
| Nietnachzahlung September 1976 | 101,48 | DM. |
Die Kläger beantragen,
die Beklagten als Gesamtschuldner zu verurteilen, an
sie 756,15 DM nebst 4 % Zinsen seit dem 01.03.1978 zu zahlen.
Die Beklagten beantragen,
die Klage abzuweisen.
Sie halten die Klage für unbegründet, weil die geltend gemachten Zahlungen den Beklagten nicht ausreichend aufgeschlüsselt worden seien.
Wegen der sonstigen Einzelheiten des Parteivorbringens wird auf den vorgetragenen Inhalt der gewechselten Schriftsätze und überreichten Unterlagen Bezug genommen.
Entscheidungsgründe
Die Klage ist unbegründet.
Die Kläger können derzeit nicht die mit Schreiben vom 18.11.1977 in Rechnung gestellten Nebenkostennachzahlung für die Zeit vom 01.01.76 bis zum 30.09.76 geltend Bachen. Gemäß § 4 TIBG erfordert eine Ordnungsgemäße Abrechnung der entstandenen Nebenkosten, daß darin die in Rechnung gestellten Betriebskosten, der auf die einzelnen Mieter entfallende Anteil oder Verbrauch, der dabei angewandte Verteilungsschlüssel und die in Abzug gebrachten Vorauszahlungen in nachprüfbarer Weise spezifiziert enthalten sind. Soweit eine Abrechnung diese Voraussetzungen nicht erfüllt, ist sie unwirksam. Das Schreiben vom 18.11.1977 erfüllt diese Anforderungen nicht. Die Umlagemaßstäbe sind in keiner Weise erläutert. Vor einer ordnungsgemäßen Abrechnung können die Kläger die möglicherweise berechtigten Neben-kostenforderungen von den Beklagten nicht verlangen.
Die Kläger sind weiterhin nicht zur Nachforderung der Mieterhöhungszahlung von 364,14 DM, wie sie mit Schreiben vom 14.06.1977 geltend gemacht worden ist, berechtigt. Das Schreiben vom 14.06.77 erfüllt nicht die Voraussetzungen des § 10 Wohnungsbindungsgesetz, unter ausschließlich eine einseitige Mieterhöhung vorgenommen werden kann. In diesem Schreiben ist die Erhöhung nicht erläutert, auch eine Abschrift der Genehmigung der Bewilligungsstelle ist nicht beigefügt. Im Übrigen hält das Gericht diese Erhöhung auch schon deshalb für unwirksam, da sie nach Beendigung des Mietverhältnisses der Parteien erklärt worden ist. Eine Erhöhung der Miete für ein nicht mehr bestehendes Mietverhältnis mit entsprechender Nachzahlungsverpflichtung ist nicht möglich, da dieses zu einer Beeinträchtigung des vom Gesetzgeber geschaffenen Mieterschutzes führen würde. Nach § 11 Wohnungsbindungsgesetz wird nämlich dem Mieter für den Fall einer einseitigen Mieterhöhung ein Kündigungsrecht eingeräumt mit der Folge, daß sodann die Mieterhöhung nicht eintritt. Dieses Kündigungsrecht soll den Mieter vor von ihm nicht tragbaren Mieterhöhungen schützen, was gerade im öffentlich geförderten Wohnungsbau von wesentlicher Bedeutung ist. Würde man eine Mieterhöhung nach Beendigung des Mietverhältnisses jedoch zulassen, so wäre der Mieter seines Abwehrrechtes aus § 11 Wohnungsbindungsgesetz beraubt und schutzlos. Eine einseitige Mieterhöhung nach § 10 Wohnungsbindungsgesetz ist daher nach Beendigung des Mietverhältnisses nicht mehr möglich. Unzutreffend ist auch die von den Klägern geäußerte Ansicht, bei den geltend gemachten Erhöhungen handele es sich lediglich um die endgültige Festlegung der mietvertraglich als vorläufig vereinbarten Miete. Dieses kann schon deshalb nicht in Betracht kommen, weil die Erhöhung nicht innerhalb der Frist des § 4 Abs. 3 des Mietvertrages erfolgt ist, so daß mit Fristablauf die zunächst vorläufige vereinbarte Miete als endgültig anzusehen war.
Auch die begehrte Mietnachzahlung für September 1976 und der wegen des Wegfalls des Aufwendungszuschusses geltend gemachte Betrag von 60,75 DM sind unbegründet. Inhaltlich handelt es sich bei diesen Forderungen um Nachzahlungen wegen geltend gemachter Mieterhöhungen. Dieses gilt auch hinsichtlich des Betrages wegen Wegfalls der Aufwendungsbeihilfe. Demgemäß war die Begründetheit dieser Forderungen ebenfalls nach den Voraussetzungen des § 10 Wohnungsbindungsgesetz zu prüfen. Dieser Überprüfung hielten die Zahlungsaufforderungen vom 05.08.76 und 18.11.77 jedoch nicht stand. Die geltend gemachten Erhöhungen sind nicht erläutert oder sonst wie nachvollziehbar belegt. Nach alledem war die Klage abzuweisen.
Die Nebenentscheidungen folgen aus §§ 91, 708 Nr. 11, 711 Z.FG.