WEG-Verwalter: Beschluss kann Pflichtenkatalog nicht einseitig um Wasserablesung erweitern
KI-Zusammenfassung
Die Wohnungseigentümergemeinschaft verlangte von der früheren Verwalterin Ersatz von Wasserablesekosten (162,40 €) sowie anteilige Anwaltskosten. Streitentscheidend war, ob ein Eigentümerbeschluss die Verwalterin wirksam zur (kostenlosen) Selbstablesung verpflichten und bei Unterlassen eine Pflichtverletzung begründen kann. Das Amtsgericht wies den Antrag ab, weil die Gemeinschaft hierfür beschlussrechtlich unzuständig ist und eine Pflichtenerweiterung nur vertraglich vereinbart werden kann. Auch ein Verzugsschaden für Anwaltskosten schied mangels nachgewiesenen Verzugs aus.
Ausgang: Zahlungsantrag der Wohnungseigentümergemeinschaft gegen die frühere Verwalterin insgesamt als unbegründet zurückgewiesen.
Abstrakte Rechtssätze
Die Wohnungseigentümergemeinschaft kann den Pflichtenkatalog des Verwalters nicht durch einseitigen Beschluss erweitern; hierfür bedarf es einer vertraglichen Vereinbarung zwischen Gemeinschaft und Verwalter.
Ein Eigentümerbeschluss ist unwirksam, soweit er eine Maßnahme regelt, für die der Gemeinschaft die Beschlusskompetenz fehlt; aus einem solchen Beschluss können keine vertraglichen Pflichten des Verwalters hergeleitet werden.
Schweigen des Verwalters auf eine in der Versammlung gefasste Verpflichtung begründet regelmäßig keine Annahme eines Vertragsangebots zur unentgeltlichen Übernahme zusätzlicher Aufgaben.
Die Aufnahme einer Tätigkeit durch den Verwalter kann, sofern kein rechtsgeschäftlicher Bindungswille erkennbar ist, lediglich ein Gefälligkeitsverhältnis begründen und führt nicht ohne Weiteres zu vertraglichen Leistungspflichten.
Anwaltskosten sind als Verzugsschaden nur ersatzfähig, wenn sich der Schuldner bei Beauftragung bzw. Zugang der Mahnung bereits mit einer bestehenden Forderung in Verzug befand und dieser Verzug substantiiert dargelegt ist.
Tenor
Der Antrag der Antragstellerin wird zurückgewiesen.
Die Antragstellerin trägt die Gerichtskosten.
Außergerichtliche Kosten werden nicht erstattet.
Gründe
Die Antragstellerin des vorliegenden Verfahrens ist die Wohnungseigentümergemeinschaft S-StraßeEssen.
Die Antragsgegnerin war bis zum 30.06.2005 wirksam bestellte Verwalterin der Wohnungseigentumsanlage. Zum 30.06.2005 endete die Verwalterbestellung der Antragsgegnerin und ging die Verwaltung der Wohnungseigentumsanlage auf die jetzige Verwalterin, die Firma W GmbH, über.
Am 03.05.2004 fand eine Eigentümerversammlung für die Wohnungseigentumsanlage statt, welche von der Antragsgegnerin als damalige Verwalterin geleitet wurde.
In dieser Eigentümerversammlung vom 03.05.2004 wurde zu Tagesordnungspunkt 5 von der Wohnungseigentümergemeinschaft der Wirtschaftsplan 2004 beschlossen.
Zusätzlich kam es dabei zu Tagesordnungspunkt 5 noch zu folgender Beschlussfassung der Wohnungseigentümergemeinschaft:
Um Ablesekosten zu vermeiden, beschlossen die Anwesenden einstimmig, dass die Verwaltung im Dezember 2004 die Wasserzählerstände bei den Eigentümern abfragt (Selbstablesung); die Abrechnung der Wasserkosten erfolgt durch die Verwaltung und nicht durch die Heizkostenabrechnungsfirma.
Wegen der weiteren Einzelheiten dieser Beschlussfassung wird auf das bei den Akten in Abschrift befindliche Protokoll der Eigentümerversammlung vom 03.05.2004 (Blatt 7 - 9 d.A.) Bezug genommen.
In der Folgezeit begann die Antragsgegnerin auch damit, entsprechend der Beschlussfassung zu Tagesordnungspunkt 5 die Wasserzählerstände bei den Eigentümern abzufragen. Diese Tätigkeit wurde von der Antragsgegnerin aber nicht zu Ende geführt, wobei es zwischen den Parteien streitig ist, warum eine Gesamtablesung der Wasserzählerstände durch die Antragsgegnerin nicht zustande kam.
Da eine Gesamtablesung der Wasserzählerstände durch die Antragsgegnerin unterblieb, wurde die Ablesung zum Ende des Jahres 2004 von der Firma C, Wärme-Abrechnungsdienst, vorgenommen. Dabei ergaben sich entsprechend der Rechnung der Firma C vom 09.02.2005 für die Wohnungseigentümergemeinschaft Kosten in Höhe von 162,40 €.
Die Antragsgegnerin als damalige Verwalterin buchte zum Zwecke der Bezahlung der Rechnung der Firma C einen Betrag in Höhe von 162,40 € zu Lasten des Gemeinschaftskontos der Wohnungseigentümergemeinschaft ab und nahm anschließend diese Kostenposition in Höhe von 162,40 € in die Wohngeldabrechnung 2004 auf.
Im Anschluss hieran wurde die Antragsgegnerin durch anwaltliches Schreiben der Wohnungseigentümergemeinschaft vom 20.05.2006 zur Erstattung des von dem Konto der Wohnungseigentümergemeinschaft entnommenen Betrages in Höhe von 162,40 € sowie zur Zurückerstattung eines weiteren dem Konto der Wohnungseigentümergemeinschaft entnommenen Betrages in Höhe von 240,70 € an die Wohnungseigentümergemeinschaft aufgefordert. Während die Antragsgegnerin den mit Schreiben vom 19.05.2006 verlangten Betrag in Höhe von 240,70 € an die Wohnungseigentümergemeinschaft zurückzahlte, leistete sie der Aufforderung zur Rückzahlung des Betrages in Höhe von 162,40 € wegen der durch die Ablesung der Wasserstände durch die Firma C entstandenen Kosten keine Folge.
Im vorliegenden Verfahren verlangt die Antragstellerin als Wohnungseigentümergemeinschaft von der Antragsgegnerin als damalige Verwalterin der Wohnungseigentümergemeinschaft Rückzahlung der dem Verwaltungskonto der Wohnungseigentümergemeinschaft zur Bezahlung der Rechnung der Firma C entnommenen Betrages von 162,40 € sowie Zahlung eines anteiligen Betrages in Höhe von 62,58 €, der durch das anwaltliche Schreiben vom 19.05.2006 der Antragstellerin entstandenen Rechtsverfolgungskosten, somit Zahlung eines Gesamtbetrages in Höhe von 224,98 €.
Die Antragstellerin beantragt,
der Antragsgegnerin aufzugeben, an die Antragstellerin 224,98 € nebst Verzugszinsen von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz ab dem 01.06.2006 zu zahlen.
Die Antragsgegnerin beantragt,
den Antrag der Antragstellerin zurückzuweisen.
Die Antragsgegnerin vertritt die Auffassung, dass sie durch den Beschluss der Eigentümergemeinschaft in der Eigentümerversammlung vom 03.05.2004 zu Tagesordnungspunkt 5 nicht wirksam verpflichtet werden konnte, zwecks Vermeidung von Ablesekosten für die Wohnungseigentümergemeinschaft die Wasserzählerstände bei den Eigentümern im Dezember 2004 abzufragen.
Die Antragsgegnerin behauptet, die Selbstabfrage der Wasserzählerstände durch die Antragsgegnerin sei daran gescheitert, weil zahlreiche Wohnungseigentümer, und zwar die überwiegende Mehrheit, entsprechende Informationen hinsichtlich der Zählerstände der Antragsgegnerin nicht geliefert habe. Auch entsprechende Ermahnungen seien erfolglos geblieben. Schließlich sei keine andere Möglichkeit verblieben, als eine Firma mit der Ablesung zu beauftragen.
Wegen der weiteren Einzelheiten des Parteivorbringens wird auf den Inhalt der zwischen den Parteien gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen verwiesen.
Der Antrag der Antragstellerin ist insgesamt unbegründet, so dass dieser Antrag zurückzuweisen war.
Zunächst kann die Antragstellerin als Wohnungseigentümergemeinschaft nicht von der Antragsgegnerin Erstattung der von der Antragsgegnerin zwecks Bezahlung der Rechnung der Firma C dem Verwaltungskonto der Wohnungseigentümergemeinschaft entnommenen Betrages in Höhe von 162,40 € verlangen.
Insbesondere scheidet insofern ein Schadenersatzanspruch der Antragstellerin als Wohnungseigentümergemeinschaft wegen einer von der Antragsgegnerin als damaligen Verwalterin begangenen Pflichtverletzung im Rahmen des mit der Wohnungseigentümergemeinschaft bestehenden Geschäftsbesorgungsvertrages aus, da der Entnahme dieses Betrages aus dem Gemeinschaftskonto der Wohnungseigentümergemeinschaft keine Pflichtverletzung der Antragsgegnerin zugrunde liegt.
Insbesondere kann eine Pflichtverletzung der Antragsgegnerin nicht darin gesehen werden, dass die Antragsgegnerin nicht entsprechend der Beschlussfassung der Wohnungseigentümergemeinschaft in der Eigentümerversammlung vom 03.05.2004 zu Tagesordnungspunkt 5 zwecks Vermeidung von Ablesekosten für die Wohnungseigentümergemeinschaft die Wasserzählerstände im Dezember 2004 selbst abgefragt hat.
Zum einen konnte die Antragsgegnerin durch die entsprechende Beschlussfassung der Eigentümergemeinschaft in der Eigentümerversammlung vom 03.05.2004 zu Tagesordnungspunkt 5 nicht wirksam dazu verpflichtet werden, zwecks Vermeidung von Ablesekosten der Wohnungseigentümergemeinschaft die Wasserzählerstände selbst abzulesen, da die Wohnungseigentümergemeinschaft für eine solche die Antragsgegnerin als Verwalterin verpflichtende Maßnahme absolut unzuständig ist.
Die Antragsgegnerin war als Verwalterin gegenüber der Wohnungseigentümergemeinschaft verpflichtet, aufgrund des mit der Wohnungseigentümergemeinschaft eingegangenen Geschäftsbesorgungsvertrages sowie aufgrund der für einen Verwalter bestehenden Verpflichtungen aus den Wohnungseigentumsgesetz. Die Wohnungseigentümergemeinschaft kann nicht durch einseitigen Beschluss die für den Verwalter bestehenden Verpflichtungen ergänzen, sondern eine wirksame Erweiterung des Pflichtenkataloges des Verwalters kann nur dadurch zustande kommen, dass Wohnungseigentümergemeinschaft und Verwalter einen den Pflichtenumfang des Verwalters erweiternden Vertrag abschließen.
Somit konnte die Wohnungseigentümergemeinschaft durch die Beschlussfassung in der Eigentümerversammlung vom 03.05.2004 zu Tagesordnungspunkt 5 nicht einseitig und selbständig eine Verpflichtung der Antragsgegnerin zur Ablesung der Wasserzählerstände bei den Wohnungseigentümern begründen.
Eine entsprechende Verpflichtung der Antragsgegnerin, die Ablesung der Wasserzählerstände bei den Wohnungseigentümern ohne weitere Vergütung selbst durchführen zu müssen, ist auch nicht dadurch entstanden, dass die Antragsgegnerin als Leiter der Versammlung vom 03.05.2004 der Beschlussfassung der Wohnungseigentümergemeinschaft zu Tagesordnungspunkt 5 nicht widersprochen hat, da in dem Schweigen der Antragsgegnerin nicht eine Annahme eines entsprechenden Vertragsangebotes der Wohnungseigentümergemeinschaft für eine kostenlose Ablesung der Wasserstände durch die Antragsgegnerin gesehen werden kann.
Schließlich ist eine entsprechende Verpflichtung der Antragsgegnerin auch nicht dadurch begründet worden, dass die Antragsgegnerin nach der Beschlussfassung der Wohnungseigentümergemeinschaft entsprechend der Beschlussfassung mit dem Ablesen der Wasserstände bei den Wohnungseigentümern begonnen hat.
Dabei kann es dahingestellt bleiben, warum diese von der Antragsgegnerin begonnene Ablesung nicht zu Ende geführt wurde, weil in dem Beginn der Ablesung durch die Antragsgegnerin nicht ein Erklärungswert der Antragsgegnerin für eine Willenserklärung gesehen werden kann, selbständig eine Verpflichtung zu einer Ablesung der Wasserstände bei den Wohnungseigentümern für sich (die Antragsgegnerin) begründen zu wollen, sondern darin lediglich ein Verhalten zum Ausdruck kommt, im Rahmen eines Gefälligkeitsverhältnisses zum Zwecke der Ersparnis von Kosten der Wohnungseigentümergemeinschaft die Ablesung selbst durchführen zu wollen.
Da somit in der unterlassenen Zuendeführung der Ablesung der Wasserzählerstände durch die Antragsgegnerin nicht eine Pflichtverletzung der Antragsgegnerin im Rahmen des mit der Wohnungseigentümergemeinschaft bestehenden Geschäftsbesorgungsvertrages gesehen werden kann, muss ein gegen die Antragsgegnerin gerichteter Schadenersatzanspruch der Wohnungseigentümergemeinschaft wegen der durch die Rechnung der Firma C entstandenen Kosten in Höhe von 162,40 € ausscheiden.
Die Antragstellerin kann von der Antragsgegnerin aber auch nicht den geltend gemachten anteiligen Betrag in Höhe von 62,58 € wegen der durch das Schreiben ihrer Prozessbevollmächtigten vom 19.05.2006 entstandenen Rechtsverfolgungskosten ersetzt verlangen.
Insoweit muss nämlich ein entsprechender Anspruch gemäß §§ 280, 286 BGB als Verzugsschaden deshalb ausscheiden, weil nicht festgestellt werden kann, dass sich die Antragsgegnerin bei Abfassung und Zugang des Schreibens mit der dem Schreiben zugrunde liegenden Forderungen im Verzug befunden hat.
Was die dem anwaltlichen Schreiben zugrunde liegende Forderung in Höhe von 162,40 € betrifft, so muss Verzug der Antragsgegnerin schon deshalb ausscheiden, weil - wie oben ausgeführt wurde - die Antragsgegnerin nicht zur Zahlung dieses Betrages in Höhe von 162,40 € an die Wohnungseigentümergemeinschaft verpflichtet war.
Vorliegend kann aber auch nicht Verzug der Antragsgegnerin wegen der dem Schreiben vom 19.05.2006 zugrunde liegenden Forderung in Höhe von 240,70 € bei Zugang dieses anwaltlichen Schreibens bei der Antragsgegnerin festgestellt werden, weil der diesbezügliche Vortrag der Antragstellerin für die Annahme eines entsprechenden Verzuges der Antragsgegnerin zum Zeitpunkt des Zugangs des Schreibens zu unsubstantiiert ist.
Insbesondere reicht für die Annahme eines Verzuges der Antragsgegnerin nicht aus, dass die Antragsgegnerin nach Abfassung und Zugang des Schreibens den von ihr verlangten Betrag in Höhe von 240,70 € auch tatsächlich an die Antragstellerin gezahlt hat.
Damit war der geltend gemachte Zahlungsanspruch der Antragstellerin insgesamt abzuweisen.
Die Kostenentscheidung beruht auf § 47 WEG i.V.m. § 91 ZPO.
Da die Antragstellerin wegen des in diesem Verfahren gestellten Antrags unterlegen ist, hat sie gemäß § 47 WEG i.V.m. § 91 ZPO die Gerichtskosten zu tragen.
Entsprechend dem Grundsatz des § 47 WEG war anzuordnen, dass außergerichtliche Kosten nicht zu erstatten sind.
Vorliegend besteht keine Veranlassung dafür, von diesem Grundsatz des § 47 WEG hinsichtlich der Tragung der außergerichtlichen Kosten abzuweichen.