Mieterhöhung nach § 558 BGB: Kein Zuschlag bei energetischer Bewertung unter 8 Punkten
KI-Zusammenfassung
Die Vermieterin verlangte nach § 558 BGB die Zustimmung zu einer höheren Nettokaltmiete unter Berufung auf den Duisburger Mietspiegel 2015 und Zuschläge u.a. für energetische Ausstattung, Balkon und Gartennutzung. Die Mieter stimmten vorgerichtlich nur bis zum Mietspiegel-Mittelwert zu. Das Gericht schätzte die ortsübliche Vergleichsmiete auf 5,00 €/m² und verneinte weitere Zuschläge, weil die energetische Ausstattung den mietspiegeligen Schwellenwert (8 Punkte) nicht erreicht und Balkon sowie Freiflächen die Zuschlagsvoraussetzungen nicht erfüllen. Die Klage auf weitergehende Zustimmung zur Mieterhöhung wurde abgewiesen.
Ausgang: Klage auf Zustimmung zu einer über die Teilzustimmung hinausgehenden Mieterhöhung abgewiesen.
Abstrakte Rechtssätze
Die ortsübliche Vergleichsmiete nach § 558 Abs. 2 BGB kann anhand eines qualifizierten oder einfachen Mietspiegels im Wege der Schätzung gemäß § 287 ZPO bestimmt werden.
Sieht ein Mietspiegel für einen Zuschlag zur energetischen Ausstattung ausdrücklich einen Schwellenwert (z.B. ab 8 Punkten) vor, ist bei Unterschreiten dieses Schwellenwerts ein (auch anteiliger) Zuschlag ausgeschlossen.
Eine Wohnlage ist nach den im Mietspiegel definierten Lagekategorien einzuordnen; Zwischenkategorien (z.B. „bessere“ statt „gute“ Wohnlage) rechtfertigen ohne mietspiegelige Grundlage keine abweichende Anpassung der Vergleichsmiete.
Ein Zuschlag für Ausstattungsmerkmale setzt die im Mietspiegel festgelegte Mindestpunktzahl voraus; ein einfach ausgestatteter, kleiner Balkon begründet für sich genommen keinen Zuschlag, wenn der Mietspiegel hierfür die Schwelle nicht erreicht.
Begrünte, frei zugängliche Außenflächen ohne hinreichende Privatheit sind nicht ohne Weiteres als „Garten“ im mietspiegeligen Sinn anzusehen und rechtfertigen dann keinen Zuschlag für Gartennutzung.
Tenor
hat das Amtsgericht Duisburg
auf die mündliche Verhandlung vom 10.10.2017
durch die Richterin am Amtsgericht …
für R e c h t erkannt :
Die Klage wird abgewiesen.
Die Kosten des Rechtsstreits trägt die Klägerin.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Klägerin darf die Vollstreckung gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des beizutreibenden Betrags abwenden, wenn nicht die Beklagten vor Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leisten. Die Sicherheitsleistung kann jeweils auch durch eine selbstschuldnerische Bürgschaft einer Großbank oder öffentlich- rechtlich verfassten Sparkasse mit Sitz in der Europäischen Union erbracht werden.
Rubrum
 AMTSGERICHT DUISBURG IM NAMEN DES VOLKES URTEIL |
| 35 C 910/17 | Verkündet am 14.11.2017 |
In dem Rechtsstreit
…
Klägerin,
Prozessbevollmächtigte: …
gegen
…
Beklagte,
Prozessbevollmächtigte : …
hat das Amtsgericht Duisburg
auf die mündliche Verhandlung vom 10.10.2017
durch die Richterin am Amtsgericht …
für R e c h t erkannt :
Die Klage wird abgewiesen.
Die Kosten des Rechtsstreits trägt die Klägerin.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Klägerin darf die Vollstreckung gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des beizutreibenden Betrags abwenden, wenn nicht die Beklagten vor Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leisten. Die Sicherheitsleistung kann jeweils auch durch eine selbstschuldnerische Bürgschaft einer Großbank oder öffentlich- rechtlich verfassten Sparkasse mit Sitz in der Europäischen Union erbracht werden.
Tatbestand
Die Parteien streiten um die Miethöhe der an die Beklagten vermieteten 66,05 qm großen 4-Zimmer-Wohnung im Erdgeschoss rechts des im Jahre 1964 erbauten Mehrparteienhauses der Klägerin … im Nachgang zum klägerischen Mieterhöhungsverlangen vom 24.10.2016 (Bl. 6 f. GA).
Der bisher verlangte monatliche Grundmietzins betrug 320,34 Euro bzw. 4,85 Euro pro qm Wohnfläche. Außerdem waren monatliche Vorauszahlungen für Betriebskosten in Höhe von 138,71 Euro und für Heizkosten in Höhe von 53,29 Euro zu zahlen gewesen, so dass die bisher verlangte Bruttomiete 512,34 Euro betrug.
Mit Schreiben vom 24.10.2016 (Bl. 6 f. GA) bat die Klägerin durch ihre Hausverwaltung, …, die Beklagten um Zustimmung zur Erhöhung der Nettomiete von 320,34 Euro auf 346,76 Euro (Differenz: 26,42 Euro) mit Wirkung ab dem 1.1.2017. In dem Schreiben nahm sie Bezug auf den Mietspiegel der Stadt Duisburg 2015 sowie einen Zuschlags für die Ausstattung der Wohnung und Gemeinschaftsflächen in Höhe von 5 % bzw. 0,25 Euro pro Quadratmeter. Nach Darstellung der Klägerin sei unter Berücksichtigung eines Zuschlags für die Ausstattung als Nettomiete eine ortsübliche Vergleichsmiete von 5,25 Euro pro Quadratmeter zugrundezulegen.
Vorgerichtlich erklärten die Beklagten im Schreiben vom 15.11.2016 (Bl. 8 GA) die Zustimmung zur Erhöhung der Nettokaltmiete auf 5,00 Euro monatlich pro Quadratmeter (330,25 Euro netto).
Die Klägerin wiederholt im vorliegenden Verfahren zunächst im Wesentlichen die im vorgerichtlichen Mieterhöhungsschreiben vorgebrachte Begründung und meint, dass eine ortsübliche Vergleichsmiete in Höhe von 346,76 Euro gerechtfertigt sei. Sie behauptet außerdem, dass die Wohnung mit einem modernen Heizungssystem aus dem Baujahr 2002 ausgestattet sei, ferner, dass der Giebel des Hauses gedämmt sei. Dies führe zu einem Zuschlag von 6 Punkten nach dem Duisburger Mietspiegel, bzw. zu einem Zuschlag von 1 % je Punkt. Ein weiterer Zuschlagspunkt sei für die Gartennutzung zu berücksichtigen. Die Freiflächen stünden den Mietern zur Freizeitgestaltung zur Verfügung. Außerdem sei ein Balkon vorhanden. Weiterhin seien zwei weitere Zuschlagspunkte für die bessere Wohnlage anzusetzen. Insgesamt würden sich 9 Zuschlagspunkte ergeben, weshalb der angesetzte Erhöhungszuschlag von 5 % in jedem Fall gerechtfertigt sei. Zu berücksichtigen sei auch die bessere Wohnlage, weil die Wohnung am Naherholungsgebiet … liege.
Die Klägerin beantragt,
die Beklagten zu verurteilen, - gesamtschuldnerisch - einer Anhebung der Nettokaltmiete für die von ihnen bei ihr, der Klägerin, gemieteten Wohnung im Hause Am Ziegelkamp 9, 47239 Duisburg von zurzeit 320,34 Euro monatlich um 26,42 Euro, abzüglich der bereits zugestimmten 5,00 Euro monatlich auf 346,76 Euro monatlich ab dem 1.1.2017 zuzustimmen.
Die Beklagte beantragt,
die Klage abzuweisen.
Die Beklagten vertreten die Auffassung, dass bereits keim formwirksames Mieterhöhungsverlangen vorliege, weil darin eine Begründung für die Zuschläge nicht genannt sei. Des Weiteren stellen sie in Abrede, dass der ortsübliche Vergleichsmietzins höher sei als der derzeit entrichtete Nettomietzins. Sie vertreten die Auffassung, dass Zuschläge für die energetische Ausstattung erst bei Erreichen eines Schwellenwertes von 8 Punkten zulässig seien.
Entscheidungsgründe
Die Klage ist unbegründet.
Die Beklagten sind aufgrund der Mieterhöhungserklärung vom 24.10.2016 gemäߧ 558 I BGB nicht verpflichtet, einer Erhöhung der Nettomiete für die von ihnen bewohnte Wohnung über die bereits erteilte Teilzustimmung von 5,00 Euro pro Quadratmeter (statt monatlich 320,34 Euro netto wie bisher nunmehr monatlich 330,25 Euro) auf 346,76 Euro zuzüglich Betriebs- und Heizkostenvorauszahlung wie bisher mit Wirkung ab dem 1.1.2017 zuzustimmen.
Grundsätzlich ist gemäß § 558 I BGB der Vermieter berechtigt, die Zustimmung zu einer Erhöhung der Miete bis zur ortsüblichen Miete zu verlangen, wenn die Miete zu dem Zeitpunkt, zu dem die Erhöhung eintreten soll, seit 15 Monaten unverändert ist. Die ortsübliche Vergleichsmiete wird gebildet aus den üblichen Entgelten, die in der Gemeinde oder einer vergleichbaren Gemeinde für Wohnraum vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage in den letzten vier Jahren vereinbart oder geändert worden sind, § 558 II BGB, (BGH MietpraxAK § 558 BGB Nr. 33). Es ist ein objektiver Maßstab anzulegen, der einen repräsentativen Querschnitt der üblichen Entgelte darstellen soll (BVerfGE 53,532). Das Gericht muss die Vergleichsmiete feststellen und die streitgegenständliche Wohnung innerhalb einer Spanne des für Duisburg geltenden Mietspiegels einordnen, der als geeignete Schätzungsgrundlage nach § 287 ZPO dient (LG Duisburg WuM 2012,147).
Auf der Grundlage des Mietspiegels der Stadt Duisburg vom 1.1.2015 (veröffentlicht unter www.duisburg.de Suchbegriff: "Mietspiegel") schätzt das Gericht die ortsübliche Vergleichsmiete auf 330,25 Euro (5,00 Euro pro Quadratmeter).
Der Mietspiegel der Stadt Duisburg 2015 geht für Gebäude, die in der Zeit von 1961 bis 1974 bezugsfertig geworden sind (Gruppe III) bei normalen Wohnlagen und Wohnungsgrößen bis zu 70 m² von einer Spanne von 4,77 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche bis 5,23 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche aus, wobei ein Mittelwert von 5,00 Euro angegeben wird. Bei guten Wohnlagen sind eine Spanne von 5,00 Euro bis 5,46 Euro und ein Mittelwert in Höhe von 5,23 Euro vermerkt.
Vorliegend ist davon auszugehen, dass das sich Gebäude in einer normalen Wohnlage befindet. Nach dem Mietspiegel der Stadt Duisburg ist für eine normale Wohnlage kennzeichnend, dass diese zumeist dicht bebaut ist und keine außergewöhnlichen Beeinträchtigungen durch Lärm oder Geruch aufweist. Demgegenüber ist eine gute Wohnlage durch eine aufgelockerte Bebauung in zwei- oder mehrgeschossiger Bauweise in ruhiger und verkehrsgünstiger Grünlage ohne bedeutenden Durchgangsverkehr gekennzeichnet. Anhaltspunkte dafür, dass hier die Merkmale für eine gute Wohnlage vorhanden sind, bestehen nicht und werden von der Klägerin auch nicht vorgetragen. Sie selbst trägt nicht vor, dass eine "gute Wohnlage" im Sinne des Mietspiegels gegeben ist, sondern spricht nur von einer "besseren Wohnlage". Diesen Begriff kennt der Mietspiegel indes nicht. Auch sieht der Mietspiegel nicht vor, dass bei Wohnlagen, die oberhalb der Lage "normal" und unterhalb der Lage "gut" einzustufen wären, eine Abweichung von den Werten für "normal" oder "gut" nach oben bzw. nach unten vorgenommen werden kann. Anders dagegen bei einfachen Wohnlagen, bei denen der Mietspiegel ausdrücklich vorsieht, dass ein Abschlag vom Mittelwert der Wohnlage "normal" vorgenommen werden kann.
Soweit nach dem Mietspiegel 2015 wegen des Bestehens einer modernden Heizungsanlage - Stand 2002 - und der Dämmung des Giebels die energetische Ausstattung mit dem Punktewert 6 zu bewerten ist, rechtfertigt dieser Umstand entgegen der Auffassung der Klägerin keinen Zuschlag auf den Mittelwert. Ein Zuschlag ist nach dem eindeutigen Wortlaut des Mietspiegels nämlich nur zulässig, wenn der Punktewert 8 oder höher erreicht ist.
So heißt es wörtlich unter "5.1. Zuschläge und a) Energetische Ausstattung":
"Die Beurteilung des energetischen Zustandes erfolgt über ein Punktesystem. Wird der Punktewert 8 oder höher erreicht, kann ein Zuschlag auf den ermittelten Mietwert pro Quadratmeter Wohnfläche in Höhe von 8 % erfolgen."
Diese Gestaltung als Schwellenwert verbietet es somit, auch bei geringeren Punktewerten einen - entsprechend verhältnismäßig angepassten - Zuschlag vorzunehmen.
Anders verhält sich der Mietspiegel dagegen bei den Ausstattungsmerkmalen der Wohnung und Gemeinschaftsflächen unter 5.1 b), wo schon ausdrücklich ab einem Punktewert von 3 ein Zuschlag möglich ist.
Das Vorhandensein eines einfachen Balkons, der kleiner als 5 Quadratmeter ist, stellt kein Ausstattungsmerkmal dar, das einen Zuschlag auf den Mittelwert rechtfertigen würde. Ein solcher Balkon wird unter 5.1 b) des Mietspiegels mit einem Punktewert von 1 bewertet, wohingegen erst ab einem Punktewert von 3 ein Zuschlag möglich wäre.
Auch das Bestehen von begrünten bzw. bepflanzten Freiflächen vor und hinter dem Wohngebäude rechtfertigt keinen Zuschlag nach dem Duisburger Mietspiegel. Danach ist zwar das Alleinnutzungsrecht einer Gartenfläche mit einem Punktewert von 2 und die (einfache) Nutzung einer Gartenfläche mit einem Punktewert von 1 zu bemessen. Unstreitig ist als Wohnvorteil klägerseits nur die - einfache - Nutzung geltend gemacht; der Mietvertrag sieht ein Alleinnutzungsrecht ohnehin nicht vor. Allerdings ist vorliegend schon nicht festzustellen, dass es sich bei den begrünten bzw. bepflanzten Flächen vor und hinter dem streitgegenständlichen Gebäude um einen wohnwerterhöhenden "Garten" im Sinne des Mietspiegels handelt. Das Wort "Garten" ist kein wissenschaftlich definierter Begriff, sondern entstammt dem allgemeinen Sprachgebrauch (so auch LG Landshut WuM 2007,392). Danach werden öffentliche Grünanlagen oder Parks häufig als "Garten" benannt ("Englischer Garten" in München, "Volksgarten" in Düsseldorf), während nicht jedes unbebaute Grundstück, auf dem etwas wächst, deshalb als "Garten" bezeichnet wird. Kennzeichnend für einen "Garten" im Sinne des Mietspiegels ist, dass die Fläche zu einem großen Teil bepflanzt oder begrünt ist und zudem den Mietern einen besonderen Erholungswert bietet. Kleine Zierflächen oder ein bepflanzter Hof sind deshalb schon nicht ohne Weiteres als "Gärten" anzusehen sind (AG Lichtenberg Urteil vom 17.12.2002 - 8 C 322/02). Kennzeichnend ist weiter, dass ein Mindestmaß an Abgeschiedenheit und Privatheit für die Mieter des betreffenden Gebäudes gewährleistet ist (vgl. LG Landshut a.a.O.), was in vielen Fällen nur durch das Anbringen eines Zaunes, einer Mauer oder einer sonstigen Umfriedung möglich ist. An Letzterem fehlt es hier. Die hier vorliegende Grünfläche hat den Charakter einer öffentlichen Grünanlage und erlaubt das nötige Mindestmaß an Privatheit nicht. Das ergibt sich aus dem von der Klägerin eingereichten Lageplan (Bl. 94 GA), den eingereichten Fotos (Bl. 95 ff. GA) sowie der Erörterung im Termin vom 10.10.2017. Die Grünflächen hinter dem Wohngebäude sind für jedermann frei zugänglich (vgl. LG Berlin GE 2011,1231, LG Berlin GE 2013,270). Sie sind eben nicht ausschließlich den Beklagten und den anderen Mietern des von ihnen bewohnten Hauses als Rückzugsmöglichkeit vorbehalten. Begrenzungen, die verhindern könnten, dass andere Personen, zum Beispiel die Bewohner der angrenzenden Wohnblöcke, Passanten oder sonstige Dritte die Grünflächen betreten und sich darauf aufhalten, bestehen nicht.
II. Die prozessualen Nebenentscheidungen folgen aus §§ 91, 708 Ziff. 11, 711, 108 ZPO.
III. Gebührenstreitwert: 198,12 Euro (= 16,51 Euro x 12)
Das Klageinteresse ist anhand der Differenz zwischen der neuen höheren Nettomiete, der die Beklagten vorgerichtlich zugestimmt haben (330,25 Euro) und der nunmehr noch verlangten erhöhten Nettomiete (346,76 Euro) zu bemessen. Diese beläuft sich auf 16,51 Euro.
IV. Gegen dieses Urteil ist das Rechtsmittel der Berufung für jeden zulässig, der durch dieses Urteil in seinen Rechten benachteiligt ist,
a) wenn der Wert des Beschwerdegegenstandes 600,00 EUR übersteigt oder
b) wenn die Berufung in dem Urteil durch das Amtsgericht zugelassen worden ist.
Die Berufung muss innerhalb einer Notfrist von einem Monat nach Zustellung dieses Urteils schriftlich bei dem Landgericht Duisburg, König-Heinrich-Platz 1, 47051 Duisburg, eingegangen sein. Die Berufungsschrift muss die Bezeichnung des Urteils, gegen das die Berufung gerichtet wird, sowie die Erklärung, dass gegen dieses Urteil Berufung eingelegt werde, enthalten.
Die Berufung ist, sofern nicht bereits in der Berufungsschrift erfolgt, binnen zwei Monaten nach Zustellung dieses Urteils schriftlich gegenüber dem Landgericht Duisburg zu begründen.
Die Parteien müssen sich vor dem Landgericht Duisburg durch einen Rechtsanwalt vertreten lassen, insbesondere müssen die Berufungs- und die Berufungsbegründungsschrift von einem solchen unterzeichnet sein.
Mit der Berufungsschrift soll eine Ausfertigung oder beglaubigte Abschrift des angefochtenen Urteils vorgelegt werden.
Gegen die Streitwertfestsetzung ist die Beschwerde an das Amtsgericht Duisburg statthaft, wenn der Wert des Beschwerdegegenstandes 200,00 EUR übersteigt oder das Amtsgericht die Beschwerde zugelassen hat. Die Beschwerde ist spätestens innerhalb von sechs Monaten, nachdem die Entscheidung in der Hauptsache Rechtskraft erlangt oder das Verfahren sich anderweitig erledigt hat, bei dem Amtsgericht Duisburg, König-Heinrich-Platz 1, 47051 Duisburg, schriftlich in deutscher Sprache oder zur Niederschrift des Urkundsbeamten der Geschäftsstelle einzulegen. Die Beschwerde kann auch zur Niederschrift der Geschäftsstelle eines jeden Amtsgerichtes abgegeben werden.
Ist der Streitwert später als einen Monat vor Ablauf dieser Frist festgesetzt worden, so kann die Beschwerde noch innerhalb eines Monats nach Zustellung oder formloser Mitteilung des Festsetzungsbeschlusses eingelegt werden.
…