WEG: Heizkostenabrechnung bei Einrohrheizung wegen § 9a HeizKV teilweise ungültig
KI-Zusammenfassung
Der Wohnungseigentümer focht den Beschluss zur Genehmigung der Jahresabrechnung 2008 an, beschränkt auf die Heizkostenabrechnung. Streitpunkt war, ob die verbrauchsabhängige Verteilung (70 % Verbrauch/30 % Fläche) trotz stark erhöhter Werte ordnungsgemäß war. Das Gericht erklärte den Beschluss insoweit für ungültig, weil wegen systembedingter, nicht erfassbarer Nutzwärme einer waagerechten Einrohrheizung der Verbrauch nicht ordnungsgemäß erfasst werden konnte (§ 9a Abs. 1 HeizKV). Auf ein etwaiges Heizverhalten (z.B. offene Balkontür) kam es daher nicht entscheidend an.
Ausgang: Beschluss zur Genehmigung der Jahresabrechnung 2008 wurde hinsichtlich der Heizkostenabrechnung für ungültig erklärt.
Abstrakte Rechtssätze
Die Ungültigerklärung eines Beschlusses über die Genehmigung der Jahresabrechnung kann auf rechnerisch selbstständige und abgegrenzte Teile (z.B. Heizkostenabrechnung) beschränkt werden.
Ein Beschluss über die Genehmigung einer Heizkostenabrechnung widerspricht den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung, wenn der anteilige Wärmeverbrauch im Abrechnungszeitraum aus zwingenden Gründen nicht ordnungsgemäß erfasst werden konnte.
Führt die Bauart einer Heizungsanlage (hier: waagerechte Einrohrheizung mit nicht erfasster Nutzwärme) systembedingt zu Verzerrungen der Verbrauchserfassung und zu einer überproportionalen Belastung bestimmter Nutzergruppen, liegt ein Fall des § 9a Abs. 1 HeizKV nahe.
Eine noch ordnungsgemäße Verbrauchserfassung setzt voraus, dass nicht nur alle Nutzer von einem Erfassungsmangel betroffen sind, sondern auch in vergleichbarer Weise; andernfalls kann die verbrauchsabhängige Verteilung ordnungsgemäßer Verwaltung widersprechen.
Tenor
1. Der anlässlich der Eigentümerversammlung vom 17.06.2009 unter dem Tagesordnungspunkt 2 b gefasste Beschluss über die Genehmigung der Jahresabrechnung für 2008 wird - beschränkt auf die hierin enthaltene Heizkostenabrechnung - für ungültig erklärt. 2. Die Kosten des Rechtsstreits werden den Beklagten und der Streithelferin jeweils zu ½ auferlegt. 3. Das Urteil ist gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 2.000,-- Euro vorläufig vollstreckbar. 4. Der Streitwert wird auf 1.835,70 Euro festgesetzt.
Tatbestand
Die Parteien bilden die Wohnungseigentümergemeinschaft T-Straße in E, die von der auf Seiten der Beklagten dem Rechtsstreit beigetretenen Beigeladenen verwaltet wird. Zur Wohnungseigentumsanlage gehören mehrere Wohnhäuser. Die Häuser 43, 45,47 und 49 bestehen aus 2 Wohnblöcken mit insgesamt 49 Wohneinheiten. Sie bilden eine gemeinsame Abrechnungseinheit.
Der Kläger ist Sondereigentümer einer im Dachgeschoss gelegenen Maisonette-Wohnung im Haus T2, die sich über 2 Etagen erstreckt. Er wendet sich gegen die Beschlussfassung über die in der Jahresabrechnung 2008 enthaltene Heizkostenabrechnung, mit der ihm Heizkosten in Höhe von 1.835,70 € in Rechnung gestellt werden und auf deren Inhalt (Bl. 16-24 d.GA.) verwiesen wird. Anlässlich der Eigentümerversammlung am 17.06.09 wurde die Jahresabrechnung unter dem Tagesordnungspunkt 2 b mehrheitlich genehmigt (Bl. 14 d.GA.).
Gemäß § 9 Ziffer 15 der Teilungserklärung (Bl. 12 f. d.GA.) werden die Nebenkosten für Heizung grundsätzlich nach der Zahl der Quadratmeter des Wohnungseigentums umgelegt, es sei denn, es sind Wärmemessgeräte installiert, die eine andere Zuordnung zulassen.
Die streitgegenständliche Abrechnungseinheit der Häuser 43 bis 49 der Wohnungseigentumsanlage wird über eine zentrale, im Kellergeschoss des Hauses T-Straße installierte Heizungsanlage mit einem sogenannten Einrohrsystem beheizt und mit Warmwasser versorgt. Bis einschließlich 2005 erfolgte die Verbrauchsmessung durch auf den Heizkörpern montierte sogenannte Verdunstungsgeräte. Zu Beginn des Jahres 2006 wurden diese Erfassungsgeräte gegen elektronische Verbrauchserfassungsgeräte ausgetauscht. Diese haben eine Montagehöhe von 70 % der Heizkörperhöhe. Seit 2006 stiegen die Heizkosten des Klägers rund um das Doppelte des in den Vorjahren berechneten Betrages.
Insgesamt beläuft sich die beheizte Fläche auf 4.344,78 Quadratmeter (qm). Die Wohnung des Klägers hat eine beheizte Fläche von 92,59 qm. Diese wird für 30 % der Heiz-Grundkosten herangezogen, während 70 % der Heizkosten nach gemessenen Verbrauchseinheiten abgerechnet werden.
Im Zeitraum vom 01.01. bis 31.12.08 entfielen ausweislich der Rechnung der Firma I (Bl. 21-24 d.GA.) unter Abzug der Warmwasserkosten insgesamt 1.671,31 Euro an Heizkosten auf die Wohnung des Klägers. Von den insgesamt gemessenen 162.073,2558 Verbrauchseinheiten für die Häuser 43 – 49 entfielen 7.520,77 Verbrauchseinheiten (VE) auf die Wohnung des Klägers, was einen Wert von 81,22 VE/qm bzw. 18,16 €/qm entspricht. Demgegenüber belaufen sich die durchschnittlichen Verbrauchseinheiten der gesamten beheizten Fläche auf 37,30 VE / qm bzw. 9,95 €/qm).
Der Kläger behauptet,
dass die Abänderung der Verbrauchserfassung vom Verdunstungsprinzip zur elektronischen Verbrauchserfassung und eine nicht gleichmäßige Durchströmung der Heizkosten in seinem Sondereigentum - diese seien regelmäßig nicht vollständig mit Wasser gefüllt gewesen - ursächlich für einen mehr als 100 %igen Anstieg der Heizkosten sind und dass die Heizkosten für das Jahr 2008 fehlerhaft ermittelt wurden. Dies ergebe sich bereits aus der doppelten Kostenbelastung des Klägers im Vergleich zu den übrigen Durchschnittskosten pro Quadratmeter.
Aufgrund der fehlerhaften Verbrauchsermittlung seine die Heizkosten somit nicht nach dem vereinbarten Umlageschlüssel, sondern gem. § 9a HeizKV nach beheizter Wohnfläche abzurechnen.
Der Kläger beantragt,
Die Beklagten als auch die dem Rechtsstreit auf Seiten der Beklagten beigetretene Verwaltung beantragen,
Sie behaupten,
dass die erhöhten Verbrauchswerte des Klägers im Verhältnis zur Gesamtheit der Eigentumsanlage sich aus seinem Verbrauchsverhalten als auch aus dem Umstand heraus ergeben, dass es sich bei dem Sondereigentum des Klägers um eine Maisonette-Wohnung im Dachgeschoss mit sehr deckenhohen, über 2 Etagen sich erstreckenden Atelier handelt, wo die Verbräuche generell höher liegen, als in den geschützteren darunter liegenden Wohnungen mit niedrigeren Decken. Die Erhöhung der Verbrauchsanteile des Klägers ab 2006 sei darauf zurückzuführen, dass die elektronischen Heizkosten-Verteiler eine genauere Messung erlaubten, als dies früher bei den Verdunsterröhrchen möglich wäre.
Außerdem habe der Mieter des Klägers die Balkontür ständig ganz bzw. auf Kippstellung geöffnet, da er eine Antenne vom Balkon in die Wohnung verlegt gehabt hätte.
Das Gericht hat Beweis erhoben gemäß Beweisbeschluss vom 09.11.09. Hinsichtlich des Ergebnisses der Beweisaufnahme wird auf das Sachverständigengutachten vom 30.08.2010 (Bl. 161 ff. GA) sowie dessen Ergänzung vom 17.08.2011 (Bl. 253 ff GA) verwiesen.
Die beigeladene Verwalterin ist dem Rechtsstreit auf Seiten der Beklagten beigetreten.
Entscheidungsgründe
Die Klage ist gemäß § 43 Nr. 4 WEG zulässig. Sie ist auch begründet.
Der Kläger hat gegen die Beklagten einen Anspruch auf Ungültigerklärung des Beschlusses vom 17.06.2009 zu Top 2 b zur Genehmigung der Jahresabrechnung 2008 beschränkt auf die hierin enthaltene Heizkostenabrechnung für die Häuser 43-49 aus §§ 23 Abs. 4 Satz 2, 28 Abs. 5 WEG, denn die Abrechnung entspricht insoweit nicht den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung.
Entsprechend dem Antrag des Klägers, der die Anfechtung ausdrücklich auf die Genehmigung der Heizkostenabrechnung begrenzt hat, war der Beschluss auch nur insoweit für ungültig zu erklären. Die Beschränkung der Ungültigerklärung auf rechnerisch selbstständige und abgegrenzte Teile der Jahresabrechnung ist anerkannt (Merle in Bärmann, Kommentar zum Wohnungseigentumsgesetz, 11. Aufl. 2010, § 28, Rn. 121 m.w.N.).
Der für die Heizkostenabrechnung der im Sondereigentum des Klägers stehenden Wohneinheit im Dachgeschoss des Hauses T2 angewandte Kostenverteilungsschlüssel, d.h. eine Abrechnung zu 70 % nach gemessenen Verbrauchseinheiten und zu 30 % nach beheizter Fläche entspricht nicht ordnungsgemäßer Verwaltung, da der anteilige Wärmeverbrauch für das Jahr 2008 nicht ordnungsgemäß erfasst werden konnte. Insofern fehlt eine messbare Zuordnung der verbrauchten Heizenergie, die nach § 9 Ziffer 15 der Teilungserklärung eine verbrauchsabhängige Abrechnung der entstandenen Kosten anstelle einer Abrechnung nach Quadratmetern der Wohneinheit zulässt. Dies hat der Kläger zur Überzeugung des Gerichts durch das eingeholte Sachverständigengutachten bewiesen:
Die Beweisaufnahme hat zwar ergeben, dass eine mögliche Nichteinbeziehung von 10 Heizkörpern in die Abrechnung angesichts von insgesamt ca. 336 Heizkörpern keinen erheblichen Einfluss auf die Heizkostenverteilung in der fraglichen Heizperiode gehabt hätte und dass die in der Wohneinheit des Klägers fehlenden Armaturen auch keinen Einfluss auf eine ordnungsgemäße Erfassung des Wärmeverbrauchs hatten. Insoweit greifen die Einwände des Klägers nicht. Die Abrechnung des Wärmemengenverbrauchs für 2008 entspricht aber dennoch nicht den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung, da die Bauart der Einrohrheizungsanlage zu einer überproportionalen Belastung der Eigentümer der Maisonette-Wohnungen führt:
Der Gutachter bestätigt in seiner Stellungnahme vom 30.08.2010, dass die auf den Kläger entfallenden Heizkosten von 15,-- Euro/qm verglichen mit dem bundesweiten Heizspiegel für erdgasbeheizte Gebäude mit einer Gesamtwohnfläche von mehr als 1000 qm von 9,95 Euro/qm als „extrem hoch“ einzustufen sind. Auch die ebenfalls über 2 Etagen reichende Nachbarwohnung in etwa gleicher Ausführung entfallenden Heizkosten von 12,89 Euro/qm sind demzufolge als „erhöht“ zu bezeichnen. Unstreitig belaufen sich die Verbrauchseinheiten und somit auch die Kosten für die Heizungswärme in der klägerischen Wohneinheit um rund das Doppelte gegenüber den durchschnittlichen Verbrauchseinheiten bzw. Kosten der gesamten beheizten Fläche. Der Sachverständige geht davon aus, dass die Verbrauchseinheiten ordnungsgemäß durch die an den Heizkörpern angebrachten Erfassungsgeräte (Heizkostenverteiler) gemessen wurden und die hiermit ermittelten Abrechnungseinheiten auch richtig in die Abrechnungen eingestellt wurden, da er weder eine fehlerhafte Installation der Heizkostenverteiler noch eine Fehlercode-Anzeige feststellen konnte. Allerdings
– und hierauf stellt das Gericht seine Entscheidung ab – begründet der Sachverständige die von den durchschnittlichen Verbrauchseinheiten der Abrechnungseinheit erheblich abweichenden Verbrauchswerte in der klägerischen Wohneinheit nicht mit einem entsprechenden Heizverhalten der Mieter, sondern damit, dass die Bauart der Einrohrheizungsanlage und die für die Versorgung der Heizkörper mit Heizwasser auf dem Rohfußboden verlegten Einrohrheizringe aus Stahlrohr, die ohne eine Isolierung nur mit einem Schutzmantel aus Kunststoff verlegt worden sind, zu Verzerrungen bei den Heizkosten der einzelnen Nutzer durch ständige Abgabe von nicht erfasster Nutzwärme führen. „Aufgrund der vorhandenen waagerechten Einrohrheizungsanlage fällt ständig nicht erfassbare Nutzwärme an. Hierdurch werden Vielnutzer, in der Regel die Wohnungen mit einem erhöhten Wärmebedarf und entsprechend großen Heizflächen im Dach- und Erdgeschoss, aufgrund der Relativverteilung an den nicht erfassbaren Heizkosten überproportional höher belastet. Im zu beurteilenden Fall zählen hierzu insbesondere die Maisonette-Wohnungen“ (S. 9 des Sachverständigengutachtens; Bl. 169 d.GA. und S. 28 des Gutachtens; Bl. 188 d.GA.).
Soweit Dipl.-Ing. K im Anschluss hieran schlussfolgert, dass die system- und betriebsbedingten Mängel im Rahmen der hier anzuwendenden Heizkostenverordnung in der Fassung der Bekanntmachung vom 20.01.1989 nicht durch einen anderen Verteilerschlüssel ausgeglichen werden können, handelt es sich um eine rein rechtliche Wertung. Dieser ist nach Auffassung der Amtsrichterin nicht zu folgen, denn die festgestellte Verzerrung der Heizkostenerfassung aufgrund der Bauart der Einrohrheizungsanlage stellt nach Auffassung der Amtsrichterin einen Fall gem. § 9 a Abs. 1 HeizKV dar, in dem aus anderen zwingenden Gründen eine ordnungsgemäße Verbrauchserfassung im Abrechnungszeitraum nicht erfolgen konnte. Denn nach dem Ergebnis der Sachverständigenermittlungen werden gerade die Sondereigentümer der sich über 2 Etagen erstreckenden Maisonette-Wohnungen aufgrund der systemimmanenten Relativverteilung an den nicht erfassbaren Heizkosten (Messung der nicht erfassbaren Nutzwärme aufgrund der vorhandenen waagerechten Einrohrheizungsanlage) überproportional höher belastet. Dass die bis auf die Fläche des Aufzugsschachtes nahezu baugleiche neben der klägerischen Wohnung liegende Wohneinheit Nr. 37 im Vergleich zu den allgemein durchschnittlichen Heizkosten nur mit als „erhöht“ zu bezeichneten Heizkosten belastet wird – der durchschnittliche Wert beläuft sich auf 12,89 Euro/qm im Vergleich zu 9,95 Euro/qm – ändert an dem von dem Sachverständigen festgestellten Ergebnis einer systemimmanenten ungleichen Wärmeermittlung nichts. Im Übrigen liegt auch dieser Wert deutlich über dem Durchschnittswert.
Vor diesem Hintergrund kann auch die zwischen den Parteien streitige Frage, ob die klägerische Wohnung im Abrechnungszeitraum deutlich mehr Heizenergie verbraucht hat, dadurch, dass der Mieter die Balkontür ständig geöffnet bzw. in Kippstellung geöffnet hatte, dahinstehen.
Zu einer abweichenden Entscheidung gelangt das Gericht schließlich auch nicht vor dem Hintergrund, dass der Sachverständige in seinem ergänzenden Gutachten auf S. 7 ausführt, dass die Anlagenmängel alle Nutzer der Abrechnungseinheit treffen. Denn – so führt er weiter aus – die sogenannten Vielnutzer, d.h. die Eigentümer der Maisonette-Wohnungen sind beim Vorliegen nicht erfasster Nutzwärme im Vergleich zu den übrigen Wohneinheiten mehr betroffen als die „Wenignutzer“. Nur dann, wenn nicht nur sämtliche Heizkörper (Wohneinheiten) sondern diese auch in gleichem Maße von dem Mangel bei der Verbrauchserfassung betroffen wären, kann man aber von einer noch als ordnungsgemäß anzuerkennenden Erfassung ausgehen (OLG Düsseldorf, OLGR 2007, 33 ff.).
Insgesamt war der Klage daher stattzugeben.
2.
Die Kostenentscheidung beruht auf §§ 91 Abs. 1, 100 Abs. 1, 47 Abs. 1 ZPO.
Das Urteil ist gemäß § 709 ZPO vorläufig vollstreckbar.
Der Streitwert wurde gemäß § 49 a Abs. 1 GKG entsprechend dem klägerischen Interesse, welches nicht unterschritten werden darf, festgesetzt.