Nachzahlung Betriebskosten 2010: Zulässige Abbedingung des § 556a BGB durch Bestimmung nach billigem Ermessen
KI-Zusammenfassung
Die Klägerin verlangt eine Nachzahlung aus der Nebenkostenabrechnung 2010 in Höhe von 526,23 €. Streitpunkt ist der anzuwendende Umlageschlüssel. Das AG Düsseldorf gibt der Klage statt und weist die Widerklage ab: Die Vertragsklausel, wonach der Vermieter die Umlageschlüssel nach billigem Ermessen mit der ersten Abrechnung festlegt, wirke als zulässige Abbedingung des § 556a BGB; die Verteilung nach Personenanzahl sei nicht unbillig.
Ausgang: Klage auf Nachzahlung in Höhe von 526,23 € stattgegeben; Widerklage des Beklagten abgewiesen
Abstrakte Rechtssätze
§ 556a BGB kann wirksam abbedungen werden, wenn die Parteien vereinbaren, dass der Vermieter den Umlageschlüssel nach billigem Ermessen mit der ersten Abrechnung festlegt.
Für die Abbedingung des gesetzlichen Verteilungsmaßstabs ist es nicht erforderlich, dass die Parteien bereits konkrete alternative Verteilungsmaßstäbe vereinbaren.
Ermächtigt eine vertragliche Regelung den Vermieter zur Bestimmung des Umlageschlüssels nach billigem Ermessen, ist die Bestimmung nach den Grundsätzen der §§ 315, 316 BGB zu beurteilen.
Die Verteilung von Verbrauchs- und umlagefähigen Kosten nach der Anzahl der Nutzer ist zulässig, sofern sie nicht offensichtlich unbillig ist.
Tenor
Der Beklagte wird verurteilt, an die Klägerin 526,23 € zu zahlen.
Die Widerklage wird abgewiesen.
Die Kosten des Rechtsstreits werden dem Beklagten auferlegt.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Dem Beklagten wird nachgelassen, die Zwangsvollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des jeweils beizutreibenden Betrages abzuwenden, wenn nicht die jeweils andere Partei vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet.
Streitwert: - 526,23 € bis zum 22.2.2012
- 784,56 € ab dem 23.2.2012
Tatbestand
Der Beklagte ist Mieter einer Wohnung im Haus der Klägerin in der P-Strasse in E.
Vertraglich vereinbart ist neben der Miete die Zahlung monatlicher Nebenkostenvorauszahlungen, die jährlich abzurechnen sind. In § 6 des Mietvertrages heißt es hierzu, dass der Vermieter mit der ersten Abrechnungsperiode den Umlageschlüssel für die Betriebskosten nach billigem Ermessen festlegt. Für das Jahr 2009 rechnete die Klägerin unter Verwendung verschiedener Umlageschlüssel ab. Der Beklagte hatte gegen diese Abrechnung keine Einwendungen erhoben.
Für das Jahr 2010 erteilte die Klägerin dem Beklagten ein entsprechende Abrechnung, die auf einen Nachzahlungsbetrag von 526,23 € lautet. Hierin sind die Wasserkosten, sowie die Abfall- und Abwassergebühren nach Anzahl der Nutzer der jeweiligen Wohnungen verteilt worden.
Die Klägerin begehrt den Ausgleich ihrer Nebenkostenabrechnung für das Jahr 2010.
Die Klägerin beantragt,
wie erkannt.
Der Beklagte beantragt,
die Klage abzuweisen.
Widerklagend beantragt der Beklagte,
die Klägerin zu verurteilen, an ihn 258,33 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz seit dem 19.4.2011 zu zahlen.
Die Klägerin beantragt,
die Widerklage abzuweisen.
Der Beklagte ist der Auffassung, dass keine anderweitige Vereinbarung von Umlageschlüsseln zwischen den Parteien getroffen worden ist und damit der gesetzliche Umlageschlüssel nach Wohnfläche gemäß § 556 a BGB anzuwenden sei. Hieraus ergebe sich ein Rückzahlungsforderung auf die geleisteten Vorauszahlungen in Höhe von 258,33 €, die mit der Widerklage verfolgt wird.
Wegen der weiteren Einzelheiten des Parteivortrags wird auf die gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen Bezug genommen.
Entscheidungsgründe
Die Klage ist begründet, die Widerklage hingegen unbegründet.
Der Klägerin steht ein Anspruch auf Nachzahlung auf die Betriebskosten für das Jahr 2010 in Höhe von 526,23 € zu.
Die Parteien streiten alleine darüber, welcher Umlageschlüssel für die Betriebskosten Verwendung zu finden hat.
Entgegen der Auffassung des Beklagten ist im Verhältnis der Parteien zueinander der gesetzliche Umlageschlüssel nach Wohnfläche gemäß § 556 a BGB wirksam teilweise abbedungen worden. Gemäß § 556 a BGB gilt die Wohnfläche als genereller Verteilungsmaßstab nur, soweit die Parteien nichts anderes vereinbart haben.
Die Parteien haben aber vorliegend etwas anderes vereinbart, indem § 6 des Mietvertrages die Bestimmung enthält, dass der Vermieter die Umlageschlüssel nach billigem Ermessen mit der ersten Abrechnung festlegt. Es ist für eine Abbedingung des § 556 a BGB nicht erforderlich, dass die Parteien sich konkret auf bestimmte Verteilungsmaßstäbe einigen, vielmehr ist eine derartige Ermächtigung einer Seite nach billigem Ermessen eine Entscheidung treffen zu können ausreichend. Dies ergibt sich schon daraus, dass § 556 a BGB von den Parteien schon abbedungen werden kann, ohne dass sich die Parteien zugleich überhaupt auf andere Umlageschlüssel einigen müssten. Sind sich die Parteien aber einig, den gesetzlichen Maßstab abzubedingen ohne sich selbst schon auf andere Maßstäbe zu einigen, so ist dann der Vermieter gemäß der §§ 315, 316 BGB berechtigt, einen Maßstab nach billigem Ermessen zu bestimmen (Palandt, 71. Aufl., § 556 a BGB Rn. 3). Können die Parteien aber mit dieser Folge den gesetzlichen Maßstab abbedingen ohne sich zugleich auf bestimmte andere Umlageschlüssel zu einigen, so muss es ihnen erst Recht möglich sein, diese Folge, also das Bestimmungsrecht des Vermieters nach billigem Ermessen, ausdrücklich miteinander zu vereinbaren. Dies ist in § 6 des Vertrages der Parteien geschehen.
Die von der Klägerin gewählte Umlage von Verbrauchskosten nach Anzahl der Nutzer der verschiedenen Wohnungen ist auch nicht unbillig.
Die Nebenentscheidungen folgen aus den §§ 91, 708 Nr. 11, 711 ZPO.