Mietvertrag: Schadensersatz abgewiesen, Widerklage auf Mietzins stattgegeben
KI-Zusammenfassung
Die Klägerin begehrt Schadensersatz und Rückzahlung der Kaution wegen verzögerter Wohnungsübergabe; die Beklagten verlangen Mietzins für Oktober/November 1987 per Widerklage. Das Gericht weist die Klage ab und gibt der Widerklage statt; die Klägerin zahlt 490 DM zzgl. Zinsen. Begründend stellt das Gericht fest, dass kein Rücktrittsrecht oder Haftung der Beklagten ohne Verschulden besteht und die Kaution mit Mietforderungen aufgerechnet wurde.
Ausgang: Klage der Klägerin abgewiesen; Widerklage der Beklagten auf Zahlung von 490 DM nebst Zinsen stattgegeben
Abstrakte Rechtssätze
Die bloße Verzögerung der Wohnungsübergabe begründet nicht ohne Weiteres ein Rücktrittsrecht des Mieters; ein Rücktritt setzt die Voraussetzungen des § 326 oder § 542 BGB bzw. eine gesetzliche oder vertragliche Fristsetzung voraus.
Schadensersatz wegen Leistungsverzögerung setzt Verschulden des Vermieters voraus; der Vermieter haftet nicht für eine unverschuldete Pflichtverletzung Dritter.
Eine Schadensersatzpflicht des Vermieters wegen unverschuldeter Leistungsstörung ist nur in den speziellen Fällen des § 538 BGB (Sachmängel) vorgesehen; allgemeine Ersatzansprüche setzen Verschulden oder gesetzliche Anspruchsgrundlagen voraus.
Eine Kautionsforderung kann durch berechtigte Gegenforderungen des Vermieters, etwa Mietforderung nach § 535 BGB, aufgehoben werden; Aufrechnung führt zum Erlöschen des Kautionsrückzahlungsanspruchs und zur Durchsetzung des Differenzbetrags.
Tenor
hat das Amtsgericht Essen-Borbeck
auf die mündliche Verhandlung vom 25.03.1988 durch die Richterin am Amtsgericht T. für Recht erkannt: .
Die Klage wird abgewiesen.
Auf die Widerklage hin wird die Klägerin verurteilt, an die Beklagten als Gesamtberechtigte 490,-- DM nebst 7 S Zinsen seit dem 01.12.1987 zu zahlen. Die Kosten des Rechtsstreits trägt die Klägerin. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
Die Klägerin kann die Vollstreckung der Beklagten durch Sicherheitsleistung in
Höhe von 700,00 DM abwenden, wenn nicht die Beklagten zuvor Sicherheit in gleicher Höhe leisten.
Tatbestand
Unter dem 10. Juli 1987 mietete die Klägerin von den Beklagten eine Wohnung im Hause Essen-Borbeck zum 15. September 1987 an. Dafür sollte monatlich ein Mietzins in Höhe von 595,-- DM gezahlt werden. Die Vormieterin der Klägerin - die Streitverkündete hatte das Mietverhältnis über diese Wohnung zum 15.09.1987 gekündigt.. Sie wollte zu diesem Zeitpunkt eine Neubauwohnung beziehen. Die Klägerin kündigte das Mietverhältnis über ihre bisherige Wohnung zum 30.09.1987.
Die Beklagten wiesen mehrfach darauf hin. daß die Wohnung zum 15.09.1987 geräumt werden müsse. weil sie anderweitig vermietet sei. war jedoch hierzu nicht in der Lage, weil die von ihr angemietete Wohnung noch nicht fertiggestellt war. teilte den Parteien mit. sie könne die Wohnung möglicherweise erst zum 15. Oktober 1987 räumen.
Mit Schreiben vom 15.09.1987 meldeten die Prozeßbevollmächtigten der Klägerin Schadensersatzansprüche bei den Beklagten an. weil eine Übergabe zuml 15.09.1987 nicht möglich sei.
Mit Schreiben vom 18.09.1987 zeigten sich die Beklagten erstaunt über die Schadensersatzforderung, weil die Klägerin noch zuvor erklärt habe, sie habe die Möglichkeit bei einem Bekannten zu wohnen, wodurch sich die Kosten für den von der jetzigen Vermieterin zu vertretenden Verzug nicht sehr hoch darstellen würden. Sie baten um Mitteilung. ob die Klägerin tatsächlich die Wohnung nicht beziehen wolle. Unter dem 22.09.1987 teilten die Prozeßbevollmächtigten der Klägerin sodann mit, daß die Klägerin die Wohnung nicht beziehen werde. Seit Mitte September 1987 bemühte sich die Klägerin bei der Stadt Essen darum. eine Sozialwohnung zu bekommen. Sie veranlaßte auch den Transport und die Einlagerung ihrer Möbel.
Mit Schreiben vom 1. Oktober 1987. welches den Prozeßbevollmächtigten der Klägerin am selben Tage zuging. teilten die Beklagten mit, daß die Wohnung im Hause nunmehr geräumt habe.
Im November 1987 mietete die Klägerin eine andere Wohnung zum 1. Dezember 1987 an.
Die Klägerin beantragt.
die Beklagten zu verurteilen. als Gesamtschuldner an sie 3.316,95 DM nebst 4 % Zinsen seit Zustellung des Schriftsatzes vom 07.01.1988 (14.01.1988) zu zahlen.
Die Beklagten beantragent
die Klage abzuweisen
Sie haben Widerklage erhoben mit dem Antrag,
die Klägerin zu verurteilen, an sie 490,00 DM nebst 7 % Zinsen seit dem 01.12.1987 zu zahlen.
Die Klägerin hat beantragt,
die Widerklage abzuweisen.
Die Beklagten vertreten die Auffassung, durch das Schreiben der Prozeßbevollmächtigten der Klägerin vom 22.09.1987 sei das Mietverhältnis nicht beendet worden. Da die Wohnung erst ab 01.12.1987 weitervermietet worden sei, müsse die Klägerin daher noch den Mietzins für die Monate Oktober und November 1987 in Höhe von insgesamt 1.190.00 DM zahlen. Mit diesem Anspruch rechnen sie gegen den Kautionsrückzahlunganspruch der Klägerin in Höhe von 700,00 DM auf und verlangen den Differenzbetrag mit ihrer Widerklage.
Ein Rücktrittsrecht nach § 326 BGB oder ein Kündigungsrecht nach § 542 BGB habe der Klägerin nicht zugestanden. weil sie weder die erforderlichen Fristsetzungen vorgenonmen noch einen Interessewegfall schlüssig dargelegt habe. Insbesondere im Hinblick auf die - unbestritten - von der Klägerin abgegebene Erklärung, sie könne zunächst bei einem Bekannten wohnen, könne nicht angenommen werden, daß infolge der verzögerten Wohnungsübergabe das Interesse der Klagerin an einer Durchführung des Vertrages entfallen sei.
Ein Schadensersatzanspruch scheitere auch daran, daß den Beklagten ein schuld- haftes Verhalten nicht vorgeworfen werden könne.
Entscheidungsgründe
Die Klage ist unbegründet, die Widerklage ist begründet.
Der am 10.07.1987 zwischen den Parteien geschlossene Mietvertrag ist durch das Schreiben der Prozeßbevollmächtigten der Klägerin vom 22.09.1987 - welches als Kündigungserklärung gewertet werden kann - nicht beendet worden Es liegt k:ejn Fall der Unmöglichkeit vor. so daß die Vorschriften über den Schuldnerverzug anzuwenden sind. Die Voraussetzungen des § 542 BGB oder des § 326 BGB lassen sich dem Klägervortrag jedoch nicht entnehmen. Eine Nachfrist hat die Klägerin unstreitig nicht gesetzt. Es läßt sich auch nicht feststellen. daß gerade infolge des verzögerten Übergabetermins ihr Interesse an einer Durchführung des Mietvertrages weggefallen ist. Selbstverständlich hatte die Klägerin ein Interesse daran, die von den Beklagten gemietete Wohnung zu dem vereinbarten Termin (15.09.1987) auch beziehen zu können. Diese Verpflichtung konnten die Beklagten unstreitig nicht erfüllen. Davon zu trennen ist aber die Frage, ob gerade infolge dieser Leistungsstörung auch die weitere Durchführung des Mietvertrages ab einem späteren Zeitpunkt für die Klägerin uninteressant war. Hiergegen spricht die unstreitige Äußerung der Klägerin, sie könne zunächst bei einem Bekannten wohnen, wodurch sich die Verzugskosten zu Lasten der Vormieterin gering halten würden. Dagegen spricht weiter. daß die Klägerin erst Mitte September begann, sich um eine neue Wohnung zu bemühen und den entsprechenden Mietvertrag auch erst im November 1987 unterschrieben hat. Zum Zeitpunkt der "Kündigung" stand ihr daher noch gar kein Ersatzwohnraum zur Verfügung, den sie früher hätte beziehen können. Es gibt auch keine Anhaltspunkte dafür, daß die Klägerin davon ausgehen konnte, eine neue Wohnung vor dem Zeitpunkt zu finden, an dem die von ihr gemietete Wohnung in der räumen würde.
Die Entbehrlichkeit einer Fristsetzung nach § 542 oder 326 BGB folgt auch nicht daraus, daß den Beklagten Abhilfe innerhalb einer angemessenen Frist nicht möglich gewesen wäre. Denn tatsächlich war die Wohnung am 1. Oktober 1987 geräumt.
Zu Recht vertreten die Beklagten die Auffassung, daß Schadensersatzansprüche der Klägerin nicht bestehen, weil sie die Leistungsverzögerung nicht zu vertreten haben. Ein Verzugsschadensersatzanspruch setzt grundsätzlich Verschulden voraus. Nach dem unstreitigen Sachverhalt ist den Beklagten jedoch kein schuldhaftes Verhalten anzulasten. Sie hatten zur pünktlichen Räumung der Wohnung aufgefordert und auch keine Möglichkeit, die Erfüllung dieser Verpflichtung zum damaligen Zeitpunkt zu erzwingen. Selbst wenn man als Erfüllungsgehilfin der Beklagten im Sinne des § 278 BGB ansehen würde - was zweifelhaft ist - ergebe sich daraus keine Haftung der Beklagten, weil auch unverschuldet nicht in der Lage war, ihre Wohnung rechtzeitig zu räumen.
Eine Schadensersatzpflicht des Vermieters wegen einer unverschuldeten Leistungs- störung ist lediglich in § 538 BGB für den Fall vorgesehen, daß ein Sachmangel der Mietsache bereits bei Abschluß des Mietvertrages vorhanden ist. Dies war vorliegend nicht der Fall. Weder handelt es sich um einen Sachmangel noch stand bei Vertragsschluß am 10. Juli 1987 fest, daß die Beklagten nicht in der Lage sein würden, die Wohnung zum 15.09.1987 zu übergeben. Die Leistungsstörung war auch nicht bereits - wie die Klägerin offenbar meint - "latent vorhanden". Denn am
10. Juli 1987 gingen alle Beteiligten noch davon aus, daß das Mietobjekt pünktlich übergeben werden könnte.
Der Kautionsrückzahlungsanspruch der Klägerin ist durch die von den Beklagten erklärte Aufrechnung mit einem Mietzinsanspruch für die Monate Oktober und November 1987 erloschen. Den mit der Widerklage verlangten Differenzbetrag schuldet die Klägerin nach § 535 BGB. Dieser Anspruch ist nach §§ 284, 286 BGB zu verzinsen.
Die Kostenentscheidung beruht auf § 91 ZPO. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit ergibt sich aus §§ 708 Nr. 11, 711 ZPO.