WEG gegen Ex-Verwalterin: Schadensersatz wegen überhöhter Abschlagszahlungen bei Sanierung
KI-Zusammenfassung
Eine Wohnungseigentümergemeinschaft verlangte von ihrer früheren Verwalterin Schadensersatz wegen hoher Akontozahlungen an eine später insolvente Baufirma sowie Rückzahlung einer entnommenen Sondervergütung. Das AG Düsseldorf gab der Klage statt und bejahte eine Pflichtverletzung aus dem Verwaltervertrag, weil die Verwalterin einen nicht beschlussgedeckten Zahlungsplan vereinbarte und Zahlungen ohne hinreichende Kontrolle des Bautenstands leistete. Außerdem erklärte es die AGB-Klausel über 6 % Sonderhonorar mangels Transparenz/Angemessenheit für unwirksam. Die Verurteilung erfolgte Zug um Zug gegen Abtretung möglicher Insolvenzforderungen sowie inklusive vorgerichtlicher Anwaltskosten und Zinsen.
Ausgang: Klage auf Schadensersatz und Rückzahlung entnommener Sondervergütung (Zug um Zug) vollständig zugesprochen.
Abstrakte Rechtssätze
Ein WEG-Verwalter haftet aus § 280 Abs. 1 BGB, wenn er Beschlüsse nicht ordnungsgemäß umsetzt und dadurch Vermögensnachteile der Gemeinschaft verursacht.
Schließt der Verwalter für eine Instandsetzungsmaßnahme einen Vertrag mit einem vom Beschluss-/Angebotsstand abweichenden Zahlungsplan, der das finanzielle Risiko der Gemeinschaft erheblich erhöht, bedarf dies grundsätzlich einer (weiteren) Beschlussfassung der Wohnungseigentümer.
Auch ohne Bauleiterpflicht hat der Verwalter bei laufenden Sanierungsarbeiten wie ein Bauherr zu prüfen, ob Abschlagszahlungen dem Baufortschritt entsprechen, und erkennbare Risiken (einschließlich fehlender Sicherheiten) bei der Zahlung zu berücksichtigen.
Eine formularmäßige Klausel im Verwaltervertrag, die eine pauschale Sondervergütung in Höhe eines Prozentsatzes der Auftragssumme ohne Obergrenze und ohne hinreichende Leistungsbeschreibung vorsieht, kann die WEG unangemessen benachteiligen und nach § 307 Abs. 1 BGB unwirksam sein.
Ein Schadensersatzanspruch der WEG gegen den Verwalter ist im Wege der Vorteilsausgleichung Zug um Zug gegen Abtretung etwaiger, aus dem Insolvenzverfahren des Werkunternehmers resultierender Zahlungsansprüche zu erfüllen (§ 255 BGB analog).
Tenor
hat das Amtsgericht Düsseldorf
auf die mündliche Verhandlung vom 11.02.2019
durch die Richterin am Amtsgericht U
für Recht erkannt:
1.
Die Beklagte wird verurteilt, an die Klägerin 344.453,49 EUR (in Worten: dreihundertvierundvierzigtausendvierhundertdreiundfünfzig Euro und neunundvierzig Cent) nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz seit dem 19.12.2017 Zug um Zug gegen Abtretung der sich gegen die Insolvenzmasse aus dem Insolvenzverfahren der G GmbH (Amtsgericht Köln, 72 IN 334/16) möglicherweise ergebenden Zahlungsansprüche zu zahlen.
2.
Die Beklagte wird ferner verurteilt an die Klägerin vorgerichtliche Rechtsanwaltskosten in Höhe von 4.066,11 EUR nebst Zinsen i.H.v. 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz seit dem 19.12.2017 zu zahlen.
3.
Die Kosten des Rechtsstreits hat die Beklagte zu tragen.
4.
Dieses Urteil ist gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des jeweils beizutreibenden/zu vollstreckenden Betrages vorläufig vollstreckbar.
5.
Der Streitwert wird auf 344.453,49 € festgesetzt.
Tatbestand
Die Klägerin ist eine Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG). Die Wohnungseigentumsanlage besteht aus einem sich über ein Eckgrundstück erstreckendes, 8-geschossiges Haus mit Anbau (Anl. II und III der als Anl. B8 zur Akte gereichten Zustandsfeststellung vom 08.11.2016 ; Bl. 250 f. d.GA). Die Klägerin begehrt von der Beklagten, bei der es sich um die ehemalige, bis zum 31.12.2016 für die WEG tätige, professionelle Verwalterin handelt, die Rückzahlung von geleisteten Zahlungen im Zusammenhang mit einer Balkon- und Laubengang-Sanierung im rückwärtigen Teil der Wohnungseigentumsanlage sowie einer in diesem Zusammenhang gemäß den Rechnungen vom 24.05. und 21.06.2016 (Anl. K8 und K9; Bl. 27 f. d. GA) von der Beklagten dem Konto der WEG entnommenen Verwaltervergütung. Auf den Inhalt des Verwaltervertrages vom 08.12.2003 (Anl. B9; Bl. 252-258 d.GA) wird Bezug genommen.
In der Eigentümerversammlung vom 24.06.2015 beschlossen die Wohnungseigentümer unter den TOP 5 und 6, die Firma G GmbH mit der Durchführung von Planungen und Probeöffnungen sowie im Anschluss hieran mit der Erstellung von Sanierungs-Angeboten für alle 3 Balkonseiten und die Laubengänge der Wohnungseigentumsanlage zu beauftragen (Anl. K1; Bl. 8 d.GA). Eine unter dem TOP 7 vorgesehene Beschlussfassung zu dem Antrag, für den Realisationszeitraum auf Einschaltung von Ingenieuren bzw. Architekten im Leistungsbild der HOAI zu verzichten und stattdessen einen die Eigentümerinteressen vertretenden Experten auf Stundenpreis-Basis zu beauftragen - die Beklagte unterhält als Verwalterin keine eigene Bauabteilung - , erfolgte ausweislich der Niederschrift wegen Zurückziehung dieses Tagesordnungspunktes nicht (Bl. 10 d. GA).
Anlässlich der außerordentlichen Eigentümerversammlung vom 26.01.2016 lag ein Angebot der Firma G GmbH vom 19.11.2015 i.H.v. 437.229,60 Euro (Anl. K 12; Bl. 268 ff. d. GA) vor. Mitarbeiter der Firma G GmbH stellten zunächst die Vorgehensweise der Balkonsanierung und Laubengangsanierung dar und beantworteten Fragen hierzu. Unter Annahme einer nominalen Obergrenze von 460.000,-Euro beschlossen die Eigentümer unter dem TOP 1 mehrheitlich, die Verwaltung zu ermächtigen, nach vorheriger Einholung alternativer Angebote und in Abstimmung mit dem Verwaltungsbeirat, den preiswürdigsten Anbieter mit der Sanierung der Laubengänge und der Balkone 2016 zu beauftragen (Anl. K1a; Bl. 11 f. d.GA).
Zur Sanierung lagen schließlich Angebote der Firmen G GmbH vom 19.11.2015, T vom 16.03.2016, W GmbH vom 03.03.2016 (Anlagen K 12 bis K 14; Bl. 268-294 d.GA) vor. Eine von der Beklagten per E-Mail vom 07.03.2016 angeregte Anberaumung einer weiteren außerordentlichen EV wurde von den damaligen Beiratsmitgliedern unter Berufung auf die Beschlusslage zu Gunsten einer Entscheidungsfindung durch den Beirat zwecks Durchführung einer zeitnahen Sanierung noch im Jahr 2016 gemäß der als Anlage B 10 bis B 12 (Bl. 345-Bl. 347 d.GA) vorgelegten E-Mail- Korrespondenz abgelehnt. Im Anschluss hieran fanden 3 Sitzungen statt, an denen die damaligen Mitglieder des Beirates der WEG, der Geschäftsführer der Beklagten sowie eine Mitarbeiterin des Architekturbüros Dr. L und die jeweiligen Baufirmen teilnahmen. Im Anschluss an den Termin vom 07.04.2016 unterbreitete die G GmbH mit E-Mail vom 13.04.2016 ein überarbeitetes Angebot zu einer Pauschalierung auf eine Gesamtsumme von 440.300,-Euro (Anl. K2; Bl. 13-21 d.GA), welches den Mitgliedern des Beirates am 14.4. 2016 (Anlage B 12; Bl. 347 d.GA) zugesandt wurde.
Am 25.04.2016 erfolgte die Auftragsvergabe an die Firma G GmbH, welche ihr Angebot vom 13.04.2016 mit Schreiben vom 25.04.2016 auf 420.000,-Euro reduziert hatte, basierend auf ihrem Angebot vom 13.04.2016 (Anl. K2 und K3; Bl. 13-22 d. GA).
Die Sanierungsarbeiten begannen im Mai 2016. Die Beklagte leistete an die Auftragnehmerin auf deren Anforderungen hin im Zeitraum vom 03.05. bis 04.07.2016 insgesamt 378.000,-Euro in 6 Akontozahlungen von jeweils 63.000,- €.
Mit E-Mail vom 29.06.2016 (Anl. B3; Bl. 130 d.GA) monierte die Beklagte unter Bezugnahme auf Beschwerden der Bewohner gegenüber der G GmbH, dass die Fliesenarbeiten in den Laubengängen sehr schleppend vorangingen. Nachdem am 04.08.2016 das Gerüst teilweise abgebaut wurde und Mitarbeiter der Gerüstbaufirma gegenüber Bewohnern der Wohnungseigentumsanlage erklärt hatten, dass die G GmbH „pleite“ sei, unterrichtete die Beklagte die Wohnungseigentümer mit Schreiben vom 09.08.2016 ( Anl. B7; Bl. 145 d.GA) darüber, dass keine Arbeiter mehr auf der Baustelle tätig seien und dass sie in Absprache mit dem Beirat einen Rechtsanwalt beauftragt habe, die Interessen der WEG wahrzunehmen. Mit E-Mail vom 17.08.2016 (Anl. K7; Bl. 26 d.GA) teilte die Beklagte mit, dass die G GmbH insolvent geworden ist. Im Anschluss hieran stellten auch Nachunternehmer wie Schlosser und Fliesenleger die Arbeiten ein. Unter dem 08.11.2016 erfolgte eine gutachterliche Stellungnahme des Bausachverständigen M zum Zustand der bisher durchgeführten Maßnahmen der Balkon- und Laubengangsanierung (Anl. B8; Bl. 146- 251 d.GA), auf deren Inhalt Bezug genommen wird. Ausweislich des Ergebnisses einer weiteren, von der Klägerin in Auftrag gegebenen gutachterlichen Stellungnahme des Bausachverständigen M vom 21. 8. 2017, auf welche ebenfalls inhaltlich verwiesen wird (Anlage K 10; Bl. 29-95 d.GA), ergibt sich unter Bezugnahme auf den vertraglich vereinbarten Zahlungsplan unter Berücksichtigung des geplanten Bauablaufs der 4 Bauabschnitte gemäß dem Angebot vom 13.04.2016 ein auch für einen Laien ersichtlicher Bautenstand zum Zeitpunkt der Einstellung der Arbeiten von nur 45 %, was rechnerisch einer Summe von 189.000,- € brutto entspricht. Unter Berücksichtigung eines auch für einen Laien bei einer Ortsbesichtigung feststellbaren Zustandes und bei überschlägiger Berechnung bezüglich der Mengen der hergestellten Arbeiten ergibt sich nach der Bewertung des Sachverständigen ein Zahlungssoll von ca. 139.000,-Euro brutto. Bei zusätzlicher fachlicher Prüfung unter sachverständiger 2-maliger Besichtigung und tabellarischer Massenermittlung ergibt sich unter Einbeziehung mangelhafter Arbeiten laut dem Gutachten ein Leistungsstand von ca. 60.500 € brutto zum Zeitpunkt der Arbeitseinstellung. Bei weiterem Abzug von voraussichtlichen Kosten zusätzlicher Abbruch- /Rückbau- und Entsorgungskosten ergibt sich ein Zahlungssoll von ca. gerundet 38.500,-Euro brutto.
Mit Schreiben vom 30.11.2017 (Anlage K 11; Bl. 96 d.GA) forderte der Prozessbevollmächtigte der Klägerin die Beklagte unter Fristsetzung bis zum 18.12.2017 auf, ihre Einstandspflicht bezüglich eines entstandenen Schadens i.H.v. 239.000,-Euro anzuerkennen und der Klägerin die im Zusammenhang mit der Sanierung ohne eine entsprechende Beschlussfassung der Wohnungseigentümer als Verwaltervergütung vereinnahmten 5.950,-Euro sowie die Kosten der anwaltlichen Inanspruchnahme zu erstatten.
Anlässlich der Eigentümerversammlung (EV) vom 06.11.2017 beschlossen die Wohnungseigentümer unter dem Tagesordnungspunkt (TOP) 5, die Beklagte wegen des Schadens im Zusammenhang mit der Sanierung aus vorzeitiger Zahlung an die insolvent gewordene Auftragnehmerin sowie auf Rückzahlung des dem Konto der WEG entnommen Rechnungsbetrages von insgesamt 5.950,-Euro für die Betreuung der Baumaßnahme in Anspruch zu nehmen (Anlage K 12; Bl. 106 d.GA). Im Rahmen einer weiteren Eigentümerversammlung beschlossen die Wohnungseigentümer am 18.10.2018 einstimmig, die zunächst beschlossene Klagesumme auf ca. 350.000,00 € unter Bezugnahme auf den bereits anhängigen Rechtsstreit zu korrigieren (Anlage K 19; Bl. 366 d.GA).
Unter Zugrundelegung der von der Beklagten an die G GmbH als Abschlagszahlungen geleisteten 378.000,-Euro begehrt die Klägerin mit Klage vom 06.06.2018 von der Beklagten unter Abzug werthaltiger Arbeiten/eines Leistungsstandes von 38.500,-Euro sowie unter Verrechnung einer der Beklagten unstreitig zustehenden Prämienrückerstattung i.H.v. 996,51 € die Zahlung von 344.453,49 € zuzüglich vorgerichtlicher anwaltlicher Mahnkosten.
Die Klägerin behauptet,
dass der Umfang der von der Beklagten geleisteten Zahlungen nicht annähernd mit dem tatsächlichen, auch für einen bautechnischen Laien erkennbaren Leistungsstand korrespondierten. Bereits im Juni 2016 hätten Eigentümer darauf hingewiesen, dass die Baustelle teilweise nicht oder deutlich unterbesetzt bedient werden würde. Die Beklagte haftet nach Auffassung der Klägerin für den entstandenen Schaden, weil sie einen Zahlungsplan mit der später insolvent gewordenen Auftragnehmerin vereinbarte, obwohl deren Angebot vom 19.11.2015 (Anlage K 12; Bl. 268-283 d.GA) keinen verbindlichen Zahlungsplan enthielt und obwohl die Beschlussfassung vom 26.01.2016 eine solche Vereinbarung nicht vorsah. Eine die Auftragsvergabe legitimierende Beschlussfassung habe folglich nicht vorgelegen. Sofern sich die Beklagte hierzu darauf berufe, dass den Mitgliedern des Verwaltungsbeirates die Vereinbarung des Zahlungsplanes bekannt gewesen sei, vertritt die Klägerin die Meinung, dass es der Beklagten als professioneller Hausverwalterin oblegen hätte, dies als wesentliche Abweichung von der im Werkvertragsrecht geltenden Vorleistungspflicht des Werkunternehmers im Rahmen einer von ihr einzuberufenden, weiteren außerordentlichen Eigentümerversammlung durch die Wohnungseigentümer beschließen zu lassen. Auch hätten der Beklagten als professioneller Verwalterin die Anforderungen an eine wirksame Beschlussfassung über die Verlagerung von Entscheidungskompetenzen auf den Beirat bekannt sein müssen. Anzulasten sei der Beklagten zudem, dass die Inauftraggabe ausweislich der E-Mail der ehemaligen Beirätin Frau P vom 10.05.2016 (Anlage K 16; Bl. 257 d.GA) zu einem Zeitpunkt erfolgt ist, in dem noch nicht alle Sonderumlagen vollständig eingegangen waren und sich das Beiratsmitglied Q per E-Mail am 24.04.2016 (Anlage K 15 a; Bl. 296 d.GA) für eine Beauftragung der Firma W GmbH, welche ihr Angebot auf 420.000,-Euro reduziert hatte, ausgesprochen hatte.
Darüber hinaus hafte die Beklagte auch für den entstandenen Schaden, weil sie bereits am 27.06.2016 Akontozahlungen in Höhe von insgesamt 315.000,- Euro und damit 3/4 des gesamten Werklohns ausgezahlt hatte, obgleich nach der späteren Einstellung der Arbeiten, wie das Gutachten des Sachverständigenbüros M dokumentiere, ein Leistungsstand erreicht war, welcher noch nicht einmal 50 % des Leistungsumfangs auswies. Auch habe die Beklagte ungeachtet ihrer Kenntnis einer nicht mangelfreien Werkleistung und bestehender Zweifel am Leistungsumfang noch am 04.07.2016 eine weitere Akontozahlung i.H.v. 63.000,- € an die Firma G GmbH gezahlt. Der Beklagten sei als professioneller Verwalterin vorzuwerfen, dass trotz der Vereinbarung eines Zahlungsplanes keine Bauüberwachung/Überwachung des Bautenstandes erfolgte und sie trotz fehlender eigener Kompetenz entgegen des Verwaltervertrages nicht auf die Einschaltung eines Baufachmannes bei einer Sanierungsmaßnahme mit einem im tiefsechsstelligen Bereich liegenden Umfang gedrungen hat.
Die Klägerin ist der Meinung, dass die Beklagte nicht berechtigt war, ihr eine Sondervergütung für die Betreuung der Sanierungsmaßnahme in Rechnung zu stellen und dem Konto der WEG zu entnehmen. Unabhängig von der Frage, ob die Vereinbarung unter § 4 Abs. 5 des Verwaltervertrages unter AGB-rechtlichen Gesichtspunkten zu beanstanden sei, seien gemäß dem Passus auf Seite 5 des Vertrages "vorstehende Honorarsätze fest vereinbart bis zum 31.12.2006", so dass es ihrer Auffassung nach einer Beschlussfassung über die Vereinbarung eines Sonderhonorars bedurft hätte. Schließlich stehe der Beklagten die zusätzliche Verwaltervergütung nicht zu, da sie im Zusammenhang mit der Bauüberwachung und des Zahlungsmanagements keine Leistungen erbracht habe.
Unter Berufung darauf, dass die Gutachten zum Zeitpunkt der Beschlussfassung zu TOP 5 in der EV am 06.11.2017 bereits vorlagen, behauptet die Klägerin, dass die Niederschrift zur EV (Anlage K 12; Bl. 106 d.GA) einen Schreibfehler enthalte und dass die Wohnungseigentümer eine Inanspruchnahme der Beklagten in Höhe von ca. 360.000,-Euro beschlossen hätten.
Die Klägerin beantragt,
1.
die Beklagte zu verurteilen, an sie zu Händen der H GmbH 344.453,49 € nebst Zinsen i.H.v. 5 %-Punkten über dem jeweiligen Basiszinssatz seit dem 19.12.2017 Zug um Zug gegen Abtretung der sich gegen die Insolvenzmasse aus dem Insolvenzverfahren der G GmbH (Amtsgericht Köln, 72 IN 334/60) möglicherweise ergebenden Zahlungsansprüchen zu zahlen und
2.
die Beklagte darüber hinaus zu verurteilen, an die Klägerin vorgerichtliche Mahnkosten i.H.v. 4.066,11 € nebst Zinsen i.H.v. 5 %-Punkten über dem jeweiligen Basiszinssatz seit dem 19.12.2017 zu zahlen.
Die Beklagte beantragt,
die Klage abzuweisen.
Sie ist der Auffassung,
weder zur Zahlung von Schadensersatz noch zur Zurückzahlung der Verwaltervergütung verpflichtet zu sein und beruft sich darauf, bereits während der Eigentümerversammlung (EV) vom 24.06.2015 Bedenken gegen die Beauftragung der G GmbH geäußert zu haben. Auch hätten sich die Eigentümer in dieser EV unter dem TOP 7 gegen die von der Beklagten angeratene Beauftragung eines Architekturbüros mit der Bauüberwachung entschieden. Anlass, an der Kompetenz bzw. an der Seriosität der G GmbH, welche mit ihrem damaligen Geschäftsführer sowie einem Mitarbeiter die Sanierungsmaßnahme anlässlich der EV vom 26.01.2016 vorgestellt hatten, zu zweifeln, habe nicht bestanden. Wegen der Umstände der Beauftragung beruft sich die Beklagte darauf, dass der Beschluss zu TOP 1 aus der EV vom 26. 1. 2016 vorsieht, dass das „preiswürdigste Angebot" angenommen werden solle, was nicht notwendigerweise dem preisgünstigsten Angebot entsprechen müsse.
Sie selbst hätte die Beauftragung eines anderen Unternehmens befürwortet, der Beirat habe sich aber mehrheitlich für die G GmbH entschieden.
Bezogen auf die geleisteten Abschlagszahlungen beruft sich die Beklagte darauf, dass diese gemäß dem Zahlungsplan, welcher unter Abweichung von § 632a BGB a. F. gemäß Blatt 3.6 (Anl. 2; Bl. 18 d.GA) Angebots vom 13.04.2016 zwischen zwischen der Klägerin und der G GmbH vereinbart wurde, erfolgten. Unter Bezugnahme auf die als Anlagen K 17 und B 14 (Bl. 298 und Bl. 349 f. d.GA) zur Akte gereichten E-Mails behauptet die Beklagte, dass eine Beauftragung der G GmbH unter Vereinbarung des Zahlungsplanes gegen einen Nachlass i.H.v. 20.000,-Euro von dem damaligen Verwaltungsbeirat der WEG anlässlich des Termins vom 25.04.2016 in Abwesenheit des Beiratsmitgliedes Q einstimmig entschieden worden sei. Eine Auftragsvergabe sei auf ausdrücklichen Wunsch des damaligen Beirates der WEG auch in Kenntnis der noch nicht sämtlich gezahlten Sonderumlagen erfolgt, weil eine Durchführung der Arbeiten noch im Jahr 2016 gewünscht war.
Angesichts der als Anl. B4-B6 vorgelegten E-Mail-Korrespondenz habe sie davon ausgehen können, dass die von der G GmbH geschuldeten Arbeiten ohne Mängel ausgeführt werden. Insbesondere sei kein Mangel durch die Wohnungseigentümer Dr. L als Fachmann angezeigt worden. Die Beklagte behauptet, erstmals anlässlich eines Ortstermins am 26.07.2016 festgestellt zu haben, dass möglicherweise Mängel hinsichtlich der Gewerke der Auftragnehmerin zu verzeichnen waren. Zum Zeitpunkt der jeweiligen Abschlagszahlungen hätten keine für einen Laien erkennbaren Mängel vorgelegen. Anhaltspunkte für eine drohende Insolvenz der G GmbH hätten sich erstmals am 04.08.2016 ergeben. Die Beklagte wendet zudem ein, dass sich aus der gutachtlichen Stellungnahme vom 08.11.2016 (Anl. B8) keine Hinweise darauf ergeben, dass die seitens der G GmbH durchgeführten Arbeiten möglicherweise nicht den geleisteten Zahlungen entsprechen.
Unter Bezugnahme auf § 4 Abs. 5 des Verwaltervertrages (Anl. B9; Bl. 256 d. GA) ist die Beklagte der Auffassung, dass ihr ausgehend von einer Auftragssumme i.H.v. 420.000,-Euro ein Sonderhonorar in Höhe von insgesamt 25.200,-Euro zuzüglich der gesetzlichen Umsatzsteuer zustehe. Aus dem Verwaltervertrag ergebe sich indes nicht, dass sie eine bauleitende bzw. bauüberwachende Tätigkeit bezogen auf die streitgegenständliche Sanierungsmaßnahme geschuldet habe.
Das Verfahren Amtsgericht Düsseldorf 292a C 56/18, bei dem es sich um ein Verfahren umgekehrten Rubrums handelt, in dem die Beklagte ihrerseits von der Klägerin des hiesigen Verfahrens die Rückzahlung einer von der Beklagten an die Klägerin zu viel gezahlten Versicherungsprämie i.H.v. 996,51 € fordert, war beigezogen und Gegenstand der mündlichen Verhandlung.
Im Übrigen wird hinsichtlich des Sach- und Streitstandes auf die wechselseitigen Schriftsätze nebst Anlagen verwiesen.
Entscheidungsgründe
I.
Die Klage ist gemäß § 43 Nr. 3 WEG zulässig.
Die Prozessführungsbefugnis der Verwalterin, d.h., die Befugnis, die Beklagte auf Zahlung des geltend gemachten Betrages im Namen der WEG gerichtlich in Anspruch zu nehmen, ergibt sich aus der anlässlich der Eigentümerversammlung vom 18.10.2018 erfolgten Beschlussfassung gemäß der als Anlage K 19 (Bl. 366 d.GA) zur Akte gereichten Niederschrift. Da die Ermächtigung zur Prozessführung spätestens am Schluss der letzten mündlichen Verhandlung vorliegen muss und grundsätzlich noch während eines begonnenen Prozesses möglich ist (vgl. Althammer in Zöller, 32. Aufl. 2018, Vor § 50 Rn. 17 und Rn. 41) kommt es auf die vorherige Beschlussfassung der Wohnungseigentümer anlässlich der Eigentümerversammlung vom 06.11.2017, deren Inhalt zwischen den Parteien streitig ist, nicht mehr an. Da der Beschluss auf die Klageschrift vom 06.06.2018 und das Aktenzeichen des hiesigen Rechtsstreits Bezug nimmt, ist er auch inhaltlich ausreichend bestimmt. Angesichts der zur Akte gereichten Niederschrift (Anlage K 19), welcher als Privaturkunde im Sinne des § 416 ZPO ein erheblicher indizieller Beweiswert zukommt (vgl. Merle in Bärmann, Kommentar zum WEG, 14. Aufl. 2018, § 24 Rn. 127), ist das bloße Bestreiten der Beklagten in Hinblick auf die Beschlussfassung unbeachtlich.
II.
In der Sache selbst hat die Klage Erfolg.
1.
Die Klägerin hat gegen die Beklagte Anspruch auf Zahlung von 344.453,49 € Zug um Zug gegen Abtretung von etwaigen realisierbaren Zahlungsansprüchen aus dem Insolvenzverfahren gegen die G GmbH.
a)
Die Klägerin hat gegen die Beklagte Anspruch auf Zahlung von Schadensersatz in Höhe von insgesamt 339.500,-Euro unter Berücksichtigung festgestellter werthaltiger Arbeiten wegen schuldhafter Verletzung des Verwaltervertrages aus § 280 Abs. 1 BGB. Denn dieser Schaden ist der Klägerin dadurch entstanden, dass die Beklagte abweichend von der Beschlusslage aus der Eigentümerversammlung vom 26.01.2016 die Sanierung der Balkonanlage und der Laubengänge an die G GmbH unter Vereinbarung eines Zahlungsplanes vergab und sodann ohne weitere Überprüfung der Sanierungsarbeiten Akontozahlungen an das später insolvente Bauunternehmen leistete, ohne dass diesen eine äquivalente Bauleistung gegenüberstand.
Gemäß § 2 (1) des Verwaltervertrages ergeben sich die Aufgaben und Befugnisse des Verwalters aus dem Wohnungseigentumsgesetz, der Gemeinschaftsordnung sowie aus den gültigen Beschlüssen und Vereinbarungen der Wohnungseigentümer sowie aus dem Inhalt des Verwaltervertrages. Darüber hinaus sieht § 2 (2) des Verwaltervertrages vor, dass der Verwalter im Rahmen pflichtgemäßen Ermessens alles zu tun hat, was einer ordnungsgemäßen Verwaltung des Gemeinschaftseigentums in technischer/bestandserhaltender, organisatorischer und kaufmännischer Hinsicht notwendig ist. Er ist verpflichtet, die Anlage mit der Sorgfalt und nach den Grundsätzen eines ordentlichen und fachkundigen Kaufmanns zu betreuen, wobei er alle mit der Verwaltung zusammenhängenden gesetzlichen Bestimmungen und vertraglichen Vereinbarungen zu beachten hat. Er muss im Falle anstehender größerer/schwierigerer technischer und/oder rechtlicher Maßnahmen/Entscheidungen der Gemeinschaft rechtzeitig empfehlen, durch einfachen Mehrheitsbeschluss Sonderfachleute einzuschalten; im begründeten Eilfall kann er dies selbst ohne vorausgehende Beschlussfassung veranlassen. Gemäß § 3 (4) hat der Verwalter grundsätzlich Reparaturarbeiten im Rahmen von Instandhaltungs- oder Instandsetzungsmaßnahmen selbst zu überwachen und auch abzunehmen bzw. die Einschaltung eines technischen Sonderfachmanns durch einen Beschluss der Wohnungseigentümer herbeizuführen.
Nach § 27 Abs. 1 Nr. 1, Nr. 2 WEG ist der Verwalter verpflichtet, Beschlüsse der Wohnungseigentümer durchzuführen und die für die ordnungsgemäße Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums erforderlichen Maßnahmen zu treffen. Da die Entscheidung über Instandsetzungsmaßnahmen nach § 21 Abs. 1, Abs. 3, Abs. 5 Nr. 2 WEG Aufgabe der Wohnungseigentümer selbst ist, beschränkt sich die Verpflichtung des Verwalters grundsätzlich darauf, Baumängel festzustellen, darüber zu unterrichten und eine Entscheidung der Wohnungseigentümerversammlung über das weitere Vorgehen herbeizuführen. Die gesetzliche Regelung geht davon aus, dass die Eigentümergemeinschaft die notwendigen Entscheidungen über das "Ob" und „Wie" von Instandsetzungs- und Instandhaltungsmaßnahmen grundsätzlich selbst treffen muss. Da es aber aus Sicht der Eigentümergemeinschaft sinnvoll sein kann, ein weniger "schwerfälliges" Organ als die Eigentümerversammlung mit der Entscheidung und Durchführung von Instandsetzungs- oder Instandhaltungsmaßnahmen zu betrauen, können weitere Befugnisse sowohl auf den Verwalter als auch auf den Verwaltungsbeirat übertragen werden. Eine solche Kompetenzverlagerung kann aber grundsätzlich nur in Form der Vereinbarung gemäß § 10 Abs. 2 WEG und nur in engen Grenzen auch im Wege eines Beschlusses erfolgen, wenn dadurch der mit der gesetzlichen Regelung intendierte Schutzzweck, nämlich eine Willensbildung durch die Wohnungseigentümer, nicht ausgehöhlt wird. Eine Kompetenzverlagerung auf den Verwalter in Hinblick auf Entscheidungen über Instandhaltungs- oder Instandsetzungsmaßnahmen ist daher nur zulässig, wenn diese Ermächtigung zu einem begrenzten und für den einzelnen Wohnungseigentümer überschaubaren finanziellen Risiko führt und die grundsätzliche Verantwortlichkeit für den Beschluss solcher Maßnahmen bei der Eigentümerversammlung belässt (OLGR Düsseldorf, 1997,297 f.; OLG Düsseldorf, Beschluss vom 25.11.2009; I-3Wx 20/09; LG München, ZMR 2009, 398 ff.). Ob vorliegend unter Berücksichtigung dieses Maßstabes von einer wirksamen grundsätzlichen Kompetenzverlagerung auf die Beklagte und den Verwaltungsbeirat betreffend die Inauftraggabe der Balkon- und Laubengangsanierung durch den anlässlich der außerordentlichen Eigentümerversammlung am 26.01.2016 gefassten Beschluss ausgegangen werden kann, weil der Beschluss jedenfalls eine summenmäßige Obergrenze, die genaue Art und Weise der Sanierung und das Einholen weiterer Konkurrenzangebote vorsah, kann letztlich dahinstehen, denn die durch die Beklagte vorgenommene Auftragsvergabe unter Vereinbarung eines Zahlungsplanes, den das der Beschlussfassung zu Grunde liegende Angebot nicht enthielt und mit dem eine erhebliche Risikoerhöhung einherging, welche sich letztlich zulasten der WEG realisierte, wäre auch im Falle einer anzunehmenden zulässigen Übertragung der Auftragsvergabe nicht von dem gefassten Beschluss gedeckt.
Maßgebend für die Durchführung eines Beschlusses durch den Verwalter ist der Wille der Wohnungseigentümer, wie es sich für ihn aus den zur Vorbereitung der Beschlussfassung vorgelegten Unterlagen, dem Beschlussprotokoll und dem Inhalt des Beschlusses ergibt (BGH, ZWE 2011, 209 ff.). Zu berücksichtigen ist vorliegend, dass nach den bis zum 31.12.2017 geltenden gesetzlichen Bestimmungen (§ 632 a BGB) Abschlagszahlungen an den Bauunternehmer entsprechend den erbrachten Leistungen zu erbringen waren, während der von der Beklagten für die WEG geschlossene Vertrag unter Annahme eines Zahlungsplanes erfolgte, gemäß dem der Werklohn an die Auftragnehmer zu zahlen war. Zum Abschluss dieser vertraglichen Änderung hätte es der Beklagten oblegen, eine weitere Eigentümerversammlung einzuberufen, um eine entsprechende Beschlussfassung der Eigentümer herbeizuführen. Die Beklagte kann diesbezüglich nicht einwenden, dass die Beauftragung der G GmbH unter Vereinbarung des Zahlungsplanes gegen einen Preisnachlass i.H.v. 20.000,-Euro von dem damaligen Verwaltungsbeirat der WEG, welcher auf eine Durchführung der Sanierungsmaßnahmen noch im Jahr 2016 drängte, entschieden worden sei. Denn als professioneller Verwalterin oblag ihr gemäß § 2 (2) des Verwaltervertrages die pflichtgemäße Überprüfung des Angebotes nach den Grundsätzen eines ordentlichen und fachkundigen Kaufmanns. Angesichts des hier streitgegenständlichen erheblichen Auftragsvolumens hätte sie gegebenenfalls auf die Einschaltung eines im Baurecht versierten Juristen im Wege eines Mehrheitsbeschlusses hinwirken müssen, wenn ihr die Bedeutung und die Konsequenzen des Zahlungsplanes nicht hinreichend klar waren.
Ob sie, wie die Beklagte vorträgt, bereits anlässlich der EV vom 24. 6. 2015 Bedenken gegen die Beauftragung der G GmbH geäußert und selbst die Beauftragung eines anderen Unternehmens befürwortet hat, der Beirat sich aber letztlich mehrheitlich für die G GmbH entschieden hat, kann letztlich dahinstehen. Abgesehen davon, dass dies widersprüchlich zu dem weiteren Vortrag der Beklagten ist, wonach kein Anlass zu Zweifeln an der Seriosität und Kompetenz der Auftragnehmerin bestanden habe, ist dies aus den oben genannten Gründen für die Beurteilung der Haftungsfrage irrelevant.
Sofern die Beklagte behauptet, die Wohnungseigentümer hätten sich anlässlich der EV am 24.06.2015 unter dem TOP 7 gegen die von der Beklagten angeratenen Beauftragung eines Architekten mit der Bauüberwachung entschieden, ist dies nicht richtig. Gemäß der von der Beklagten erstellten Niederschrift zur EV ist unter diesem TOP, welcher eine Beschlussfassung "zur Einschaltung von Ingenieuren bzw. Architekten oder stattdessen die Beauftragung eines die Eigentümerinteressen vertretenden Experten auf Stundenpreis-Basis" vorsah (Anl. K1; Bl. 10 der Gerichtsakte) keine Beschlussfassung erfolgt. Dieser Tagesordnungspunkt wurde vielmehr „zurückgezogen“. Mangels eigener Sachkunde hätte es der Beklagten als professioneller Verwalterin nach § 2 (2) des Verwaltervertrages oblegen, die Wohnungseigentümer auf die Relevanz einer Beaufsichtigung/Begleitung der Sanierungsmaßnahmen durch einen versierten Fachmann (Ingenieur/Architekt) hinzuweisen und auf eine Beschlussfassung zu Gunsten einer Baubegleitung hinzuwirken. Diese konkrete Verpflichtung enthält auch der Verwaltervertrag, wonach der Verwalter "im Falle anstehender größerer/schwieriger technischer und/oder rechtlicher Maßnahmen/Entscheidungen der Gemeinschaft rechtzeitig empfehlen muss, durch einfachen Mehrheitsbeschluss Sonderfachleute einzuschalten." Warum die Beklagte nicht im Rahmen der nächsten außerordentlichen Eigentümerversammlung am 26. 1. 2016 oder auch später eine solche Beschlussfassung herbeiführte, hat sie nicht dargetan.
Die Beklagte kann sich auch nicht darauf berufen, dass ihr seitens der Wohnungseigentümer, insbesondere auch sachverständiger Eigentümer, keine Mängel angezeigt worden seien. Denn die "Betreuung der Baumaßnahme“ hatte sie gemäß ihren Rechnungen (Anl. K8 und K9) als Verwalterin übernommen. Gerade weil keine fachkundige Bauaufsicht zur Vertretung der Interessen der WEG beauftragt worden war, wäre die Beklagte zu regelmäßigen, selbstständigen Feststellungen vor Ort verpflichtet gewesen. Sie kann sich nicht darauf zurückziehen, dass sie lediglich auf Mangelanzeigen von Wohnungseigentümern habe reagieren müssen. Eine Verpflichtung der Beklagten zur Vornahme eigener Feststellungen ergibt sich auch aus § 27 WEG. Denn wenn ein Auftrag zur Sanierung von Mängeln am gemeinschaftlichen Eigentum erteilt ist, gehört die Betreuung dieser Arbeiten ebenfalls zum Kreis der Verwalterpflichten. Der Verwalter ist dabei in aller Regel kein Bauleiter, so dass die bauleitende Überwachung regelmäßig nicht zu seinen Pflichten gehört. Er steht aber anstelle der Wohnungseigentümer und nimmt deren Interesse gegenüber den ausführenden Unternehmen und gegebenenfalls dem bauleitenden Architekten oder Ingenieur gleichsam wie ein Bauherr war. Deshalb hat sich der Verwalter so zu verhalten, wie sich eine Eigentümer ohne Verschulden gegen sich selbst zu verhalten hätte, wenn er selbst den Auftrag für eine solche Sanierung für solche Sanierungsarbeiten erteilt hätte und die Bauherrenüberwachung selbst vornähme. Dementsprechend hat der Verwalter wie ein sonstiger Bauherr - im Interesse der Wohnungseigentümer - sorgfältig zu prüfen, ob bestimmte Leistungen erbracht und Abschlags- oder Schlusszahlungen gerechtfertigt sind. Für ihn erkennbare Mängel muss er hierbei ebenso berücksichtigen wie die Möglichkeit, dass Gewährleistungsansprüche gegen den Werkunternehmer möglicherweise nicht durchsetzbar sind oder deren Durchsetzbarkeit aufgrund konkreter Anhaltspunkte künftig gefährdet erscheint. Insbesondere würde ein sonstiger Bauherr dafür Sorge tragen, dass er den Werklohn nur entsprechend dem Baufortschritt gezahlt und für etwaige Gewährleistungsansprüche in dem ihm gesetzlich eröffneten Rahmen Sicherheiten einbehält. Im Ergebnis hat daher auch ein Verwalter zur Abwendung von Nachteilen für die Gemeinschaft gegebenenfalls Mängelrügen zu erheben und eröffnete Zurückbehaltungsrechte geltend zu machen (OLG Düsseldorf, Beschluss vom 25.11.2009; I-3 Wx 20/09).
Die Beklagte kann auch nicht erfolgreich einwenden, dass sich aus den gutachterlichen Feststellungen des Bausachverständigen M vom 08.11.2016 (Anl. B8; Bl. 146 ff. d.GA) keine Hinweise darauf ergeben, dass die seitens der G GmbH durchgeführten Arbeiten möglicherweise nicht den geleisteten Zahlungen entsprechen, denn das Gutachten wurde allein zur Zustandsfeststellung der bisher durchgeführten Maßnahmen der Balkon- und Laubengangsanierung in Auftrag gegeben, um den Ist-Zustand und erkennbare Mängel aufzunehmen und zu dokumentieren (siehe Ziff. 2 des Gutachtens „Auftragsumfang und -zweck“ (Anl. B8; Bl. 147 d.GA). Die Frage, ob der Bauzustand mit den von der Beklagten geleisteten Akontozahlungen korrespondiert, war nicht Gegenstand des Auftrags an den Sachverständigen. Abgesehen davon hatte die Beklagte zu diesem Zeitpunkt die streitgegenständlichen Akonto-Zahlungen unlängst vom Konto der WEG geleistet.
Die Beklagte haftet für den der Klägerin entstandenen Schaden in Höhe des Betrages, welcher unter Abzug der durch den Sachverständigen festgestellten werthaltigen Arbeiten i.H.v. 38.500,-Euro durch geleistete Akontozahlungen in Höhe von insgesamt 378.000,-Euro entstanden ist. Denn zwischen der schuldhaften Pflichtverletzung der Beklagten und dem entstandenen Schaden besteht ein Zurechnungszusammenhang:
Der Schaden dadurch entstanden, dass die Beklagte im Namen der WEG einen Vertrag unter Vereinbarung eines Zahlungsplanes abgeschlossen hat, ohne dass dies von der Beschlusslage abgedeckt war und weil die Beklagte die streitgegenständlichen Abschlagszahlungen ohne Einschaltung einer sachkundigen Bauaufsicht und bei Unterlassen eigener Feststellungen geleistet hat.
Demgegenüber sieht das Werkvertragsrecht nach § 641 Abs. 1 BGB eine Vergütung des Werkes regelmäßig nach Abnahme vor. Ist das Werk in Teilen abzunehmen und die Vergütung für die einzelnen Teile bestimmt, so ist die Vergütung für jeden Teil bei dessen Abnahme zu entrichten. Der Unternehmer kann von dem Besteller für eine vertragsgemäß erbrachte Leistung eine Abschlagszahlung in der Höhe verlangen, in der der Besteller durch die Leistung einen Wertzuwachs erlangt hat (§ 632a Abs. 1 BGB).
Vorliegend ist davon auszugehen, dass bei ordnungsgemäßer (Teil-) Abnahme der geleisteten Arbeiten unter fachkundiger Aufsicht insgesamt lediglich der Betrag gezahlt worden wäre, welcher dem tatsächlich festgestellten Leistungsstand entsprach.
Die Beklagte kann sich auch nicht darauf berufen, dass ihr angesichts der bereits vor Beginn der Sanierungsmaßnahme zu zahlenden 1. Abschlagszahlung gar keine Mängel hätten bekannt sein können. Denn der durch die 1. Abschlagszahlung i.H.v. 63.000,-Euro eingetretene Schaden ist dadurch entstanden, dass die Beklagte einen Vertrag für die WEG abgeschlossen hat, der die WEG zu Zahlungen verpflichtete, ohne dass diesen eine entsprechend erbrachte Leistung gegenüberstand oder dass diese Leistungen durch Sicherheiten des Werkunternehmers abgesichert waren, wie dies nach § 632a Abs. 3 BGB sonst üblich ist.
Auch der von der Beklagten eingewandte Umstand eines durch die Wohnungseigentümer verursachten Baustopps von über einem Monat wegen der Auswahl von Balkonfliesen führt zu keiner anderen Wertung. Dieser Zeitraum hätte der Beklagten vielmehr eine erweiterte Möglichkeit für eigene Feststellungen zum Stand der Sanierungsmaßnahmen vor Ort und gegebenenfalls auch zu Nachverhandlungen in Hinblick auf den Zahlungsplan eröffnet.
Entsprechend der von der Klägerin erklärten Aufrechnung in Höhe eines zwischen den Parteien unstreitig bestehenden Zahlungsanspruchs der Beklagten gegen die Klägerin von 996,51 € für eine doppelt gezahlte Prämienrückerstattung ist der Zahlungsanspruch der Klägerin gemäß § 389 BGB um 996,51 € zu reduzieren.
Unter Berücksichtigung der BGH-Rechtsprechung (BGHZ 171,46 ff.) besteht der Schadensersatzanspruch gegen die Beklagte entsprechend § 255 BGB Zug-um-Zug gegen Abtretung der sich gegen die Insolvenzmasse aus dem Insolvenzverfahren gegen die G GmbH möglicherweise ergebenden Zahlungsansprüche.
b)
Die Klägerin hat gegen die Beklagte aus § 326 Abs. 4 BGB auch Anspruch auf Rückzahlung des dem Konto der WEG entnommenen Betrages i.H.v. 5.950,-Euro, da § 4 (5) des Verwaltervertrages, auf den sich die Beklagte im Hinblick auf die Geldentnahme vom Konto der WEG beruft, wegen unangemessener Benachteiligung nach § 307 Abs. 1 S. 1 BGB unwirksam ist.
Da eine Wohnungseigentümergemeinschaft einem Verbraucher im Sinne von § 13 BGB gleichzustellen ist, handelt es sich bei einem zwischen einer WEG und einem gewerblich tätigen Verwalter abgeschlossenen Verwaltervertrag um einen Verbrauchervertrag (Becker in Bärmann, Kommentar zum WEG, 14. Aufl. 2018 § 26 Rn. 125 a). Der von der Beklagten verwandte formularmäßige Verwaltervertrag unterliegt somit gemäß § 310 Abs. 3 BGB den Bestimmungen der §§ 305 ff. BGB. Dem Transparenzgebot des § 307 Abs. 1 BGB unterliegen auch Vergütungsregelungen, die im Übrigen nach § 307 Abs. 3 BGB keiner Inhaltskontrolle unterliegen (LG Hanau, ZMR 2010, 398; Becker in Bärmann, § 26 Rn. 183).
Die in § 4 (5) enthaltene Klausel, wonach gemäß dem Verwaltervertrag eine Sondervergütung i.H.v. 6 % der Auftragssumme als Honorar für größere, technisch schwierige Sanierungs- und Baubetreuungsmaßnahmen vereinbart ist, verstößt wegen unangemessener Benachteiligung der Klägerin gegen § 307 Abs. 1 BGB und ist daher unwirksam.
Es ist zwar grundsätzlich anerkannt, dass für die Tätigkeiten eines Verwalters, die den gesetzlichen Leistungsumfang des § 27 Abs. 1 Nr.2, Abs. 3 Nr. 2 WEG übersteigen, Sondervergütungen grundsätzlich zulässig sind. Die Höhe der Vergütung bemisst sich in der Regel nach den jeweils zu erbringenden Verwalterleistungen, welche sich wiederum nach der Art und der Größe der zu verwaltenden Gemeinschaftseinrichtungen sowie nach dem zu erwartenden Instandhaltungsbedarf richten (Becker in Bärmann § 26, Rn. 154; OLG Frankfurt, ZWE 2011, 361 ff.). Vorliegend ist allerdings zu berücksichtigen, dass die streitgegenständliche Klausel für die WEG eine einschränkungslose Vergütungspflicht i.H.v. 6 % der Auftragssumme ohne eine Deckelung nach oben festlegt. Dies führt dazu, dass sich für die WEG, bei der es sich um einen 2 Häusern bestehenden, 8-geschossigen Gebäudekomplex handelt, gerade bei größeren Instandsetzungsmaßnahmen eine sehr erhebliche pauschale Zahlungsverpflichtung ergibt, der keine näher bezeichnete Leistung der Klägerin gegenübersteht. Die Beklagte selbst hat vorgetragen, dass ihr an sich angesichts des streitgegenständlichen Auftragsvolumens ein Sonderhonorar i.H.v. 25.200,-Euro zuzüglich der gesetzlichen Umsatzsteuer gegen die Klägerin zustehe.
Da sich die von der Beklagten entfalteten Tätigkeiten auf die Auszahlung der streitgegenständlichen Abschlagszahlungen und die Koordination einzelner Materialabsprachen per E-Mail beschränken, ist auch ein Vergütungsanspruch nach den Grundsätzen der Geschäftsführung ohne Auftrag nach § 683 BGB, welcher dem Rückforderungsanspruch der Klägerin entgegen stehen könnte, nicht hinreichend dargetan.
2.
Die Klägerin hat gegen die Beklagte Anspruch auf Zahlung von Verzugszinsen aus §§ 286 Abs. 1 Abs. 2 Nr. 1,288 Abs. 1 BGB i.V.m. dem anwaltlichen Schreiben vom 30.11.2017 (Anlage K 11).
Darüber hinaus hat die Klägerin gegen die Beklagte aus §§ 280 Abs. 1, 249 BGB Anspruch auf Ersatz der vorgerichtlichen anwaltlicher Mahnkosten i.H.v. 4066,11 € nebst Zinsen, welche nicht zu den Kosten des Rechtsstreits im Sinne des § 91 Abs. 1 S. 1 ZPO zählen.
3.
Die Kostenentscheidung beruht auf § 91 Abs. 1 ZPO.
Die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit folgt aus § 709 ZPO.
Der Streitwert wurde gemäß § 49 a Abs. 1 GKG entsprechend dem klägerischen Interesse, welches nicht unterschritten werden darf, festgesetzt.
Rechtsbehelfsbelehrung:
Gegen dieses Urteil ist das Rechtsmittel der Berufung für jeden zulässig, der durch dieses Urteil in seinen Rechten benachteiligt ist,
1. wenn der Wert des Beschwerdegegenstandes 600,00 EUR übersteigt oder
2. wenn die Berufung in dem Urteil durch das Amtsgericht zugelassen worden ist.
Die Berufung muss innerhalb einer Notfrist von einem Monat nach Zustellung dieses Urteils schriftlich bei dem Landgericht Düsseldorf, Werdener Straße 1, 40227 Düsseldorf, eingegangen sein. Die Berufungsschrift muss die Bezeichnung des Urteils, gegen das die Berufung gerichtet wird, sowie die Erklärung, dass gegen dieses Urteil Berufung eingelegt werde, enthalten.
Die Berufung ist, sofern nicht bereits in der Berufungsschrift erfolgt, binnen zwei Monaten nach Zustellung dieses Urteils schriftlich gegenüber dem Landgericht Düsseldorf zu begründen.
Die Parteien müssen sich vor dem Landgericht Düsseldorf durch einen Rechtsanwalt vertreten lassen, insbesondere müssen die Berufungs- und die Berufungsbegründungsschrift von einem solchen unterzeichnet sein.
Mit der Berufungsschrift soll eine Ausfertigung oder beglaubigte Abschrift des angefochtenen Urteils vorgelegt werden.
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