Klage auf Nebkostennachzahlung wegen streitiger Hausmeister- und Reinigungspositionen abgewiesen
KI-Zusammenfassung
Die Klägerin forderte Nachzahlung von Nebenkosten für 2016/2017 (67,05 €). Die Beklagte erhob innerhalb der Jahresfrist gemäß § 556 Abs. 3 BGB erhebliche Einwendungen gegen einzelne Positionen (u.a. Hausmeister, Dachrinnen-, Schornstein- und Reinigungsarbeiten). Das Gericht verneinte die Nachforderung, weil die Klägerin nicht substantiiert nachwies, dass die betreffenden Leistungen am Abrechnungsobjekt tatsächlich erbracht wurden. Kosten trägt die Klägerin, Urteil vorläufig vollstreckbar.
Ausgang: Klage auf Nachzahlung von Nebenkosten (2016/2017) wegen fehlendem Nachweis der erbrachten Leistungen abgewiesen
Abstrakte Rechtssätze
Die bloße Vorlage von Rechnungen oder Belegen begründet nicht die Umlagefähigkeit von Nebenkosten; nachgewiesen werden muss, dass die betreffende Leistung tatsächlich erbracht und dem Abrechnungsobjekt zuzurechnen ist.
Erhebliche Einwendungen des Mieters innerhalb der Jahresfrist des § 556 Abs. 3 BGB hindern die Geltendmachung einer Nachforderung, solange der Vermieter die bestrittenen Leistungen nicht konkret substantiiert darlegt und belegt.
Ein Verweis des Vermieters auf das Einsichtsrecht des Mieters in die Belege ersetzt nicht die Darlegungspflicht; bei bestrittenen Positionen hat der Vermieter konkret darzulegen, wann und in welchem Umfang Leistungen am konkreten Mietobjekt erbracht wurden.
Umlagefähige öffentliche Abgaben, die aus einem Grundbesitzabgabenbescheid hervorgehen, sind grundsätzlich umlagefähig; bereits erfolgte Korrekturen der Abrechnung sowie geleistete Vorauszahlungen mindern eine etwaige Nachforderung.
Tenor
Die Klage wird abgewiesen.
Die Kosten des Rechtsstreits trägt die Klägerin.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
Rubrum
Von einer Darstellung des Tatbestandes wird gemäß § 313 a ZPO abgesehen.
Entscheidungsgründe
Die Klage ist unbegründet.
Die Klägerin hat gegen die Beklagte keinen Anspruch auf Nachzahlung von Nebenkosten aus den Nebenkostenabrechnungen für die Jahre 2016 und 2017 i.H.v. 67,05 € gem. §§ 535, 556 BGB.
Die Beklagte hat binnen der Jahresfrist nach § 556 Abs. 3 BGB erhebliche Einwendungen gegen die Nebenkostenabrechnungen 2016 und 2017 erhoben. Die Beklagte hat insbesondere bestritten, dass für das Jahr 2016 eine Hausmeistertätigkeit ausgeübt wurde. Insoweit ist es auch unerheblich, ob die Beklagte Einsicht in entsprechende Belege bei der Klägerin genommen hat. Denn alleine der Umstand, dass Belege existieren, führt nicht dazu, dass Nebenkosten auch umgelegt werden können. Nebenkosten können nur dann umgelegt werden, wenn die Leistungen auch erbracht wurden, nicht nur, wenn Rechnungen vorliegen. Dies hat die Beklagte im Hinblick auf die Hausmeistertätigkeit sowohl für 2016 als auch für 2017 bestritten. Die Klägerin hätte mithin nicht nur auf das Einsichtsrecht verweisen dürfen, sondern hätte dazu vortragen müssen, dass insbesondere im Jahr 2016 auch tatsächlich Hausmeistertätigkeiten zugunsten der Mieter ausgeübt wurden. Dies ist nicht erfolgt. Zwar hat die Klägerin einen Anstellungsvertrag vorgelegt. Daraus ist jedoch nicht zu schließen, dass der Arbeitnehmer einzelne, konkret auf das streitgegenständliche Objekt bezogene Hausmeisterleistungen erbracht hat. Der Vertrag wurde zwischen J GmbH in C und Herrn X geschlossen. Dass sich der Vertrag auf das streitgegenständliche Mietobjekt bezog, ergibt sich aus dem Vertrag nicht. Es ist nicht ersichtlich, ob und in welchem Umfang Herr X überhaupt an der P-Str. in H eingesetzt werden sollte und wurde. Hierzu hat die Klägerin trotz Bestreitens nicht vorgetragen. Die Beklagte hat bereits vorprozessual erklärt, zu keinem Zeitpunkt einen Hausmeister gesehen zu haben. Die Klägerin hätte daher vortragen müssen, wann und für welche konkreten Dienstleitungen Herr X am konkreten Mietobjekt in den Abrechnungsjahren 2016 und 2017 tätig war. Der allgemein gehaltene Vortrag, Herr X habe Tätigkeiten entfaltet, genügt angesichts der Behauptung der Beklagten, an ihrem Wohnobjekt keinen Hausmeister gesehen zu haben, nicht. Auch ist nicht ersichtlich, inwieweit der Vertrag zwischen J GmbH und Herrn X auf die Prozessparteien Auswirkungen haben könnte. Die Nebenkostenabrechnungen sind nicht von einer Verwaltung, sondern von der Klägerin erstellt worden. Ferner wurden in die streitgegenständlichen Nebenkostenabrechnungen unterschiedliche Gesamtbeträge für Hausmeistertätigkeiten eingestellt, dies ist angesichts des vorgelegten Arbeitsvertrages nicht nachvollziehbar. Für das Jahr 2017 hat die Klägerin sogar die Nebenkostenabrechnung bezüglich der Hausmeisterdienste korrigiert i.H.v. 104,25 €, für das Jahr 2016 jedoch nicht. Wenn im Jahr 2016 kein Hausmeister am Objekt P-Str. tätig war, konnten entsprechende Kosten auch nicht umgelegt werden. Allein auf diese Position entfällt nach der Nebenkostenabrechnung 2016 ein Betrag i.H.v. 24,24 €. Da die Klägerin für diese Nebenkostenabrechnung einen Forderungsbetrag i.H.v. 16,01 € im Rahmen der Klage berücksichtigt hat, jedoch mangels Hausmeistertätigkeit für das Abrechnungsjahr die Nebenkostenabrechnung 2016 um 24,24 € zu kürzen war, kann der eingestellte und für 2016 geforderte Betrag i.H.v. 16,01 € nicht in Ansatz gebracht werden.
Auch für die Nebenkostenabrechnung 2017 besteht keine Nachzahlungsforderung. Innerhalb der Jahresfrist nach § 556 Abs. 3 BGB hat die Beklagte erhebliche Einwendungen gegen die Richtigkeit der Nebenkostenabrechnung 2017 erhoben; insoweit wird auf die Schreiben der Beklagten vom 17.11.2018 und vom 12.12.2018 Bezug genommen. Die Beklagte hat bestritten, dass eine Dachrinnenreinigung am Objekt durchgeführt wurde, dass Hausreinigung und Ungezieferbeseitigung durchgeführt wurden. Die Beklagte hat bestritten, dass Hausmeisterdienste vorgenommen wurden. Ferner hat die Beklagte bestritten, dass Betriebe oder Unternehmen einen Winterdienst ausführten und Arbeiten an einer Außenanlage mangels Existenz einer Außenanlage durchgeführt wurden. Darüber hinaus hat die Beklagte hinsichtlich der Schornsteinreinigung um Erläuterung und Nachweis der Kosten gebeten. Im Hinblick auf die genannten Positionen Dachrinnenreinigung, Hausreinigung/Ungezieferbeseitigung, Hausmeisterdienste und Außenanlage war die Nebenkostenabrechnung 2017 zu kürzen. Insoweit wird auf obige Ausführungen verwiesen, dass ein Verweis auf ein Einsichtsrecht in Belege nicht genügt. Denn die Beklagte hat bestritten, dass entsprechende Dienste überhaupt erbracht wurden. Selbst wenn Rechnungen und Belege existieren, besagt dies nicht, dass Tätigkeiten auch ausgeführt wurden. Die Klägerin hätte daher darlegen und nachweisen müssen, dass die einzelnen Tätigkeiten wie Dachrinnenreinigung, Ungezieferbeseitigung/Hausreinigung, Hausmeisterdienste und Arbeiten bezüglich einer Außenanlage im Jahre 2017 ausgeführt wurden. Unstreitig hat die Klägerin bezüglich der Positionen Dachrinnenreinigung, Ungezieferbeseitigung und Hausmeisterdienste eine Korrektur vorgenommen und zugunsten der Beklagten 289,80 € berücksichtigt. Dies ergibt sich aus der Klage. Im Hinblick auf das Bestreiten der Beklagten wäre die Rechnung jedoch richtigerweise um 340,84 € zu korrigieren gewesen. Soweit es die Schornsteinfegerkosten betrifft, ist die Auffassung der Klägerin zutreffend, dass die Beklagte ihr Einsichtsrechts in die Unterlagen bei der Klägerin hätte wahrnehmen müssen, einen Anspruch auf Zusendung von Kopien hat der Mieter in der Regel nicht. Soweit die Klägerin hierzu im Rahmen des Rechtsstreits unter Bezugnahme auf die Jahresrechnung weiter vorgetragen hat, hat die Beklagte die Schornsteinfegerkosten auch nicht weiter bestritten. Die Kosten für den Winterdienst ergeben sich als umlagefähige Nebenkosten aus dem Grundbesitzabgabenbescheid. Der in der Nebenkostenabrechnung insoweit eingestellte Betrag ist mit dem Betrag für Winterdienste aus dem Grundbesitzabgabenbescheid der Stadt H identisch und damit umlagefähig. Aus dem Grundbesitzabgabenbescheid ergeben sich auch die Kosten für die Straßenreinigung i.H.v. 304,00 €, die auch in der Nebenkostenabrechnung als solche eingestellt wurden und umlagefähig sind. Von dieser Position werden jedoch nicht die Positionen Hausreinigung und Außenanlagen erfasst. Im Hinblick auf die Nebenkostenabrechnung 2017 entfielen auf die Positionen Dachrinnenreinigung zu Lasten der Beklagten 104,79 €, bezüglich der Position Hausreinigung/Ungeziefer 80,76 €, bezüglich der Position Hausmeisterdienste 104,25 € und bezüglich der Position Außenanlage 51,04 €, dies macht einen Kürzungsbetrag i.H.v. 340,84 € aus. Nebenkosten, die entsprechend für das Jahr 2017 gegenüber der Beklagten hätten in Ansatz gebracht werden können, belaufen sich daher auf 751,06 €. Unstreitig hat die Beklagte für das Jahr 2017 Vorauszahlungen i.H.v. 720 € erbracht, dies führte zu einem Nachzahlungsbetrag i.H.v. 31,06 €. Die Beklagte hat unstreitig auf die Nebenkostenabrechnung 2017 genau diesen Betrag i.H.v. 31,06 € gezahlt, so dass die Klägerin keinen weiteren Nachzahlungsbetrag mehr fordern kann.
Die Kostenentscheidung folgt aus § 91 ZPO.
Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit ergibt sich aus §§ 708 Nr. 11, 711, 713 ZPO.
Der Streitwert wird auf 67,05 € festgesetzt
Rechtsbehelfsbelehrung:
A) Gegen dieses Urteil ist das Rechtsmittel der Berufung für jeden zulässig, der durch dieses Urteil in seinen Rechten benachteiligt ist,
1. wenn der Wert des Beschwerdegegenstandes 600,00 EUR übersteigt oder
2. wenn die Berufung in dem Urteil durch das Amtsgericht zugelassen worden ist.
Die Berufung muss innerhalb einer Notfrist von einem Monat nach Zustellung dieses Urteils schriftlich bei dem Landgericht Essen, Zweigertstr. 52, 45130 Essen, eingegangen sein. Die Berufungsschrift muss die Bezeichnung des Urteils, gegen das die Berufung gerichtet wird, sowie die Erklärung, dass gegen dieses Urteil Berufung eingelegt werde, enthalten.
Die Berufung ist, sofern nicht bereits in der Berufungsschrift erfolgt, binnen zwei Monaten nach Zustellung dieses Urteils schriftlich gegenüber dem Landgericht Essen zu begründen.
Die Parteien müssen sich vor dem Landgericht Essen durch einen Rechtsanwalt vertreten lassen, insbesondere müssen die Berufungs- und die Berufungsbegründungsschrift von einem solchen unterzeichnet sein.
Mit der Berufungsschrift soll eine Ausfertigung oder beglaubigte Abschrift des angefochtenen Urteils vorgelegt werden.
B) Gegen die Streitwertfestsetzung ist die Beschwerde an das Amtsgericht Gelsenkirchen statthaft, wenn der Wert des Beschwerdegegenstandes 200,00 EUR übersteigt oder das Amtsgericht die Beschwerde zugelassen hat. Die Beschwerde ist spätestens innerhalb von sechs Monaten, nachdem die Entscheidung in der Hauptsache Rechtskraft erlangt oder das Verfahren sich anderweitig erledigt hat, bei dem Amtsgericht Gelsenkirchen, Bochumer Str. 79, 45886 Gelsenkirchen, schriftlich in deutscher Sprache oder zur Niederschrift des Urkundsbeamten der Geschäftsstelle einzulegen. Die Beschwerde kann auch zur Niederschrift der Geschäftsstelle eines jeden Amtsgerichtes abgegeben werden.
Ist der Streitwert später als einen Monat vor Ablauf dieser Frist festgesetzt worden, so kann die Beschwerde noch innerhalb eines Monats nach Zustellung oder formloser Mitteilung des Festsetzungsbeschlusses eingelegt werden.
Hinweis zum elektronischen Rechtsverkehr:
Die Einlegung ist auch durch Übertragung eines elektronischen Dokuments an die elektronische Poststelle des Gerichts möglich. Das elektronische Dokument muss für die Bearbeitung durch das Gericht geeignet und mit einer qualifizierten elektronischen Signatur der verantwortenden Person versehen sein oder von der verantwortenden Person signiert und auf einem sicheren Übermittlungsweg gemäß § 130a ZPO nach näherer Maßgabe der Verordnung über die technischen Rahmenbedingungen des elektronischen Rechtsverkehrs und über das besondere elektronische Behördenpostfach (BGBl. 2017 I, S. 3803) eingereicht werden. Weitere Informationen erhalten Sie auf der Internetseite www.justiz.de.