Fristlose Kündigung wegen Mietrückstands trotz behaupteter Geruchsbelästigung
KI-Zusammenfassung
Die Vermieterin klagte auf Räumung nach fristloser und zugleich ordentlicher Kündigung wegen Mietrückständen. Die Mieterin berief sich auf Mietminderung wegen Gestank/Nikotingeruch und Schimmelpilzbelastung. Das Gericht hielt die gleichzeitige Erklärung von fristloser und ordentlicher Kündigung für zulässig und sah die fristlose Kündigung nach § 543 Abs. 2 Nr. 3a BGB als wirksam an. Ein Minderungsrecht scheiterte an unsubstantiiertem Vortrag und teils fehlender Mängelanzeige (§ 536c BGB), sodass der Räumungsklage stattgegeben wurde.
Ausgang: Räumungsklage nach wirksamer fristloser Kündigung wegen Zahlungsverzugs vollumfänglich stattgegeben.
Abstrakte Rechtssätze
Eine außerordentliche fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs nach § 543 Abs. 2 Nr. 3a BGB setzt voraus, dass der Mieter mit einem Betrag in Verzug ist, der die Schwelle von zwei Monatsmieten erreicht oder überschreitet.
Die gleichzeitige Erklärung einer fristlosen außerordentlichen und einer ordentlichen Kündigung in einem Schreiben ist grundsätzlich zulässig, wenn die Erklärungen nicht unter eine Bedingung oder ein Rangverhältnis gestellt werden und für den Empfänger eindeutig sind.
Auf ein Minderungsrecht nach § 536 BGB kann sich der Mieter nur berufen, wenn er das Vorliegen eines Mangels und dessen Auswirkungen auf die Gebrauchstauglichkeit substantiiert darlegt und erforderlichenfalls beweist.
Neuer oder erweiterter Mangelvortrag, der bislang nicht angezeigt wurde, kann wegen § 536c BGB der Geltendmachung von Mietminderung entgegenstehen, sofern dem Vermieter dadurch die Abhilfemöglichkeit genommen wurde.
Beweisantritte müssen zur Aufklärung der entscheidungserheblichen Tatsachen geeignet sein; Beweisangebote, die vergangene, nicht mehr feststellbare Zustände ohne Anknüpfungstatsachen betreffen, sind regelmäßig ungeeignet.
Tenor
hat das Amtsgericht Düsseldorf
auf die mündliche Verhandlung vom 19. Dezember 2007
durch den Richter am Amtsgericht S
für R e c h t erkannt:
Tatbestand
Die Klägerin vermietete an die Beklagte das im ersten Obergeschoss Mitte straßenseitig des Hausobjektes M-Straße in Düsseldorf gelegene Appartement zu einem monatlichen Mietzins in Höhe von 330,00 €. Die Beklagte zahlte im Zeitraum von
April 2007 bis Oktober 2007 den monatlichen Mietzins nur unvollständig. Die Beklagte zahlte in den Monaten April 2007 bis Juli 2007 monatlich jeweils 82,50 € zu wenig an Mietzinsen. Die Beklagte zahlte in den Monaten August bis Oktober 2007 jeweils monatlich 130,00 € zu wenig an Mietzinsen, so dass Mietzinsrückstände in Höhe von insgesamt 720,00 € bestehen.
Die Beklagte verkleidete den zu der Mietwohnung gehörenden Balkon mit grüner Kunststofffolie, die über die Brüstung des Balkons hinausragt und annähernd die gesamte Höhe des Raumes zwischen Balkonbrüstung und der Decke des darüber liegenden Balkons einnimmt. Die grüne Kunststofffolie ist zwischenzeitlich zerrissen, zerlöchert und hängt zwischen senkrecht aufgestellten Stäben herab. Der Zustand der Kunststofffolie ist durch zwei Lichtbilder (Blatt 9 + 10 der GA) dokumentiert.
Die Klägerin erklärte mit anwaltlichem Schreiben vom 05.10.2007 wegen des Zahlungsverzuges in Höhe von 720,00 € sowohl die fristlose als auch zugleich die ordnungsgemäße Kündigung des Mietverhältnisses.
Die Klägerin erklärt in dem anwaltlichen Schreiben vom 05.10.2007 nach erfolgloser Abmahnung die fristlose und zugleich ordnungsgemäß Kündigung des Mietverhältnisses wegen des vertragswidrigen Gebrauchs im Zusammenhang mit der Anbringung der grünen Kunststofffolie auf dem Balkon.
Die Beklagte hatte bereits im Jahre 2006 den Vorwurf erhoben, dass aus einer anderen Wohnung des Hausobjektes Geruch aufsteige und in ihre Wohnung eindringe. Die Klägerin beauftragte daraufhin das Ordnungsamt der Stadt Düsseldorf, die die unterhalb der streitbefangenen Wohnung gelegene Mietwohnung überprüfte und zu dem Ergebnis gelangte, dass in dieser Wohnung alles sauber und in einem ordentlichen Zustand befinde, d.h. über Geruch von dieser Wohnung nicht ausgehe. Die Klägerin übersandte das entsprechende Protokoll des Ordnungsamtes vom 02.11.2006 an den von der Beklagten vorprozessual beauftragten Mieterverein.
Die Klägerin ist der Ansicht, dass im Hinblick auf die im vorgerichtlichen Schreiben vom 05.10.2007 ausgesprochenen Kündigungserklärungen sich kein Rangverhältnis ergebe, da nicht eine fristlose und hilfsweise eine fristgemäße Kündigung ausgesprochen worden sei, sondern eine fristlose Kündigung und zeitgleich eine ordnungsgemäße Kündigung.
Ein Recht zur Mietminderung seitens der Beklagten bestehe nicht. Die Klägerin bestreitet, dass von unterhalb der streitbefangenen Wohnung Gestand in die streitbefangene Wohnung eindringe. Aus dem vorgelegten Untersuchungsbericht der Gesellschaft für Umwelt und Innenraumanalytik ergeben sich lediglich deutlich erhöhte Innenraumfeuchtigkeiten, die ein Schimmelpilzwachstum fordern. Es könne als gerichtsbekannt unterstellt werden, dass Schimmelpilzbefall auch die Ursache für Asthma sein könne.
Die Klägerin beantragt,
Die Beklagte ist der Ansicht, dass Kündigungen bedingungsfeindlich seien und daher der Ausspruch einer außerordentlichen fristlosen Kündigung zeitgleich mit einer ordentlichen fristgemäßen Kündigung unzulässig sei, weil durch die Ausübung der Kündigung als Gestaltungsrecht zu dem Empfänger der Erklärung Klarheit bestehen müsse, ob und wann das Vertragsverhältnis beendet worden ist.
Die Beklagte ist der Ansicht, dass sie zur Mietminderung im Zeitraum von April bis Juli 2007 in Höhe von 25 % des Bruttomietzinses und in den Monaten August bis Oktober 2007 in Höhe von 50 % des Bruttomietzinses berechtigt sei. Grund für die Mietminderung sei, dass aus der unterhalb der Wohnung der Beklagten liegenden Nachbarwohnung gravierender Gestank sich ausbreite. Es möge zwar sein, dass die Gerüche nicht aus der besagten Wohnung hervorgehen, aber dies sei unerheblich. Es sei entscheidend, dass der Gestank existiere. Aus der Messung der Gesellschaft für Umwelt und Innenraumanalytik habe sich als Messergebnis eine hohe Schimmelpilzkonzentration in der Raumluft der Wohnung der Beklagten ergeben. Dort gebe es aber keine Feuchtigkeit und keinen Schimmel. Die Schimmelpilze stammten aus der unterhalb der Wohnung der Beklagten liegenden Wohnung.
Die Beklagte hat im nachgelassenen Schriftsatz vom 09.01.2008 vorgetragen, dass eine 24-stündige Nikotinbelastung aus der darunter gelegenen Wohnung vorgelegen habe, die sich im Sommer 2006 nach dem Mieterwechsel noch verstärkt habe, da es sich bei dem Nachmieter, Herrn N, um einen sehr starken Raucher handele sowie aufgrund der höheren Personenzahl und der vermehrt auftretenden Besuche. In den Sommermonaten säßen die Mieter N bis in die frühen Morgenstunden bis ca. 4:00 Uhr auf dem Balkon. Es werde durchgängig von morgens bis nachts geraucht und getrunken und erzählt. Dadurch werde die Beklagte sowohl durch das Nikotin als auch durch den Lärmpegel innerhalb der Uhrzeiten gestört. Aufgrund der Geruchsbelästigung könne die Beklagte nicht regelmäßig lüften und aufgrund dessen auch nicht kochen, da ein Lüften im Anschluss an die Kochtätigkeit aufgrund des Nikotins nicht möglich sei. Der Schimmel und die Geruchsbildung würden durch die Wohnung der Beklagten nicht nur durch die Fenster, sondern auch über die zwei in der Wohnung vorhandenen Lüftungen zugeführt. Die Anbringung der Kunststofffolie sei erfolgt, um die Lärm- und Geruchsbelästigungen abzuwehren. Die Beklagte stellt ihren diesbezüglichen Tatsachenvortrag unter Beweis durch Augenscheinnahme des Gerichts, Sachverständigengutachten und Parteivernahme der Klägerin.
Das Gericht hat die Beklagte im Verhandlungstermin vom 19.12.2007 darauf hingewiesen, dass der Mangel im Hinblick auf den eindringenden Gestank bislang nicht hinreichend substantiiert dargetan worden ist.
Wegen des weiteren Vorbringens der Parteien auf die gewechselten Schriftsätze und mitüberreichten Anlagen verwiesen.
Entscheidungsgründe
Die Klage ist begründet.
Die Klägerin hat gegen die Beklagte nach § 546 BGB in Verbindung mit § 543 Abs. 2
Nr. 3 a BGB einen Anspruch auf Räumung und Herausgabe der Urteilstenor aufgeführten streitgegenständlichen Mietwohnung.
Die Beklagte ist nach § 546 Abs. 1 BGB verpflichtet, die Mietsache nach Beendigung des Mietverhältnisses an die Klägerin als Vermieterin herauszugeben. Das Wohnraummietverhältnis der Parteien über das Appartement im ersten Obergeschoss Mitte des Hauses M-Straße in Düsseldorf ist aufgrund der schriftlichen Kündigung vom 05.10.2007 wegen Zahlungsverzuges nach § 543 Abs. 2 Nr. 3 a BGB wirksam beendet worden.
Die Klägerin hat unter Wahrung des § 568 Abs. 1 BGB mit dem anwaltlichen Schreiben vom 05.10.2007 das Wohnraummietverhältnis wirksam außerordentlich fristlos gekündigt und den Kündigungsgrund, nämlich Zahlungsverzug mit Mietzinsrückständen über 6 Monate in Höhe von 720,00 € konkret benannt.
Entgegen der Rechtsauffassung der Beklagten ist die Kündigungserklärung im Schreiben vom 05.10.2007 nicht allein deshalb unzulässig, weil die Kündigungserklärung mehrere verschiedene Kündigungsgründe benennt und darüber hinaus zeitgleich die fristlose außerordentliche Kündigung und die fristgemäße ordentliche Kündigung ausspricht. Die Klägerin hat die verschiedenen Kündigungsgründe nicht unter einer Bedingung bzw. unter einem Rangverhältnis ausgesprochen, sondern zeitgleich die fristlose Kündigung sowie die ordentliche Kündigung. Die Klägerin hat zutreffend darauf hingewiesen, dass das Bürgerliche Gesetzbuch die Kündigungsrechte in § 543 BGB und in § 573 BGB als fristlose Kündigung bzw. als ordnungsgemäße Kündigung zulässt. Es besteht auch keine gesetzliche Regelung, dass diese beiden Kündigungsrechte einander ausschließen. Es wäre der Klägerin auch unbenommen gewesen, durch mehrere Kündigungsschreiben jeweils gesondert die Kündigung des Mietverhältnisses auszusprechen und in diesen Kündigungsschreiben jeweils gesonderte unterschiedliche Kündigungsgründe aufzuführen. Es war der Klägerin unbenommen, in einem Kündigungsschreiben sämtliche Kündigungsgründe aufzunehmen und zeitgleich die fristlose sowie die ordentliche Kündigung auszusprechen. Die Klägerin hat damit klar und eindeutig ihr Gestaltungsrecht ausgeübt.
Die Voraussetzungen für eine außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund nach § 543 Abs. 2 Nr. 3 a BGB sind nach dem Sach- und Streitstand auch gegeben, denn die Beklagte befand sich mit mehr als zwei aufeinanderfolgenden Terminen mit der Entrichtung der Miete oder eines nicht unerheblichen Teils der Miete in Verzug. Der monatliche Mietzins betrug 330,00 €. Die Beklagte befand sich im Zeitraum von April 2007 bis Oktober 2007 mit Mietzinszahlungen in Höhe von insgesamt 720,00 € und damit mit mehr als zwei Monatsmieten in Zahlungsverzug.
Die Beklagte kann sich nach dem Sach- und Streitstand nicht auf eine Mietminderung wegen Sachmängeln im Sinne von § 536 BGB berufen. Der Beklagten steht insoweit auch kein Zurückbehaltungsrecht bis zur Behebung der behaupteten Sachmängel zu.
Die Beklagte ist als Mieterin darlegungs- und beweispflichtig für das Bestehen eines Mietminderungsrechtes bzw. für das Vorliegen der tatbestandlichen Voraussetzung des § 536 Abs. 1 BGB. Die Beklagte muss insbesondere das Vorliegen eines Mangels, der die Tauglichkeit der Wohnung zum vertragsgemäßen Gebrauch aufhebt oder mindert, konkret darlegen und unter Beweis stellen. Die Klägerin hat qualifiziert das Eindringen von Gestank und Geruch in der streitgegenständlichen Wohnung der Beklagten bestritten, indem die Klägerin unter Bezugnahme auf eine inhaltlich identische Mängelanzeige der Beklagten im Jahre 2006 unwidersprochen vorgetragen hat, dass das Ordnungsamt der Stadt Düsseldorf auf Veranlassung der Klägerin die unter der Beklagten liegende Nachbarwohnung aufgesucht und festgestellt hat, dass diese Wohnung sich in einem sauberen und ordentlichen Zustand befindet und übler Geruch von dieser Wohnung nicht ausgeht. Das Ordnungsamt hat hierüber ein Protokoll vom 02.11.2006 erstellt, welches den mangelfreien Zustand der Wohnung
bestätigt und dieses Protokoll hat die Klägerin dem Interessenverband Mieterschutz, den die Beklagte vorgerichtlich mit der Wahrnehmung ihrer Interessen beauftragt hat, übersandt.
Die Beklagte hat auch im Anschluss an dem im Verhandlungstermin vom 19.12.2007 erteilten richterlichen Hinweis das Vorliegen eines Mangels der Wohnung, der zu einer Einschränkung der Gebrauchstauglichkeit der Wohnung führt, nicht hinreichend substantiiert dargetan und durch geeignete Beweismittel unter Beweis gestellt. Die Beklagte hat zunächst im Klageerwiderungsschriftsatz lediglich pauschal vorgetragen, dass in ihre Wohnung gravierender Gestank eindringe, der sich aus der unterhalb der Wohnung der Beklagten liegenden Nachbarwohnung ausbreite. Das tatsächliche Vorbringen der Beklagten im Klageerwiderungsschriftsatz ist bereits in sich widersprüchlich und damit prozessual unbeachtlich, indem sie einerseits behauptet, dass in der unterhalb der Wohnung der „Klägerin“ liegenden Nachbarwohnung gravierender Gestank sich ausbreite und dass es andererseits sein möge, dass die Gerüche nicht aus der besagten Wohnung hervorgehen. Die Beklagte behauptet damit einerseits, dass gravierende Gerüche aus der unterhalb der Beklagtenwohnung liegenden Nachbarwohnung stammen und andererseits, dass diese Gerüche nicht aus dieser Wohnung stammen könnten. Der pauschale Vortrag der Beklagten, dass es sich um gravierenden Gestank handele, ist vollkommen unsubstantiiert und enthält keine überprüfbare Sachsubstanz. Die Beklagte hat insbesondere nicht vorgetragen, dass auf dem Balkon der darunter liegenden Nachbarwohnung Müll oder Ähnliches gelagert wird, von dem nachvollziehbar eine erhebliche Geruchsbelästigung ausging und insbesondere über den Balkon bzw. Tür oder Fenster zum Balkon der Beklagten in die Wohnung der Beklagten eindringen kann. Die Behauptung der Beklagten, dass durch den eindringenden Gestank eine Schimmelpilzkonzentration in der Raumluft der Wohnung der Beklagten aufgetreten und durch die Messung der Gesellschaft für Umwelt und Innenraumanalytik festgestellt worden sei, dass dies nicht auf Feuchtigkeit in der Wohnung der Beklagten zurückzuführen sei, steht bereits im Widerspruch zu dem vorgelegten Ergebnisbogen vom 17.11.2006. Darin wird insbesondere ausgeführt, dass die relativen Innenraumfeuchten mit ca. 65 % deutlich erhöhte Werte aufweisen und die bestehende erhöhte feuchte Belastung das Schimmelpilzwachstum fördert. Das vorgelegte ärztliche Attest vom 19.04.2007 bestätigt lediglich die Schimmelpilzallergie der Beklagten, die auf die erhöhte Luftraumfeuchtigkeit und die damit erhöhte Schimmelpilzbildung in der Wohnung der Beklagten zurückzuführen ist. Die Beklagte hat weder vorprozessual noch prozessual die Schimmelpilzbildung in ihrer Wohnung als Sachmangel gerügt. Ein nachvollziehbarer Vortrag zwischen einer erheblichen Geruchs- bzw. Gestankbelästigung und der Entstehung von Schimmelpilzbildung in der Wohnung ist nicht einmal ansatzweise nachvollziehbar. Als Ursache für eine Schimmelpilzbildung kommt in aller Regel eine erhöhte Feuchtigkeit in der Wohnung in Betracht, die auf unzureichendes Lüftungs- und Heizungsverhalten zurückzuführen ist.
Die Beklagte hat auch im Anschluss an die richterlichen Hinweise im nachgelassenen Schriftsatz vom 09.01.2008 nicht in hinreichend substantiierter Art und Weise einen Sachmangel dargelegt und durch geeignete Beweismittel unter Beweis gestellt. Die Behauptung der Beklagten, dass in der unterhalb des Balkons der Beklagten liegenden Nachbarwohnung jeden Tag 24 Stunden von den Mietern und deren Besuchern geraucht werde und dieser Nikotingeruch in die Wohnung der Beklagten eindringe, ist nicht einmal ansatzweise nachvollziehbar. Es ist bereits aus biologischen und medizinischen Gründen ausgeschlossen, dass eine Person jeden Tag über 24 Stunden ohne Schlaf auskommt und permanent in der Wohnung raucht. Es ist darüber hinaus nicht nachvollziehbar, dass auch erhebliche Mengen von Zigarettenrauch, die über die Balkontüre in die Außenluft gelangen, in einem Luftstrom über den Balkon der Beklagten über deren Balkontüre in die Wohnung der Beklagten eindringen.
Auch der neuerliche Vortrag der Beklagten, dass in den Sommermonaten die Mieter N bis in die frühen Morgenstunden ca. 4:00 Uhr auf dem Balkon durchgängig rauchen und einen erheblichen Lärmpegel verursachen, ist einerseits wiederum vollkommen unsubstantiiert und andererseits macht die Beklagte damit einen neuen Sachmangel geltend, der bislang weder vorprozessual noch prozessual gegenüber der Klägerin als Vermieterin geltend gemacht worden ist. Die Klägerin hatte insoweit auch bislang keine Gelegenheit, das Vorliegen eines solches Mangels (Lärmbelästigung) zu überprüfen und Abhilfe zu schaffen. Die Beklagte ist nach § 536 c BGB mit Rücksicht auf die unterbliebene Anzeige des Mangels (Lärmbelästigung) mit der Geltendmachung von Mietminderungsansprüchen im Sinne des § 536 BGB ausgeschlossen. Die Beklagte hat im Hinblick auf die Geruchs- /Nikotinbelästigung durch die Mieter der darunter liegenden Wohnung N weder konkret vorgetragen, wann (konkrete Daten) eine erhebliche Geruchsbelästigung durch Zigarettenrauch aufgetreten ist und letzteres auch nicht durch geeignete Beweismittel unter Beweis gestellt. Die Augenscheinseinnahme durch das Gericht und die Einholung eines Sachverständigen-Gutachtens sind nicht geeignet, in der Vergangenheit abgeschlossene Vorgänge - Nikotingeruch auf dem Balkon der Nachbarwohnung - (darunter gelegenen Wohnung) in den Sommermonaten 2007 nachzuweisen. Auch die Parteivernahme der Klägerin ist ein offensichtlich ungeeignetes Beweismittel, da die Wohnung der Klägerin sich nicht im Hause M-Straße in Düsseldorf befindet und die Beklagte in keinster Weise erläutert, inwieweit die Klägerin unmittelbare Kenntnis von dem im nachgelassenen Schriftsatz neuerlichen Vortrag erlangt haben soll. Die Beklagte ist darüber hinaus nicht in der Lage, eine nachvollziehbare, logische Erklärung beizubringen, wie der Zigarettenrauch auf dem Balkon der darunter liegenden Wohnung über die Außenluft und über den Balkonbaukörper (Balkonfläche plus gemauerte bzw. gegossene Balkonbrüstung) über die Balkontüre der Beklagtenwohnung in die Wohnung der Beklagten eingedrungen sein kann. Im Ergebnis fehlt es an einem schlüssigen nachvollziehbaren Tatsachenvortrag der Beklagten nebst entsprechender geeignete Beweisantritte zur Begründung eines Sachmangels im Sinne des § 536 BGB.
Im Ergebnis hat die Beklagte weder einen Mietminderungsanspruch im Sinne des
§ 536 BGB und damit auch kein Zurückbehaltungsrecht bis zur Behebung der unsubstantiiert vorgetragenen Sachmängel.
Mithin war der Klage vollumfänglich stattzugeben.
Eine Räumungsfrist § 721 ZPO hat die Beklagte weder beantragt noch begründet.
Die prozessualen Nebenentscheidungen beruhen auf §§ 91 Abs. 1, 708 Nr. 7, 711, 108 ZPO.
Der Streitwert wird auf 3.960,00 € festgesetzt.
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