Klage auf Nebenkostennachzahlung bei preisgebundenem Wohnraum teilweise erfolgreich
KI-Zusammenfassung
Der Vermieter klagte auf Nachzahlung von Nebenkosten und rückständigen Vorauszahlungen; der Mieter hielt die Erhöhungen für überhöht. Das Gericht gab der Klage nur in Höhe von 21,56 € statt und wies weitere Nachforderungen zurück. Entscheidend war, dass Vorauszahlerhöhungen nach Abrechnung wirksam zum übernächsten Monat verlangt werden können und Angriffs‑vorbringen des Mieters konkret sein muss. Außerdem ist bei preisgebundenem Wohnraum eine Spezifizierung der einzelnen Betriebskosten im Mietvertrag erforderlich.
Ausgang: Klage teilweise stattgegeben: Nachzahlung von 21,56 € bestätigt, weitere Nachforderungen wegen fehlender Spezifizierung und unzureichender Substantiierung abgewiesen
Abstrakte Rechtssätze
Bei preisgebundenem Wohnraum müssen die im Mietvertrag vereinbarten Betriebskosten nach Art und Höhe so spezifiziert sein, dass der Mieter die einzelnen umlegbaren Kostenpositionen erkennen kann; fehlt diese Spezifizierung, kann der Vermieter nur den im Mietvertrag ausgewiesenen Gesamtbetrag umlagefähig verlangen.
Erhöht der Vermieter die Vorauszahlungen nach einer detaillierten Betriebskostenabrechnung, wird diese Anpassung mit Wirkung zum ersten Tag des übernächsten Monats wirksam (vgl. §§ 20 Abs. 4, 4 Abs. 7 NMV, 10 WoBindG).
Die Angriffs‑ und Darlegungslast des Mieters bei der Beanstandung einer Betriebskostenabrechnung erfordert konkrete, positionsbezogene Angaben, aus denen sich die behauptete Überhöhung in Höhe und Umfang erkennen lässt; pauschale Behauptungen genügen nicht.
Eine erstmals nachträglich übermittelte spezifizierte Abrechnung heilt einen Mangel der vertraglichen Spezifizierung nicht rückwirkend für bereits abgelaufene Abrechnungszeiträume, soweit die Abrechnung erst nach Ablauf dieser Zeiträume zugegangen ist.
Tenor
hat das Amtsgericht Düsseldorf
aufgrund der mündlichen Verhandlung vom 6.12.2004
durch die Richterin X
für R e c h t erkannt:
Der Beklagte wird verurteilt, an den Kläger 21,56 € nebst Zinsen in Höhe von 5
Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 28.9.2004 zu zahlen.
Im übrigen wird die Klage abgewiesen.
Die Kosten des Verfahrens werden vom Kläger getragen.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Der Beklagte kann die Vollstreckung durch
den Kläger gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des beizutreibenden
Betrages abwenden, wenn nicht der Kläger vor der Vollstreckung Sicherheit in
gleicher Höhe leistet. Der Kläger kann eine etwaige Vollstreckung durch den
Beklagten gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des beizutreibenden
Betrages abwenden, wenn nicht der Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in
gleicher Höhe leistet.
Tatbestand
Der Kläger ist Eigentümer des Objektes R 13 in X. Der Beklagte hat im September 1999 von einem gewerblichen Zwischenvermieter, der XX Hausverwaltung, eine Wohnung in diesem Objekt gemietet. Bei der Wohnung handelt es sich gem. § 1 des Mietvertrages um preisgebundenen Wohnraum. Im Mietvertrag sind unter § 4 die vom Mieter zu tragenden Betriebs- und Nebenkosten vereinbart. Der Mieter soll auf die Betriebskosten monatlich eine Vorauszahlung von 200,- DM und auf die Heiz- und Warmwasserkosten von 100,- DM zahlen.
Das gewerbliche Zwischenmietverhältnis ist im April 2002 beendet worden, der Kläger ist in das Mietverhältnis mit dem Beklagten eingetreten.
Mit Schreiben vom 20.12.2002 wurden sowohl die Heiz- und Nebenkosten für den Zeitraum 1999/2000 als auch für das Jahr 2001 abgerechnet. während die Abrechnung für den Zeitraum 1999/2000 ein Guthaben zugunsten des Beklagten von 195,40 € ergab, wies die Abrechnung für das Jahr 2001 einen Nachzahlungsbetrag von 692,80 € aus. Die Nebenkosten für das Jahr 2002 wurden mit Schreiben vom 20.8.2003 abgerechnet, hierbei wurde ein Nachzahlungsbetrag von 678,75 € ermittelt. Mit dem Abrechnungsschreiben vom 20.8.2003 wurde gleichzeitig der Vorauszahlungsbetrag von monatlich insgesamt 153,39 € auf 210,- € ab dem 1.10.2003 erhöht. Der Beklagte hat für den Zeitraum Oktober 2003 bis März 2004 monatlich nur 173,84 € als Nebenkostenvorauszahlungen geleistet.
Der Kläger begehrt Zahlung der Nebenkostennachforderungen für die Jahre 2001 und 2002 sowie der rückständigen Nebenkostenvorauszahlungen für den Zeitraum Oktober 2003 bis März 2004. Von diesen Forderungen lässt er sich das Guthaben des Beklagten aus der Nebenkostenabrechnung für den Zeitraum 1999/2000 anrechnen.
Der Kläger ist der Ansicht, § 20 Abs. 1 NMVO sei nicht einschlägig, da dies nur einseitig vom Vermieter umgelegte Betriebskosten betreffe. Vorliegend seien die umlegbaren Betriebskosten jedoch vertraglich vereinbart. Zudem hätten die Betriebskosten ohnehin nicht bei Beginn des Mietverhältnisses spezifiziert werden können, da es sich, was unstreitig ist, um einen Neubau handelte.
Der Kläger beantragt,
den Beklagten zu verurteilen, an ihn 1.393,11 € nebst Zinsen in Höhe von 5
Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 28.9.2004 zu zahlen.
Der Beklagte beantragt,
die Klage abzuweisen.
Er ist der Ansicht, die mit Schreiben vom 20.8.2003 geforderten erhöhten Vorauszahlungen seien zu hoch, da die diesem Erhöhungsbegehren zugrundeliegende Abrechnung für das Jahr 2002 überhöht sein dürfte.
Entscheidungsgründe
Die Klage ist in einem Umfang von 21,56 € begründet.
Der Kläger hat in dieser Höhe Anspruch auf Nachzahlung von Nebenkostenvorauszahlungen aus § 4 des Mietvertrages.
Der Kläger hatte dem Beklagten mit Schreiben vom 20.8.2003 eine detaillierte Nebenkostenabrechnung für das Jahr 2002 übersandt. Der Vermieter kann für die Zukunft die Höhe der Vorauszahlungen der tatsächlichen Betriebskostenbelastung anpassen, §§ 20 Abs. 4, 4 Abs. 7 NMV, 10 WoBindG. Danach konnte der Kläger aufgrund der mit der Abrechnung vom 20.8.2003 ermittelten tatsächlichen Betriebskostenbelastung zum 1.10.2003, dem ersten Tag des übernächsten Monates, die Vorauszahlungen erhöhen. Soweit der Beklagte ausgeführt hat, die Höhe der Vorauszahlung sei nicht richtig ermittelt worden, da die zugrundeliegende Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2002 fehlerhaft sei, ist dies unerheblich. Denn der Beklagte hätte konkret darlegen müssen, bei welchen Positionen die Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2002 überhöht gewesen sein soll. Erst wenn die Abrechnung für das Jahr 2002 konkret angegriffen worden wäre, sodass also erkennbar gewesen wäre, wie hoch die tatsächliche Betriebskostenbelastung nach Ansicht des Beklagten gewesen sein soll, hätte festgestellt werden können, in welchem Umfang die begehrten Vorauszahlungen überhöht sind. Der bisherige pauschale Vortrag des Beklagten, sie seien überhöht, reicht hierfür nicht aus. Der Beklagte wurde im Termin am 6.12.2004 auf seinen unzureichenden Vortrag hingewiesen, ergänzender Vortrag ist nicht erfolgt. Soweit der Beklagte mit Schreiben vom 28.12.2004, bei Gericht eingegangen am 31.12.2004, mitgeteilt hat, er habe die Abrechnung für das Jahr 2002 anhand der am 21.12.2004 erhaltenen Belege noch nicht überprüfen können, ist dies unerheblich. Denn ein hierin möglicherweise liegender Antrag auf Verlängerung der Stellungnahmefrist hätte einerseits innerhalb der am 27.12.2004 ablaufenden Stellungnahmefrist erfolgen müssen. Andererseits wäre der Antrag auf Fristverlängerung ohnehin nicht begründet gewesen, da die Belege dem Beklagten rechtzeitig vorlagen und er ohne weiteres selbst die Belege mit der Abrechnung hätte vergleichen können. Warum es hierfür zwingend der Hilfe der Beraterin des Mieterschutzes bedurft hätte, ist nicht erkennbar und auch nicht vorgetragen.
Der Kläger konnte vom Beklagten daher für die Zeit ab Oktober 2003 Vorauszahlungen von 210,- € verlangen, was etwa einem Zwölftel der tatsächlich im Vorjahr angefallenen Kosten entspricht.
Der Beklagte hat unstreitig ab Oktober 2003 monatlich nur 173,84 € gezahlt, so dass ein monatlicher Fehlbetrag von 36,16 € entstanden ist. Diese Fehlbeträge kann der Kläger für den geltend gemachten Zeitraum Oktober 2003 bis März 2004 nachfordern. Dem steht nicht entgegen, dass mittlerweile die einjährige Abrechnungsfrist für das Jahr 2003 abgelaufen ist. Denn im maßgeblichen Zeitpunkt des Schlusses der mündlichen Verhandlung war sie noch nicht abgelaufen, so dass der Kläger nach wie vor die Vorauszahlungen verlangen kann und nicht auf den Abrechnungssaldo zu verweisen ist.
Dem Kläger stehen somit für den geltend gemachten Zeitraum 216,96 € zu. Da der Kläger von seinen Forderungen selbst das Guthaben des Beklagten aus der Abrechnung für den Zeitraum 1999/2000 in Abzug bringt, ohne jedoch die Verrechnung ausdrücklich nur auf die Positionen der Betriebskostenabrechnungen aus den Jahren 2001 und 2002 zu beschränken, verringert sich der Anspruch um 195,40 €, so dass der Beklagte nur noch 21,56 € zahlen muss.
Weitere Ansprüche des Klägers auf Nachzahlung von Nebenkosten für die Jahre 2001 und 2002 bestehen nicht.
Der Kläger kann für diese Abrechnungszeiträume nicht über die vereinbarten Vorauszahlungen hinausgehende Nachzahlungen verlangen. denn die Vereinbarung der Betriebskosten im Mietvertrag verstieß gegen § 20 Abs. 1 S. 3 NMV.
Vorliegend handelt es sich unstreitig um preisgebundenen Wohnraum.
Bei preisgebundenem Wohnraum sind die Betriebskosten dem Mieter bei Überlassung der Wohnung nach Art und Höhe bekanntzugeben. Dabei muss jede einzelne Betriebskostenart, die umgelegt werden soll, im Mietvertrag bezeichnet werden, so dass der Kläger hier von vornherein schon nicht das im Mietvertrag nicht genannte Umlageausfallwagnis umlegen kann. Weiterhin ist es nicht ausreichend, den Betrag der Gesamtbelastung mit Betriebskosten auszuweisen. Vielmehr muss der Mieter in der Lage sein, auch die auf die einzelnen Betriebskostenpositionen entfallenden Einzelbeträge aus der Aufstellung zu entnehmen. Eine anderweitige Vereinbarung ist den Mietparteien untersagt (zum Ganzen. Bub/Treier, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 3. Aufl., IIIA Rn. 35). Wegen letzterem greift auch die Argumentation des Klägers, § 20 Abs. 1 NMV beziehe sich nur auf einseitige Bestimmungen des Vermieters, nicht jedoch auf vertraglich vereinbarte Betriebskostenzahlungen, nicht durch. Auch in der Rechtsprechung wird § 20 Abs. 1 NMV gerade bei vertraglich vereinbarten Nebenkostenvorauszahlungen angewandt (vgl. z.B. OLG Oldenburg, in ZMR 1997, 416; LG Mannheim in: WuM 1994, 693.)
Vorliegend sind nur Kostenblöcke angegeben, wie Betriebskosten sowie Kosten für Heizung und Warmwasser. Für diese Kostenblöcke ist eine monatliche Gesamtbelastung von 200,- DM bzw. 100,- DM angegeben. Welche Einzelkosten hiervon auf die einzelnen Positionen entfallen, ist nicht erkennbar, so dass die Voraussetzungen von § 20 Abs. 1 NMV nicht eingehalten sind.
Erfüllt die Nebenkostenvereinbarung die Voraussetzungen von § 20 Abs. 1 NMV nicht, kann der Vermieter jedenfalls nur den Betrag umlegen, der im Mietvertrag ausgewiesen ist (LG Mannheim in: WuM 1994, 693).
Etwas anderes ergibt sich auch nicht dann, wenn der Mietvertrag über eine Neubauwohnung abgeschlossen wird und es sich um einen Erstbezug handelt. Denn auch dann ist dem Vermieter die Auskunft über die Zusammensetzung der Betriebskosten ohne weiteres zumutbar, da er auf Erfahrungssätze zurückgreifen kann. Dies ist insbesondere möglich, wenn es sich um einen Großvermieter handelt (LG Mannheim in WuM 1994, 693). Vorliegend wurde der Mietvertrag ursprünglich von einem gewerblichen Zwischenvermieter, der XX Hausverwaltung, abgeschlossen. Warum es dem Zwischenvermieter, der gerade gewerblich als Hausverwalter tätig war und daher über eine entsprechende Erfahrung verfügt, nicht möglich gewesen sein soll, die zu erwartenden Einzelkosten zu schätzen, ist nicht erkennbar. Schließlich bedurfte es auch einer Schätzung, um die gesamte Vorauszahlung zu ermitteln. Warum dies ohne weiteres möglich war, nicht jedoch eine Schätzung der Einzelkosten, mithin der ungefähren Anteile an der Gesamtsumme, ist nicht vorgetragen und auch sonst nicht erkennbar.
Der Kläger kann daher für die Jahre 2001 und 2002 keine Zahlungen verlangen, die über die im Mietvertrag angegebenen Vorauszahlungen, die im übrigen vom Beklagten vollständig geleistet wurden, hinausgehen.
Etwas anderes ergibt sich auch nicht daraus, dass die Bekanntgabe der ersten spezifizierten Nebenkostenabrechnung als Bekanntgabe im Sinne von § 20 Abs. 1 S. 3 NMVO eine Heilung für die Zukunft zulässt. Denn die erste spezifizierte Abrechnung für den Zeitraum 1999/2000 ist unstreitig erst am 20.12.2002 erfolgt und dem Beklagten wenige Tage später zugegangen. Eine Heilung für die Jahre 2001 und 2002 konnte diese Abrechnung daher nicht bewirken.
Die Nebenentscheidungen beruhen auf §§ 92 Abs. 21, 708 Nr. 11, 711 ZPO. Das Unterliegen des Beklagten ist geringfügig, durch den auf diesen Teil entfallenden Klageantrag sind Mehrkosten nicht entstanden.