Klage auf Rückerstattung von Nebenkosten für Rauchwarnmelder stattgegeben
KI-Zusammenfassung
Die Kläger verlangen als Mieter die Erstattung von 23,07 € aus der Betriebskostenabrechnung 2017 für einen Rauchwarnmelder. Streitpunkt ist, ob Mietkosten für Rauchwarnmelder umlagefähige laufende Betriebskosten sind. Das AG Düsseldorf gibt der Klage gegen die Beklagte zu 2) statt und hält die Zahlung für ohne Rechtsgrund, weil Mietkosten von Anschaffungs- und Investitionskosten abzugrenzen sind. Die Berufung wird zugelassen.
Ausgang: Klage auf Rückerstattung von 23,07 € wegen unzulässiger Umlage der Kosten für einen Rauchwarnmelder gegen Beklagte zu 2) stattgegeben
Abstrakte Rechtssätze
Ein Anspruch auf Rückerstattung zu viel gezahlter Betriebskosten besteht nach § 812 Abs. 1 S. 1 Alt. 1 BGB, wenn Zahlungen ohne Rechtsgrund erfolgt sind.
Laufende Kosten für Rauchwarnmelder können zwar unter den "sonstigen Betriebskosten" i.S.d. BetrKV fallen, sind jedoch von Anschaffungs-, Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten abzugrenzen.
Anschaffungs- oder Investitionskosten sowie Mietkosten, die durch Outsourcing die Anschaffung ersetzen, gelten grundsätzlich nicht als umlagefähige Betriebskosten; ihre Umlage richtet sich nicht nach der BetrKV.
Ausdrückliche gesetzliche Sonderregelungen (z.B. Heizkostenverordnung für Verbrauchserfassungsgeräte) bleiben unberührt; eine planwidrige Regelungslücke für vorgeschriebene Ausstattungen ist nicht anzunehmen.
Tenor
hat das Amtsgericht Düsseldorf
auf die mündliche Verhandlung vom 16.08.2019
durch die Richterin am Amtsgericht C
für Recht erkannt:
Die Beklagte zu 2) wird verurteilt, 23,07 € an die Kläger zu zahlen.
Die Kosten des Rechtsstreits mit Ausnahme der außergerichtlichen Kosten der Beklagten zu 1) trägt die Beklagte zu 2). Die außergerichtlichen Kosten der Beklagten zu eins tragen die Kläger.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Der Beklagten zu 2) wird nachgelassen, die Vollstreckung der Kläger durch Leistung einer Sicherheit i.H.v. 110 % des zu vollstreckenden Betrages abzuwenden, wenn die Kläger nicht vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leisten.
Die Berufung wird zugelassen.
Tatbestand
Die Kläger machen als Mieter von der Beklagten als Eigentümerin die Rückerstattung der Zahlung von Miete für einen Rauchwarnmeldung gemäß einer Nebenkostenabrechnung für 2017 geltend.
Die Kläger mieteten von der Beklagten zu zwei eine Wohnung. Neben der Grundmiete wurde die monatliche Vorauszahlung auf abzurechnende Betriebskosten vereinbart. Unter § 4 Ziff. 1 Buchst. b Ziff. 19 wurde die Umlage "sonstiger Betriebskosten" vereinbart. Die Beklagte zu 1) ist Verwalterin des Mietobjekts. Mit Schreiben vom 28.09.2016 teilte die Beklagte zu 1) den Klägern die Installation von Rauchwaren mildern mit und erklärte insoweit, dass eine neue Betriebskostenart eingeführt werde. In der Betriebskostenabrechnung vom 10.08.2018 wurde für Mietkosten eines Rauchwarnmelders als Einzelkostenanteil der Kläger ein Betrag von 23,07 € aufgeführt. dieser Betrag ist von den Klägern im Rahmen der Gesamtabrechnung der Betriebskosten 2017 an die Beklagte zu 2) gezahlt worden. mit Schreiben vom 13.10.2016 widersprachen die Kläger der Umlage der Anmietungskosten für Rauchwarnmelder.
Nachdem die Kläger zunächst Zahlung von der Beklagten zu 1), und dann mit am 4.06.2019 zugestelltem Schriftsatz im Wege der Klageerweiterung von beiden Beklagten begehrt hat, beantragen sie nunmehr unter teilweiser Rücknahme der Klage gegenüber der Beklagten zu 1),
die Beklagte zu 2) zu verurteilen, 23,07 € an die Kläger zu zahlen.
Die Beklagte zu 2) beantragt,
die Klage abzuweisen.
Sie ist der Ansicht, auch die Mietkosten seien als laufende Kosten den Betriebskosten im Sinne der Umlagevereinbarung der Parteien hinzuzurechnen.
Hinsichtlich der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf die gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen verwiesen.
Entscheidungsgründe
Die Klage ist begründet.
Die Kläger haben einen Anspruch auf Rückerstattung zu viel gezahlter Betriebskosten gemäß § 812 Abs. 1 S. 1 1. Alt. BGB.
Die Zahlung der Betriebskosten als solche ist unstreitig.
Die Zahlung erfolgte ohne Rechtsgrund. Zwar fallen die laufenden Kosten in Bezug auf Rauchwarnmeldung unter die Anfang Striche sonstigen Betriebskosten“ im Sinne von § 2 Nr. 17 Betriebskostenverordnung (BetrKV). Jedoch sind diese laufenden Kosten abzugrenzen von Anschaffungs- Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten.
Der Grundgedanke der Umlage der Betriebskosten ist, dass ein Teilbetrag der Miete konkret nach den Unterhaltungskosten der Mietsache berechnet wird. Betriebskosten im Sinne von § 1 BtrKV sind danach Kosten, welche durch das Eigentum am Grundstück oder durch den bestimmungsgemäßen Gebrauch des Grundstückes und des Gebäudes laufend entstehen. Investitionskosten fallen danach nicht unter die Betriebskosten. Diese eignen sich nicht für die konkrete Mietberechnung und sollen nach der typischen Risikoverteilung für den Mietvertrag in ihren Schwankungen nicht in den Risikobereich des Mieters fallen. Mietkosten treten bei dem neuartigen Wirtschaftsmodell des Outsourcings von Eigentümerverantwortlichkeiten an die Stelle von Anschaffungskosten. Die Umlage von Anschaffungskosten richtet sich indes nach der Intention des Gesetzgebers nach § 559 BGB, der die Zulässigkeit und Wirksamkeit von Mieterhöhungen nach Modernisierungsmaßnahmen regelt. Die gesetzlichen Regelungen der Heizkostenverordnung zu der Umlage von Mieten für Verbrauchserfassungsgeräten sind als ausdrückliche gesetzliche Ausnahmen von der typischen Kosten- und Risikoverteilung zu verstehen. Für eine planwidrige Regelungslücke hinsichtlich sämtlicher nach Bauvorschriften vorgeschriebenen Ausstattungsgegenstände, die für ein Mietobjekt denkbar sind, besteht kein Anhalt (vgl. Schumacher, Einbau und Wartung von Rauchwarnmeldern - Überblick unter Einschluss des Betriebskostenrechts NZM 2005, 641).
Die prozessualen Nebenentscheidungen folgen aus §§ 91, 269 Abs. 3, 708 Nr. 11, 711 ZPO.
Die Berufung war gemäß 511 Abs. 4 Nr. 1 zuzulassen. Sie war zur Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung erforderlich, da die Umlage von Mietkosten eines Rauchwarnmelders im Rahmen der Betriebskostenumlage in Rechtsprechung und Literatur umstritten ist. Insoweit wird auf die Literatur und Rechtsprechung Hinweise der Parteien und den oben zitierten Aufsatz verwiesen.
Der Streitwert wird auf 23,07 EUR festgesetzt.
Rechtsbehelfsbelehrung:
Gegen dieses Urteil ist das Rechtsmittel der Berufung für jeden zulässig, der durch dieses Urteil in seinen Rechten benachteiligt ist,
1. wenn der Wert des Beschwerdegegenstandes 600,00 EUR übersteigt oder
2. wenn die Berufung in dem Urteil durch das Amtsgericht zugelassen worden ist.
Die Berufung muss innerhalb einer Notfrist von einem Monat nach Zustellung dieses Urteils schriftlich bei dem Landgericht Düsseldorf, Werdener Straße 1, 40227 Düsseldorf, eingegangen sein. Die Berufungsschrift muss die Bezeichnung des Urteils, gegen das die Berufung gerichtet wird, sowie die Erklärung, dass gegen dieses Urteil Berufung eingelegt werde, enthalten.
Die Berufung ist, sofern nicht bereits in der Berufungsschrift erfolgt, binnen zwei Monaten nach Zustellung dieses Urteils schriftlich gegenüber dem Landgericht Düsseldorf zu begründen.
Die Parteien müssen sich vor dem Landgericht Düsseldorf durch einen Rechtsanwalt vertreten lassen, insbesondere müssen die Berufungs- und die Berufungsbegründungsschrift von einem solchen unterzeichnet sein.
Mit der Berufungsschrift soll eine Ausfertigung oder beglaubigte Abschrift des angefochtenen Urteils vorgelegt werden.
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