Ordentliche Kündigung wegen Mietrückständen trotz Schonfristzahlung; Räumung zweier Wohnungen
KI-Zusammenfassung
Die Vermieterin verlangte nach Kündigung wegen erheblicher Mietrückstände die Räumung zweier Wohnungen sowie Ersatz vorgerichtlicher Anwaltskosten. Streitig waren u.a. Vollmacht, Aktivlegitimation und die Wirkung der nachträglichen Ausgleichszahlungen innerhalb der Schonfrist. Das Gericht hielt die ordentliche Kündigung nach § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB für wirksam; die Schonfristzahlung heilte nur die fristlose, nicht aber die ordentliche Kündigung. Eine Aufrechnung wegen Mietminderung scheiterte an fehlender substantiierter Mängelanzeige und § 814 BGB. Den Zahlungsantrag erklärte die Klägerin nach Begleichung der Rückstände für erledigt; zudem wurde eine Räumungsfrist gewährt.
Ausgang: Klage auf Räumung und Ersatz vorgerichtlicher Anwaltskosten stattgegeben; Zahlungsantrag im Übrigen wegen Nachzahlung für erledigt festgestellt und Räumungsfrist gewährt.
Abstrakte Rechtssätze
Eine Klage auf künftige Räumung kann nach § 259 ZPO zulässig sein, wenn der Mieter den Anspruch ernsthaft bestreitet und dadurch die Besorgnis begründet ist, er werde sich der rechtzeitigen Leistung entziehen.
Erhebliche Mietrückstände können eine ordentliche Kündigung nach § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB wegen schuldhafter Pflichtverletzung rechtfertigen.
Die Schonfristzahlung nach § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB beseitigt die Wirkungen einer fristlosen Kündigung wegen Zahlungsverzugs, lässt die zugleich erklärte ordentliche Kündigung jedoch grundsätzlich unberührt; eine analoge Anwendung der Heilung auf die ordentliche Kündigung scheidet aus.
Der Mieter trägt die Darlegungs- und Entlastungslast dafür, dass ihn an einem Zahlungsrückstand kein Vertretenmüssen trifft; unsubstanziierter Vortrag zu Liquiditätsproblemen genügt hierfür nicht.
Eine Aufrechnung mit Rückforderungsansprüchen aus Mietminderung setzt eine hinreichend substantiierte Mängelanzeige voraus; zudem kann § 814 BGB entgegenstehen, wenn der Mieter den vollen Mietzins in Kenntnis der behaupteten Minderungsgründe vorbehaltlos weiterzahlt.
Tenor
hat das Amtsgericht Düsseldorf
auf die mündliche Verhandlung vom 20. Januar 2015
durch Richterin am Amtsgericht W
für Recht erkannt:
Der Beklagte wird verurteilt, die im Anwesen B 34 in P im zweiten Obergeschoss (Dachgeschoss) gelegene, abgeschlossene Wohnung mit einer Wohnfläche von ca. 78 m² zum Ablauf des 31. Juli 2015 zu räumen und zusammen mit zwei Haustürschlüsseln, zwei Wohnungsabschlusstürschlüsseln, fünf Zimmerschlüsseln, zwei Briefkastenschlüsseln und zwei Schrankschlüsseln für den Einbauschrank im Wohnzimmer an die Klägerin oder an von ihr hierzu beauftragte oder bevollmächtigte Personen herauszugeben.
Der Beklagte wird verurteilt, die in dem Anwesen B 34 in P im Erdgeschoss gelegene Wohnung nebst zugehörigem Kellerraum zum Ablauf des 31. Juli 2015 zu räumen und nebst zwei Wohnungsabschlusstürschlüsseln, zwei Haustürschlüsseln, einem Kellerschlüssel und zwei Briefkastenschlüsseln an die Klägerin oder an von ihr hierzu beauftragte und bevollmächtigte Personen herauszugeben.
Der Beklagte wird verurteilt, an die Klägerin außergerichtliche Rechtsanwaltskosten in Höhe von 1100,51 € nebst Zinsen in Höhe von fünf Prozentpunkten über dem Basiszinssatz hieraus seit dem 20. November 2014 zu zahlen.
Im übrigen wird festgestellt, dass der Rechtsstreit in der Hauptsache erledigt ist.
Dem Beklagten wird eine Räumungsfrist bis zum 30. November 2015 gewährt.
Der Beklagte trägt die Kosten des Rechtsstreits.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
Der Beklagte darf die Vollstreckung bezüglich der beiden Wohnungsräumungen durch eine Sicherheitsleistung von je 8500 € für jede Wohnung abwenden, wenn nicht die Klägerin vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet
Im Hinblick auf die übrigen Anträge darf der Beklagte die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht die Klägerin vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet.
Tatbestand
Der Beklagte mietete durch Mietvertrag vom 26. Juni 1995 die Wohnung im zweiten Obergeschoss in dem Dreifamilienhaus B 34 in Düsseldorf. Durch Mietvertrag vom 19. Dezember 1969 mieteten die Eltern des Beklagten die Parterrewohnung in demselben Anwesen; in dieses Mietverhältnis trat der Beklagte später ein. Für die Erdgeschosswohnung beträgt die Miete 575,20 €, für die Wohnung im zweiten Obergeschoss beträgt die Bruttomiete 587,99 €.
Seit Mai 2014 geriet der Beklagte mit seinen Mietzinszahlungen in Rückstand. Am 1. Juni 2014 zahlte der Beklagte an die von der Klägerin bevollmächtigten Eltern der Klägerin einen pauschalen Teilbetrag in bar von 2500 € auf die zu diesem Zeitpunkt bestehenden Rückstände von 4815,95 €. An einem weiteren Treffen am 15. Juli 2014 zahlte der Beklagte einen Teilbetrag in bar von pauschal 2000 €; zu diesem Zeitpunkt betrug der Mietrückstand nach der Zahlung immer noch 2642,33 €.
Nachdem der Beklagte dann für August, September und Oktober keinerlei Mieten zahlte, ließ die Klägerin mit Schreiben ihres jetzigen Prozessbevollmächtigten vom 21. Oktober 2014, welchem eine Originalvollmacht beigefügt war, das Mietverhältnis fristlos und hilfsweise fristgerecht kündigen. Wegen der Einzelheiten des Kündigungsschreibens wird auf Blatt 22 folgende der Akte Bezug genommen. Der Mietrückstand betrug zum Kündigungszeitpunkt 6131,30 €.
Mit Schriftsatz vom 4. November 2014 ließ die Klägerin Klage erheben auf Räumung und Zahlung rückständigen Mietzinses in einer Gesamthöhe von 6706 €. Der Beklagte erbrachte Zahlungen auf die rückständigen Mietzinsen am 26.11.2014 über 2939,95 € für die Dachgeschosswohnung und am 12. Januar 2015 über 3191,35 € für die Erdgeschosswohnung. Die Klägerin erklärte deshalb den zunächst gestellten Zahlungsantrag einseitig für erledigt. Auch die jeweils fälligen Mietzinsen wurden bezahlt.
Die Klägerin ist der Auffassung, dass er Beklagte aufgrund der im Schreiben vom 21. Oktober 2014 erklärten ordentlichen Kündigung zur Räumung zum Ablauf des 31. Juli 2015 verpflichtet sei. Insbesondere könne sich der Beklagte auch nicht auf eine fehlende Aktivlegitimation berufen, da ihm sowohl mündlich als auch schriftlich der Eigentumsübergang von den Großeltern der Klägerin auf die Klägerin durch notariellen Schenkungsvertrag im Jahre 2009 mitgeteilt worden und er seit diesem Zeitpunkt die Miete auch auf das angegebene Konto der Klägerin gezahlt habe.
Die Klägerin vertritt weiter die Auffassung, dass Gegenansprüche nicht bestünden, da der Beklagte erstmals in der Klageerwiderung habe behaupten lassen, dass im Jahr 2011 gebrauchsmindernde Mängel bestanden haben sollen.
Die Klägerin beantragt,
wie erkannt.
Der Beklagte beantragt,
die Klage abzuweisen,
hilfsweise, ihm eine Räumungsfrist von sechs Monaten zu gewähren.
Er bestreitet die Wirksamkeit der Kündigung und die vorgelegte Vollmacht. Im Hinblick auf die Erdgeschosswohnung stützt er sich auf eine Aufrechnung wegen Minderung, resultierend aus Mängeln im Jahre 2011; im übrigen trägt er vor, dass sein Zahlungsrückstand unverschuldet gewesen sei, da er mit seinem Taxiunternehmen in eine schwierige Liquiditätssituation unverschuldet geraten sei; es habe Zwistigkeiten mit dem Finanzamt gegeben, das bei weitem übersetzte Steuerschätzungen gegen ihn festgesetzt und eingetrieben habe. Es habe unkorrekte Veranlagungen betreffend die Gewerbesteuer gegeben, die später korrigiert worden seien. Zudem sei zu berücksichtigen, dass er baldmöglichst alle Rückstände beglichen habe.
Der Beklagte hat schließlich eine Eventualwiderklage in dem nachgelassenen Schriftsatz vom 10. Februar 2015 angekündigt.
Wegen des weiteren Vortrags der Parteien wird auf die gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen Bezug genommen.
Entscheidungsgründe
Die Klage ist begründet.
Die Klägerin hat einen Ansprüche auf Räumung der beiden Wohnungen zum 31. Juli 2015, Zahlung außergerichtlicher Anwaltskosten und Feststellung, dass der Rechtsstreit im übrigen erledigt ist.
Die Klageanträge bezüglich der künftigen Räumung zum 31. Juli 2015 sind zulässig. Die Voraussetzung des § 259 ZPO liegen vor. Wenn der Schuldner den Anspruch ernsthaft bestreitet – wie im vorliegenden Fall – ist die Besorgnis gerechtfertigt, dass der Schuldner sich der rechtzeitigen Leistung entziehen werde.
Die Klageanträge auf Räumung sind auch begründet. Die Mietverhältnisse wurden durch die ordentliche Kündigung vom 21. Oktober 2014 zum 31. Juli 2015 beendet. Die Kündigungserklärung wurde durch den jetzigen Prozessbevollmächtigten der Klägerin abgegeben. Gegen die erteilte Vollmacht durch die Klägerin bestehen keine Bedenken.
Entgegen der Auffassung des Beklagten ist die Vollmacht hinreichend bestimmt. Die Klägerin ist als Mandantin genannt und hat die Vollmacht, in der der Name des Beklagten ausdrücklich aufgeführt ist, auch unterschrieben.
Die Klägerin ist auch aktivlegitimiert. Die Klägerin hat durch Vorlage des Schenkungsvertrages und des Grundbuchauszuges hinreichend belegt, dass das Anwesen am 10. Dezember 2009 aufgelassen und die Eigentumsübertragung am 19. März 2010 in das Grundbuch eingetragen wurde. Der Beklagte hat diese Vorgänge nicht substantiiert bestritten. Im übrigen erscheint die Berufung des Beklagten auf die fehlende Eigentümerstellung der Klägerin auch unredlich. Der Vortrag der Klägerin, dass der Beklagte durch ein Schreiben vom 6. November 2009 und durch eine persönliche Informationen im Dezember 2009 der Eigentümerwechsel mitgeteilt wurde, ist unstreitig geblieben, da der Beklagte beides nicht substantiiert bestritten hat. Insbesondere hat der Beklagte auch nicht vorgetragen, wo er die Kontonummer der Klägerin denn sonst herbekommen haben will – auf die er unstreitig jahrelang gezahlt hat – wenn nicht aus dem Anschreiben im November 2009.
Der Kündigungsgrund ergibt sich aus § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB. Die erhebliche Verletzung der vertraglichen Pflichten liegt hier in den erheblichen Zahlungsrückständen, die zum Zeitpunkt der Kündigung aufgelaufen waren. Zwar hat der Beklagte innerhalb der Schonfrist des § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB die fristlose Kündigung heilen können; eine analoge Anwendung der Heilungsvorschriften auf die fristgerechte Kündigung kommt nicht in Betracht (vgl. Hannappel in Beck'scher Online-Kommentar, Stand 1.2.2015, § 573, Rz. 29 m. w. N. der Rechtsprechung).
Der Beklagte hat diese Pflichtverletzung auch zu vertreten. Er hat sich nicht gemäß § 280 Abs. 1 Satz 2 BGB entlastet (vergleiche Palandt/Weidenkaff, BGB, 73. Auflage, § 573, Rz. 22; MünchKomm/Häublein, sechste Auflage, § 573, Rz. 65). Soweit der Beklagte vorträgt, dass er in die schwierige Liquiditätssituation unverschuldet hineingeraten sei, ist der Vortrag unsubstantiiert. Unstreitig geriet der Beklagte erstmals im Mai 2014 mit seinen Mietzahlungen in Rückstand. Die letzte Zahlung auf die rückständigen Mieten erfolgte am 12. Januar 2015. Es fehlt schon genauer Vortrag, in welcher Höhe angebliche Zuvielforderungen in dem fraglichen Zeitraum seitens des Finanzamtes erhoben worden sein sollen. Ferner bleibt aber auch völlig offen, inwiefern diese Zwistigkeiten zu Rückständen über einen derart langen Zeitraum geführt haben sollen.
Der Beklagte kann sie auch nicht mit Erfolg darauf berufen, dass ein Ausnahmefall vorliege, in dem bei vollständiger Zahlung die Geltendmachung des fortbestehenden Kündigungsgrundes rechtsmissbräuchlich sei (vergleiche zum ganzen Hannappel in Beck'scher Online-Kommentar, a. a. O., Rz. 29). Ein solcher Ausnahmefall liegt nicht vor. Die Rückstände waren im Verhältnis zu den monatlichen Mietzinsen sehr hoch und bestanden über einen längeren Zeitraum. Zudem ist bei der Gesamtabwägung zu berücksichtigen, dass sich die Bevollmächtigten der Klägerin, ihre Eltern, zweimal vor der fristlosen und fristgerechten Kündigung mit dem Beklagten getroffen haben, um diesem Gelegenheit zu geben, die rückständigen Mieten zu begleichen. In beiden Fällen leistete ab er aber nur Abschlagszahlungen.
Der Beklagte hat auch nicht erfolgreich mit Rückforderungsansprüchen aus Mietminderung aufgerechnet. Es fehlt schon an einer hinreichend substantiiert vorgetragenen Mängelanzeige, § 536 D Abs. 2 Nr. 1, § 536 BGB. Zudem steht § 814 BGB entgegen, weil der Beklagte den vollen Mietzins beanstandungslos weiter gezahlt hat.
Ferner ist festzustellen, dass der Rechtsstreit im übrigen in der Hauptsache erledigt ist; der Beklagte hat die der Höhe nach unstreitigen Rückstände nach Klagezustellung bezahlt.
Über den angekündigten Eventualwiderklageantrag war schon deshalb nicht zu entscheiden, weil dem Beklagten nur eine Erwiderung auf den Schriftsatz der Gegenseite und die Erörterungen im Termin gewährt worden war und deshalb über eine Erwiderung auf den Schriftsatz oder eine Stellungnahme auf die Erörterungen hinausgehender Vortrag oder nachgeschobene Anträge nicht zu berücksichtigen sind.
Die Klägerin hat auch Anspruch auf vorgerichtlich entstandene Anwaltskosten gemäß §§ 280,286 BGB sowie Zinsen auf diese Forderung gemäß §§ 288, 291BGB. Die Anwaltskosten sind der Höhe nach mit einer 1,3 Geschäftsgebühr zuzüglich Auslagenpauschale und Mehrwertsteuer richtig berechnet.
Das Gericht hat gemäß § 721 ZPO eine Räumungsfrist gewährt. Dabei hat das Gericht zugunsten des Beklagten berücksichtigt, dass der Beklagte keine Mietzinsrückstände mehr hat aukommen lassen. Zudem hat das Gericht in Erwägung gezogen, dass der Beklagte schon sehr lange in den Räumen wohnt.
Die Kostenentscheidung beruht auf § 91 Abs. 1 ZPO.
Die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit ergeht gemäß §§ 708 Nr. 7 und 11,711 ZPO.
Streitwert: bis zum 18. Januar 2015 19.437,63 €, für die Zeit danach bis 16.000 €.
W
Rechtsbehelfsbelehrung:
Gegen dieses Urteil ist das Rechtsmittel der Berufung für jeden zulässig, der durch dieses Urteil in seinen Rechten benachteiligt ist,
a) wenn der Wert des Beschwerdegegenstandes 600,00 EUR übersteigt oder
b) wenn die Berufung in dem Urteil durch das Amtsgericht zugelassen worden ist.
Die Berufung muss innerhalb einer Notfrist von einem Monat nach Zustellung dieses Urteils schriftlich bei dem Landgericht Düsseldorf, X-Straße, 40227 Düsseldorf, eingegangen sein. Die Berufungsschrift muss die Bezeichnung des Urteils, gegen das die Berufung gerichtet wird, sowie die Erklärung, dass gegen dieses Urteil Berufung eingelegt werde, enthalten.
Die Berufung ist, sofern nicht bereits in der Berufungsschrift erfolgt, binnen zwei Monaten nach Zustellung dieses Urteils schriftlich gegenüber dem Landgericht Düsseldorf zu begründen.
Die Parteien müssen sich vor dem Landgericht Düsseldorf durch einen Rechtsanwalt vertreten lassen, insbesondere müssen die Berufungs- und die Berufungsbegründungsschrift von einem solchen unterzeichnet sein.
Mit der Berufungsschrift soll eine Ausfertigung oder beglaubigte Abschrift des angefochtenen Urteils vorgelegt werden.
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