Mieterhöhungsklage abgewiesen: Jahresfrist nach § 2 I Nr.1 MHG nicht eingehalten
KI-Zusammenfassung
Die Klägerin begehrte Zustimmung zu einer Mieterhöhung, nachdem bereits im Dezember 1993 – noch unter Preisbindung – eine Erhöhung erfolgt war. Das Gericht entschied, die Klage sei unzulässig, weil die einjährige Wartefrist des § 2 I Nr. 1 MHG nicht eingehalten wurde. Eine Ausnahme gelte nur, wenn die vorherige Erhöhung vollständig aus den in §§ 3–5 MHG genannten oder vergleichbaren Gründen erfolgte; dies war hier nicht der Fall.
Ausgang: Klage auf Zustimmung zur Mieterhöhung als unzulässig abgewiesen wegen Nichtbeachtung der Jahresfrist nach § 2 I Nr.1 MHG
Abstrakte Rechtssätze
Bei Mieterhöhungsklagen nach § 2 I Nr. 1 MHG ist die einjährige Wartefrist grundsätzlich einzuhalten; eine Mieterhöhung vor Ablauf dieser Frist ist unzulässig, sofern die vorhergehende Erhöhung nicht nach §§ 3–5 MHG oder aus vergleichbaren Gründen erfolgte.
Hat die vorhergehende Mieterhöhung unter Preisbindung stattgefunden und erfolgte sie nicht vollständig aus den nach §§ 3–5 MHG vergleichbaren Gründen, hindert dies eine erneute Mieterhöhung vor Ablauf der Jahresfrist.
Eine vorzeitige Mieterhöhung ist nur dann zulässig, wenn die gesamte vorherige Erhöhung aus den in §§ 3–5 MHG genannten oder vergleichbaren Gründen bestand; partielle Vergleichbarkeit reicht nicht aus.
Kostenpositionen wie Verwaltungskosten, Instandhaltungskosten, Mietausfallwagnis oder Abschreibungen sind regelmäßig nicht den §§ 3–5 MHG zuzuordnen und begründen daher allein keine Ausnahme von der Jahresfrist.
Tenor
Die Klage wird abgewiesen.
Die Kosten des Rechtsstreits trägt die Klägerin.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
Der Klägerin wird nachgelassen, die Zwangsvollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 1 500,00 DM abzuwenden, wenn nicht die Beklagten vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leisten.
Tatbestand
Zwischen den Parteiein besteht ein vieljähriges Mietverhältnis. Bis Ende 1993 unterlag die von den Beklagten gemietete Wohnung der Mietpreisbindung. Im Dezember 1993 war der Mietzins erhöht worden. Es wird insoweit auf die Kopien der Erhöhungsschreibens und der Wirtschaftlichkeitsberechnung Bl. 42 ff. der Akten verwiesen. Am 14.06.94 richtete die Klägerin an die Beklagte ein Mieterhöhungsschreiben, wegen dessen Inhalt auf Bl. 7 ff. der Akten verwiesen wird.
Die Klägerin beantragt,
die Beklagten zu verurteilen, der Erhöhung der Nettomiete für die Wohnung T-Straße in ##### Essen, 3. OG. links, von bisher monatlich DM 324,65 netto auf nunmehr monatlich DM 470,65 netto mit Wirkung ab dem 01.09.94 zuzustimmen.
Die Beklagten beantragen,
die Klage abzuweisen.
Die Beklagten meinen, die Kappungsgrenze nach § 2 MHG sei nicht eingehalten. Sie bestreiten die Einordnung der Wohnlage. Wegen des übrigen Vortrages wird auf die Klageerwiderung Bl. 15 ff. der Akten verwiesen.
Entscheidungsgründe
Die Klage ist unzulässig.
I.
Die besondere Prozessvoraussetzung für Mieterhöhungsklagen nach § 2 I Nr. 1 MHG liegt nicht vor. Die Klägerin hat bei ihrem Mieterhöhungsbegehren vom 14.06.94 die einjährige Wartefrist nicht eingehalten. Hierauf hat das Gericht im letzten Verhandlungstermin hingewiesen.
Bis Ende 1993 unterlag die Wohnung der Beklagten der Preisbindung. Am 17.12.93 war bereits einmal der Mietzins erhöht worden.
Die Behandlung eines Mieterhöhungsbegehrens, welches vor Ablauf eines Jahres nach einer Mieterhöhung noch unter Preisbindung an die Mieter gerichtet wird, ist streitig.
Teilweise wird unter Hinweis auf eine teleologische Reduktion vertreten, dass die Wartefrist in diesem Falle nicht eingehalten zu werden braucht. Die Sperrfristenregelung könne sich nur auf allgemeine Mieterhöhungen im Rahmen des Anwendungsbereichs des MHG beziehen (vgl.: Barthelmess, 5. Auflage, § 2 MHG Rdnr. 19a, m.w.N.).
Demgegenüber vertritt die wohl h. M., dass eine solche Mieterhöhung entweder generell unzulässig ist oder jedenfalls dann unzulässig sein soll, wenn die Mieterhöhung, die noch unter Preisbindung stattfand aus anderen als den mit Mieterhöhung nach den §§ 3-5 MHG vergleichbaren Gründen stattfand (vgl.: Sternel, 3. Aufl., S. 884; OLG Hamm, Beschl. v. 15.03.95, - 30 RE Miet 3/94).
Der letztgenannten Auffassung ist zuzustimmen. Für eine teleologische Reduktion finden sich keinerlei Anhaltspunkte im Gesetz. Nach dem Wortlaut der Vorschrift ist die Jahresfrist generell einzuhalten, es sei denn die vorhergehende Mieterhöhung fand unter Anwendung der §§ 3-5 MHG statt. Eine solche Mieterhöhung kam hier allerdings nicht in Betracht, weil das Gebäude noch der Preisbindung unterlag. Es ist aber dann sachgerecht, eine Mieterhöhung vor Ablauf der Jahresfrist nur zuzulassen, wenn die vorhergehende Mieterhöhung aus vergleichbaren Gründen stattfand. Es ist kein Grund ersichtlich, den Mietern, bei deren Wohnraum die Preisbindung gerade ausgelaufen ist, weniger Schutz zu gewähren, als Mietern, bei denen überhaupt keine Preisbindung vorlag oder schon längere Zeit zurückliegt.
Die Mietzinserhöhung vom Dezember 1993 fand nur zum Teil aus Gründen, die den §§ 3-5 MHG vergleichbar sind, statt. Jedenfalls die Positionen der "Wirtschaftlichkeitsberechnung", welche den Mieterhöhungsschreiben vom Dezember 1993 beigefügt war, "Verwaltungskosten", "Instandhaltungskosten" und "Mietausfallwagnis" können nicht den §§ 3-5 MHG zugeordnet werden. Bei den Instandhaltungskosten ist nicht ersichtlich, dass es sich um "Modernisierungen" i. S. von § 3 MHG handelt. Desgleichen sind die Abschreibungskosten den genannten Vorschriften nicht zuzuordnen. Zwar ist die Mieterhöhung nur teilweise mit den genannten Umständen begründet. Die hindert jedoch bereits eine Mieterhöhung vor Ablauf der Jahresfrist. Nur wenn die gesamte Mieterhöhung aus den §§ 3-5 MHG vergleichbaren Gründen erfolgt, wäre die Wartefrist nicht einzuhalten gewesen. Dies ergibt sich aus der oben geschilderten Auslegung.
Darauf, ob gegebenenfalls eine Ausnahme nach § 242 BGB zu machen ist, wenn nur ein völlig geringer Teil der Mieterhöhung unter Preisbindung nicht den §§ 3-5 MHG entspricht, braucht nicht eingegangen zu werden. Die hier in Frage stehenden Positionen begründen die frühere Mietzinsanhebung nicht bloß erheblich.
II.
Die Kostenentscheidung beruht auf § 91 ZPO, die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit auf §§ 708 Nr. 11, 711 ZPO: