Eigenbedarfskündigung: Räumung bei Wunsch nach Erdgeschosswohnung trotz behaupteter Härte
KI-Zusammenfassung
Die Vermieter klagten nach Eigenbedarfskündigung auf Räumung sowie auf höhere Nutzungsentschädigung für die Zeit nach Mietende. Das Gericht bejahte Eigenbedarf der Vermieterin wegen Alters (Erdgeschosslage und Gartenzugang) und sah keine durchgreifenden Härtegründe, weil die behauptete Mitbewohnung der schwerkranken Mutter nicht bewiesen und durch Zeugen widerlegt wurde. Die Beklagten wurden zur Räumung verurteilt. Der Anspruch auf über der bisherigen Miete liegende Nutzungsentschädigung wurde abgewiesen, da sich diese an der bisherigen Miete orientiert und ein höherer Schaden nicht dargelegt war.
Ausgang: Räumung und Herausgabe wegen wirksamer Eigenbedarfskündigung zugesprochen; höhere Nutzungsentschädigung abgewiesen.
Abstrakte Rechtssätze
Eine Eigenbedarfskündigung nach § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB setzt einen nachvollziehbaren, nicht völlig unvernünftigen Eigennutzungswunsch des Vermieters voraus; das Gericht darf keine eigenen Maßstäbe zum Umfang des Wohnbedarfs an die Stelle der Vermieterentscheidung setzen.
Ein Kündigungsinteresse kann bereits darin liegen, dass der Vermieter wegen fortgeschrittenen Alters eine Erdgeschosswohnung mit erleichtertem Zugang und Nutzbarkeit (z.B. Gartenzugang) beziehen will.
Beruft sich der Mieter zur Abwehr der Eigenbedarfskündigung auf eine besondere Härte wegen (behaupteter) Mitbewohnung und Pflege naher Angehöriger, trägt er die Darlegungs- und Beweislast für die tatsächlichen Umstände dieser Härte.
Nach Beendigung des Mietverhältnisses schuldet der Nutzer Nutzungsentschädigung grundsätzlich in Höhe der zuletzt geschuldeten Miete; eine Erhöhung auf ortsübliche Miete kommt ohne weiteren Schadensnachweis nicht in Betracht.
Ein über die bisherige Miete hinausgehender Betrag kann nur als Schadensersatz verlangt werden, wenn dem Vermieter durch die verspätete Räumung ein konkret höherer Ertrag (z.B. aus Anschlussvermietung) entgangen ist.
Tenor
Die Beklagten werden verurteilt, die im Hause L-Weg 000 in E, im Erdgeschoss links befindliche 56,32 qm große Wohnung, bestehend aus 2 Zimmern, Küche, Diele, Bad, Balkon und Kellerraum zu räumen und an die Kläger herauszugeben.
Die weitergehende Klage wird abgewiesen.
Die Kosten des Rechtsstreits tragen die Kläger zu 1/8 und die Beklagten zu 7/8.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Den Beklagten wird nachgelassen die Zwangsvollstreckung auf Räumung der Wohnung gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 4.500 € abzuwenden, wenn nicht die Kläger vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leisten. Im Übrigen wird den Parteien nachgelassen, die Zwangsvollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des jeweils beizutreibenden Betrages abzuwenden, wenn nicht die jeweils andere Partei vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet.
Streitwert: -4.122,60 € bis zum 13.9.2012
-4.769,25 € ab dem 13.9.2012
Tatbestand
Die Beklagten sind Mieter der von den Klägern als Vermieter heraus verlangten Wohnung seit dem Jahr 2002. Die inzwischen infolge einer Krebserkrankung einen Behinderungsgrad von 100 % aufweisende Beklagte zu 2) ist die Mutter des Beklagten zu 1).
Die Kläger waren miteinander verheiratet und lebten gemeinsam in einer Wohnung in einem oberen Geschoss desselben Hauses. Inzwischen sind die Kläger geschieden. Mit Schreiben vom 23.8.2011 erklärten die Kläger Kündigung wegen Eigenbedarfs der Klägerin an der Wohnung der Beklagten die Kündigung des Mietverhältnisses zum 31.5.2012. Eine Räumung der Wohnung lehnten die Beklagten ab.
Die Kläger behaupten, dass sie nunmehr das Obergeschoss geteilt hätten, aber auch dies nach der Scheidung der Ehe nicht mehr zumutbar sei, zumal einige Räume noch gemeinsam genutzt werden müssten. Aus diesem Grunde möchte die Klägerin die an die Beklagten vermietete Wohnung nutzen, die zudem für sie als zwischenzeitliche Rentnerin den Vorteil der Erdgeschosslage und eines direkten Gartenzugangs biete.
Neben der Räumung begehren die Kläger die Zahlung einer im Verhältnis zur vereinbarten und gezahlten Miete um 129,04 € höheren Nutzungsentschädigung für die Nutzung der Wohnung in den Monaten Juni bis Oktober 2012, da dies dem ortsüblichen Mietzins für vergleichbare Wohnungen entspreche.
Die Kläger beantragen,
die Beklagten zu verurteilen, die im Hause L-Weg 000 in E, im Erdgeschoss links befindliche 56,32 qm große Wohnung, bestehend aus 2 Zimmern, Küche, Diele, Bad, Balkon und Kellerraum zu räumen und an sie herauszugeben, sowie an die Kläger zur gesamten Hand 647,25 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz seit Rechtshängigkeit zu zahlen.
Die Beklagten beantragen,
die Klage abzuweisen.
Die Beklagten sind der Ansicht, dass ihr Interesse an dem Erhalt der Wohnung das angebliche Interesse der Klägerin an einer Eigennutzung überwiege und behaupten hierzu, dass die Beklagte zu 2) ebenfalls seit Anbeginn des Mietverhältnisses in der Wohnung wohne und vom Beklagten zu 1) wegen ihres schlechten Gesundheitszustandes versorgt werde. Im Übrigen sei es den Klägern möglich, das Obergeschoss in zwei selbständige Wohnungen mit eigenen Bädern aufzuteilen.
Wegen der weiteren Einzelheiten des Parteivortrags wird auf die gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen Bezug genommen.
Das Gericht hat Beweis erhoben durch Vernehmung der Zeugen B, H, S, H1, F, X und H2. Auf das Sitzungsprotokoll vom 16.4.2013 wird verwiesen.
Entscheidungsgründe
Die Klage ist zum überwiegenden Teil begründet.
Den Klägern steht gemäß § 546 BGB ein Anspruch auf Räumung und Herausgabe der Wohnung gegen die Beklagten zu, da das Mietverhältnis aufgrund der erklärten Eigenbedarfskündigung zum 31.5.2012 wirksam beendet worden ist.
Den Klägern stand gemäß § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB ein Kündigungsrecht wegen Eigenbedarfs zu, da die Wohnung der Beklagten für die Klägerin selbst benötigt wird.
Das Tatbestandsmerkmal des Benötigens ist im Hinblick auf das Eigentumsgrundrecht aus Art. 14 des Grundgesetzes weit auszulegen. Danach genügt jeder nachvollziehbarer und nicht völlig unvernünftiger Wunsch, die begehrte Wohnung selbst nutzen zu wollen. Jedenfalls darf das Gericht nicht eigene Vorstellungen über das Ausmaß eines Wohnbedarfs an die Vorstellungen des Eigentümers setzen.
Vorliegend ist ein solcher nachvollziehbarer und damit ausreichender Eigenbedarf schon darin zu sehen, dass die Klägerin aufgrund ihres fortgeschrittenen Alters eine Wohnung in Erdgeschosslage und mit direktem Gartenzugang nutzen möchte. Auf die Frage, ob auch der Kläger noch in der Obergeschosswohnung wohnt, kommt es damit schon gar nicht an. Auch die Sozialauswahl ist durch die Kläger zutreffend geworden, da die aufgrund der vergleichbaren Lage und Größe allein sonst noch in Betracht zu ziehende Wohnung der Eheleute H1 wegen deren Alters und der wesentlich längeren Dauer des mit ihnen bestehenden Mietverhältnisses ausscheidet.
Diesem damit ausreichend dargelegten Eigenbedarfswunsch der Klägerin stehen keine erheblichen Interessen der Beklagten am Erhalt der Wohnung gegenüber. Soweit die Beklagten insoweit vortragen, ein Verlust der Wohnung stelle eine schwere Härte für sie da, da auch die schwerkranke Beklagte zu 2) in der Wohnung lebe und dort vom Beklagten versorgt werde, weshalb ihr ein Umzug kaum zugemutet werden könne, hat sich diese Behauptung als vorgetäuscht erwiesen.
Nach der durchgeführten Beweisaufnahme steht zur Überzeugung des Gerichts fest, dass die Beklagt zu 2) die Wohnung weder bewohnt, noch jemals für längere Zeit bewohnt hat. Jedenfalls haben die Beklagten den Beweis für ihre Behauptung nicht erbracht.
Die von ihnen zum Beweis für ihre Behauptung, auch die Beklagte bewohne die Wohnung im Haus L-Straße 000, benannten Zeugen B, H und S konnten keine Aussagen tätigen, aus denen das Gericht eine Überzeugung von der Richtigkeit der behaupteten Tatsache hätte gewinnen können. Hinsichtlich des Zeugen B fiel schon auf, dass dieser sehr angespannt wirkte und bedacht darauf erschien, zu überlegen, was er genau sagen wollte. Seiner Aussage war auch nicht zu entnehmen, dass er seine Mutter regelmäßig in der Wohnung im Haus der Kläger angetroffen hätte. Vielmehr gab er an, selbst sich nur selten in dieser Wohnung aufzuhalten, jedoch aber seine Mutter regelmäßig und zwar mehrmals in der Woche zu Besuchen bei sich und seiner Familie abzuholen, wobei seine Mutter dann vor der Haustür warte. Dies schon wäre als ungewöhnlich anzusehen, vielmehr wäre bei der Regelmäßigkeit solcher Abholungen davon auszugehen, dass der Zeuge hierfür auch die Wohnung selbst betreten würde, etwa wenn seine Mutter noch nicht fertig sein könnte oder aber gerade wegen des angeschlagenen Gesundheitszustandes der Mutter. Auch aufgrund des von den Beklagten selbst behaupteten sehr zurückgezogenen Lebens der Beklagten zu 2) wegen ihres angegriffenen Gesundheitszustandes wäre eher mit Besuchen des Zeugen B in der Wohnung seiner Mutter zu rechnen, als dass diese regelmäßig vor dem Haus warten würde. Jedenfalls ist dies mit der von den Beklagten betonten Zurückgezogenheit kaum in Einklang zu bringen.
Den Aussagen der Zeugen H und S kann lediglich entnommen werden, dass sie die Beklagte zu 2) bei Besuchen des Beklagten zu 1) in derselben Wohnung angetroffen haben wollen. Den Aussagen kann jedoch nicht entnommen werden, dass die Beklagte dort auch regelmäßig wohnt. Vielmehr könnte es sich auch um Besuchsaufenthalte, selbst über Nacht, bei dem Beklagten zu 1) als ihren weiteren Sohn gehandelt haben, denn aus der Aussage des Zeugen B ergibt sich, dass sie auch bei ihm besuchsweise übernachtet. Dies mag also bei Besuchen der Beklagten zu 1) beim Beklagten zu 2) ebenfalls der Fall sein, weshalb auch ein Auftreten im Schlafanzug noch nicht für ein dauerhaftes Wohnen spricht.
Haben die Beklagten damit schon den ihn obliegenden Beweis nicht erbracht, ist ihre Behauptung darüber hinaus sogar durch die Aussagen der Zeugen H1, F, X und H2 widerlegt worden.
Sämtliche der genannten Zeugen gaben an, nur den Beklagten, aber zu keinem Zeitpunkt eine ältere Dame in Zusammenhang mit der Wohnung kennengelernt oder auch nur wahrgenommen zu haben.
Würde die Beklagte aber tatsächlich seit bereits über 10 Jahren dort wohnen, wäre insbesondere zu erwarten gewesen, dass die Eheleute H1 als direkte Nachbarn hiervon irgendwann einmal etwas bemerkt hätten. Die beiden Zeugen gab er aber übereinstimmend an, in den ganzen Jahren ausschließlich den Beklagten wahrgenommen zu haben, niemals aber eine ältere Frau. Auch wenn der Kontakt nur dürftig ist und auch wenn die Zeugen H1 aufgrund ihres Alters etwa abends nicht mehr aus dem Haus gehen, so hätten sie doch zumindest wahrnehmen müssen, dass die Beklagte angeblich mehrfach die Woche vor dem Haus auf den Zeugen B wartet, um dort Besuche zu machen, so wie es der Zeuge B angab. Zweifel an der der Glaubhaftigkeit der Aussagen der Zeugen H1 und bezüglich ihrer Glaubwürdigkeit bestehen nicht. Die entfernte Möglichkeit, dass die Zeugen möglicherweise der Gefahr einer eigenen Eigenbedarfskündigung der Kläger entgehen wollten, reicht insbesondere angesichts des persönlichen Eindrucks, den sich das Gericht von den Zeugen machen konnte für solche Zweifel nicht aus.
Wie auch die Zeugin H1 berichteten auch die Zeugen F, X und H2 von Besuchen von Bekannten des Beklagten zu 1) und auch von einer jüngeren Frau. Demgegenüber hätten sie eine ältere Dame nie dort wahrgenommen, was die Zeugin X sogar noch damit unterstrich, dass sie Blick auf den Balkon der Wohnung der Beklagten habe und dort nie jemand anders als den Beklagten und Bekannte von ihm wahrgenommen habe. Auch insoweit hätte der Zeugin aber im Laufe so langer Jahre die Beklagte auffallen müssen, denn gerade bei einer aufgrund Krankheit zurückgezogen lebenden älteren Dame wäre zu erwarten, dass diese sich zur Ablenkung häufiger auf dem Balkon aufhalten würde.
Auch an der Glaubhaftigkeit der Aussagen und an der Glaubwürdigkeit dieser weiteren Zeugen besteht kein Anhaltspunkt zu Zweifeln.
Nach alledem ist daraus, dass keiner der Mitbewohner des Beklagten jemals die Beklagte wahrgenommen hat, zu schließen, dass diese dort nicht wohnt, zumindest nicht dauerhaft. Denn wäre es der Beklagten möglich mehrfach die Woche vor der Haustür auf ihren anderen Sohn zu warten, ist es ihr auch möglich selbständig einkaufen zu gehen und reist sie regelmäßig nach Griechenland und verlässt sie auch hierzu das Haus, so müsste sie schlicht und einfach anderen Bewohnern bekannt sein. Es hat sich aber erwiesen, dass außer dem Bruder des Beklagten und seinen Besuchern die Beklagte niemand im Haus kennt mit Ausnahme eines einmaligen kurzen Treffens mit der Klägerin selbst, welches diese einräumt.
Damit steht fest, dass die Beklagte bisher nicht in der Wohnung im Haus der Kläger gewohnt hat und es sich damit um ein dreistes Täuschungsmanöver der beiden Beklagten handelt. Aus diesem Grund war auch nicht mehr dem erst nach mündlicher Verhandlung unterbreiteten Angebot an das Gericht, die Beklagte zu 2) in der Wohnung aufzusuchen, nachzugehen. Denn es ist nicht entscheidend, ob die Beklagte aufgrund des Drucks dieses Verfahrens nunmehr dort einzieht oder bereits kurzfristig eingezogen sein könnte. Entscheidend ist vielmehr ob sie dort bis zur mündlichen Verhandlung gewohnt hat, was eben als widerlegt anzusehen ist. Dies bestätigt sich auch in dem Umstand, dass der entsprechende Vorschlag des Gerichts im Verhandlungstermin an den Beklagten, er möge das Gericht einfach kurzfirstig zu sich in die Wohnung einladen, um sich von der Richtigkeit seiner Behauptung mit eigenem Auge überzeugen zu können, noch mit der im Widerspruch zu den sonstigen Ausführungen über die Krankheit der Beklagten und eines entsprechenden Sorgebedarf stehenden Erklärung abgelehnt wurde, die Beklagte sei derzeit nicht erreichbar. Würde tatsächlich eine schwer kranke Frau bei ihm leben, um die er sich zu kümmern hätte, wäre zu erwarten dass eine jederzeitige telefonische Erreichbarkeit sichergestellt sein müsste.
Der geltend gemachte Anspruch auf eine weitere Nutzungsentschädigung ist hingegen unbegründet
Zwar ist zutreffend, dass das Mietverhältnis aufgrund der Kündigung bereits zum 31.5.2012 seine Beendigung gefunden hat, womit die Beklagten zur Zahlung von Nutzungsentschädigung für die Nutzung der Wohnung über diesem Zeitpunkt hinaus verpflichtet sind. Die Nutzungsentschädigung orientiert sich aber natürlich an der bis zum Beendigungszeitpunkt zu zahlenden Miete und nicht an einem ortsüblichen Vergleichsmietzins. Einen über den bisherigen Mietzins hinausgehenden Betrag könnten die Kläger nur im Wege des Schadensersatzes verlangen, wenn ihnen bei rechtzeitiger Räumung ein höherer Mietzins durch eine Anschlussvermietung entgangen wäre. Dies ist aber nicht der Fall, da die Wohnung ja von der Klägerin selbst genutzt werden sollte und soll.
Die Nebenentscheidungen folgen aus den §§ 92 Abs. 1, 708 Nr. 7 und 11, 711 ZPO.