Mietstreit: Kürzung der Nebenkostenabrechnung wegen nicht belegter Hausmeisterkosten
KI-Zusammenfassung
Die Klägerin begehrt Nachzahlung aus der Nebenkostenabrechnung 2013; die Beklagte hat Widerklage auf Rückzahlung zu viel geleisteter Vorauszahlungen erhoben. Das Gericht kürzt die Abrechnung um nicht substantiiert nachgewiesene Hausmeisterkosten und weist die Klage ab. Die Widerklage wird insoweit auf 124,93 € nebst Zinsen stattgegeben; Kabelfernsehkosten bleiben umlegbar.
Ausgang: Klage der Vermieterin abgewiesen; Widerklage der Mieterin auf Rückzahlung von 124,93 € nebst Zinsen teilweise stattgegeben
Abstrakte Rechtssätze
Zur Geltendmachung von Hausmeisterkosten hat der Vermieter die abgerechneten Leistungen konkret darzustellen und zu beweisen; pauschale Dienstleistungsverträge ohne Aufschlüsselung genügen nicht.
Eine Betriebskostenabrechnung ist so zu gestalten, dass der Mieter nachvollziehen kann, welche Arbeiten wann und mit welchem Aufwand erbracht wurden; fehlt dieser Nachweis, sind die entsprechenden Kosten zu kürzen.
Überzahlte Vorauszahlungen aus einer fehlerhaften Nebenkostenabrechnung sind als ungerechtfertigte Bereicherung nach § 812 Abs. 1 BGB zurückzuzahlen.
Die Umlegung von Kosten für Kabelfernsehen ist zulässig, solange das Wirtschaftlichkeitsgebot nicht verletzt ist; für die Angemessenheit ist auf übliche Marktpreise, nicht auf mögliche Rabattpotenziale, abzustellen.
Zinsen auf rückerstattungspflichtige Beträge stehen nach den §§ 288, 291 BGB zu, soweit der Anspruch entstanden ist.
Tenor
1. Die Klage wird abgewiesen.
2. Die Klägerin und Widerbeklagte wird im Wege der Widerklage verurteilt, an die Beklagte und
Widerklägerin 124,93 € nebst fünf Prozentpunkte Zinsen über dem Basiszinssatz seit dem
12.12.2014 zu zahlen.
3. Im Übrigen wird die Widerklage abgewiesen.
4. Die Kosten des Rechtsstreits tragen die Klägerin zu 70 Prozent und die Beklagte zu 30 Prozent.
5. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
6. Die Berufung wird nicht zugelassen.
Auf die Darstellung des Tatbestands wurde gemäß § 313a ZPO verzichtet
Entscheidungsgründe
Die zulässige Klage ist unbegründet (I.), die zulässige Widerklage hingegen teilweise begründet (vgl. II).
I.
Die zulässige Klage ist unbegründet.
Die Klägerin und Widerbeklagte (im Folgenden Klägerin genannt) hat gegen die Beklagte und Widerklägerin (im Folgenden Beklagte genannt) keinen Anspruch auf Zahlung von 175,07 €. Ein derartiger Anspruch ergibt sich weder aus dem zwischen den Parteien bestehenden Mietvertrag noch aus sonst einem anderen rechtlichen Grund. Nach Vorlage des Grundbuchauszugs ist unstreitig, dass im Jahr 2013 die Klägerin Vermieter, die Beklagte Mieterin der streitgegenständlichen Wohnung war. Die Klägerin kann dennoch aus der Nebenkostenabrechnung vom 4.4.2014 für das Jahr 2013 keinen Nachzahlungsbetrag von 175,07 € beanspruchen. Von den in Rechnung gestellten Betriebskosten sind Hausmeisterkosten in Höhe von 300,-- Euro abzuziehen. Die Betriebskostenabrechnung 2013 sieht Hausmeisterkosten in Höhe von insgesamt 356,94 € vor. In Höhe von 56,94 € hat die Beklagte die Kosten für den Hausmeister unstreitig gestellt. Nachdem die Beklagte ein Tätigwerden des Hausmeisters bestritten hat und im Übrigen behauptet hat, die geltend gemachten Hausmeisterkosten würden gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot verstoßen, ist es Sache der Klägerin gewesen, die abgerechneten Hausmeisterkosten konkret vorzutragen und zu beweisen. Das hat die Klägerin nicht getan. Der vorgelegte Dienstleistungsvertrag nebst Anlagen genügt den Anforderungen an einen ordnungsgemäßen Sachvortrag nicht. Aus ihm ergibt sich insbesondere nicht, wann welche Arbeiten wo im streitgegenständlichen Objekt verrichtet und wie diese seitens der Ausführenden gegenüber der Klägerin abgerechnet worden sein sollen. Auf die Notwendigkeit einer genauen Auflistung der Arbeiten hat das Gericht mit Beschluss vom 21.1.15 hingewiesen. Dem Dienstleistungsvertrag lässt sich zwar entnehmen, welche Aufgaben der Hausmeisterservice zu erfüllen hat. Auch wird hier zwischen Instandhaltungs- und anderen Aufgaben unterschieden. Nicht hingegen wird deutlich, welche Hausmeisterarbeiten im Jahr 2013 denn tatsächlich mit welchem Kostenaufwand in der Wohnanlage der Beklagten durchgeführt worden sind. Die Auflistungen, was denn seitens des Hausmeisterservices gegenüber der Klägerin geschuldet gewesen ist, sagen nichts darüber aus, was tatsächlich getan worden ist. Die umzulegenden Betriebskosten sind vermieterseits so darzustellen, dass der Mieter nachvollziehen kann, welche Arbeiten wann tatsächlich ausgeführt worden sind und für welche Arbeiten welche Beträge aufgewendet worden sind, um ggf. die Durchführung der Arbeiten und Angemessenheit der geltend gemachten Kosten nachprüfen zu können. Dies ermöglichen die vorgelegten Unterlagen gerade nicht. Die Nebenkostenabrechnung 2013 ist damit um 300,-- € zu kürzen, wonach der Klägerin ein Nachzahlungsanspruch nicht mehr zusteht. Weitere Ansprüche der Klägerin sind nicht ersichtlich.
II.
Die Widerklage ist teilweise begründet.
1. Die Beklagte hat gegen die Klägerin einen Anspruch auf Rückzahlung von 124,93 € gemäß § 812 Abs. 1 BGB. Dabei handelt es sich um den im Jahr 2013 mit den Vorauszahlungen auf Nebenkosten zu viel gezahlten Betrag. Wie oben bereits ausgeführt, war die Abrechnung wegen der nicht zu berücksichtigenden Hausmeisterkosten um 300,-- € zu kürzen, so dass sich eine Überzahlung von 124,93 € ergibt.
2. Weitere Rückzahlungen kann die Beklagte weder gemäß § 812 Abs. 1 BGB noch aus einem anderen rechtlichen Grund beanspruchen. Insbesondere kann sie nicht Rückzahlung zu viel gezahlter Kabelkosten in Höhe von 131,62 € verlangen. Gegen die Kosten für Kabelfernsehen von 251,62 € für das Jahr 2013 bestehen keine Bedenken. Sie sind insbesondere nicht unangemessen hoch. Grundsätzlich ist der Vermieter frei, Versorgungsverträge für die Mietsache abzuschließen, wie es ihm beliebt. Grenzen bildet das sog. Wirtschaftlichkeitsgebot. Danach sind nur diejenigen Kosten auf den Mieter umzulegen, die vom Standpunkt eines vernünftigen und wirtschaftlich denkenden Menschen in der Lage des Mieters zweckmäßig und angemessen sind. Bei der Beurteilung der Frage, ob entstandene Kosten zweckmäßig und angemessen sind, kommt es nicht darauf an, welche Rabatte hätten erzielt werden können, sondern welche Kosten üblicherweise anfallen. Deswegen ist der hier gemachte Vergleich mit der X-Wohnen nicht maßgeblich. Das Gericht hält jährliche Kosten für das Kabelfernsehen in Höhe von 251,62 € nicht für unangemessen hoch. Eine Internetrecherche hat ergeben, dass monatliche Kosten für Kabelfernsehen von 20,-- € und damit jährliche Kosten von 240,-- € durchaus üblich sind. Soweit der Betrag von 240,-- € hier geringfügig (weniger als 10 Prozent) überstiegen wird, ist dies hinzunehmen. Soweit die Rechnung des Kabelversorgers hier zunächst an die Fa. Y-Wohnen. und nicht an die Klägerin gerichtet gewesen ist, ändert diese falsche Adressierung nichts an der Tatsache, dass diese Kosten tatsächlich bzgl. der hier streitgegenständlichen Wohnung angefallen sind. Denn das Mietobjekt ist hier eindeutig ausgewiesen, die Klägerin ist in Besitz der Rechnung und dass die Klägerin hier tatsächlich eine andere Rechnung vom Kabelunternehmen erhalten haben könnte, ist hier nicht ersichtlich.
Der Zinsanspruch beruht auf §§ 288, 291 BGB
Weitere Ansprüche kommen nicht in Betracht.
III.
Die Nebenentscheidung beruhen auf §§ 92 Abs. 1, 708 Nr. 11, 711, 713 ZPO.
IV.
Anlass zur Zulassung der Berufung besteht nicht. Die Angelegenheit hat keine grundsätzliche Bedeutung. Auch die Fortbildung des Rechts oder die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung erfordert keine Entscheidung des Berufungsgerichts. Die einschlägigen Rechtsfragen sind in Rechtsprechung und Literatur umfassend und eingehend erörtert.
V.
Der Streitwert wird auf bis 500,-- € fest gesetzt.
VI.
Rechtsbehelfsbelehrung:
Gegen die Streitwertfestsetzung ist die Beschwerde an das Amtsgericht Duisburg statthaft, wenn der Wert des Beschwerdegegenstandes 200,00 EUR übersteigt oder das Amtsgericht die Beschwerde zugelassen hat. Die Beschwerde ist spätestens innerhalb von sechs Monaten, nachdem die Entscheidung in der Hauptsache Rechtskraft erlangt oder das Verfahren sich anderweitig erledigt hat, bei dem Amtsgericht Duisburg, König-Heinrich-Platz 1, 47051 Duisburg, schriftlich in deutscher Sprache oder zur Niederschrift des Urkundsbeamten der Geschäftsstelle einzulegen. Die Beschwerde kann auch zur Niederschrift der Geschäftsstelle eines jeden Amtsgerichtes abgegeben werden. Ist der Streitwert später als einen Monat vor Ablauf dieser Frist festgesetzt worden, so kann die Beschwerde noch innerhalb eines Monats nach Zustellung oder formloser Mitteilung des Festsetzungsbeschlusses eingelegt werden.