Klage auf Zustimmung zur Mieterhöhung wegen Überschreitung des Mietspiegels stattgegeben
KI-Zusammenfassung
Die Klägerin verlangt Zustimmung der Beklagten zur Erhöhung der Nettokaltmiete um 27,80 € ab 01.11.2018. Zentrale Frage ist, ob die geforderte Miete der ortsüblichen Vergleichsmiete und dem Mietspiegel entspricht. Das Gericht gibt der Klage statt, weil der geforderte Quadratmetermietpreis innerhalb des durch den Mietspiegel vorgegebenen Rahmens liegt. Die Kosten trägt die unterlegene Partei; Berufung wurde nicht zugelassen.
Ausgang: Klage des Vermieters auf Zustimmung zur Mieterhöhung um 27,80 € stattgegeben; Berufung nicht zugelassen
Abstrakte Rechtssätze
Der Vermieter hat einen Anspruch auf Zustimmung zur Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete gemäß §§ 535, 549, 558 Abs. 1 BGB, wenn die Voraussetzungen eines Wohnraummietvertrags vorliegen.
Die ortsübliche Vergleichsmiete bildet einen repräsentativen Querschnitt der üblichen Entgelte für vergleichbaren Wohnraum und ist durch eine Rahmengröße mit einem oberen Eckwert zu bestimmen.
Ein Mieterhöhungsverlangen genügt den gesetzlichen Anforderungen, wenn die verlangte Miete innerhalb der durch den Mietspiegel ausgewiesenen Rahmengröße liegt.
Für die Rechtzeitigkeit einer Klage im Zusammenhang mit einer Mieterhöhung ist auf den Zeitpunkt des Eingangs der Klage bei Gericht abzustellen; später eintretende Rechtshängigkeit infolge verspäteter Kostenzahlung berührt die Frist nicht.
Tenor
Die Beklagten werden verurteilt, der Erhöhung der Nettokaltmiete für ihre Wohnung in der I-Straße …, … H, ab dem 01.11.2018 von bisher monatlich 490,36 € um 27,80 € auf monatlich 518,16 € zuzustimmen.
Die Kosten des Rechtsstreits tragen die Beklagten.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
Die Berufung wird nicht zugelassen.
Rubrum
Ohne Tatbestand (gemäß § 313a Abs. 1 ZPO).
Entscheidungsgründe
Der Klägerin steht gegen den Beklagten ein Anspruch auf Zustimmung zur Erhöhung der Nettokaltmiete in Höhe von monatlich 27,80 € zu gemäß §§ 535, 549, 558 Abs. 1 BGB.
Zwischen den Parteien besteht ein Wohnraummietvertrag über die streitgegenständliche Wohnung gemäß §§ 535, 549 ff. BGB.
Die Klägerin ist als Vermieterin berechtigt, die Zustimmung zu der von ihr vorgenommenen Erhöhung der Miete um monatlich 27,80 € zu verlangen gemäß § 558 Abs. 1 BGB. Danach hat der Vermieter einen Anspruch auf Zustimmung zu einer Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete.
Bei der ortsüblichen Vergleichsmiete i.S.v. § 558 Abs. 2 BGB handelt es sich um einen unbestimmten Rechtsbegriff. Gemeint sind damit die üblichen Entgelte, die in der Gemeinde für Wohnraum vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage einschließlich der energetischen Ausstattung und Beschaffenheit in den letzten vier Jahren vereinbart oder geändert worden sind, soweit es sich nicht um Wohnraum handelt, bei dem die Miethöhe durch Gesetz oder im Zusammenhang mit einer Förderzusage festgelegt worden ist. Gebildet wird die ortsübliche Vergleichsmiete aus dem Durchschnitt aller Mieten für vergleichbaren Wohnraum, die zum Zeitpunkt des Zugangs des Erhöhungsverlangens gezahlt werden. Unter einer Durchschnittsmiete wird derjenige Mietpreis bezeichnet, der für die Gesamtheit der bestehenden Mietverhältnisse unabhängig von ihrem Zustandekommen gezahlt wird (Schmidt-Futterer/Börstinghaus, 14. Aufl. 2019, BGB § 558 Rn. 45 m.w.N.).
Die ortsübliche Vergleichsmiete ist grundsätzlich keine punktgenaue Einzelmiete, sondern ein repräsentativer Querschnitt der üblichen Entgelte in der Gemeinde. Die Auslegung des Begriffs der ortsüblichen Vergleichsmiete in § 558 Abs. 2 BGB ergibt, dass mit den ortsüblichen Entgelten nicht auf einen punktuellen Wert innerhalb des Mietenspektrums abgestellt wird, sondern auf eine durch die Streubreite der üblichen Mietentgelte bestimmte Rahmengröße. Die Mehrzahl der üblichen Entgelte bildet den Rahmen, der nicht überschritten werden darf, d.h. der obere Eckwert (= höchste Wert) dieses Rahmens bildet die Obergrenze, die der Vermieter bei seinem Begehren nicht überschreiten darf (Schmidt-Futterer/Börstinghaus, a.a.O. Rn. 45-47).
Der Vermieter kann für sein Mieterhöhungsverlangen grundsätzlich den Mietspiegel zugrunde legen. Ein Mieterhöhungsverlangen genügt den gesetzlichen Vorgaben, wenn die vom Vermieter verlangte Miete im Rahmen der durch den Mietspiegel ausgewiesenen Rahmengröße liegt (vgl. Schmidt-Futterer/Börstinghaus, a.a.O. Rn. 46)
Die Klägerin kann hier unter Berücksichtigung der Baualters- und Größenklasse der Mietwohnung und der Fassadenwärmedämmung die Zustimmung zu einer Erhöhung der Miete von bisher 5,34 €/qm auf 5,65 €/qm und damit auf eine monatliche Nettokaltmiete in Höhe von 518,16 € (5,65 € x 91,71 qm) verlangen. Der neue Mietpreis pro Quadratmeter hält sich innerhalb des durch den zum Stichtag gültigen Mietspiegel der Stadt H vorgegebenen Rahmens und ist der Höhe nach nicht zu beanstanden. Nach dem Mietspiegel der Stadt H, Stand 01.04.2017, bewegt sich die ortsübliche Vergleichsmiete für die Wohnung der Beklagten in einem Rahmen von 4,55 € bis 5,80 € (Mittelwert= 5,15 €) pro Quadratmeter.
Das Mieterhöhungsverlangen der Klägerin ist auch nicht ausgeschlossen gemäß § 558 b Abs. 2 BGB, weil der Kläger fristgerecht binnen drei Monaten ab gesetzter Frist zur Zustimmung bis zum 31.10.2018 am 31.01.2019 Klage bei dem zuständigen Amtsgericht Gelsenkirchen erhoben hat. Maßgeblich ist nach § 558 Abs. 2 S. 2 BGB der Zeitpunkt der Klageerhebung, mithin der Eingang der Klage bei Gericht. Dass Rechtshängigkeit erst durch die verspätete Einzahlung des Kostenvorschusses und der Zustellung der Klage im August 2020 erfolgt ist, ist für die Rechtzeitigkeit der Klageerhebung nicht von Bedeutung.
Die Kostenentscheidung beruht auf § 91 Abs. 1 ZPO.
Die vorläufige Vollstreckbarkeit hat ihre Rechtsgrundlage in den §§ 708 Nr. 11, 711, 713 ZPO.
Der Streitwert wird auf 333,60 € festgesetzt.
Rechtsbehelfsbelehrung:
A) Da mit dieser Entscheidung für keine Partei die zur Eröffnung der Berufung führende Beschwer von über 600,00 EUR erreicht ist, hat das Gericht nach pflichtgemäßem Ermessen die Zulassung der Berufung zu prüfen, § 511 Abs. 4 ZPO. Die Berufung ist danach nicht zuzulassen gewesen, weil die Rechtssache ihre Entscheidung allein aus den Umständen des vorliegenden Falles gefunden hat und somit weder grundsätzliche Bedeutung besitzt oder die Fortbildung des Rechts noch die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des Berufungsgerichts erfordern, § 511 Abs. 2 Nr. 2 i.V.m. Abs. 4 Nr. 1 ZPO.
Gegen dieses Urteil ist ein Rechtsmittel nicht zulässig, weil keine der Parteien durch dieses Urteil hinsichtlich eines Werts von über 600,00 EUR beschwert ist und das Gericht die Berufung auch nicht zugelassen hat, § 511 Abs. 2 Nr. 1 , 2 ZPO.
B) Gegen die Streitwertfestsetzung ist die Beschwerde an das Amtsgericht Gelsenkirchen statthaft, wenn der Wert des Beschwerdegegenstandes 200,00 EUR übersteigt oder das Amtsgericht die Beschwerde zugelassen hat. Die Beschwerde ist spätestens innerhalb von sechs Monaten, nachdem die Entscheidung in der Hauptsache Rechtskraft erlangt oder das Verfahren sich anderweitig erledigt hat, bei dem Amtsgericht Gelsenkirchen, Bochumer Str. 79, 45886 Gelsenkirchen, schriftlich in deutscher Sprache oder zur Niederschrift des Urkundsbeamten der Geschäftsstelle einzulegen. Die Beschwerde kann auch zur Niederschrift der Geschäftsstelle eines jeden Amtsgerichtes abgegeben werden.
Ist der Streitwert später als einen Monat vor Ablauf dieser Frist festgesetzt worden, so kann die Beschwerde noch innerhalb eines Monats nach Zustellung oder formloser Mitteilung des Festsetzungsbeschlusses eingelegt werden.