Wohnungsrückgabe: Nutzungsentschädigung bis Rückgabe sämtlicher Schlüssel
KI-Zusammenfassung
Die Vermieter verlangten nach Auszug des Mieters rückständige Miete und Nutzungsentschädigung. Streitpunkt war, ob die Herausgabe nur eines Schlüssels im November 2008 die Rückgabe der Wohnung bewirkte. Das Gericht verurteilte den Mieter zur Zahlung von 6.000 € nebst Zinsen; 1.500 € wurden aufgrund Teilanerkenntnisses zugesprochen. Es stellte darauf ab, dass die Rückgabe regelmäßig erst mit Übergabe aller Schlüssel und Verschaffung unbeschränkten unmittelbaren Besitzes erfolgt; Ausnahmen erforderten besondere Umstände, die hier fehlten.
Ausgang: Klage nach Teilrücknahme und Teilanerkenntnis im verbliebenen Umfang zugesprochen; Zahlung von 6.000 € nebst Zinsen.
Abstrakte Rechtssätze
Die Rückgabepflicht des Mieters nach § 546 BGB ist regelmäßig erst erfüllt, wenn sämtliche Wohnungsschlüssel übergeben sind und der Vermieter unbeschränkten unmittelbaren Besitz erlangt.
Behält der Mieter nach Beendigung des Mietverhältnisses Schlüssel zurück, liegt grundsätzlich ein Vorenthalten der Mietsache vor; der Anspruch auf Nutzungsentschädigung nach § 546a Abs. 1 BGB besteht bis zur vollständigen Schlüsselrückgabe fort.
Eine Ausnahme von der Erforderlichkeit der vollständigen Schlüsselrückgabe kommt in Betracht, wenn nach den Umständen des Einzelfalls erkennbar ist, dass der Vermieter keinen Besitzwillen (mehr) hat oder die Parteien die Wohnung im Rahmen von Übergabeverhandlungen als zurückgegeben behandeln.
Endet das Mietverhältnis durch fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs, besteht der Mietzinsanspruch bis zum Wirksamwerden der Kündigung; für die Zeit danach ist bei Vorenthalten der Mietsache Nutzungsentschädigung geschuldet.
Ein Teilanerkenntnis führt insoweit zur Verurteilung gemäß § 307 ZPO; im Übrigen ist über die streitige Forderung nach materiell-rechtlichen Anspruchsgrundlagen zu entscheiden.
Tenor
hat das Amtsgericht Duisburgauf die mündliche Verhandlung vom 15.09.2010 durch die Richterin ….für Recht erkannt:
Der Beklagte wird verurteilt, an die Kläger 6.000,00 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz ab dem 10.10.2009 zu zahlen.
Die Kosten des Rechtsstreits tragen die Kläger zu 43 % und der Beklagte zu 57 %.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
Für die Kläger gegen den Beklagten nur gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 120% des jeweils zu vollstreckenden Betrags.
Die Kläger dürfen die Vollstreckung gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 120% des aus dem Urteil vollstreckbaren Betrags abwenden, wenn nicht der Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 120 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages leistet.
Rubrum
| 52 C 478/10 |  | Verkündet am 06.10.2010 …Justizhauptsekretärin als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle |
| Amtsgericht Duisburg IM NAMEN DES VOLKES Teil-Anerkenntnis- und Schlussurteil | ||
In dem Rechtsstreit
1. …
2. …
Kläger,
Prozessbevollmächtigte: …
g e g e n
…
Beklagten,
Prozessbevollmächtigter: …
hat das Amtsgericht Duisburgauf die mündliche Verhandlung vom 15.09.2010durch die Richterin ….für Recht erkannt:
Der Beklagte wird verurteilt, an die Kläger 6.000,00 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz ab dem 10.10.2009 zu zahlen.
Die Kosten des Rechtsstreits tragen die Kläger zu 43 % und der Beklagte zu 57 %.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
Für die Kläger gegen den Beklagten nur gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 120% des jeweils zu vollstreckenden Betrags.
Die Kläger dürfen die Vollstreckung gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 120% des aus dem Urteil vollstreckbaren Betrags abwenden, wenn nicht der Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 120 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages leistet.
Tatbestand
Die Parteien streiten über Mietzinsforderungen und Nutzungsentschädigung.
Die Kläger sind Eigentümer und Vermieter der von dem Beklagten zum 01.02.2008 angemieteten Wohnung im Hause Im Angerfeld 11 in 47259 Duisburg. Als monatlicher Mietzins war zwischen den Parteien eine Nettomiete in Höhe von 1.250,00 € zzgl. einer Nebenkostenvorauszahlung in Höhe von 250,00 € vereinbart.
Im Oktober 2008 zog der Beklagte wieder aus der Wohnung aus. Eine Kündigung sowie die Rückgabe der Schlüssel erfolgten seitens des Beklagten zunächst nicht. Im November erhielten die Kläger sodann von einer Mitarbeiterin des Beklagten einen ersten Satz Schlüssel. Ab Oktober 2008 zahlte der Beklagte auch keine Mieten mehr an die Kläger.
Mit Schreiben vom 06.01.2010 kündigten die Kläger das Mietverhältnis fristlos wegen Zahlungsverzugs, da der Beklagte sich mit mehr als zwei Monatsmieten in Rückstand befand.
Die ausstehende Miete für den Monat Oktober 2008 verrechneten die Kläger mit der Kaution, die Miete für den Monat November 2008 ließen sie gerichtlich vor dem Amtsgericht Duisburg (33 C 1016/09) titulieren.
Im März 2009 erhielten die Kläger ein auf den 15.10.2008 datiertes Schreiben des Beklagten, in welchem er die ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses erklärte. Zudem war dem Schreiben der zweite Satz Schlüssel für die Wohnung beigelegt.
Mit anwaltlichen Schreiben vom 28.09.2009 forderten die Prozessbevollmächtigten der Kläger den Beklagten auf die Mieten für den Zeitraum Dezember 2008 bis einschließlich Juni 2009, mithin 10.500,00 € bis zum 09.10.2009 zu zahlen.
Die Kläger sind der Ansicht, der Beklagte habe jedenfalls bis einschließlich März 2008 die Miete bzw. eine Nutzungsentschädigung in gleicher Höhe zu zahlen, da sie erst im März 2008 den zweiten Satz Schlüssel erhalten haben.
Die Kläger haben ursprünglich beantragt,
den Beklagten zu verurteilen, an sie 10.500,00 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 10.09.2009 zu zahlen.
In der mündlichen Verhandlung vom 15.09.2010 haben die Kläger die Klage in Höhe von 4.500,00 €, nämlich bezüglich der Mieten April bis Juni 2009, zurückgenommen.
Die Kläger beantragten nunmehr,
den Beklagten zu verurteilen, an sie 6.000,00 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 10.10.2009 zu zahlen.
Der Beklagte hat die Klageforderung in Höhe von 1.500,00 € anerkannt.
Im Übrigen beantragt der Beklagte,
die Klage abzuweisen.
Der Beklagte ist der Ansicht er müsse nur noch für den Monat Dezember 2008 die Miete zahlen, da das Mietverhältnis durch die fristlose Kündigung der Kläger zum 06.01.2009 beendet worden sei. Zum Zeitpunkt der Kündigung habe er auch bereits die Wohnung geräumt und an die Kläger herausgegeben. Hierfür habe die Räumung und Rückgabe des ersten Satzes Schlüssel im November 2008 ausgereicht, da die Kläger seit diesem Zeitpunkt über die Wohnung hätten verfügen können. Auf die Rückgabe des zweiten Satzes Schlüssels sei es für die ordnungsgemäße Räumung und Herausgabe nicht angekommen.
Wegen des Vorbringens der Parteien im Übrigen wird auf die gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen Bezug genommen.
Entscheidungsgründe
I.
Die Klage ist insgesamt zulässig und begründet.
In Höhe von 1.500,00 € ist der Beklagte gemäß § 307 ZPO zu verurteilen, weil er den Anspruch der Kläger insoweit anerkannt hat.
Die Kläger haben gegen den Beklagten auch einen Anspruch auf Zahlung der geltend gemachten Hauptforderung in der darüber hinausgehenden Höhe.
1.
Die Kläger haben gegen den Beklagten einen Anspruch auf Zahlung eines Betrages in Höhe von 290,32 € aus §§ 535 Abs. 2, 556 BGB.
Unstreitig bestand das Mietverhältnis zwischen den Parteien bis zum Zeitpunkt der – zwischen den Parteien unstreitig berechtigten – fristlosen Kündigung der Kläger nach §§ 543 Abs. 2 Nr. 3 a), 569 Abs. 3 Nr. 1 BGB zum 06.01.2009 fort. Das Mietverhältnis endete auch nicht bereits vor der fristlosen Kündigung, da nach unstreitigem Vortrag die ordentliche Kündigung des Beklagten vom 15.10.2008 den Klägern erst im März 2009 zuging, so dass durch diese Kündigung das Mietverhältnis gemäß § 573 c Abs. 1 BGB erst zum 30.06.2009 beendet werden konnte. Für den Zeitraum vom 01.01.2009 bis 06.01.2009 hat der Beklagte gemäß § 535 Abs. 2 BGB anteilig, also für 6 Tage, den Mietzins zu entrichten. Bei einer monatlichen Miete von 1.500,00 € ergibt dies einen Betrag in Höhe von 290,32 €.
2
Weiterhin haben die Kläger gegen den Beklagten einen Anspruch auf Zahlung von Nutzungsentschädigung für die Monate Juli und August 2009 in Höhe von insgesamt 5.709,68 € aus § 546 a Abs. 1 BGB.
Das zwischen den Parteien ursprünglich bestehende Mietverhältnis ist auf Grund der fristlosen Kündigung als zum 06.01.2009 beendet anzusehen. Auf Grund dessen hatte der Beklagte die Wohnung gemäß § 546 BGB zu räumen. Dieser Pflicht ist der Beklagte jedoch in den Monaten Januar und bis März 2009 nicht nachgekommen, so dass er gemäß § 546 a Abs. 1 BGB für die entsprechenden Monate eine Nutzungsentschädigung an die Kläger zu leisten hat.
Der Beklagte hat vorliegend erst durch die Rückgabe des zweiten Satzes Schlüssel im März 2009 die Wohnung vollständig und ordnungsgemäß an die Kläger herauszugeben, denn der Auszug aus der Wohnung sowie die Abholung der persönlichen Gegenstände des Beklagten nebst Übergabe des ersten Satzes Schlüssel im November 2008 genügt hierfür nicht.
Grundsätzlich gehört zur vollständigen Räumung der Wohnung im Sinne von § 546 BGB die Rückgabe sämtlicher Schlüssel, da erst hierdurch dem Vermieter die vollständige, freie und uneingeschränkte Verfügungsgewalt an der Wohnung ermöglicht wird (vgl. Gather in Schmidt-Futterer, Mietrecht, 9. Aufl. [2007], § 546 BGB, Rn. 36 m.w.N.). Zur vollständigen Räumung gehört nicht nur die Besitzaufgabe des Mieters. Der Mieter muss vielmehr dem Vermieter den unmittelbaren und uneingeschränkten Besitz verschaffen. Wenn der Mieter noch Schlüssel zurückhält, ist dies grundsätzlich nicht der Fall. Da sich der Mieter in diesem Fall noch Zutritt zu der Wohnung verschaffen kann, ist es dem Vermieter nicht möglich ungestört über die Mieträume zu verfügen.
Eine Ausnahme von diesem Grundsatz kann angenommen werden, wenn der Vermieter erkennbar keinen Besitzwillen an den zurückgehaltenen Schlüsseln oder der Wohnung selbst hat. Denn grundsätzlich setzt die Erfüllung der Rückgabepflicht ein gewisses Maß an Übergabeverhandlungen zwischen den Parteien voraus, so dass auch der Vermieter bei der Besitzübertragung mitzuwirken hat. Wird das Mietverhältnis zwischen den Parteien beendet und finden anschließend Übergabeverhandlungen zwischen den Parteien statt, beispielsweise durch Abnahme der Wohnung mit anschließender Schlüsselübergabe, so ist davon auszugehen, dass die Parteien die Wohnung als zu diesem Zeitpunkt geräumt ansehen. Entscheidend ist damit, ob nach wertender Betrachtung der Umstände des Einzelfalls die Wohnung als geräumt anzusehen ist (vgl. OLG Brandenburg NZM 2000, 463). Insbesondere in Fällen, bei denen sich der Vermieter nach Beendigung über einen gewissen Zeitraum nicht darum bemüht sämtliche Schlüssel von dem Mieter zu erhalten, kann im Einzelfall davon ausgegangen werden, dass der Vermieter keinen Besitzwillen hat und damit kein Vorenthalten der Mietsache i.S.d. § 546 a BGB auf Grund der nicht erfolgten Rückgabe sämtlicher Schlüssel vorliegt (vgl. OLG Düsseldorf ZMR 2004, 750).
Im Vorliegenden Fall liegt indes eine mit den vorstehend genannten Ausnahmefällen vergleichbare Konstellation nicht vor, denn es fehlt schon an der für eine Erfüllung der Rückgabepflicht erforderliche Übergabeverhandlung zwischen den Parteien nach Beendigung des Mietverhältnisses. Zum Zeitpunkt des Auszugs sowie der Abholung der persönlichen Gegenstände des Beklagten nebst Übergabe des ersten Satzes Schlüssels war das Mietverhältnis noch nicht einmal beendet. Insofern bestand für den Beklagten noch keine Räumungspflicht. Auch war für die Kläger zu diesem Zeitpunkt eine vollständige Räumung und Herausgabe der Mietsache nicht vorhersehbar und nachvollziehbar, da eine Kündigung des Mietverhältnisses nicht im Raum stand. Im November 2008 hatten weder der Beklagte noch die Kläger eine Kündigung ausgesprochen, da die Kündigung des Beklagten den Klägern unstreitig erst im März 2009 zuging und die Kläger ihrerseits erst im Januar 2009 die Kündigung ausgesprochen haben. Bereits vor diesem Hintergrund können hier Übergabeverhandlungen nicht festgestellt werden, denn diese setzten denklogisch voraus, dass eine Pflicht zur Rückgabe oder jedenfalls eine Einigung zur Rückgabe gegeben ist. Hinzukommt, dass der Beklagte lediglich eine Mitarbeiterin zu der Wohnung geschickt hat um seine persönlichen Gegenstände abzuholen und den ersten Satz Schlüssel an die Kläger herauszugeben. Auch aus diesem Grund fehlt es an einer Übergabeverhandlungen zwischen den Parteien.
Da der Beklagte weder sämtliche Schlüssel an die Kläger zurückgegeben hat noch Übergabeverhandlungen stattgefunden haben, die eine Ausnahme zum Grundsatz rechtfertigen könnten, hat der Beklagte seine Rückgabepflicht bis zur Rückgabe des zweites Satzes Schlüssels nicht erfüllt. Der Beklagte hatte nach der fristlosen Kündigung der Kläger, also der Beendigung des Mietverhältnisses, noch immer einen Besitzrest an der Wohnung, so dass er bis zur Rückgabe des zweiten Satzes Schlüssels den Klägern den vollständigen und uneingeschränkten Besitz vorenthalten hat.
Der Höhe nach richtet sich die zu zahlende Nutzungsentschädigung nach dem zwischen den Parteien vereinbarten Mietzins in Höhe von monatlich 1.500,00 €. Für den Zeitraum vom 07.01.2009 bis Ende März 2009 ergibt sich damit eine Nutzungsentschädigung in Höhe von 5.709,68 €.
3.
Der geltend gemachte Zinsanspruch ergibt sich aus dem Gesichtspunkt des Verzuges gemäß §§ 288 Abs. 1, 286 Abs. 1 BGB.
II.
Die Kostenentscheidung ergibt sich aus §§ 92 Abs. 1 i.V.m. § 269 Abs. 3 S. 2 ZPO.
Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus §§ 708 Nr. 11, 709, 711 ZPO.
Streitwert 10.000,00 Euro
…Richterin