Teilversäumnisurteil: Mietrückstände, Schadensersatz und Freistellung gegenüber WEG
KI-Zusammenfassung
Die Klägerin verlangt Zahlung offener Mieten, Betriebskostennachzahlungen sowie Schadensersatz und Freistellung gegenüber der WEG wegen vom Mieter verursachter Beschädigungen. Der Beklagte erschien nicht; das Gericht verurteilte ihn teilweise zur Zahlung von 5.397,77 € zzgl. Zinsen, zur Freistellung gegenüber der WEG (2.323,42 €) und zur Erstattung vorgerichtlicher Anwaltskosten (729,23 €). Nicht substantiierte Ansprüche (z. B. Treppenhausschäden) wurden abgewiesen. Die Entscheidung stützt sich auf §§ 280, 249 BGB und RVG-Berechnungen.
Ausgang: Klage teilweise stattgegeben: Beklagter zur Zahlung bestimmter Miet- und Schadensersatzbeträge sowie zur Freistellung verurteilt, übrige Ansprüche mangels substantiierten Vortrags abgewiesen
Abstrakte Rechtssätze
Der Mieter haftet dem Vermieter nach §§ 280, 249 BGB für durch ihn verursachte Beschädigungen von Miet- oder Gemeinschaftseigentum.
Für die Geltendmachung von Schadensersatz verlangt das Gericht einen substantiierten Vortrag zu Art, Umfang, Verursachung und Kosten des Schadens; fehlt dieser, ist der Anspruch nicht ersatzfähig.
Eine Freistellungsklage des Vermieters gegen den Mieter wegen von diesem verursachter Ansprüche Dritter (z. B. WEG) ist begründet, wenn der Vermieter die Forderung gezahlt hat und die Ersatzpflicht des Mieters nachgewiesen ist.
Vorgerichtliche Rechtsanwaltskosten sind nach RVG anhand des maßgeblichen Gegenstandswerts zu berechnen; die freizustellende Summe bemisst sich nach den gesetzlichen Gebührensätzen einschl. Umsatzsteuer.
Das Gericht kann bei Teil-Versäumnisurteilen gemäß § 313b Abs. 1 ZPO von der-detailierten Darstellung der Entscheidungsgründe absehen.
Tenor
hat das Amtsgericht Düsseldorf auf die mündliche Verhandlung vom 13.01.2016 durch die Richterin am Amtsgericht T
für Recht erkannt:
Die Beklagte wird verurteilt,
1.
an den Kläger 5.397,77 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 04.08.2015 zu zahlen,
2.
die Klägerin von der Zahlung an die WEG X-Straße, Düsseldorf, vertreten durch C Haus- und Grundstückverwaltung, freizustellen, in dem der Beklagte an die WEG X-Straße, Düsseldorf, vertreten durch C Haus- und Grundstückverwaltung 2.323,42 € zahlt.
3.
die Klägerin von außergerichtlichen Rechtsanwaltskosten in Höhe von 729,23 € freizustellen.
Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.
Die Kosten des Rechtsstreits tragen die Klägerin zu 32 %, der Beklagte zu 68 %.
Das Urteil ist gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 120 % des beizutreibenden Betrages vorläufig vollstreckbar.
Die Klägerin darf die Zwangsvollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 120 % des beizutreibenden Betrages abwenden, wenn nicht der Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet.
Tatbestand
Der Beklagte mietete gemäß Mietvertrag vom 23.06.2007 von der Klägerin ab dem 01.07.2007 die im 4. OG rechts befindliche Wohnung zu einer Miete von 300,00 € zuzüglich Betriebkostenvorauszahlung in Höhe von 80,00 €.
Im Jahr 2012 zahlte der Beklagte monatlich 400,00 € sowie Sonderzahlung in Höhe von 70,00 € mithin 4.870,00 €, mithin einen Überschuss in Höhe von 310,00 €. Im Jahr 2013 zahlte der Beklagte für die Monate Januar bis März und Mai nicht, in den übrigen 8 Monaten jeweils 400,00 €, so dass ein Mietrückstand in Höhe von 1.360,00 € vorliegt. Im Jahr 2014 erfolgten Mietzahlungen in Höhe von jeweils 400,00 € in den Monaten Januar bis März und Mai bis Juni also in Höhe von 2.000,00 €, so dass ein Rückstand in Höhe von 2.560,00 € besteht. Für das Jahr 2015 besteht ein Rückstand in Höhe von 281,94 €.
Mit Schreiben vom 21.12.2012 übermittelte die Hausverwaltung dem Beklagten die Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2011, aus dem sich eine Nachzahlung von 326,27 € ergibt, außerdem im Dezember 2013 die Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2012, aus dem sich eine Nachzahlung von 315,55 € ergibt, wobei diese Abrechnung nochmals mit Schreiben vom 16.01.2014 dem Beklagten übermittelt wurde. Mit Schreiben vom 23.12.2014 übermittelte die Hausverwaltung dem Beklagten die Betriebskostenabrechung für das Jahr 2013 mit einem Nachzahlung in Höhe von 362,66 €.
Mit anwaltlichem Schreiben vom 28.10.2013 forderte die Verwaltung der WEG des Hauses die Klägerin auf, dafür Sorge zu tragen, dass von ihrem Sondereigentum keine Störungen mehr ausgehen und dass durch ihren Mieter das Gemeinschaftseigentum nicht mehr beschädigt wird. Mit weiterem anwaltlichen Schreiben forderte die WEG deshalb von der Klägerin Rechtsanwaltskosten in Höhe von 501,35 €, die die Klägerin an die WEG zahlte.
Aufgrund der offenen Mieten kündigte die Klägerin das Mietverhältnis zum 30.11.2014, Räumung des Beklagten erfolgte am 23.01.2015. Der Beklagte übergab an die Klägerin nicht die Wohnungs- und Haustürschlüssel, wobei das Haus über eine zentrale Schließanlage verfügt. Außerdem gab der Beklagte die Wohnung mit Schäden an der Wohnungseingangstür und an der Balkoneinfriedung zurück.
Zunächst hat die Klägerin beantragt,
den Beklagten zu verurteilen,
1.
an den Kläger 5.579,67 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit Rechtshängigkeit zu zahlen,
2.
an die WEG X-Straße, Düsseldorf, vertreten durch C Haus- und Grundstückverwaltung, 3.146,99 € zu zahlen und hierdurch die Klägerin insoweit von einer Forderung der WEG X-Straße, Düsseldorf, freizustellen,
3.
die Klägerin von etwaigen weiteren Schadensersatzforderungen der WEG X-Straße, Düsseldorf in Bezug auf durch ihn verursachte Beschädigungen des Gemeinschaftseigentums freizustellen, soweit diese den Betrag gemäß Ziffer II übersteigen.
4.
die Klägerin von außergerichtlichen Rechtsanwaltskosten in Höhe von 808,13 € freizustellen.
Im Termin zur mündlichen Verhandlung hat die Klägerin den Klageantrag zu Ziffer 3 zurückgenommen und den Antrag zu Ziffer 1 auf einen Betrag von 5.397,77 € nebst Zinsen reduziert und die übrigen Anträge aufrechterhalten.
Zum Termin zur mündlichen Verhandlung ist der Beklagte trotz ordnungsgemäßer Ladung unentschuldigt nicht erschienen.
Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf die zu den Akten gereichten Schriftsätze nebst Anlagen Bezug genommen.
Entscheidungsgründe
Die Klage ist, soweit der Beklagte nicht mittels Teilversäumnisurteil in Höhe des im Tenor angegebenen Betrages verurteilt wird, unbegründet.
1.
Von der Darstellung der Entscheidungsgründe bezüglich des Teilversäumnisurteils wird gemäß § 313b Abs. 1 ZPO abgesehen.
2.
Ohne Erfolg verlangt die Klägerin gemäß Ziffer 2 der Klageschrift mehr als 2.323,42 €, worauf das Gericht im Sitzungstermin die Klägerin hingewiesen hat. Weiterer Vortrag der Klägerin ist trotz Stellungnahmefrist nach der Sitzung nicht erfolgt.
Insofern besteht ein Anspruch auf Schadensersatz gemäß §§ 280, 249 BGB, wenn der Mieter einen Schaden verursachte. Hierzu ist substantiiert vorgetragen worden, dass der Beklagte zum einen die Schlüssel der Wohnungstür und der Haustüre nicht zurückgab, die Balkoneinfriedung der Wohnung beseitigte und die Wohnungstür beschädigte. Auch ist zu den Kosten zur Beseitigung dieser Schäden vorgetragen worden:
Austausch der Schließanlage 1040,92 €,
Beseitigung der Balkoneinfriedung in Höhe von 178,50 € zuzüglich 119,00 €
Beseitigung des Schadens der Wohnungseingangstür in Höhe von 985,00 €.
Die Kosten der Beseitigung von Treppenhausschäden in Höhe von 823,57 €, die von der Klägerin verlangt werden, sind nicht vom Beklagten zu ersetzen, da der Vortrag der Klägerin hinsichtlich der Schäden unsubstantiiert ist. Welche Schäden der Beklagte insoweit im Treppenhaus wo, wann und wie verursacht hat, ist nicht vorgetragen worden. Damit ist ein Haftung des Beklagte gemäß §§ 280, 249 BGB nicht im Ansatz erkennbar.
3.
Die Freistellung von vorgerichtlichen Rechtsanwaltskosten besteht – allerdings sind die Kosten mit einem Gegenstandswert in Höhe von 7721,19 € zu berechnen:
Geschäftsgebühr §§ 13, 14 RVG Nr. 2300 VV RVG: 1,3 592,80 €
Pauschale für Post- und Telekommunikation Nr. 7002 VV RVG: 20,00 €
Zwischensumme: 612,80 €
19 % Umsatzsteuer Nr. 7008 VV RVG: 116,43 €
Gesamt: 729,23 €
4.
Die Kostenentscheidung beruht auf §§ 92 Abs. 1, 269 Abs. 3 ZPO, die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit auf §§ 708 Nr. 11, 711 ZPO.
5.
Streitwert:
Ziffer 1: 5.579,67 €
Ziffer 2: 3.146,99 €
Ziffer 3: 2.983,25 €
Ziffer 4: 0,00 €
Gesamt: 11.709,91€
Rechtsbehelfsbelehrung:
A) Gegen dieses Urteil ist das Rechtsmittel der Berufung für jeden zulässig, der durch dieses Urteil in seinen Rechten benachteiligt ist,
1. wenn der Wert des Beschwerdegegenstandes 600,00 EUR übersteigt oder
2. wenn die Berufung in dem Urteil durch das Amtsgericht zugelassen worden ist.
Die Berufung muss innerhalb einer Notfrist von einem Monat nach Zustellung dieses Urteils schriftlich bei dem Landgericht Düsseldorf, Werdener Straße 1, 40227 Düsseldorf, eingegangen sein. Die Berufungsschrift muss die Bezeichnung des Urteils, gegen das die Berufung gerichtet wird, sowie die Erklärung, dass gegen dieses Urteil Berufung eingelegt werde, enthalten.
Die Berufung ist, sofern nicht bereits in der Berufungsschrift erfolgt, binnen zwei Monaten nach Zustellung dieses Urteils schriftlich gegenüber dem Landgericht Düsseldorf zu begründen.
Die Parteien müssen sich vor dem Landgericht Düsseldorf durch einen Rechtsanwalt vertreten lassen, insbesondere müssen die Berufungs- und die Berufungsbegründungsschrift von einem solchen unterzeichnet sein.
Mit der Berufungsschrift soll eine Ausfertigung oder beglaubigte Abschrift des angefochtenen Urteils vorgelegt werden.
B) Gegen das Versäumnisurteil ist der Einspruch statthaft. Dieser muss innerhalb einer Notfrist von zwei Wochen bei dem Amtsgericht Düsseldorf, Werdener Straße 1, 40227 Düsseldorf, eingehen. Die Frist beginnt mit der Zustellung dieses Urteils. Diese Frist kann nicht verlängert werden.
Der Einspruch ist schriftlich in deutscher Sprache oder zur Niederschrift der Geschäftsstelle eines jeden Amtsgerichts einzulegen.
Der Einspruch muss die Bezeichnung des angefochtenen Urteils, sowie die Erklärung enthalten, dass Einspruch eingelegt wird. Er ist zu unterzeichnen und zu begründen, insbesondere sind Angriffs- und Verteidigungsmittel vorzutragen. Nur die Frist zur Begründung des Einspruchs kann auf Antrag verlängert werden, wenn dadurch der Rechtsstreit nicht verzögert wird oder wichtige Gründe für die Verlängerung vorgetragen werden. Dieser Antrag muss ebenfalls innerhalb der Einspruchsfrist bei Gericht eingehen. Wenn der Einspruch nicht oder nicht rechtzeitig begründet wird, kann allein deshalb der Prozess verloren werden.
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