Klage auf Unwirksamkeit der Sonderumlage bei Dachsanierung abgewiesen
KI-Zusammenfassung
Die Klägerin begehrt die Unwirksamkeit des Beschlusses der Eigentümerversammlung über die Finanzierung einer Dachsanierung (ca. 30.000 €) hinsichtlich der Verteilung eines Restbetrags. Sie rügt Widerspruch zur Teilungserklärung und behauptet abweichende Beschlussinhalte. Das Gericht hält das Protokoll für maßgeblich, die behaupteten Abweichungen wurden nicht bewiesen. Die Klage wird abgewiesen, Kosten trägt die Klägerin.
Ausgang: Klage auf Unwirksamkeit des Beschlusses über die Sonderumlage abgewiesen; Beschluss form- und materiell rechtmäßig
Abstrakte Rechtssätze
Ein Beschluss über die Erhebung einer Sonderumlage ist rechtmäßig, wenn er die Entnahme aus der Rücklage und die Restfinanzierung durch eine nach Miteigentumsanteilen bemessene Sonderumlage bestimmt und damit der Teilungserklärung entspricht.
Das in der Eigentümerversammlung gefertigte Protokoll ist maßgeblich für den Inhalt des gefassten Beschlusses; wer Abweichungen geltend macht, trägt die Darlegungs- und Beweislast und hat gegebenenfalls eine Protokollberichtigung zu beantragen.
Widersprüchliche oder unschlüssige Zeugenaussagen genügen nicht, um den in einem Protokoll dokumentierten Beschlussinhalt zu widerlegen.
Wenn aus dem Protokoll kein Verpflichtungsbeschluss für individuelle Zahlungen einzelner Eigentümer hervorgeht, begründet allein die mündliche Äußerung einer Vorfinanzierungsbereitschaft keine unmittelbare Zahlungspflicht dieser Eigentümer.
Tenor
Die Klage wird abgewiesen.
Die Kosten des Rechtsstreits hat die Klägerin zu tragen.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar gegen Sicherheitsleistung in Höhe von
110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages.
Tatbestand
Die Klägerin ist Miteigentümerin der Wohnungseigentumsgemeinschaft XXX Straße XXX in XXX. Sie hält ein Miteigentumsanteil von 50/1000 verbunden mit dem Sondereigentum an der Wohnung Nr. 6 im 3. Obergeschoss hinten des Hauses XXX Straße XXX.
Die Beklagten sind die übrigen Wohnungseigentümer.
Am 15.07.2009 fand eine Eigentümerversammlung statt, an der die Klägerin teilnahm. Die Wohnungseigentümergemeinschaft fasste einen Beschluss über die Neueindeckung des Daches. Der Beschluss wurde gefasst mit Ja-Stimmen in Höhe von 765,70 Miteigentumsanteilen, keiner Nein-Stimme und Enthaltungen in Höhe von 50,00 Miteigentumsanteilen. Zur Beschlussfassung heißt es im Protokoll der Wohnungseigentümerversammlung:
"Die Kosten für diese Maßnahme belaufen sich inklusive der Entsorgungskosten der alten Dacheindeckung auf ca. 30.000,00 €.
Für die Finanzierung dieser Maßnahme werden die Rücklagen aufgelöst, der restliche Betrag wird mittels einer Sonderumlage nach Miteigentumsanteilen umgelegt. Aus Liquiditätsgründen ist die Firma XXX zurzeit nicht in der Lage, ihren Anteil zu zahlen, wird aber bis zum 01. September 2009 2.000,00 € auf das WEG-Konto einzahlen. Die Restsumme aus der Sonderumlage wird die Firma XXXX sobald sie wieder liquide ist in die Rücklage einzahlen. Teilbetragszahlungen sind hier auch für die Firma XXX möglich. Die Umlage ist bis zum 01. September 2009 auf das WEG-Konto einzuzahlen."
Das Versammlungsprotokoll wurde unterschrieben vom Versammlungsleiter XXXder Miteigentümerin XXX und dem Miteigentümer XXX. Zu den näheren Einzelheiten wird auf das Protokoll der Eigentümerversammlung vom 15.07.2009 (Bl. 129 ff. d. A.) verwiesen.
Die Klägerin hat zunächst behauptet, es sei ein Beschluss dahingehend gefasst worden, dass die geschätzten Sanierungskosten von ca. 40.000,00 € in Höhe von 19.000,00 € aus der Rücklage finanziert werden sollten und das im Übrigen jeder Eigentümer unabhängig von dem Umfang seines Miteigentumsanteils 2.000,00 € einzahlen solle.
Nunmehr behauptet die Klägerin, es sei ein Beschluss dahingehend gefasst worden, dass vom Kostenaufwand für die Sanierung des Daches von ca. 30.000,00 € ca. 19.000,00 € aus der Rücklage finanziert werden sollten und von den noch fehlenden 11.000,00 € an den Gesamtsanierungskosten 2.000,00 € von der Miteigentümerin XXX und die wiederum fehlenden 9.000,00 € von den übrigen Miteigentümern aufgebracht werden sollten.
Die Klägerin ist der Ansicht, der Beschluss verstoße gegen Ziff. III Nr. 8 der Teilungserklärung, wonach die Kosten für Instandhaltung / Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums nach dem Verhältnis der Miteigentumsanteile zu verteilen ist. Darüber hinaus sei der Beschluss anfechtbar, weil sich daraus nicht ergebe, wie der fehlende Anteil an den Sanierungskosten in Höhe von 11.000,00 € aufgebracht werden solle.
Die Klägerin beantragt nunmehr,
den in der Eigentümerversammlung vom 15.07.2009 gefassten Beschluss über die Finanzierung der mit 30.000,00 € veranschlagten Kosten der Dachsanierung für unwirksam zu erklären, soweit die Finanzierung von 9.000,00 €, die unter Berücksichtigung der Inanspruchnahme des Guthabens von 19.000,00 € auf dem Rücklagenkonto und der Einzahlung eines Beitrages von nur 2.000,00 € durch die Miteigentümerin Firma XXX verblieb, durch die restlichen Wohnungseigentümer gemäß ihren Miteigentumsanteilen eingezahlt werden sollte.
Die Beklagten beantragen,
die Klage abzuweisen.
Das Gericht hat Beweis erhoben aufgrund des Beweisbeschlusses vom 07.01.2010 (Bl. 158 d. A.) durch Vernehmung des Zeugen XXX. Zum Ergebnis der Beweisaufnahme wird auf das Protokoll der öffentlichen Sitzung vom 07.01.2010 (Bl. 157 ff. d. A.) verwiesen.
Entscheidungsgründe
I.
Die Klage ist unbegründet.
Der in der Eigentümerversammlung vom 15.07.2009 gefasste Beschluss ist formell und materiell rechtmäßig.
Einwände gegen die formelle Rechtmäßigkeit werden nicht erhoben.
Der Beschluss ist aber auch materiell rechtmäßig. Er entspricht insbesondere ordnungsgemäßer Verwaltung.
Ausweislich des Protokolls der Eigentümerversammlung vom 15.07.2009 wurde der Beschluss zur Abdichtung des Daches gefasst. Zur Finanzierung der Maßnahme sollen nach dem Beschluss 19.000,00 € aus der Rücklage genommen werden. "Der restliche Betrag wird mittels einer Sonderumlage nach Miteigentumsanteilen umgelegt".
Diese Beschlussfassung entspricht gerade dem Rechtsschutzziel der Klägerin. Eine Pflicht zur Einzahlung von 2.000,00 € je Miteigentümer wurde danach gerade nicht beschlossen. Auch enthält der Beschluss keine Regelung dahingehend, dass die Miteigentümerin XXX 2.000,00 € hinsichtlich des ausstehenden Restbetrages zahlt und der verbleibende Restbetrag nach Miteigentumsanteilen auf die übrigen Miteigentümer umgelegt wird. Eine derartige Beschlussfassung ist dem Protokoll der Eigentümerversammlung nicht zu entnehmen. Entgegen der Ansicht der Klägerin ist auch geregelt, wie der fehlende Anteil an den Sanierungskosten aufgebracht werden soll, nämlich über eine Sonderumlage nach Miteigentumsanteilen. Diese Verteilung entspricht auch der Teilungserklärung.
Der Beschluss, wie er dem Protokoll der Eigentümerversammlung zu entnehmen ist, ist daher rechtmäßig und wird letztlich von der Klägerin auch nicht beanstandet.
Soweit die Klägerin behauptet, es sei davon abweichend ein Beschluss gefasst worden, so ist sie insoweit beweisfällig geblieben. Eine Protokollberichtigung hat die Klägerin nicht beantragt.
Auch aus der Vernehmung des Zeugen XXX ergab sich nicht zur Überzeugung des Gerichts eine vom Protokoll abweichende Beschlussfassung.
Der Zeuge XXX sagte aus, es sei ein Beschluss über die Dachsanierung gefasst worden. Grundlage sei ein Angebot gewesen, wonach das Dach zu einem Festpreis von 26.000,00 € saniert werden sollte. Die Finanzierung sollte in Höhe von 19.000,00 € aus der Rücklage erfolgen. Es sei daher noch ein Restbetrag zu finanzieren gewesen. Herr XXX und Herr XXX von der Miteigentümerin XXX hätten mitgeteilt, dass diese Miteigentümerin kein Geld habe. Herr XXX habe sich bereit erklärt, 2.000,00 € aus seinem Privatvermögen aufzubringen. Es sei deshalb beschlossen worden, dass die Finanzierung des noch verbleibenden Restbetrages durch die anderen Miteigentümer nach Miteigentumsanteilen ohne Berücksichtigung von XXX erfolgen sollte. Es habe sich dabei um eine Vorfinanzierung handeln sollen. Herr XXX habe erklärt, dass XXX den Restbetrag sobald wie möglich aufbringen würde. Nachdem die Diskussion beendet worden sei, sei der Beschluss gefasst worden. XXX habe 2.000,00 € zahlen sollen. Der im Übrigen fehlende Restbetrag habe nach Miteigentumsanteilen von den übrigen Miteigentümern finanziert werden sollen.
Die Aussage ist in sich nicht schlüssig und widersprüchlich.
Der Zeuge sagte zwar aus, der nach Zahlung von 2.000,00 € durch die XXX fehlende Restbetrag sollte nach Miteigentumsanteilen von den übrigen Miteigentümern finanziert werden. Gleichzeitig sagte er aber auch aus, dass es sich hinsichtlich der Kostenübernahme seitens der übrigen Miteigentümer nur um eine Vorfinanzierung handeln sollte und Herr XXX von der XXX erklärt habe, dass der Restbetrag sobald wie möglich aufgebracht werde.
Darüber hinaus ist die Aussage des Zeugen auch im Übrigen widersprüchlich. Er sagte aus, dass ein Angebot zu einem Festpreis von 26.000,00 € vorgelegen habe. Trotzdem sei ins Protokoll ein Betrag von 30.000,00 € aufgenommen worden. Gleichzeitig sei im Protokoll der Gesamtbetrag der Rücklage von 19.000,00 € erwähnt worden. Es sei aber geplant gewesen, von der Rücklage etwas zurückzubehalten. Es hätte noch zu Mehrkosten kommen können, die er abgedeckt hätte haben wollen. Außerdem hätte die Rücklage nicht vollständig aufgebracht werden sollen. Es sei richtig, dass die Rücklagen nicht vollständig aufgelöst werden sollte, auch wenn dies anders im Protokoll stehe. Hinzu kommt, dass der Zeuge XXX das Protokoll selbst abgefasst und unterschrieben hat. Es ließ sich nicht aufklären, wie es zu dem von ihm behaupteten Abweichungen zwischen dem Protokoll und dem von der Klägerin behaupteten Beschlussinhalt gekommen sein soll.
Schließlich kommt hinzu, dass nach der übereinstimmenden Erklärung der in der öffentlichen Sitzung anwesenden und vertretenen Beklagten keiner der Miteigentümer ein Interesse daran hat, einen Fehlbetrag, der durch die Miteigentümerin XXX verursacht wurde, vorzufinanzieren. Mit Ausnahme der Beklagten XXX und XXX waren alle Beklagten in der öffentlichen Sitzung anwesend oder anwaltlich vertreten. Sie wollen nur den auf sie nach Miteigentumsanteilen entfallenden Anteil der Sonderumlage finanzieren. Der Beklagten XXX sollte es nur vorbehalten bleiben, den auf sie entfallenden Anteil an der Sonderumlage in Raten zu finanzieren.
II.
Die Kostenentscheidung beruht auf § 91 Abs. 1 ZPO.
Die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit beruht auf § 709 ZPO.
III.
Der Streitwert wird auf 14.750,00 € festgesetzt (§ 49 a GKG).
Das Interesse der Klägerin beläuft sich auf 2.950,00 €.
Es setzt sich zusammen aus dem Anteil der Klägerin an der Instandhaltungsrücklage (= 950,00 €) und dem von ihr mit der Klageschrift vorgetragenen Anteil an der Sonderumlage in Höhe von 2.000,00 €. Der Streitwert war auf das 5-fache dieses Gesamtbetrages von 2.950,00 €, mithin 14.750,00 € beschränkt (§ 49 a Abs. 1 Satz 2 GKG). Das Gesamtinteresse der Parteien belief sich auf mindestens 30.000,00 €.