Klage wegen vorgetäuschtem Eigenbedarf und Kautionsrückzahlung abgewiesen
KI-Zusammenfassung
Die Mieter klagen nach erfolgreicher Räumung wegen angeblich vorgetäuschten Eigenbedarfs auf Schadensersatz, Erstattung der Kaution und weiterer Aufwendungen. Das Gericht hält die Klage für unbegründet: Die Räumungsurteile sind rechtskräftig und es liegen keine Anhaltspunkte für eine sittenwidrige Erschleichung vor. Zudem sind Investitionen und Umzugskosten nicht substantiiert dargelegt, und eine Übergabe der Kaution an die Beklagten wurde nicht bewiesen.
Ausgang: Klage der Mieter wegen vorgetäuschtem Eigenbedarf, Schadensersatz und Kautionsrückzahlung als unbegründet abgewiesen
Abstrakte Rechtssätze
Nach Erlass eines rechtskräftigen Räumungsurteils besteht grundsätzlich keine Pflicht des Vermieters, den Mieter über einen späteren Wegfall des ursprünglich geltend gemachten Eigenbedarfs zu unterrichten, sofern kein Missbrauchsfall vorliegt.
Schadensersatzansprüche wegen Ausnutzung eines rechtskräftigen Titels sind nur nach § 826 BGB begründet, wenn die Voraussetzungen sittenwidriger und vorsätzlicher Schädigung durch Ausnutzung des Titels dargetan werden.
Klagepositionen für Renovierungs-, Investitions- oder Umzugskosten sind zurückzuweisen, wenn der Anspruchsteller die Art, den Umfang und die wirtschaftliche Wertung der behaupteten Aufwendungen nicht substantiiert darlegt.
Anspruch auf Rückgewähr einer Kaution gegen den Erwerber nach § 572 Satz 2 BGB setzt darlegungs- und beweiserheblich voraus, dass die Kaution dem Erwerber tatsächlich ausgehändigt wurde oder dieser gegenüber dem Vorvermieter die Rückgewähr übernommen hat.
Tenor
hat das Amtsgericht Düsseldorf
auf die mündliche Verhandlung vom 7. Januar 1997
unter Mitwirkung des Richters am Amtsgericht X
für R e c h t erkannt:
Die Kläger haben als Gesamtschuldner die Kosten des Rechtsstreits
zu tragen.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
Die Kläger können die gegen sie gerichtete Vollstreckung gegen
Sicherheitsleistung von 1.500,00 DM abwenden, wenn nicht die
Beklagten vor der Vollstreckung in gleicher Höhe Sicherheit leisten.
Sicherheitsleistungen können auch durch selbstschuldnerische,
unbedingte und unbefristete Bürgschaft von als Zoll- und Steuer-
bürgen zugelassenen deutschen Kreditinstituten bewirkt werden.
Tatbestand
Die Kläger wohnten von Januar 1982 bis Mai 1995 in der Wohnung X, dritte Etage links, in X, zur Miete. Bei Abschluß des Mietvertrages war eine Erbengemeinschaft Eigentümerin der von den Klägern bewohnten Wohnung. Im Jahre 1982 ging das Eigentum an der Wohnung auf die X GmbH über. Im März 1983 erwarben der Beklagte zu 1. und ein Malermeister X das Eigentum an dieser Wohnung. Der Miteigentumsanteil des Malermeisters X wurde im Februar 1990 auf den Beklagten zu 2. übertragen.
Mit Schreiben vom 28. Mai 1990 erklärten die Beklagten die Kündigung des Mietverhältnisses wegen Eigenbedarfs zum 28. Februar 1991. Der Eigenbedarf wurde damit begründet, dass der Beklagte zu 1. mit seiner Familie in X lebe und in X arbeite. Wegen der Entfernung von 160 km zwischen Wohn- und Arbeitsort gab der Beklagte an, mit seiner Familie nach X in diese Wohnung ziehen zu wollen.
Nachdem die Kläger die Wohnung nicht räumten, erhoben die Beklagten Räumungsklage vor dem Amtsgericht Düsseldorf, der auch stattgegeben wurde. Die hiergegen von den Klägern eingelegte Berufung beim Landgericht Düsseldorf blieb erfolglos. Sie wurde mit Urteil vom 05.02.1993 zurückgewiesen, den Klägern wurde eine Räumungsfrist bis zum 31.05.1993 gesetzt. Anfang Juni 1993 gaben die Kläger die Wohnung an die Beklagten heraus.
Am 23. September 1993 verkauften die Beklagten die Wohnung.
Am 19. August 1994 ließ der Kläger die Beklagten auffordern, bis zum 26. August 1994 Schadensersatz in Höhe von 18.336,89 DM wegen vorgetäuschten Eigenbedarfs zu zahlen.
Die Kläger sind der Ansicht, der Eigenbedarf des Beklagten zu1. sei vorgetäuscht gewesen. Hierzu behaupten sie: Der Beklagte zu 1. habe die Wohnung niemals bezogen und auch nicht kurzfristig genutzt. Es sei nie seine Absicht gewesen, die Wohnung selbst zu nutzen. Vielmehr sei es dem Beklagen darum gegangen, die Kläger "als lästige Mieter loszuwerden". Sie behaupten ferner, bei Einzug in die Wohnung an die Vormieterin 8.000,00 DM für Renovierung und Ausstattung als Investitionen gezahlt zu haben. Dieser Betrag sei, so behaupten sie, jedenfalls zur Hälfte nicht abgewohnt worden.
Weiterhin behaupten die Kläger:
Bei Abschluß des Mietvertrages hätten sie an die damalige Eigentümerin, die Erbengemeinschaft, eine Mietkaution in Höhe von 1.800,00 DM gezahlt. Diese sei auf die X GmbH bei Weiterveräußerung übertragen worden. Sie sei von dieser einschließlich der bis dahin aufgelaufenen Zinsen auf den Beklagten zu 1. und den damaligen Miteigentümer Malermeister X, von diesen dann auf den Beklagten zu 2. übertagen worden.
Schließlich behaupten die Kläger, ihnen seien Umzugskosten in Höhe von 2.500,00 DM entstanden, indem sie nicht näher bezeichneten Personen diesen Betrag für den Umzug gezahlt hätten.
Die Klageforderung berechnet sich wie folgt:
Kosten der Rechtsstreite
- Kosten der Rechtsstreite
Amtsgericht Düsseldorf 27 C 9395/91
und Landgericht Düsseldorf 21 S 210/92 8.167,13 DM
Renovierungskosten 4.000,00 DM Kaution 1.800,00 DM Umzugskosten 2.500,00 DM
- Renovierungskosten 4.000,00 DM
- Kaution 1.800,00 DM
- Umzugskosten 2.500,00 DM
Die Kläger beantragen,
die Beklagten zu verurteilen, an sie, die Kläger als Gesamtgläubiger,
als Gesamtschuldner 16.467,13 DM nebst 2,5 % Zinsen aus 1.800,--
DM für die Zeit vom 14.12.1981 bis zum 26.08.1994 und nebst 10 %
Zinsen auf den gesamten Klagebetrag seit dem 27.08.1994 und weitere
7,-- DM zu zahlen.
Die Beklagten beantragen,
die Klage abzuweisen.
Sie behaupten, der Beklagte zu 1. habe auch noch im Juni/Juli 1993 in die Wohnung ziehen wollen, um sich den Fahrtweg von seinem Wohnort X zu Arbeitsort X zu ersparen. Kurzfristig habe er die Wohnung auch genutzt. Weiterhin behaupten die Beklagten, sie hätten die Wohnung aufgrund finanzieller Schwierigkeiten des Beklagten zu 1. verkauft.
Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstands wird auf die zwischen den Parteien gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen Bezug genommen.
Entscheidungsgründe
Die zulässige Klage ist unbegründet.
Zunächst machen die Kläger erfolglos die Aufwendungen geltend, die ihnen im Zusammenhang mit der Führung des Räumungsrechtsstreits entstanden sind, sowie ferner die Kosten, die durch die Räumung angefallen sind bzw. erfolglos auf die zu räumende Wohnung getätigt wurden.
Ein Anspruch aus positiver Verletzung des Mietvertrages steht den Klägern nicht zur Seite. Grundsätzlich steht nach Erlaß eines rechtskräftigen Räumungsurteils eine Hinweispflicht des Vermieters auf einen Wegfall der Eigenbedarfsgründe nicht, sofern kein Missbrauchsfall vorliegt. Ist mit der in einem Räumungsrechtsstreit rechtskräftig ausgesprochenen Räumungsverurteilung die Frage der Rechtswirksamkeit der Eigenbedarfskündigung nicht mehr angreifbar und kann sie daher in einem nachfolgenden Schadensersatzanspruch nicht abweichend beurteilt werden, bleibt dem Mieter allerdings noch die Möglichkeit, Schadensersatz nach § 826 BGB wegen Erschleichung oder Ausnutzung eines rechtskräftigen Urteils zu verlangen (Urteil des Landgerichts Düsseldorf vom 12. Oktober 1993, Geschäftsnummer 24 S 176/93, abgedruckt in WuM, 1994, Seite III, Nr. 17).
Hiernach können die Kläger die Kosten des Räumungsrechtsstreits schon deshalb nicht ersetzt verlangen, weil das den Räumungsrechtsstreits abschließende Urteil des Landgerichts Düsseldorf eine Kostenentscheidung enthält und keinerlei Anhaltspunkte dafür ersichtlich sind, dass die Beklagten des hiesigen Rechtsstreits diese Kostenentscheidung in sittenwidriger Weise erschlichen haben.
Amtsgericht und Landgericht Düsseldorf sind nach Anhörung beider Parteien zu der Auffassung gelangt, dass das Räumungsbegehren wegen Eigenbedarfs gerechtfertigt sei und haben auch dementsprechend über die Kosten entschieden. Irgendwelche Anhaltspunkte dafür, dass die Beklagten im Verlauf des Räumungsrechtsstreits vorsätzlich falsch vorgetragen haben, um die Kläger des hiesigen Rechtsstreits in sittenwidriger Weise zu schädigen, sind nicht ersichtlich.
Durch eine etwa sittenwidrige Ausnutzung des Titels sind die Kosten des Räumungsrechtsstreits nicht entstanden.
Hinsichtlich der geltend gemachten Investitionskosten von 4.000,00 DM und Umzugskosten von 2.500,00 DM braucht nicht entschieden zu werden, ob ein Schadensersatzanspruch dem Grunde nach bestehen könnte. Der Vortrag zu diesen Positionen ist unsubstantiiert. Hinsichtlich der Investitionskosten legen die Kläger weder dar, um welche Investitionen und Ausbaumaßnahmen es sich gehandelt haben soll, noch legen sie dar, dass diese Investitionen nach einer Nutzungszeit von mehr als 12 Jahren noch einen messbaren Wert darstellten. Ebenso sind die geltend gemachten Umzugskosten von 2.500,00 DM nicht substantiiert dargetan worden. Die Kläger haben nicht angegeben, welchen Personen diese Summe aufgrund des Umzuges gezahlt worden ist.
Hinsichtlich der weiteren oben genannten Schadensersatzpositionen scheitert ein Ersatzanspruch daran, dass zum einen grundsätzlich nach Erlaß eines rechtskräftigen Räumungsurteils keine Hinweispflicht des Vermieters auf einen Wegfall der Eigenbedarfsgründe besteht, zum anderen daran, dass keine hinreichenden Anhaltspunkte dafür vorliegen, dass die Beklagten das Räumungsurteil in gegen § 826 BGB verstoßender Weise ausgenutzt haben.
Die Kläger tagen keine Tatsachen vor, die auf eine vorsätzliche, sittenwidrige Schädigung schließen ließen. Alleine die Tatsache, dass alsbald nach Räumung der Wohnung diese von den Beklagten verkauft wurde, kann nicht belegen, dass die Eigenbedarfskündigung von Anfang an nur vorgetäuscht gewesen ist. Die Beklagten haben in nachvollziehbarer Weise dargetan, dass aufgrund veränderter finanzieller Verhältnisse aus Sicht des Beklagten zu 1. der Verkauf erforderlich gewesen ist. Es obliegt grundsätzlich der eigenen Lebensplanung des Eigentümers, ob und aus welchen neu hinzutretenden Gründen er von dem bisherigen Plan, eine Eigentumswohnung selbst zu nutzen, Abstand nimmt. Deshalb kommt es auch nicht darauf an, ob eheliche oder finanzielle Schwierigkeiten letztendlich dazu geführt haben, dass der Grund, mit dem seinerzeit die Eigenbedarfskündigung begründet worden war, weggefallen ist. Entscheidend ist vielmehr der Zeitpunkt dieser für den Verkauf ausschlaggebenden Gründe.
Zwar hat der Beklagte zu 1. angegeben, es habe in seiner Ehe Schwierigkeiten gegeben und er habe zeitweilig von seiner Ehefrau getrennt gelebt, bzw. seine finanzielle Situation habe ihn zum Verkauf der Wohnung veranlasst, jedoch wurden von keiner der Parteien Tatsachen vorgetragen, die darauf schließen ließen, diese Motivlage sei schon Gegenstand der Eigenbedarfskündigung und des Räumungsprozesses gewesen, die sonstigen Gründe seien in betrügerischer Absicht vorgeschoben worden.
Auch soweit die Kläger Rückzahlung eines Kautionsguthabens von 1.800,00 DM und Erstattung der Kosten einer Meldeamtsanfrage in Höhe von 7,00 DM verlangen, bleibt die Klage erfolglos.
Nach § 572 Satz 2 BGB sind die Beklagten verpflichtet, die Kaution zurückzuerstatten, soweit sie ihnen vom Vorvermieter ausgehändigt wurde oder soweit sie dem Vorvermieter gegenüber die Verpflichtung zur Rückgewähr übernommen haben. Beides ist nicht ersichtlich.
Dazu, in welcher Weise den Beklagten von den Voreigentümern die Sicherheit ausgehändigt wurde, fehlt es an substantiiertem Vortrag. Die Kläger nehmen insofern nur Bezug auf § 3 Ziffer 4 des Kaufvertrages zwischen der X sowie dem Beklagten zu 1. und dem Zeugen X, in dem es heißt, dass das bestehende Mietverhältnis mit den Klägern von den Beklagten übernommen werde. Darin ist eine Aushändigung der Kaution nicht zu sehen. Aus der Formulierung lässt sich auch nicht herleiten, dass eine Verpflichtung des Beklagten zu 1. zur Rückgewähr der Kaution begründet werden sollte. Dafür ist die Formulierung zu blaß. Von einer solchen Bedeutung könnte zweifelsfrei nur dann ausgegangen werden, wenn sonstige Umstände hinzuträten, also der Beklagte zu 1. und der Zeuge X das Kautionsguthaben in irgendeiner Weise erhalten haben, sei es in der Weise, dass es ihnen überwiesen oder auf den Kaufpreis angerechnet wurde oder dass es sonst in irgendeiner Art zu einer Verrechnung kam. Hierzu wird klägerseits weiteres nicht dargelegt, so dass eine Befragung der klägerseits angebotenen Zeugen auf reine Ausforschung hinausliefe.
Die Kostenentscheidung folgt aus § 91 ZPO.
Die prozessualen Nebenentscheidungen haben ihre Rechtsgrundlage in den §§ 91, 708 Ziffer 11, 711, 108 ZPO.