Werkvertragsforderung gegen Hausverwaltung abgewiesen – Eigentümer als Vertragspartner
KI-Zusammenfassung
Der Kläger forderte Werklohn für die Umhängung einer Heizungsanlage vom beklagten Haus- und Grundeigentümerverein. Streitgegenstand war, ob die Verwaltung als Vertragspartner oder der Eigentümer den Auftrag erteilt hat. Das AG Duisburg-Hamborn wies die Klage ab, da die Hausverwaltung objektiv erkennbar für den Eigentümer handelte. Frühere Wartungsverträge oder Zahlungen begründeten keinen eigenen Vertragsabschluss der Verwaltung.
Ausgang: Klage auf Zahlung von Werklohn abgewiesen; Beklagte Handlungsweise als Hausverwaltung für Eigentümer festgestellt
Abstrakte Rechtssätze
Ein Anspruch aus einem Werkvertrag (§ 631 BGB) besteht nur, wenn zwischen Anspruchsteller und Anspruchsgegner ein wirksamer Werkvertrag zustande gekommen ist.
Tritt eine Hausverwaltung als Haus- und Grundeigentümerverein nach außen erkennbar auf, ist für einen objektiven Auftragnehmer erkennbar, dass sie regelmäßig im Namen und für Rechnung des Eigentümers handelt.
Frühere Wartungsaufträge und die Abwicklung von Zahlungen durch eine Verwaltung begründen nicht ohne weiteres, dass die Verwaltung als Vertragspartner für bauliche Maßnahmen auftritt.
Die Nichtbenennung des Eigentümers bei der Auftragserteilung steht einem Vertragsschluss mit dem Eigentümer nicht entgegen, wenn der Eigentümer für den Auftragnehmer ohne weiteres ermittelbar ist.
Tenor
Die Klage wird abgewiesen.
Die Kosten des Rechtsstreits trägt der Kläger.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Dem Kläger wird nachgelassen, die Vollstreckung der Beklagten gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des gegen ihn aus dem Urteil zu vollstreckenden Betrages abzuwenden, wenn nicht der beklagte Verein vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages leistet.
Streitwert: 1.740,99 €
Tatbestand
Die Parteien streiten um Ansprüche aus einem Werkvertrag.
Der Kläger, der einen Handwerksbetrieb im Heizungs- und Lüftungsbereich betreibt, wurde unter dem 10.11.2004 von einer Mitarbeiterin des Friseursalons auf der XXX in XXX angerufen und gebeten, sich eine im Objekt befindliche feuchte Wand anzusehen. Dort stellte er dann fest, dass das betreffende Heizgerät für den Friseursalon nicht an den ursprünglich dafür vorgesehenen Kamin angeschlossen war, sondern dieser fehlte.
Diesen Umstand teilte vor Ort der Kläger einer Mitarbeiterin des Beklagten, der das Objekt XXX verwaltet, mit. Da diese sich nicht in der Lage sahen spontan über die Meldung zu befinden, fand am darauffolgenden Tag nochmals ein Ortstermin statt, bei dem die beiden Möglichkeiten der Mangelbeseitigung besprochen wurden, nämlich, ob ein bisher nicht vorhandener Kamin oberhalb des Gasgerätes erstellt würde oder das Gasgerät an einen bereits vorhandenen Kamin umgehangen werden sollte, und woraufhin der Kläger ein an den Beklagten gerichtetes Angebot erstellte. Dieses wurde tags später akzeptiert und der Kläger führte die Arbeiten zur Umhängung des Gasgerätes durch, die er mit Rechnung vom 02.12.2004 über einen Gesamtbetrag von 1.735,99 € abrechnete.
Die Begleichung wurde unter anderem unter Hinweis darauf, dass der Kläger nicht die kostengünstigste Möglichkeit der Mangelbeseitigung gewählt habe, abgelehnt.
Der Kläger behauptet, der beklagte Verein sei ihm gegenüber immer im eigenen Namen aufgetreten, so dass der beklagte Verein Vertragspartner geworden sei. Auch wenn ihm das Objekt nicht gehöre, was zwischen den Parteien unstreitig ist. Er sei dabei immer davon ausgegangen, dass unmittelbarer Vertragspartner der beklagte Verein sei, zumal dieser auch selbst andere Rechnungen, wie die vom 14.10.2004 (Bl. 80 ff. d. GA.) bezahlt habe und auch den Wartungsvertrag vom 30.11.1998 (Bl. 83 ff. d. GA.) geschlossen habe. Jedenfalls sei ihm bis heute nicht der wirkliche Eigentümer bekannt gegeben.
Da er angesichts des von ihm erstellten Angebots vom 15.11.2004 beauftragt worden sei, brauche er sich auch nicht entgegen halten zu lassen, dass es möglicherweise nicht das kostengünstigste gewesen sei. Soweit ein Gegenangebot der Firma XXX vorgelegt werde, umfasse dieses nicht sämtliche notwendigen Arbeiten und sei dieses keinesfalls billiger.
Er beantragt,
die Beklagte zu verurteilen, an ihn 1.740,99 € nebst 5 % Zinsen über dem zum Zeitpunkt der Entscheidung gültigen Basiszinssatz seit dem 11.12.2004 zu zahlen.
Der beklagte Verein beantragt,
die Klage abzuweisen.
Er behauptet, dem Kläger sei aus einer Vielzahl von Beauftragungen bekannt, dass die von Seiten der Beklagten erteilten Aufträge nicht im eigenen Namen vorgenommen werden, sondern für den jeweiligen Eigentümer. Bereits durch einen Mitarbeiter der Beklagten sei ihm der Eigentümer XXX bekannt gegeben worden. Lediglich die Adressbezeichnung sei unterblieben. Darüber hinaus sei dem Kläger auch bei Auftragserteilung die Verwaltereigenschaft der Klägerin bekannt gewesen, was zwischen den Parteien unstreitig ist.
Darüber hinaus habe die Mitarbeiterin und Zeugin XXX gegenüber dem Kläger erklärt, dass für den Eigentümer ein detailliertes Angebot erstellt werden müsse, da sicherlich Kosten verursacht werden, die über den eigenverantwortlichen Rahmen lägen. Darüber hinaus habe der Kläger pflichtwidriger Weise darauf hingewiesen, dass die von ihm bevorzugte Möglichkeit die einzige Möglichkeit, die Heizungsinstallation vorzunehmen. Dagegen stellte das Verlegen der Heizung in einen ca. 20 m entfernten Keller nicht die vernünftigste Lösung dar.
Wegen des weiteren Parteivortrages im einzelnen wird auf die wechselseitig zu den Akten gereichten Schriftsätze nebst ihren Anlagen Bezug genommen.
Das Gericht hat Beweis erhoben gemäß dem Beweisbeschluss vom 07.03.2006, Bl. 53 d. GA. Wegen des Ergebnisses der Beweisaufnahme wird auf die Sitzungsniederschriften vom 24.05.2006 (Bl. 70 ff. d. GA.) und 11.08.2006 (Bl. 97 d. GA.) Bezug genommen.
Entscheidungsgründe
Die Klage ist unbegründet.
Dem Kläger steht gegenüber dem beklagten Verein kein Zahlungsanspruch gemäß
§ 631 BGB zu, da der beklagte Verein nicht Vertragspartner des Klägers geworden ist, sondern der Eigentümer der streitgegenständlichen Geschäftsräume. Dass der beklagte Verein den Auftrag zur Umhängung der Heizung nicht im eigenen Namen erteilt hat, sondern für den Eigentümer ergab sich auch für den Kläger aus den für ihn erkennbaren objektiven Umständen. Als Haus- und Grundeigentümerverein trat der beklagte Verein nach außen hin erkennbar als Hausverwaltung auf. Damit war aber bereits für einen objektiven Auftragnehmer erkennbar, dass die Hausverwaltung nicht für sich selbst, sondern für ihren Auftraggeber und damit gewöhnlich für den betreffenden Eigentümer handelt (BGH NJW-RR 2004, 1017). Dass der Hausverwalter nicht für sich, sondern für seinen Auftraggeber tätig wird, ist für Hausverwaltungen typisch und entspricht im allgemeinen den Interessen der Beteiligten. Wie jedem Unternehmer erkennbar ist, hat der Hausverwalter selbst kein Interesse an der Vergabe von Bauleistungen im eigenen Namen, da ihm regelmäßig die Tätigkeit nicht zu Gute kommt, sondern dem Eigentümer. Diesem wiederum ist ersichtlich nicht daran gelegen, Ansprüche wegen Werkmängel, die ihn unmittelbar betreffen, erst nach einer Abtretung geltend machen zu können. Wegen der größeren Sicherheit der Immobilie ist darüber hinaus sogar dem Auftragnehmer besser damit gedient, den Eigentümer als Vertragspartner zu haben (vgl. BGH NJW-RR 2004, 1017).
Dem steht auch nicht entgegen, dass der Kläger mit der Beklagten einen Wartungsvertrag für ein anderes Objekt abschloss bzw. dem beklagten Verein für das streitgegenständliche Objekt zuvor bereits eine Rechnung erstellt hatte. Denn in beiden Fällen (Wartung bzw. Kaltwasserverbrauchsmessgeräteinbau) handelt es sich lediglich um Aufträge, die über die normale Unterhaltung des Hauses, anders als der Umbau von Zubehör, soll einem Heizgerät nicht hinausgehen. Beim Wartungsvertrag handelt es sich um originäre Verwaltungsaufgaben und auch beim Einbau von Kaltwasserzählern, um bezüglich des wasserintensiven Friseurbetriebs eine Verbrauchsermittlung durchzuführen, um in der Nebenkostenabrechnung den notwendigen Vorwegabzug für das Gewerbe machen zu können, dient erkennbar lediglich der Aufgabenverwirklichung der Hausverwaltung und damit dem Aufgabenbereich der Beklagten. Insofern steht auch nicht entgegen, dass die Beklagte für den Zahlungsausgleich der Rechnungen sorgte, da dieses ebenfalls ihrem Aufgabenbereich entspringt, da auch die Zahlungsabwicklung zu den Aufgaben einer Hausverwaltung gehört (vgl. BGH), abgesehen davon, dass es sich um nachvertragliches Verhalten handelt.
Weiter steht der Annahme, dass der Eigentümer der Geschäftsräume Vertragspartner wurde nicht entgegen, dass er bei Auftragserteilung nicht benannt gewesen sei. Denn zum einen ist die Kenntnis insoweit nicht entscheidend (vgl. BGH NJW-RR 2004, 1017, drittletzter Absatz) und war dieser ohne weiteres ermittelbar.
Darüber hinaus waren auch keine weiteren objektiven Umstände ersichtlich, die eine eigene Vertragspartnerschaft der Beklagten nahe legten. Denn nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme steht weiter fest, dass nach der Erstkontaktierung der Zeugin XXX diese selbst zunächst nicht im Sinne einer Auftragserteilung tätig wurde, sondern ein Angebot verlangte, um Rücksprache mit dem Eigentümer nehmen zu können. Dies bekundete die Zeugin XXX im Rahmen ihrer Vernehmung, ohne dass aufgrund der weiteren Beweisaufnahme Anhaltspunkte ersichtlich seien, ihrer Aussage keinen Glauben schenken zu können. Die Zeugen XXX und XXX hatten insoweit keine hinreichende Erinnerung an den Inhalt des ohnehin nicht zwischen ihnen geführten Telefonates. Darüber hinaus steht die Aussage insoweit auch im Einklang mit in der Klageschrift mitgeteilten Tatsachen, dass diese Zeugin nicht spontan über eine Beauftragung angesichts der Meldung befinden konnte. Nach alledem ist davon auszugehen, dass der beklagte Verein als Hausverwaltung nicht Vertragspartner des Klägers wurde.
Der Schriftsatz vom 24.08.2006 gibt insoweit auch keinen Anlass zur Wiedereröffnung der mündlichen Verhandlung. Zum einen wurde gerade durch den Hinweis auf die Rechtsprechung des BGH das rechtliche Gehör nicht verletzt, sondern im Hinblick auf das Ergebnis der Beweisaufnahme und gerade zur Vermeidung einer Überraschungsentscheidung der Hinweis erteilt, für den Fall einer anderen Beurteilung des Ergebnisses der Beweisaufnahme.
Soweit eine andere rechtliche Beurteilung in dem Schriftsatz enthalten ist, ist dieses ohnehin nicht geeignet, den Wiedereröffnungsantrag zu begründen. Die Ausführungen unter zweitens auf Seite zwei des Schriftsatzes vom 24.08.2006 dienen ohnehin lediglich der Ausforschung, zumal bereits im Schriftsatz vom 16.01.2006 der Hauseigentümer namentlich benannt wurde. Dass sich übrigens aus den von der Beklagten auch im Schriftsatz vom 24.08.2006 angeführten Umstände sich nichts anderes ergab, als dass der Eigentümer Vertragspartner wurde, ist bereits nach dem Vorstehenden dargelegt.
Die Kostenentscheidung folgt aus § 91 ZPO. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit resultiert aus §§ 708 Nr. 11, 711, 709 S. 2 ZPO.