WEG: Gesamtgemeinschaft ohne Beschlusskompetenz zur Baumfällung in Untergemeinschaft
KI-Zusammenfassung
Die Kläger fochten Negativbeschlüsse zu Anträgen auf Fällung eines Götterbaums auf ihrer Sondernutzungsfläche an. Das Gericht erklärte die Beschlüsse für ungültig, weil die Gesamtgemeinschaft mangels Beschlusskompetenz nicht zuständig war. Nach Teilungserklärung liegt die Entscheidung über bauliche Maßnahmen am Gebäudekomplex bei der Untergemeinschaft; ein Ausnahmefall „harmonisches äußeres Gesamtbild“ lag nicht vor. Zudem wäre nach neuem Recht Einstimmigkeit nur bei grundlegender Umgestaltung (§ 20 Abs. 4 WEG) erforderlich, die hier nicht gegeben ist.
Ausgang: Anfechtungsklage erfolgreich; Negativbeschlüsse zu TOP 4a/4b wegen fehlender Beschlusskompetenz der Gesamtgemeinschaft für ungültig erklärt.
Abstrakte Rechtssätze
Ein Beschluss der Wohnungseigentümer entspricht nur dann ordnungsgemäßer Verwaltung, wenn für den Regelungsgegenstand eine Beschlusskompetenz des beschließenden Gremiums besteht.
Die Teilungserklärung kann wirksam Untergemeinschaften bilden und die Entscheidungszuständigkeit für bauliche Maßnahmen am jeweiligen Gebäudekomplex der Untergemeinschaft zuweisen; insoweit fehlt der Gesamtgemeinschaft die Beschlusskompetenz.
Eine in der Teilungserklärung geregelte Zuständigkeit der Gesamtgemeinschaft für äußere Veränderungen greift nur, wenn die Maßnahme die Erhaltung eines harmonischen äußeren Gesamtbildes der Anlage berührt; nicht jede Baumfällung stellt eine solche Maßnahme der Gartengestaltung dar.
Nach § 20 Abs. 4 WEG ist Einstimmigkeit nur bei baulichen Maßnahmen erforderlich, die die Wohnanlage grundlegend umgestalten; im Übrigen genügt nach § 20 Abs. 1 WEG ein Mehrheitsbeschluss.
Entfaltet ein ablehnender Beschluss wegen fehlender ordnungsgemäßer Willensbildung keine Wirksamkeit, kommt es auf die materielle Erforderlichkeit der begehrten Maßnahme (z.B. Verkehrssicherheit) nicht entscheidungserheblich an.
Tenor
1. Die auf der Eigentümerversammlung vom 07.11.2022 der Wohnungseigentümergemeinschaft „… zu TOP 4a) und 4b) gefassten Beschlüsse werden für ungültig erklärt.
2. Die Kosten des Rechtsstreits trägt die Beklagte.
3. Das Urteil ist gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 120 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages vorläufig vollstreckbar.
Rubrum
| 521 C 2809/22 |
Amtsgericht Duisburg
IM NAMEN DES VOLKES
Urteil
In dem Rechtsstreit
…
Kläger,
Prozessbevollmächtigte …
gegen
…
Beklagte,
Prozessbevollmächtigte: …
hat das Amtsgericht Duisburgim schriftlichen Verfahren mit einer Schriftsatzeinreichungsfrist bis zum 20.02.2024durch die Richterin am Amtsgericht …
für Recht erkannt:
1. Die auf der Eigentümerversammlung vom 07.11.2022 der Wohnungseigentümergemeinschaft „… zu TOP 4a) und 4b) gefassten Beschlüsse werden für ungültig erklärt.
2. Die Kosten des Rechtsstreits trägt die Beklagte.
3. Das Urteil ist gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 120 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages vorläufig vollstreckbar.
Tatbestand
Mit der hiesigen Anfechtungsklage begehren die Kläger die Aufhebung der in der Eigentümerversammlung vom 07.11.2022 beschlossenen Negativbeschlüsse TOPs 4a und 4b, mit der sie die Genehmigung von der Beklagten forderten, einen Götterbaum in ihrem Sondereigentum zu fällen.
Die Kläger sind Wohnungseigentümer der Wohnungseigentümergemeinschaft …. Sie sind Eigentümer des im EG links des Hauses .. gelegenen Wohnungseigentums, zudem steht ihnen das alleinige Sondernutzungsrecht an der unmittelbar vor ihrer Wohnung gelegenen Gartenfläche SNR1 zu. Auf dieser Gartenfläche steht der streitgegenständliche Götterbaum (vgl. Fotos Bl. 93, 94 der Akte). Der Götterbaum ist eine invasive Art. Der Saft des Baumes kann Allergien auslösen.
Die Beklagte ist die Wohnungseigentümergemeinschaft … Als Verwalter derselben bestellt, handelt Herr … unter der Firma …. In der Vergangenheit wurden auf der Wohnanlage andere Bäume gefällt.
In der Teilungserklärung der Beklagten finden sich unter § 9 Untergemeinschaften und § 10 Instandhaltung Absatz 3 folgende Regelungen:
㤠9 Untergemeinschaften
1.) Da jeder der fünf .Gebäudekomplexe und der Tiefgaragenkomplex wirtschaftlich möglichst unabhängig voneinander sein sollen, sind sechs Untereigentümergemeinschaften für das vorgenannte Objekte zu bilden.
2.) Die Gebäude der einzelnen Gebäudekomplexe und der Tiefgaragenkomplex werden der gemeinschaftlichen Nutzung der jeweiligen Miteigentümer zugewiesen. Das bedeutet, dass die Eigentümer der Gebäude - … und - die Tiefgarage jeweils das zu ihrem Gebäudekomplex gehörende Gemeinschaftseigentum, also den ganzen Baukörper, unter Ausschluss der anderen. Hauseigentümer bzw. Garageneigentümer nutzen können (Gemeinschafts-Sondernutzungsrecht). Dem Nutzungsrecht unterliegen jeweils die gesamte Bausubstanz der Gebäude mit allen technischen Einrichtungen und Anlagen in den Gebäuden, die nicht im Sondereigentum stehen. Die Miteigentümer der anderen Gebäudekorriplexe/Garagenkomplex sind jeweils von der Nutzung ausgeschlossen. Davon ausgenommen ist die Heizungsanlage, welche im Eigentum … steht. Die Mit- und Sondereigentümer eines Gebäudekomplexes/Garagenkomplex haben die Rechte so, wie wenn es sich um Wohnungs- und Teileigentum eines einzigen Gebäudekomplexes handeln würde. Die Gebäudenutzung umfasst auch das Recht, über etwaige bauliche Maßnahmen am eigenen Gebäudekomplex selbst zu entscheiden. Alle Maßnahmen, die das äußere Erscheinungsbild berühren, müssen so durchgeführt werden, dass dies nicht beeinträchtigt wird; es gilt § 10 Abs. 3.
3.) Jede dieser Untereigentümergemeinschaften ist hinsichtlich der nachgenannten Instandstandsetzungspflichten, Instandhaltungsrücklagen und Kosten und Lasten des gemeinschaftlichen Eigentums für ihren jeweiligen Bereich alleine zuständig. Sie haben also jeweils auf ihre Kosten die, einzelnen Objekte der Untergemeinschaften ohne Beitrag der übrigen. Wohnungs- und Teileigentümer instandzuhalten, eine entsprechende Instandhaltungsrücklage anzusammeln und die sonstigen Kosten, soweit sie nicht das Gesamtobjekt betreffen, zu tragen.
5) Die Summe der Miteigentumsanteile
a) der Wohnungen 1 bis 13 sowie der Dachgeschossflächen S-1, S-2' und S-3 in den Gebäuden …,
b) der Wohnungen 14 bis 26 - sowie der Dachgeschossflächen S-4 und S-5 in den …
c) der Wohnungen 27'bis 39 sowie der Dachgeschossflächen S-6, S 7 und S-8 in den Gebäuden …
d) der Wohnungen 40 bis 52 sowie der Dachgeschossflächen S-9 und S-10 in den Gebäuden …
e) der Wohnungen 53 bis 65 sowie der Dachgeschossflächen S-11,
S-12 und S-13 in den Gebäuden …
f) der Garagen S-14 bis S-78 in der Tiefgarage ergibt jeweils 100% der Miteigentumsanteile der einzelnen Untergemeinschaften. An allen vorbezeichneten Kosten sind die Mitglieder' der Untergemeinschaften dann wieder entsprechend Ihrer Beteiligung an diesen 100% beteiligt.
§ 10 Instandhaltung (nur Absatz 3)
2) Der Wohnungseigentümer ist verpflichtet, die seinem Sondereigentum oder Sondernutzungsrecht unterliegenden Teile des; Gebäudes oder des Grundstücks so zu benutzen und instandzuhalten, dass dadurch keinem der anderen Sondereigentümer über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinaus ein Nachteil erwächst. Im Interesse der Erhaltung eines harmonischen äußeren Gesamtbildes dürfen äußere Veränderungen, wie z.B. in der Gartengestaltung, durch Anbringen von Sichtschutzwänden, Blumenkästen, Brüstungsverkleidungen, Fensterjalousien, Schildern usw. dann mit Zustimmung des Verwalters vorgenommen werden, wenn vorher ein grundsätzlicher Beschluss der gesamten Eigentümergemeinschaft über zulässige Art, Gestaltung und Farbgebung der Zusatzeinrichtung gefasst wurde. Nicht in das Gesamtbild passende Veränderungen müssen nach entsprechendem Beschluss der Eigentümergemeinschaft wieder beseitigt werden. Im Interesse der Erhaltung eines harmonischen äußeren Gesamtbildes dürfen äußere Veränderungen, wie z.B. in der Gartengestaltung, durch Anbringen von Sichtschutzwänden, Blumenkästen, Brüstungsverkleidungen, Fensterjalousien, Schildern usw. dann mit Zustimmung des Verwalters vorgenommen werden, wenn vorher ein grundsätzlicher Beschluss der gesamten Eigentümergemeinschaft über zulässige Art, Gestaltung und Farbgebung der Zusatzeinrichtung gefasst wurde.
Auf der verfahrensgegenständlichen Wohnungseigentümerversammlung vom 07.11.2022 wurden unter TOP 4a) und TOP 4b) zwei von den Klägern gestellte Anträge besprochen und über diese abgestimmt.
Der Antrag zu TOP 4a) lautete:
„Der Baum im Bereich der zur Wohnung 01 gehörenden Sondernutzungsfläche (Garten) soll im Auftrag und auf Kosten der WEG gefällt werden.“
Der Antrag zu TOP 4b) lautete:
„Den Eigentümern der WE 01 wird gestattet, den im Bereich der zur Wohnung gehörenden Sondernutzungsfläche (Garten) vorhandenen Baum auf eigene Kosten zu fällen.“
Der Verwalter Herr …protokollierte zu dem Antrag TOP 4a) 23 NEIN-Stimmen von insgesamt 65 Stimmen, zu dem Antrag TOP 4b) 8 NEIN-Stimmen. Hiernach stellte er fest, dass beide Anträge mangels Einstimmigkeit nicht genehmigt worden seien. Es wurden keine Enthaltungen und JA-Stimmen protokolliert.
Die Kläger behaupten, dass der Götterbaum entsprechend dem Kurzgutachten vom 30.06.2022 (Bl. 7 d.A.) nur bedingt erhaltenswürdig sei und nur noch eine begrenzte Standzeit erwarten lasse, da er sein Höchstalter erreicht habe. Aufgrund der toxischen Wirkung der Inhaltsstoffe des Baumes könne ihr fünf Jahre alter Sohn nicht unbeaufsichtigt im Garten spielen.
Die Kläger sind der Auffassung, dass das Fällen des einzelnen Baumes keine grundlegende Veränderung darstelle, so dass keine Einstimmigkeit erforderlich sei, sondern eine Mehrheit der Stimmen ausreiche.
Die Kläger beantragen,
die auf der Eigentümerversammlung vom 07.11.2022 der Wohnungseigentümergemeinschaft „…zu TOP 4a) und 4b) gefassten Beschlüsse für ungültig zu erklären.
Die Beklagte beantragt,
die Klage abzuweisen.
Die Beklagte behauptet, dass der Götterbaum ausreichend vital sei. Von ihm gingen keine Gefahren aus. Außerdem würde er die Wohnanlage grundlegend prägen. Der Baum schütze das Haus vor Emissionen durch Abgabe und Geräusche der vor dem Haus verlaufenden Straße samt Straßenkreuzung. Auch werde die gesamte Hausfront beschattet und dies trage zur Kühlung des Hauses bei. Die in der Vergangenheit durchgeführten Fällungen anderer Bäume der Anlage seien wegen der Verkehrssicherheit ausgeführt worden und im Übrigen hätten die anderen gefällten Bäume dagegen für die Wohnanlage keinen prägenden Charakter gehabt.
Die Beklagte ist der Auffassung, dass das Fällen des Baumes eine bauliche Veränderung im Sinne des § 20 Abs. 4 WEG sei, die die Wohnanlage grundlegend umgestalte, und dementsprechend der Einstimmigkeit der Gesamtgemeinschaft bedürfe.
In Hinblick auf den übrigen Vortrag der Parteien wird auf die zur Akte gereichten Schriftsätze und das Protokolle der mündlichen Verhandlung verwiesen.
Die Parteien haben dem schriftlichen Verfahren nach § 128 Abs. 2 ZPO zugestimmt.
Entscheidungsgründe
Nachdem die Parteien dem schriftlichen Verfahren nach § 128 Abs. 2 ZPO zugestimmt haben, konnte das Gericht ohne erneute mündliche Verhandlung entscheiden.
I.
Die Anfechtungsklage der Kläger ist zulässig und begründet.
Der Beschlüsse zu TOP 4a) und 4b) waren aufzuheben, da sie ordnungsgemäßer Verwaltung widersprechen.
Denn ordnungsgemäß ist ein Beschluss nur dann, wenn die beschließenden Wohnungseigentümer für die Entscheidung zuständig sind, dass bedeutet Beschlusskompetenz besitzen.
Denn § 19 Abs. 1 WEG bestimmt, dass - soweit die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums und die Benutzung des gemeinschaftlichen Eigentums und des Sondereigentums nicht durch Vereinbarung der Wohnungseigentümer geregelt sind -, die Wohnungseigentümer eine ordnungsmäßige Verwaltung und Benutzung beschließen.
Vorliegend fehlt es aber an einer Beschlusskompetenz der Gesamtgemeinschaft, die den angegriffenen Beschluss gefasst hat, da die Teilungserklärung der Untergemeinschaft des Gebäudes, in dem die Wohnung der Kläger belegen ist, die Beschlusskompetenz nach § 9 der Teilungserklärung zugewiesen hat.
Grundsätzlich kann nämlich eine Teilungserklärung Untergemeinschaften bilden und in diesen die Willensbildung den betroffenen Wohnungseigentümern vorbehalten (Abramenko in: Jennißen, Wohnungseigentumsgesetz, 8. Auflage 2024, § 9a WoEigG Rn. 118 mwN; BGH, Urteil vom 10. November 2017 – V ZR 184/16 –, juris Rn.21 ; BGH, Urteil vom 26. Juni 2020 – V ZR 199/19 –, juris Rn.11).
So liegt der Fall hier. Eine Baumfällung stellt eine bauliche Maßnahme nach § 20 WEG dar. § 9 Nr. 3) der Teilungserklärung bestimmt, dass die Gebäudenutzung der Untergemeinschaft das Recht umfasst, über etwaige bauliche Maßnahmen am eigenen Gebäudekomplex selbst zu entscheiden. Der Gesamtgemeinschaft fehlte daher die Beschlusskompetenz über die Fällung des Götterbaumes zu entscheiden.
Es liegt auch kein Ausnahmefall vor, nachdem die Gesamtgemeinschaft über die Fällung zu beschließen hätte. Nach §§ 9 Abs. 3, 10 Abs. 3 der Teilungserklärung besitzt die Gesamtgemeinschaft nur dann ausnahmsweise die Beschlusskompetenz, wenn die äußere Veränderung der Gartengestaltung die Erhaltung eines harmonischen äußeren Gesamtbildes betrifft.
So wird wörtlich formuliert:
"Im Interesse der Erhaltung eines harmonischen äußeren Gesamtbildes dürfen äußere Veränderungen, wie z.B. in der Gartengestaltung, durch Anbringen von Sichtschutzwänden, Blumenkästen, Brüstungsverkleidungen, Fensterjalousien, Schildern usw. dann mit Zustimmung des Verwalters vorgenommen werden, wenn vorher ein grundsätzlicher Beschluss der gesamten Eigentümergemeinschaft über zulässige Art, Gestaltung und Farbgebung der Zusatzeinrichtung gefasst wurde."
Vorliegend handelt es sich aber nicht um eine Gartengestaltung, die die Erhaltung einer harmonischen Einheitlichkeit der Erscheinung der Wohnanlage betrifft. Diese ist von der hier anvisierten Baumfällung nicht berührt, diese betrifft nicht "ein harmonisches äußeres Gesamtbild".
Anders läge der Fall sicherlich dann, wenn z.B. eine Allee vor den Häusern angepflanzt wäre und die Kläger einen einzelnen Baum aus der Allee entfernen wollen würden. So liegt der Fall hier aber gerade nicht.
Abschließend wird darauf hingewiesen, dass auch keine einstimmige Beschlussfassung erforderlich ist nach § 20 Abs.1 n.F. WEG. Entgegen der alten Rechtslage ist für eine Einstimmigkeit nach neuer Rechtslage allein erforderlich, dass die Wohnanlage grundlegend durch die bauliche Maßnahme umgestaltet wird, (§ 20 Abs. 4 WEG Grziwotz in: Erman BGB, Kommentar, 17. Auflage 2023, § 20 WoEigG Rn. 29).
Denn § 20 Abs. 1 WEG bestimmt für alle übrigen baulichen Maßnahmen, dass diese (mehrheitlich)beschlossen werden können.
Die Fällung eines einzelnen Götterbaumes vor dem Gebäude einer Untergemeinschaft stellt aber keine solche grundlegende Veränderung der streitgegenständlichen Wohnlage dar. Grundlegend sind bspw. Gebäudeabrisse oder ähnliches (§ 20 Abs. 4 WEG Grziwotz in: Erman BGB, Kommentar, 17. Auflage 2023, § 20 WoEigG Rn. 29 mwN).
Hier liegt der Unterschied zur alten Rechtslage, bei welcher noch Einstimmigkeit bei einer baulichen Veränderung gefordert war, die den optischen Gesamteindruck der Wohnungseigentumsanlage maßgeblich prägt (noch nach alter Rechtslage: OLG Düsseldorf, Beschluss vom 30. April 2003 – I-3 Wx 97/03 –, juris).
Da es bereits an einer ordnungsgemäßen Willensbildung fehlt und der die Fällung ablehnende Beschluss daher keine Wirksamkeit entfaltet, bedarf es auch keiner weiteren Aufklärung durch Beweisaufnahme, ob eine Fällung aus Gründen der Verkehrssicherheit erforderlich ist.
II.
Die Kostenentscheidung ergibt sich aus §§ 91 Abs. 1, 709 S. 1 und S. 2 ZPO.
Der Streitwert wird auf 5.000,00 EUR festgesetzt.
Rechtsbehelfsbelehrung:
Gegen dieses Urteil ist das Rechtsmittel der Berufung für jeden zulässig, der durch dieses Urteil in seinen Rechten benachteiligt ist,
1. wenn der Wert des Beschwerdegegenstandes 600,00 EUR übersteigt oder
2. wenn die Berufung in dem Urteil durch das Amtsgericht zugelassen worden ist.
Die Berufung muss innerhalb einer Notfrist von einem Monat nach Zustellung dieses Urteils schriftlich bei dem Landgericht Düsseldorf, Werdener Straße 1, 40227 Düsseldorf, eingegangen sein. Die Berufungsschrift muss die Bezeichnung des Urteils, gegen das die Berufung gerichtet wird, sowie die Erklärung, dass gegen dieses Urteil Berufung eingelegt werde, enthalten.
Die Berufung ist, sofern nicht bereits in der Berufungsschrift erfolgt, binnen zwei Monaten nach Zustellung dieses Urteils schriftlich gegenüber Landgericht Düsseldorf zu begründen.
Die Parteien müssen sich vor dem Landgericht Düsseldorf durch einen Rechtsanwalt vertreten lassen, insbesondere müssen die Berufungs- und die Berufungsbegründungsschrift von einem solchen unterzeichnet sein.
Mit der Berufungsschrift soll eine Ausfertigung oder beglaubigte Abschrift des angefochtenen Urteils vorgelegt werden.
…