Gewerberaummiete: Keine Mietminderung mangels Beweis für Wassereintritte
KI-Zusammenfassung
Die Vermieterin verlangte aus zwei Gewerberaummietverhältnissen Mietzins, Nutzungsentschädigung nach Vertragsende sowie Nebenkostennachzahlungen. Der Mieter berief sich auf eine 40%ige Mietminderung wegen Wassereintritten und bestritt u.a. Wasser-/Abwasserkosten mangels eigenen Anschlusses sowie wegen Mitnutzung durch Dritte. Das AG Düsseldorf verurteilte überwiegend zur Zahlung, da Wassereintritte in den streitigen Monaten nicht nachgewiesen waren und die Umlage der Wasser-/Abwasserkosten bereits bei Nutzungsmöglichkeit gerechtfertigt sei. Lediglich eine nicht nachvollziehbar begründete Bearbeitungspauschale bei Stromkosten wurde gekürzt; im Übrigen wurde die Klage abgewiesen.
Ausgang: Zahlungsklage überwiegend zugesprochen; Kürzung nur wegen unbegründeter Bearbeitungspauschale, im Übrigen Abweisung.
Abstrakte Rechtssätze
Eine Mietminderung nach § 536 Abs. 1 BGB setzt den Nachweis eines die Tauglichkeit beeinträchtigenden Mangels im konkreten Zeitraum voraus; verbleibende Zweifel gehen zulasten des Mieters.
Die richterliche Überzeugungsbildung nach § 286 ZPO erfordert keine absolute Gewissheit, jedoch einen für das praktische Leben brauchbaren Grad an Gewissheit, der Zweifeln Schweigen gebietet.
Wasser- und Abwasserkosten können im Rahmen der Betriebskosten auch dann umgelegt werden, wenn dem Mieter kein eigener Wasseranschluss zur Verfügung steht, sofern ihm eine Nutzungsmöglichkeit (z.B. zentrale Wasserstelle/WC) eröffnet ist.
Einwendungen gegen die Richtigkeit einer Betriebskostenabrechnung wegen behaupteter Drittverbräuche greifen nicht durch, wenn feststeht, dass etwaiger Drittverbrauch separat erfasst und abgerechnet wird.
Eine zusätzliche Bearbeitungs- oder Verwaltungspauschale ist nicht erstattungsfähig, wenn für ihre vertragliche oder gesetzliche Grundlage nichts ersichtlich ist.
Tenor
Der Beklagte wird verurteilt, an die Klägerin einen Betrag in Höhe von 3.363,67 Euro nebst Zinsen in Höhe von 5 %-Punkten über dem Basiszinssatz aus einem Betrag von 367,79 Euro seit dem 05.10.2012 sowie aus einem Betrag von 367,79 Euro seit dem 06.11.2012 sowie aus einem Betrag von 367,79 Euro seit dem 04.12.2012 sowie auf einem Betrag von 447,06 Euro seit dem 04.01.2013 sowie aus einem Betrag von 447,06 Euro seit dem 05.02.2013 sowie aus einen Betrag von 905,89 Euro seit dem 03.10.2013 sowie aus einen Betrag von 460,30 Euro seit dem 11.12.2013 zu zahlen.
Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.
Die Klägerin trägt 7 % und der Beklagte trägt 93 % der Kosten des Rechtsstreits.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar, für die Klägerin nur gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages. Die Klägerin kann die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des aufgrund des Urteils zu vollstreckenden Betrages abwenden, sofern nicht der Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages leistet.
Tatbestand
Die Klägerin und der Beklagte waren über zwei Gewerberaummietverhältnisse auf dem Grundstück L-Straße in E miteinander verbunden. Diese Mietverhältnisse wurden zum 31.12.2012 wegen Abbrucharbeiten am Mietgegenstand fristgemäß gekündigt. Die Räumung erfolgte erst im Februar 2013. Das Mietverhältnis umfasste eine Gewerbefläche zur Nutzung als Werkstatt (#####) sowie eine Gewerbehalle zu Lagerzwecken (#####). Der zuletzt zu zahlende Mietzins für die Werkstatt belief sich auf 253,69 Euro (Netto: 184,07 Euro) und für die Lagerhalle auf 193,37 Euro (Netto: 125,00 Euro).
Die Forderungen der Klägerin setzen sich wie folgt zusammen:
Werkstatt #####
Bruttomietzinsen
Oktober 2012 253,69 Euro
November 2012 253,69 Euro
Dezember 2012 253,69 Euro
Summe 761,07 Euro
Hiervon hat der Beklagte einen Betrag von 394,27 Euro (= 60 % der Nettomiete) anerkannt.
Nutzungsentschädigung
Januar 2013 253,69 Euro
Februar 2013 253,69 Euro
Summe 507,38 Euro
Hiervon hat der Beklagte einen Betrag von 304,43 Euro (= 60 %) anerkannt.
Nebenkostenabrechnung 2009 206,91 Euro
Der Beklagte wendet ein, dass das Objekt nicht über einen Wasseranschluss verfüge, so dass die Abrechnung um die Beträge Wasser in Höhe von 38,30 Euro sowie Abwasser 26,24 Euro zu kürzen sei. Im Übrigen sei die Abrechnung nicht korrekt, da auch Nichtmieter Wasser genutzt hätten.
Nebenkostenabrechnung 2010 285,17 Euro
Der Beklagte wendet ein, dass das Objekt nicht über einen Wasseranschluss verfüge, so dass die Abrechnung um die Beträge Wasser in Höhe von 44,86 Euro sowie Abwasser 35,92 Euro zu kürzen sei. Im Übrigen sei die Abrechnung nicht korrekt, da auch Nichtmieter Wasser genutzt hätten.
Nebenkostenabrechnung 2011 282,99 Euro
Der Beklagte wendet ein, dass das Objekt nicht über einen Wasseranschluss verfüge, so dass die Abrechnung um die Beträge Wasser in Höhe von 47,64 Euro sowie Abwasser 37,23 Euro zu kürzen sei. Im Übrigen sei die Abrechnung nicht korrekt, da auch Nichtmieter Wasser genutzt haben.
Nebenkostenabrechnung 2012 327,32 Euro
Der Beklagte wendet ein, dass das Objekt nicht über einen Wasseranschluss verfüge, so dass die Abrechnung um die Beträge Wasser in Höhe von 54,17 Euro sowie Abwasser 42,20 Euro zu kürzen sei. Im Übrigen sei die Abrechnung nicht korrekt, da auch Nichtmieter Wasser genutzt hätten.
Stromkosten 06/09 – 12/09 24,26 Euro
Stromkosten 01/10-12/10 23,24 Euro
Stromkosten 01/11-06/11 8,40 Euro
Stromkosten 06/11-06/12 7,74 Euro
Diese Positionen hat der Beklagte bis auf Bearbeitungsgebühren von 2 x 5,00 Euro zzgl. USt. anerkannt
Lagerhalle #####
Bruttomietzinsen
Oktober 2012 193,37 Euro
November 2012 193,37 Euro
Dezember 2012 193,37 Euro
Summe 580,11 Euro
Hiervon hat der Beklagte einen Betrag von 267,75 Euro (= 60 % der Nettomiete) anerkannt.
Nutzungsentschädigung
Januar 2013 193,37 Euro
Februar 2013 193,37 Euro
Summe 386,74 Euro
Hiervon hat der Beklagte einen Betrag von 232,04 Euro (= 60 %) anerkannt.
Nebenkostenabrechnung 2011 79,08 Euro
Der Beklagte wendet ein, dass das Objekt nicht über einen Wasseranschluss verfüge, so dass die Abrechnung um die Beträge Wasser in Höhe von 47,64 Euro sowie Abwasser 33,23 Euro zu kürzen sei. Im Übrigen sei die Abrechnung nicht korrekt, da auch Nichtmieter Wasser genutzt hätten.
Nebenkostenabrechnung 2012 132,98 Euro
Der Beklagte wendet ein, dass das Objekt nicht über einen Wasseranschluss verfüge, so dass die Abrechnung um die Beträge Wasser in Höhe von 54,17 Euro sowie Abwasser 42,20 Euro zu kürzen sei. Im Übrigen sei die Abrechnung nicht korrekt, da auch Nichtmieter Wasser genutzt hätten.
Die Klägerin beantragt, den Beklagten zu verurteilen,
an die Klägerin 3.613,39 Euro nebst Zinsen i.H.v. 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz aus einem Betrag von 447,06 Euro seit dem 05.10.2012 sowie aus einem Betrag von 447,06 Euro seit dem 6.11.2012 sowie aus einem Betrag von 447,06 Euro seit dem 4.12.2012 sowie aus einem Betrag von 447,06 Euro seit dem 4.1.2013 sowie aus einem Betrag von 447,06 Euro seit dem 05.02.2013 sowie aus einem Betrag von 1.378,09 Euro seit Rechtshängigkeit zu zahlen.
Der Beklagte beantragt,
die Klage abzuweisen.
Der Beklagte behauptet, im geltend gemachten Zeitraum sei die Tauglichkeit der Mietsache aufgrund von Wassereintritten teilweise aufgehoben gewesen. Hierdurch sei die Miete in Höhe von 40 % gemindert gewesen.
Das Gericht hat Beweis erhoben durch Vernehmung der Zeugen I2, B2 und Q. Wegen des Ergebnisses der Beweisaufnahme wird auf die Sitzungsniederschrift vom 30.1.2014 verwiesen
Entscheidungsgründe
I.
Die zulässige Klage hat in großen Teilen Erfolg, denn sie erweist sich als überwiegend begründet.
Der Klägerin steht gegen den Beklagten ein Zahlungsanspruch in Höhe von 3.363,67 Euro nebst Zinsen zu. Ein weitergehender Anspruch besteht nicht.
1. Werkstatt
a)
Der Klägerin steht für die Monate Oktober bis Dezember 2012 für das Objekt Werkstatt ein Nettomietzins von 657,12 Euro (= 3 x 219,04 Euro = 3 x 184,07 Euro zzgl. Umsatzsteuer) zu. Ein weitergehender Anspruch auf Betriebskostenvorauszahlungen besteht nicht, da die Klägerin über die Betriebskostenvorauszahlungen für das Jahre 2012 bereits abgerechnet hat und die fehlenden Vorauszahlungen im Rahmen der Betriebskostenabrechnung 2012 berücksichtigt hat.
Die Miete war in den Monaten Oktober 2012 bis Dezember 2012 auch nicht nach § 536 Abs. 1 BGB gemindert, denn nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme steht nicht zu hinreichender Sicherheit fest, dass es in diesen Monaten zu Wassereintritten gekommen ist.
Das Gericht hat unter Berücksichtigung des gesamten Inhalts der Verhandlung und des Ergebnisses einer Beweisaufnahme nach freier Überzeugung zu entscheiden, ob eine tatsächliche Behauptung für wahr oder nicht wahr zu erachten ist. Die nach § 286 ZPO erforderliche Überzeugung des Richters erfordert keine absolute oder unumstößliche Gewissheit und auch keine "an Sicherheit grenzende Wahrscheinlichkeit", sondern nur einen für das praktische Leben brauchbaren Grad von Gewissheit, der Zweifeln Schweigen gebietet (ständige Rechtsprechung, vgl. BGHZ 53, 245, 256; BGH, Urteil vom 18. April 1977 - VIII 286/75 - VersR 1977, 721 vom 9. Mai 1989 - VI ZR 268/88 - VersR 1989, 758, 759).
Dieser Grad der Gewissheit ist nicht erreicht.
Die Aussage des Zeugen B2 war unergiebig.
Die Aussage der Zeugin Q war positiv ergiebig, aber nicht glaubhaft, denn sie war sich hinsichtlich der zeitlichen Einordnung der Wassereintritte letztlich nicht sicher. Diesen Eindruck vermittelte die Zeugin auch dem erkennenden Gericht in der mündlichen Verhandlung. Dies wird auch dadurch deutlich, dass die Zeugin die zeitliche Einordnung anhand von Ereignissen (Motorrad) vorzunehmen versuchte, sich aber im Ergebnis nicht sicher war. Soweit im Protokoll die Zeitangabe 2013 erfolgt ist, handelt es sich um ein offensichtliches Diktatversehen, welches sich aber nicht auswirkt, denn das Gericht folgt der Zeugenaussage aus den eben genannten Gründen bereits nicht.
b)
Der Klägerin steht für die Monate Januar bis Februar 2013 für das Objekt Werkstatt Nutzungsentschädigung von 507,38 Euro (2 x 253,69 Euro) zu. Entgegen der Behauptung war die Nutzungsentschädigung im streitgegenständlichen Zeitraum nicht gemindert. Es gelten die Ausführungen zu I. 1. a).
c)
Der Klägerin steht gegen den Beklagten ein Nachzahlungsanspruch aus der
Nebenkostenabrechnung 2009 in Höhe von 206,91 Euro, aus der
Nebenkostenabrechnung 2010 in Höhe von 285,17 Euro, aus der
Nebenkostenabrechnung 2011 in Höhe von 282,99 Euro sowie
Nebenkostenabrechnung 2012 in Höhe 327,32 Euro zu.
Soweit der Beklagte die Abrechnung dahingehend angreift, dass ihm kein eigener Wasseranschluss zur Verfügung stand und er so gut wie kein Wasser benutzt habe, ist dieser Einwand unbeachtlich. Auch die Nutzungsmöglichkeit einer zentralen Wasserstelle samt WC in dem Gewerbeobjekt rechtfertigt die Umlage der Wasser- und Abwasserkosten. Denn der Beklagte verfügte über die Nutzungsmöglichkeit.
Soweit der Beklagte die Richtigkeit der Abrechnungen dahingehend angreift, dass auch Nichtmieter wie die Wohnwagennutzer das Wasser genutzt haben, verfängt dieser Einwand nicht.
Denn nach der Beweisaufnahme steht zu hinreichender Sicherheit fest, dass es nur einen Wohnwagen mit Wassernutzungsmöglichkeit gab (######) und dieser Verbrauch über eine separate Zähleinrichtung über den Zeugen I2 abgerechnet wurde.
Die Aussage des Zeugen I2 war glaubhaft.
Er hatte die entsprechende Wahrnehmungsmöglichkeit, denn er lebte auf dem Gewerbegrundstück. Seine Aussage ist detailreich und lebensnah. Anhaltspunkte gegen die Glaubwürdigkeit des Zeugen bestehen nicht. Die Zeugin Q konnte letztlich nur den Wasseranschluss bestätigen, konkrete Details zur Abrechnung aber nicht nennen.
d)
Der Klägerin steht ein Zahlungsanspruch hinsichtlich Stromkosten in Höhe von 51,73 Euro zu, denn der Beklagte hat diesen anerkannt. Der Anspruch setzt sich wie folgt zusammen:
06/09 – 12/09 24,26 Euro
01/10-12/10 23,24 Euro
01/11-06/11 1,78 Euro
06/11-06/12 2,45 Euro
Soweit eine Bearbeitungspauschale geltend gemacht wird, ist nicht ersichtlich worauf diese beruht. Daher waren die Stromkosten um 2 x 5,00 Euro zzgl. USt. zu kürzen.
2. Werkstatt
a)
Der Klägerin steht für die Monate Oktober bis Dezember 2012 für das Objekt Werkstatt ein Nettomietzins von 446,25 Euro (= 3 x 148,75 Euro (125,00 Euro zzgl. Umsatzsteuer) zu. Ein weitergehender Anspruch auf Nebenkostenvorauszahlungen besteht nicht, da die Klägerin über die Betriebskostenvorauszahlungen für das Jahre 2012 bereits abgerechnet hat und die fehlenden Vorauszahlungen im Rahmen der Betriebskostenabrechnung berücksichtigt hat.
Hinsichtlich der Minderung gelten die Ausführungen zu I. 1. a) entsprechend.
b)
Der Klägerin steht für die Monate Januar bis Februar 2013 für das Objekt Werkstatt Nutzungsentschädigung von 386,74 Euro (2 x 193,37 Euro) zu. Entgegen der Behauptung war die Miete im streitgegenständlichen Zeitraum nicht gemindert. Es gelten die Ausführungen zu I. 1. a).
c)
Der Klägerin steht gegen den Beklagten ein Nachzahlungsanspruch aus der Nebenkostenabrechnung 2011 in Höhe von 79,08 Euro sowie Nebenkostenabrechnung 2012 in Höhe 132,98 Euro zu.
Hinsichtlich der Einwendungen gelten die Ausführungen unter I. 1. c) entsprechend.
Die Zinsentscheidung beruht hinsichtlich der Mieten-/Nutzungsentschädigung auf §§ 286 Abs. 2 Nr. 1, 288 Abs. 1 und im Übrigen auf § 291 BGB.
II.
Die Kostenentscheidung beruht auf § 92 Abs.1 ZPO.
Die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit basiert auf §§ 709 Satz 2, 708 Nr. 11, 711, 709 Satz 2 ZPO.
III.
Der Streitwert wird wie folgt festgesetzt:
bis zum 28.11.2013: 3.153,09 Euro
ab dem 29.11.2013: 3.613,39 Euro.
Rechtsbehelfsbelehrung:
Gegen dieses Urteil ist das Rechtsmittel der Berufung für jeden zulässig, der durch dieses Urteil in seinen Rechten benachteiligt ist,
a) wenn der Wert des Beschwerdegegenstandes 600,00 EUR übersteigt oder
b) wenn die Berufung in dem Urteil durch das Amtsgericht zugelassen worden ist.
Die Berufung muss innerhalb einer Notfrist von einem Monat nach Zustellung dieses Urteils schriftlich bei dem Landgericht Düsseldorf, Werdener Straße 1, 40227 Düsseldorf, eingegangen sein. Die Berufungsschrift muss die Bezeichnung des Urteils, gegen das die Berufung gerichtet wird, sowie die Erklärung, dass gegen dieses Urteil Berufung eingelegt werde, enthalten.
Die Berufung ist, sofern nicht bereits in der Berufungsschrift erfolgt, binnen zwei Monaten nach Zustellung dieses Urteils schriftlich gegenüber dem Landgericht Düsseldorf zu begründen.
Die Parteien müssen sich vor dem Landgericht Düsseldorf durch einen Rechtsanwalt vertreten lassen, insbesondere müssen die Berufungs- und die Berufungsbegründungsschrift von einem solchen unterzeichnet sein.
Mit der Berufungsschrift soll eine Ausfertigung oder beglaubigte Abschrift des angefochtenen Urteils vorgelegt werden.