Kündigung einer Wohnung: Anwendung § 573c BGB und Bedeutung alter AGB‑Kündigungsfristen
KI-Zusammenfassung
Die Beklagte kündigte das Mietverhältnis zum 28.02.2002; die Kläger verlangen daraufhin Mieten für März–Mai 2002. Streitgegenstand ist, ob ältere in den AGB wiedergegebene Verlängerungsfristen eine abweichende vertragliche Vereinbarung i.S.d. Art.229 §3 Abs.10 EGBGB darstellen. Das Amtsgericht hält die Kündigung vom 25.11.2001 für wirksam (dreimonatige Frist nach §573c Abs.1 BGB) und weist die Klage ab, weil die AGB‑Formulierung keine wirksame abweichende Vereinbarung begründet.
Ausgang: Klage auf Mietzahlungen für März–Mai 2002 abgewiesen; Kündigung vom 25.11.2001 zum 28.02.2002 als wirksam erkannt (3‑Monatsfrist nach §573c BGB).
Abstrakte Rechtssätze
Für nach dem 1.9.2001 ausgesprochene Kündigungen gilt § 573c Abs.1 S.1 BGB mit der dreimonatigen Grundkündigungsfrist, sofern keine wirksame abweichende vertragliche Vereinbarung vor dem Stichtag besteht.
Eine bloße Wiederholung des früheren Gesetzeswortlauts (§ 565 BGB a.F.) in Allgemeinen Geschäftsbedingungen begründet nicht ohne Weiteres eine abweichende vertragliche Kündigungsfrist i.S.v. Art.229 §3 Abs.10 EGBGB.
Hinweise in Formularmietverträgen, die frühere gesetzliche Kündigungsfristen lediglich wiedergeben oder referenzieren, sind als bloßer Hinweis mit Hinweischarakter zu werten und ersetzen nicht die erforderliche klare vertragliche Vereinbarung über abweichende Fristen.
Die Übergangsvorschrift des Art.229 §3 Abs.10 EGBGB ist so auszulegen, dass sie nicht durch die formale Übernahme des alten Gesetzeswortlauts in AGB wirkungslos gemacht wird.
Tenor
hat das Amtsgericht Düsseldorf
auf die mündliche Verhandlung vom 18. Oktober 2002
durch den Richter am Amtsgericht XXX
für R e c h t erkannt:
1.
Die Klage wird abgewiesen.
2.
Die Kosten des Rechtsstreits haben die Kläger zu tragen.
3.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Den Klägern wird nachgelassen, die
Zwangsvollstreckung gegen Sicherheitsleistung oder Hinterlegung in Höhe
des aufgrund dieses Urteils vollstreckbaren Betrages abzuwenden, sofern
nicht die Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet.
Rubrum
Tatbestand und Entscheidungsgründe:
Die Parteien sind ehemalige Mietvertragsparteien. Die Beklagte hat das seit dem 26.10.1993 bestehende Mietverhältnis über eine im 3. Obergeschoss gelegene Wohnung des Mietobjekts XXX in XXX mit Schreiben vom 25.11.2001 zum 28.02.2002 gekündigt. In § 9 des Mietvertrages war vereinbart, dass das Mietverhältnis von beiden Parteien mit einer Frist von 3 Monaten gekündigt werden könne und dass nach 5-, 8- und 10-jähriger Mietdauer sich die Kündigungsfrist für beide Parteien um jeweils 3 Monate verlängern sollte. Die schriftliche Kündigung müsse dem Vertragspartner spätestens am dritten Werktag des ersten Monats dieser Fristen zugegangen sein.
Die Parteien streiten nunmehr darüber, ob die Kündigung der Beklagten zum 28.02.2002 wirksam geworden sei, so die Auffassung der Beklagten, oder erst zum 31.08.2002, so die Auffassung der Kläger.
Mit ihrer Klage verlangen die Kläger entsprechend ihrer Auffassung die Mieten für die Monate März, April und Mai 2002.
Die Kläger beantragen,
die Beklagte zu verurteilen, an sie 1.429,59 EUR nebst Zinsen in Höhe
von 5 % über dem Basiszinssatz nach § 1 DÜG aus 458,63 EUR seit dem
01.03.2002, aus 17,90 EUR seit dem 05.03.2002, aus 458,63 EUR seit
dem 01.04.2002, aus 17,90 EUR seit dem 05.04.2002, aus 458,63 EUR
seit dem 01.05.2002 und 17,90 EUR seit dem 05.05.2002 zu zahlen.
Die Beklagte beantragt,
die Klage abzuweisen.
Wegen des Parteivortrags im Einzelnen wird auf den Inhalt der gewechselten Schriftsätze verwiesen.
Die Klage ist nicht begründet.
Den Klägern steht der Mietzinsanspruch für die streitgegenständliche Wohnung für die Monate März bis Mai 2002 gegenüber der Beklagten nicht zu, denn die Beklage hat das Mietverhältnis durch ihre Kündigung vom 25.11.2001 gem. § 573 c Abs. 1 S. 1 BGB wirksam beendet. Danach betrug Kündigungsfrist lediglich 3 Monate. § 573 c Abs. 1 S. 1 ist auf die nach dem 01.09.2001 ausgesprochene Kündigung der Beklagten anzuwenden. Die Ausnahmevorschrift des Art. 229 § 3 Abs. 10 EGBGB gilt vorliegend nicht, denn die Parteien haben eine andere Kündigungsfrist vor dem 01.09.2001 nicht durch Vertrag vereinbart. Zwar haben die Parteien in § 9 Abs. 1 des Mietvertrages eine jeweilige Verlängerung der Kündigungsfristen um je 3 Monate nach 5-, 8- und 10-jähriger Mietdauer vereinbart, dabei handelt es sich jedoch nicht um eine vertragliche Vereinbarung, sondern lediglich um eine Wiederholung des Gesetzeswortlauts des § 565 BGB a.F. Hierin kann keine vertragliche Vereinbarung im Sinne des Art. 229 § 3 Abs. 10 EGBGB gesehen werden, sondern lediglich eine Wiederholung des Gesetzeswortlautes mit Hinweischarakter. Das Gericht vermag sich insoweit nicht der gegenteiligen Auffassung, wie sie in den von den Klägern in ihrem Schriftsatz vom 07.11.2002 zitierten Entscheidungen und der dort zitierten Literatur wiedergegeben wird, anzuschließen. Die dort vertretene Auffassung würde im Übrigen auch dazu führen, dass die Regelung des Art. 229 § 3 Abs. 10 EGBGB praktisch bedeutungslos wäre, denn in praktisch allen Mietverträgen, die vor dem 01.09.2001 abgeschlossen worden sind, finden sich, wie vorliegend, in den Allgemeinen Geschäftsbedingungen Hinweise auf die damals geltenden Kündigungsfristen des § 565 BGB a.F. mit der Bestimmung, dass diese zwischen den Parteien gelten sollten. Würde man all diesen Bestimmungen Vertragscharakter beimessen, dann käme Art. 229 § 3 Abs. 10 EGBGB praktisch keine Bedeutung zu.
Die Kostenentscheidung folgt aus § 91 Abs. 1 ZPO, die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit aus §§ 708 Ziff. 11 und 711 ZPO.