Räumungsklage: Wirksame fristlose Kündigung wegen Mietrückständen
KI-Zusammenfassung
Die Klägerin begehrte Räumung und Herausgabe einer Wohnung nach wirksamer Kündigung wegen Mietrückständen. Das Gericht stellte fest, dass die fristlose Kündigung wegen rückständiger Mieten den Voraussetzungen des § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB entspricht und verurteilte den Beklagten zur Räumung. Dem Beklagten wurde eine Räumungsfrist bis zum 31.10.2011 gewährt.
Ausgang: Klage auf Räumung und Herausgabe wegen wirksamer fristloser Kündigung wegen Mietrückständen stattgegeben; Räumungsfrist bis 31.10.2011 gewährt.
Abstrakte Rechtssätze
Die Rückgabe der Mietsache nach Beendigung des Mietverhältnisses kann der Vermieter aus § 546 BGB verlangen.
Eine fristlose Kündigung nach § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB setzt voraus, dass der Mieter über einen Zeitraum von mehr als zwei Terminen mit Zahlungen in Höhe von mindestens zwei Monatsmieten in Verzug ist.
Das Bestreiten der Aktivlegitimation des Vermieters ist missbräuchlich, wenn der Mieter über längere Zeit hinweg regelmäßig an diesen gezahlt hat (venire contra factum proprium).
§ 174 BGB findet auf Rechtsgeschäfte, die der Prozessbevollmächtigte in einem anhängigen Rechtsstreit aufgrund der Prozessvollmacht vornimmt, keine Anwendung.
Kündigungserklärungen, die im laufenden Prozess durch einen Beteiligten oder dessen Prozessbevollmächtigten abgegeben werden, bedürfen nicht der Formanforderungen der Klageschrift nach § 253 ZPO.
Tenor
Der Beklagte wird verurteilt, die in der G-Straße in E im 7. Obergeschoss gelegene Wohnung mit der Nr. ## mit einer Wohnfläche von zirka 43 qm, bestehend aus einem Zimmer, einem Bad, einem Balkon, einer Kochnische, einer Diele/Flur, einem Abstellraum im Keller mit der Nr. ##, zu räumen und geräumt an die Klägerin herauszugeben.
Dem Beklagten wird eine Räumungsfrist bis zum 31.10.2011 gewährt.
Dem Beklagten fallen die Kosten des Rechtsstreits zur Last.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
Der Beklagte darf die Vollstreckung der Klägerin durch Sicherheitsleistung in Höhe von 5.000,00 € abwenden, wenn nicht die Klägerin vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet.
Tatbestand
Der Beklagte war seit dem 1.2.1994 Mieter der im Tenor bezeichneten Wohnung. Seit dem 1.8.2010 hatte der Beklagte insgesamt monatlich 299,15 € (193,15 € Kaltmiete + 106,00 € Betriebskostenvorauszahlung) für die Wohnung an Miete zu zahlen. Davor schuldete er eine Miete in Höhe von insgesamt 285,15 €. Der Beklagte zahlte seit mindestens drei Jahren die Miete an die Klägerin und führt die Korrespondenz zum Mietverhältnis mit dieser (bzw. deren Hausverwaltung).
Unter dem 18.8.2010 (Bl. 33 GA) erklärte die Klägerin dem Beklagten die fristlose Kündigung des Mietverhältnisses mit der Begründung, der Beklagte befinde sich mit einem Betrag in Höhe von 10.261,61 € in Rückstand; die Klägerin wiedersprach der Fortsetzung des Mietverhältnisses.
Mit ihrer Klageschrift vom 17.9.2010 wiederholte die Klägerin die fristlose Kündigung, vorsorglich ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses wegen Rückständen von Januar bis August 2010.
Mit Schriftsatz vom 5.1.2011 ließ die Klägerin eine erneute fristlose, hilfsweise ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses erklären unter Bezugnahme auf einen Zahlungsrückstand für November 2009, Januar 2010, März 2010 und Dezember 2010 (Bl. 47 f GA).
Mit Schriftsatz vom 9.3.2011 ließ die Klägerin erneut die fristlose, hilfsweise ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses erklären unter Bezugnahme auf einen Mietrückstand von April 2007 bis September 2007 und von November 2007 bis Januar 2008 sowie März 2008 und Mai 2008.
Die Klägerin betont, es sei ihr an einer Beendigung des Mietverhältnisses gelegen.
Sie beantragt,
den Beklagten zu verurteilen, die in der G-Straße in E. im 7. Obergeschoss gelegene Wohnung mit der Nr. ## mit einer Wohnfläche von zirka 43 qm, bestehend aus 1 Zimmer, 1 Bas, 1 Balkon, 1 Kochnische, 1 Diele/Flur, 1 Abstellraum im Keller mit der Nr. ##, zu räumen und geräumt an die Klägerin herauszugeben.
Der Beklagte bittet um
Klageabweisung,
hilfsweise um Einräumung einer Räumungsfrist.
Der Beklagte bezweifelt, dass die Klägerin überhaupt Inhaberin des von ihr geltend gemachten Anspruchs sein kann.
Der Beklagte betont, die Kündigungen vom 18.8.2010 und vom 17.9.2010 seien bereits deshalb obsolet, da er, der Beklagte, für den in Rede stehenden Zeitraum in toto und vollkommen ordnungsgemäß seine Mietzahlungen erbracht habe.
Auch Rückstände für die Monate November 2009, Januar 2010, März 2010 und Dezember 2010 bestünden nicht; auch für diese Monate habe er seine Mieten entrichtet.
Wegen der weiteren Einzelheiten des Vortrags der Parteien wird auf die gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen Bezug genommen.
Entscheidungsgründe
Die Klage ist begründet.
Die Klägerin kann vom Beklagten aus § 546 BGB die Rückgabe der Mietsache verlangen. Die Kündigungserklärung der Klägerin vom 5.1.2011 war wirksam und hat somit zur Beendigung der mietvertraglichen Beziehungen zwischen den Parteien geführt.
Vorwegzuschicken ist, dass der Beklagte nicht bestritten hat, schon seit mehreren Jahren seine Mieten an die Klägerin zu zahlen. Alle Überweisungsaufträge, die der Beklagte zwecks Darlegung der Erfüllung seiner Mietzahlungsverpflichtungen dem Gericht vorgelegt hat, weisen auf, dass der Beklagte stets an die Klägerin gezahlt hat. Die Klägerin hat unwidersprochen vorgetragen, dass der Beklagte dies seit Jahren so handhabt. Dann ist das Bestreiten des Beklagten zur Aktivlegitimation missbräuchlich, da sich der Beklagte in Widerspruch zu vorangegangenem Verhalten setzt (Verbot des venire contra factum proprium). Dem Beklagten ist es verwehrt, erst jahrelang Mieten an die Klägerin zu zahlen, um sodann im Prozess zu bestreiten, dass die Klägerin Inhaberin der Mietzahlungsansprüche ist.
Die Voraussetzungen des § 543 Abs. 2 Nr. 3 b BGB haben bei Ausspruch der Kündigungserklärung vom 5.1.2011 vorgelegen.
Die Klägerin hat diese Kündigung darauf gestützt, dass der Beklagte in den Monaten November 2009, Januar 2010, März 2010 und Dezember 2010 keine Mieten gezahlt hat.
Hinsichtlich der Miete für November 2009 hat der Beklagte einen Kontoauszug vorgelegt, aus dem hervorgeht, dass er für diesen Monat 285,15 € unter Angabe des Verwendungszwecks und der Mieternummer am 04.11.2009 an die Klägerin überwiesen hat.
Darüber hinaus hat der Beklagte einen Kontoauszug vorgelegt, aus dem hervorgeht, dass er auch für den Monat Dezember 2010 unter Angabe der Mieternummer und des Verwendungszwecks am 03.12.2010 die Miete an die Klägerin überwiesen hat. Es kann in diesem Zusammenhang dahinstehen, ob dieser Betrag auf dem Konto der Klägerin gutgeschrieben wurde. Denn der Beklagte konnte nicht hinreichend darlegen, dass er auch die Mieten für Januar und März 2010 bereits gezahlt hatte, als ihm die Kündigungserklärung zuging. Allein hierauf kommt es an. Für März 2010 hat der Beklagte nur einen Überweisungsträger vorlegen können (Bl. 62 GA), aus dem jedoch nicht hervorgeht, dass dieser Überweisungsträger auch ausgefüllt worden ist. Dementsprechend hat der Beklagte die Mieten für Januar 2010 und März 2010 erst im April/Mai 2011 nachgezahlt. Dies bedeutet, dass die Mieten für Januar und März 2010 noch offen waren. § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB setzt voraus, dass der Mieter in einem Zeitraum, der sich über mehr als zwei Termine erstreckt, mit der Entrichtung der Miete in Höhe eines Betrages in Verzug ist, der die Miete für zwei Monate erreicht. Damit liegen die Voraussetzungen dieser Vorschrift vor, und die Kündigungserklärung der Klägerin vom 5.1.2011 ist wirksam.
§ 174 BGB findet keine Anwendung. Auf Rechtsgeschäfte, die vom Prozessbevollmächtigten in einem anhängigen Rechtstreit aufgrund der Prozessvollmacht vorgenommen werden, wird § 174 BGB nicht angewendet (BGH NJW 03, 963).
Die Kündigungserklärung der Klägerin vom 5.1.2011 ist dem Beklagten zugegangen. Dass der Beklagtenvertreter diesen Schriftsatz erhalten hat, ist unstreitig. Die Kündigungserklärung vom 5.1.2011 unterlag nicht den Formanforderungen des § 253 ZPO. § 253 ZPO gilt für die Klageschriften und nicht für während des Prozesses ausgesprochene Kündigungserklärungen.
Die Prozessvollmacht des Beklagtenvertreters ermächtigt auch zur Entgegennahme materiell-rechtlicher Erklärungen(Zöller-Vollkommer, Anmerkung 10 zu § 81 ZPO).
Es ist auch hinreichend eindeutig erkennbar, dass neben dem prozessualen Vorbingen eine materiell-rechtliche Willenserklärung abgegeben werden soll.
Nach alledem liegen auch die formellen Voraussetzungen für die Wirksamkeit einer Kündigungserklärung vor, so dass die Kündigungserklärung der Klägerin aus dem Schriftsatz vom 5.1.2011 zur Beendigung des Mietverhältnisses zwischen den Parteien geführt hat.
In Anwendung des § 721 ZPO war dem Beklagten jedoch die ausgesprochene Räumungsfrist zu gewähren. Die Bewilligung einer Räumungsfrist und die Bestimmung ihrer Dauer stehen im Ermessen des Gerichts, das dabei die Interessen der beiden Parteien gegeneinander abzuwägen hat. Im vorliegenden Fall kann nicht eo ipso davon ausgegangen werden, dass das Interesse der Klägerin an einer Räumung deshalb überwiegt, da sich der Beklagte in Zahlungsverzug befindet und ein Verbleiben des Beklagen in den Räumlichkeiten zu einem Ansteigen der Mietschulden des Beklagten führt. Denn unstreitig ist, dass derzeit die Mieten des Beklagten von der ARGE gezahlt werden, so dass sich der Mietrückstand des Beklagten derzeit nicht erhöht. Dem Beklagten soll Gelegenheit gegeben werden, sich nach einem Ersatzwohnraum umzuschauen. Das Gericht hat deshalb eine Räumungsfrist bis zum 31.10.2011 bewilligt.
Die prozessualen Nebenentscheidungen beruhen auf den §§ 91 Abs. 1, 708 Nr. 7, 711 ZPO.
Streitwert: 2.317,80 € (193,15 € x12)