Klage auf Neuabrechnung nach Umstellung auf Wärme-Contracting abgewiesen
KI-Zusammenfassung
Der Mieter verlangte Neuabrechnung der Heizkosten nach Umstellung auf Wärme-Contracting und Abrechnung nach Wärmelieferung. Das Gericht hielt die Umstellung für zulässig: Vermieter hatte vertraglich oder kraft § 315 BGB das Leistungsbestimmungsrecht und hatte informiert; zudem ergaben die Abrechnungen keine konkrete Überbelastung des Mieters. Die Klage wurde deshalb abgewiesen.
Ausgang: Klage des Mieters auf Neuabrechnung der Heizkosten nach Umstellung auf Wärme-Contracting als unbegründet abgewiesen
Abstrakte Rechtssätze
Der Vermieter kann die Beheizung und Warmwasserversorgung einem Dritten übertragen und Wärmelieferungskosten abrechnen, wenn er sein Leistungsbestimmungsrecht nach § 315 BGB ordnungsgemäß ausübt.
Eine gesonderte Zustimmung des Mieters zur Übertragung der Wärmeversorgung ist nicht erforderlich, wenn der Mietvertrag ein entsprechendes Übertragungsrecht oder eine Regelung zum Leistungsbestimmungsrecht enthält und die Belange der Mieter nach billigem Ermessen gewahrt bleiben.
Zur Erfolgsbehauptung einer unzulässigen Umstellung auf Wärmelieferung muss der Mieter konkrete und nachvollziehbare Darlegungen vortragen, die eine über das marktübliche Maß hinausgehende Mehrbelastung belegen.
Eine bloße Nachforderung in der Heizkostenabrechnung begründet ohne substantiierte Darlegung einer überproportionalen Kostensteigerung keine Vermutung für eine rechtswidrige Abrechnungsumstellung; allgemeine Energiepreissteigerungen sind zu berücksichtigen.
Tenor
hat das Amtsgericht Düsseldorf
aufgrund der mündlichen Verhandlung am 21.03.2005
durch die Richterin am Amtsgericht X
für R e c h t erkannt:
Die Klage wird abgewiesen.
Die Kosten des Rechtsstreits trägt der Kläger.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Der Kläger kann die Vollstreckung durch die Beklagte durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110% des vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht die Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet.
Tatbestand
Der Kläger ist seit 1982 Mieter einer Wohnung im Haus X in XX, deren Vermieterin die Beklagte ist. Bereits zu Beginn des Mietvertrages befand sich im Haus eine Zentralheizung, über die Anlage erfolgte auch eine Warmwasserversorgung. Hinsichtlich der Einzelheiten des Mietvertrages und der allgemeinen Vertragsbestimmungen wird auf die Anlage B4 zur Klageerwiderung verwiesen.
Im Jahr 1998 baute die XXX GmbH u. Co KG (vormals XY GmbH) auf ihre Kosten eine neue Wärmeerzeugungsanlage in dem Haus ein. Die Anlage befand sich zu diesem Zeitpunkt auf dem Stand der Technik und führte zu einer Energieeinsparung von mindestens 25%.
Im Juni 2001 versandte die Beklagte an alle Mieter ein Schreiben, in dem die Umstellung auf Wärme-Contracting angekündigt wurde. Hierin wurde mitgeteilt, dass eine Gesellschaft mit der Erneuerung und Bewirtschaftung der Heizanlagen beauftragt wurde und auch die Heizungsanlage in dem Haus Xstraße erneuert wurde. Weiter wurde mitgeteilt, dass die Abrechnung der Wärmekosten künftig nach Arbeitspreis für die Kosten der Energiemenge und nach Grundpreis für die Festkosten erfolgen werde. Hinsichtlich der Einzelheiten wird auf die Anlage B3 zur Klageerwiderung verwiesen.
Mit Datum vom 04.04.2003 rechnete die Beklagte über die Heizkosten für den Zeitraum vom 01.08.2001-31.07.2002 ab. Die Abrechnung endete auf einen Nachzahlungsbetrag von 389,74 Euro. Hinsichtlich der Einzelheiten wird auf die Anlage B1 verwiesen. Der Betrag wurde von der Beklagten mit der Mietzahlung Juni 2003 verrechnet.
Mit Datum vom 05.07.2004 rechnete die Beklagte über die Heizkosten für den Zeitraum vom 01.08.2002-31.07.2003 ab. Die Abrechnung endete auf einen Nachzahlungsbetrag von 207,55 Euro. Hinsichtlich der Einzelheiten wird auf die Anlage K4 verwiesen.
Mit Schreiben vom 12.05.2003 beanstandete der Kläger die Abrechnung und dass mit der Einheit "MHW" und nicht in Litern Heizöl abgerechnet worden sei.
Der Kläger ist der Ansicht, die Abrechnung nach dem Prinzip des Wärmecontractings sei unzulässig.
Der Kläger beantragt,
die Beklagte zu verurteilen, die Heiz- und Betriebskosten für die Nutzungszeiträume vom 01. August 2000 bis 31. Juni 2001 sowie 1. August 2001 bis 31. Juli 2002 ordnungsgemäß abzurechnen; die Beklagte sodann zu verurteilen, an den Kläger die nach ordnungsgemäßer Abrechnung zuviel gezahlten und noch zu bezeichnenden Betrags zu zahlen und den Betrag mit 5% über dem Basiszinssatz seit Rechtshängigkeit zu verzinsen.
- die Beklagte zu verurteilen, die Heiz- und Betriebskosten für die Nutzungszeiträume vom 01. August 2000 bis 31. Juni 2001 sowie 1. August 2001 bis 31. Juli 2002 ordnungsgemäß abzurechnen;
- die Beklagte sodann zu verurteilen, an den Kläger die nach ordnungsgemäßer Abrechnung zuviel gezahlten und noch zu bezeichnenden Betrags zu zahlen und den Betrag mit 5% über dem Basiszinssatz seit Rechtshängigkeit zu verzinsen.
Die Beklagte beantragt,
die Klage abzuweisen.
Entscheidungsgründe
Die Klage ist unbegründet.
Der Kläger macht im Wege der Stufenklage Neuabrechnung seiner Heizkosten sowie Zahlung eines sich eventuell ergebenden Guthabens geltend. Der Kläger hat keinen Anspruch gegenüber der Beklagten auf Neuabrechnung, da die Klage insofern bereits auf der ersten Stufe unbegründet ist, war sie insgesamt abzuweisen.
Die von der Beklagten erstellten Heizkostenabrechnungen vom 04.04.2003 und vom 05.07.2004 sind nicht zu beanstanden.
Grundsätzlich ist der Vermieter berechtigt, die Heizungsanlage nicht selbst zu betreiben sondern dies durch einen Dritten zu tun und Wärmelieferungskosten abzurechnen (LG Frankfurt (Oder), WuM 1999, 403; Schmid, ZMR 2002, 177; LG Chemnitz, NJW-RR 2000, 81)
Einer ausdrücklichen Zustimmung des Klägers zu der Änderung in der Wärmeversorgung bedurfte es nicht. Die Beklagte hatte hinsichtlich ihrer Pflicht zur Beheizung der Wohnungen ein Leistungsbestimmungsrecht nach § 315 BGB, von dem sie Gebrauch gemacht hat.
In dem Mietvertrag ist aufgeführt, dass zum Zeitpunkt des Abschlusses des Mietvertrages sich eine Zentralheizung im Gebäude befand. In § 2 Abs. 4 der allgemeinen Vertragsbestimmungen ist weiter vereinbart: "Das Wohnungsunternehmen ist berechtigt, die Wärme- und Warmwasserversorgung einem geeigneten Versorgungsunternehmen zu übertragen, soweit dies nach billigem Ermessen unter Abwägung der Belange der Gesamtheit der Mieter zweckmäßig erscheint...". Die Beklagte hatte sich insofern bereits im Mietvertrag vorbehalten, die Wärmeversorgung nicht selbst zu besorgen, sondern einem Dritten zu übertragen. Einer gesonderten Zustimmung des Klägers als Mieter bedurfte es deshalb nicht.
Die Belange der Mieter wurden hinreichend gewahrt und die Beklagte hat das ihr eingeräumte Ermessen i.S. § 315 BGB in einer Weise ausgeübt, die nicht zu beanstanden ist.
Zum einen ist davon auszugehen, dass der Kläger wie auch die anderen Mieter rechtzeitig, nämlich durch das Schreiben vom Juni 2001 über die Umstellung auf das Wärmecontracting informiert wurde. Jedenfalls hat der Kläger diesen konkreten Vortrag der Beklagtenseite nicht bestritten, so dass der Vortrag als zugestanden gilt.
Zum anderen war mit der Umstellung auch - wie teilweise von der Rechtsprechung gefordert (AG Dortmund, NJW 2004, 300; LG Frankfurt (Oder) a.a.O.) - eine Modernisierung der Heizungsanlage verbunden. Unstreitig wurde 1998 die Heizungsanlage durch den Wärmelieferanten modernisiert, was zu einer Energieeinsparung von 25% führte. Eine frühere Änderung der Abrechnungen auf Wärmelieferung vor den hier streitgegenständlichen Rechnungen für 2001-2003 scheiterte ausweislich des als Anlage B3 überreichten Schreibens offenbar daran, dass die Änderung zuvor den Mietern nicht ausreichend angekündigt war. Die Annahme des Klägers in dem Schreiben vom 12.05.2003, dass keine Änderung der Heizungsanlage gegeben sei, beruhte offenbar darauf, dass er die Modernisierung der Heizung im Jahr 1998 nicht mit der Änderung der Abrechnungsmethode ab 2001 in Verbindung brachte.
Im Übrigen hat der Kläger auch nicht nachvollziehbar dargelegt, dass die Umstellung auf Wärmelieferung für ihn mit erheblichen Mehrbelastungen verbunden wäre. Allein der Umstand, dass in den hier streitgegenständlichen Heizkostenabrechnungen Nachzahlungsbeträge errechnet sind, läßt nicht darauf schließen, dass dies auf die Wärmelieferung zurückzuführen ist. Es ist allgemein und gerichtsbekannt, dass die Energiekosten seit 2001 erheblich gestiegen sind. Der Kläger hätte also im Einzelnen darlegen müssen, dass auch unter Berücksichtigung der allgemein gestiegenen Energiepreise eine überproportionale Kostensteigerung entstanden wäre. Dies ist allein aus den hier vorgelegten Abrechnungen gerade nicht ersichtlich.
Soweit der Kläger im Termin zur mündlichen Verhandlung die Gewährung einer Schriftsatzfrist zur Klageerwiderung beantragt hat, brauchte das Gericht diesem Antrag nicht stattzugeben. Die Klageerwiderung war dem Prozessbevollmächtigten des Klägers bereits am 02.03.2005 mit einer Frist zur Stellungnahme von zwei Wochen zugestellt worden. Nach Ablauf der Frist kann eine Verlängerung der Frist jedoch nicht mehr beantragt werden. Zudem hat der Kläger auch keine Gründe für die verspätete Beantragung einer weiteren Frist vorgetragen noch eine weitere Stellungnahme an das Gericht übersandt. Auch weitere Rechtsausführungen, die von dem Gericht zu berücksichtigen gewesen wären, sind nicht erfolgt.
Die Nebenentscheidungen beruhen auf §§ 91, 708 Nr. 11, 711 ZPO.
Streitwert: 900,00 Euro.