Klage auf Kautionsrückzahlung wegen angeblich zu kleiner Wohnfläche abgewiesen
KI-Zusammenfassung
Die Klägerin begehrte die Rückzahlung einer Mietkaution und kündigte hilfsweise den Mietvertrag mit der Begründung, die Wohnung weise eine geringere Wohnfläche als vereinbart auf. Das Amtsgericht stellte fest, dass ein wirksamer Mietvertrag zustande gekommen sei und die beanstandete Äußerung des Vermieters keine sofortige Vertragsbeendigung darstelle. Die Kaution sei vor Beendigung des Mietverhältnisses und ohne Prüfung möglicher Gegenansprüche nicht fällig. Die Klage wurde daher abgewiesen.
Ausgang: Klage auf Rückzahlung der Mietkaution wegen angeblich zu kleiner Wohnfläche als unbegründet abgewiesen
Abstrakte Rechtssätze
Ein Mietvertrag kommt wirksam zustande, wenn die wesentlichen Vertragsbestandteile (Mietobjekt, Mietzins, Beginn des Mietverhältnisses, Sicherheitsleistung) einvernehmlich bestimmt sind.
Ein Anspruch auf Rückzahlung der Mietkaution besteht nicht vor Beendigung des Mietverhältnisses und der Möglichkeit der Prüfung berechtigter Gegenansprüche des Vermieters.
Äußerungen des Vermieters, die zum Auszug auffordern, begründen ohne erkennbaren Rechtsbindungswillen keine sofortige oder fristlose Beendigung des Mietverhältnisses.
Eine geringfügige Abweichung der tatsächlichen Wohnfläche von der vertraglich angegebenen Fläche begründet nicht automatisch einen Kündigungsgrund; sie kann allenfalls die Miethöhe betreffen.
Tenor
1. Die Klage wird abgewiesen.
2. Die Klägerin trägt die Kosten des Rechtsstreits.
3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
4. Die Klägerin darf die Kostenvollstreckung des Beklagten gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des zu vollstreckenden Betrages abwenden, wenn nicht die Klägerin vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet.
Der Streitwert wird festgesetzt auf 1.620,00 Euro.
Tatbestand
Am 22.07.2016 schlossen die Parteien die Vereinbarung über die Anmietung einer Erdgeschosswohnung im Hause I-Straße ..., die im Eigentum des Beklagten steht. Die Wohnfläche wurde mit 80 Quadratmetern inklusive Garten zur Alleinnutzung angegeben, der Mietzins mit 700,00 Euro brutto. Am 22.07. zahlte die klagende Partei eine Kaution in Höhe von 1.620,00 Euro.
Das Mietvertragsverhältnis sollte beginnen zum 01.08.2016, mit dem Inhalt der Vereinbarung, die bereits am 22.07.2016 getroffen wurde. Die Wohnungsschlüssel wurden auch ausgehändigt, man begann mit den Vorbereitungen des Einzuges.
Die Klägerin trägt nunmehr vor:
Die Wohnung habe nicht die vereinbarte Wohnungsgröße, sondern sei lediglich 70,6 Quadratmeter groß, sie weiche deutlich von der vereinbarten Wohnfläche ab, die klagende Partei begehrte zunächst eine Anpassung der Miete und forderte dann mit Schreiben vom 29.07.2016 die Mietkaution zurück und kündigte hilfsweise das bestehende Vertragsverhältnis.
Die Klägerin behauptet auch, der Beklagte habe im Rahmen der Differenzen erklärt, man könne froh sein, überhaupt eine Wohnung zu bekommen, sie solle ihre Klamotten nehmen und die Wohnung verlassen.
Die Klägerin beantragt,
den Beklagten zu verurteilen, an die Klägerin 1.620,00 Euro nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz gem. § 247 BGB seit dem 11.08.2016 zu zahlen;
den Beklagten zu verurteilen, an die Klägerin vorgerichtliche Anwaltskosten in Höhe von 291,55 Euro nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz gem. § 247 BG ab dem 19.09.2016 zu zahlen.
Der Beklagte beantragt
Klageabweisung
und trägt vor:
Die Klägerin sei fest entschlossen gewesen, die Wohnung anzumieten, sie habe auch auf die Wohnungsschlüssel gedrängt, die ihr sofort übergeben worden seien, die Wohnung habe auch eine Wohnungsgröße von ca. 77 Quadratmetern, das Mietverhältnis sei durch die Kündigung der klagenden Partei beendet worden, Kautionsrückzahlungsanspruch sei aber noch nicht fällig, darüber hinaus seien auch die Mieten ab August nicht gezahlt worden.
Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf den vorgetragenen Inhalt der von den Parteien gewechselten Schriftsätze verwiesen.
Entscheidungsgründe
Die Klage ist unbegründet.
Die Klägerin ist nicht berechtigt, vom Beklagten die Rückzahlung der von ihr geleisteten Kaution gem. § 812 BGB zu verlangen.
Zwischen den Parteien ist ein wirksamer Mietvertrag bezüglich der Anmietung einer Wohnung in der I-Straße ... in H zum 01.08.2016 abgeschlossen worden:
Es sind die wesentlichen Bestandteile eines Mietvertrages in der Vereinbarung vom 22.07. geregelt, so das Mietobjekt, der Mietzins, der Beginn des Mietverhältnisses, die Kautionszahlung, so dass das Gericht überhaupt keine Zweifel hat, dass zu diesem Zeitpunkt ein wirksamer Mietvertrag über die Anmietung der Erdgeschosswohnung zwischen den Parteien abgeschlossen wurde.
Die Erklärung der beklagten Partei, im Rahmen der bestehenden Differenzen, die Klägerin könne ihre Klamotten nehmen und gehen, bedeutet nicht, dass der Beklagte die Klägerin aus dem Mietverhältnis ohne Einhaltung einer Kündigungsfrist entlassen hat. Zwischen den Parteien ist ein heftiger Streit entbrannt bezüglich der Größe der Wohnung, der Beklagte hat geäußert, es sei schwierig, eine Wohnung zu bekommen, die Klägerin könne die Sachen packen und gehen, dies beinhaltet aber lediglich eine tatsächliche Äußerung dahingehend, dass man jederzeit das Mietverhältnis beenden könne mit Einhaltung der ordentlichen Kündigungsfristen, der Satz der beklagten Partei ist nicht dahingehend zu verstehen, dass der Beklagte die Klägerin ohne Einhaltung irgendwelcher Fristen aus dem bestehenden Mietverhältnis entlassen wolle, ein entsprechender Rechtsbindungswille ist der Erklärung der beklagten Partei nicht zu entnehmen.
Das Mietverhältnis wurde beendet mit Kündigung vom Juli 2016 unter Einhaltung einer dreimonatigen Kündigungsfrist:
Das Mietverhältnis endete mithin zu Ende Oktober 2016, bis zu diesem Zeitpunkt hat die klagende Partei einen Mietzins zu entrichten, in welcher Größe auch immer, der Kautionsrückzahlungsanspruch ist zu diesem Zeitpunkt aber noch nicht fällig, da noch eine Möglichkeit besteht, zu überprüfen, nach Beendigung des Mietverhältnisses, ob Gegenansprüche des Beklagten gegenüber der klagenden Partei wegen nicht ordnungsgemäßer Rückgabe der Mietsache bestehen.
Die klagende Partei kann auch nicht damit gehört werden, sie sei berechtigt, das Mietverhältnis ohne Einhaltung von Fristen zu beenden, da die Wohnung, nicht wie angeben 80, sondern allenfalls 70 Quadratmeter groß sei:
Selbst unterstellt, dies sei richtig so, würde sich die geringe Quadratmeterzahl lediglich auswirken auf die Höhe des Mietzinses, da es ankommt auf die tatsächliche Wohnungsgröße und nicht die vereinbarte Wohnungsgröße. Ob hier eine Miete in Höhe von 700,00 Euro geschuldet wird, oder aber eine wesentlich geringere Miete, braucht hier nicht entschieden zu werden, ein Kündigungsgrund wegen nicht zutreffender Wohnungsgröße ist nicht gegeben, zumal die klagende Partei auch in keiner Weise vorträgt, welche Beeinträchtigungen dadurch eingetreten sind, dass die Wohnungsgröße nicht, wie im Mietvertrag angegeben, 80 Quadratmeter, sondern nur 70 Quadratmeter beträgt. Die klagende Partei hat die Wohnung besichtigt, sie hat sodann die Kaution entrichtet, die Schlüssel entgegengenommen, so dass hier in Kenntnis der Gesamtumstände die Wohnung angemietet wurde und die tatsächliche Quadratmeterzahl keine Bedeutung hat für den Bestand des Mietverhältnisses, allenfalls für die zu entrichtende Miete.
Nach alledem war mithin die Klage mit der Kostenfolge des§ 91 ZPO abzuweisen.
Die Nebenentscheidungen beruhen im übrigen auf §§ 708 Ziffer 11, 711 ZPO.
Rechtsbehelfsbelehrung:
A) Gegen dieses Urteil ist das Rechtsmittel der Berufung für jeden zulässig, der durch dieses Urteil in seinen Rechten benachteiligt ist,
1. wenn der Wert des Beschwerdegegenstandes 600,00 EUR übersteigt oder
2. wenn die Berufung in dem Urteil durch das Amtsgericht zugelassen worden ist.
Die Berufung muss innerhalb einer Notfrist von einem Monat nach Zustellung dieses Urteils schriftlich bei dem Landgericht Essen, Zweigertstr. 52, 45130 Essen, eingegangen sein. Die Berufungsschrift muss die Bezeichnung des Urteils, gegen das die Berufung gerichtet wird, sowie die Erklärung, dass gegen dieses Urteil Berufung eingelegt werde, enthalten.
Die Berufung ist, sofern nicht bereits in der Berufungsschrift erfolgt, binnen zwei Monaten nach Zustellung dieses Urteils schriftlich gegenüber dem Landgericht Essen zu begründen.
Die Parteien müssen sich vor dem Landgericht Essen durch einen Rechtsanwalt vertreten lassen, insbesondere müssen die Berufungs- und die Berufungsbegründungsschrift von einem solchen unterzeichnet sein.
Mit der Berufungsschrift soll eine Ausfertigung oder beglaubigte Abschrift des angefochtenen Urteils vorgelegt werden.
B) Gegen die Streitwertfestsetzung ist die Beschwerde an das Amtsgericht Gelsenkirchen statthaft, wenn der Wert des Beschwerdegegenstandes 200,00 EUR übersteigt oder das Amtsgericht die Beschwerde zugelassen hat. Die Beschwerde ist spätestens innerhalb von sechs Monaten, nachdem die Entscheidung in der Hauptsache Rechtskraft erlangt oder das Verfahren sich anderweitig erledigt hat, bei dem Amtsgericht Gelsenkirchen, Bochumer Str. 79, 45886 Gelsenkirchen, schriftlich in deutscher Sprache oder zur Niederschrift des Urkundsbeamten der Geschäftsstelle einzulegen. Die Beschwerde kann auch zur Niederschrift der Geschäftsstelle eines jeden Amtsgerichtes abgegeben werden.
Ist der Streitwert später als einen Monat vor Ablauf dieser Frist festgesetzt worden, so kann die Beschwerde noch innerhalb eines Monats nach Zustellung oder formloser Mitteilung des Festsetzungsbeschlusses eingelegt werden.