Klage gegen Genehmigung der Wohngeldabrechnung 2015 abgewiesen
KI-Zusammenfassung
Die Klägerin focht die Genehmigung der Wohngeldabrechnung 2015 an und rügte zugeordnete Brennstoffkosten sowie einen ausgewiesenen Hausgeldrückstand. Das AG Düsseldorf wies die Klage ab: Die Klägerin konnte nicht beweisen, dass die Heizung 2015 ausgefallen sei, und der ausgewiesene Rückstand ist nur nachrichtlich, sodass ein Rechtsschutzbedürfnis fehlt. Zahlungen nach dem Abrechnungsjahr sind für die Jahresabrechnung unbeachtlich.
Ausgang: Klage gegen Genehmigung der Wohngeldabrechnung 2015 abgewiesen; Klägerin konnte Abrechnungsfehler nicht beweisen und es fehlt an Rechtsschutzbedürfnis für den ausgewiesenen Rückstand.
Abstrakte Rechtssätze
Wer eine Wohngeld- oder Einzelabrechnung angreift, trägt die Darlegungs- und Beweislast für behauptete Abrechnungsfehler; bloße Behauptungen oder pauschale Vorträge genügen nicht.
Leerstand einer Teileigentumseinheit rechtfertigt ohne weitere Anhaltspunkte nicht die Annahme, dass kein Verbrauch stattgefunden hat oder abgelesene Verbrauchswerte falsch sind.
Zahlungen, die erst nach Ablauf des Abrechnungszeitraums geleistet werden, sind bei der Jahresabrechnung nicht als Einnahmen des betreffenden Wirtschaftsjahrs zu berücksichtigen.
Nur die Abrechnungsspitze (der Betrag, um den die abgerechneten Kosten die geleisteten Vorschüsse übersteigen) begründet eine Forderung gegenüber den Wohnungseigentümern; nachrichtlich ausgewiesene Hausgeldrückstände begründen nicht zwingend einen eigenen Zahlungsanspruch und können das Rechtsschutzbedürfnis entfallen lassen.
Die Vorlage einer schriftlichen Prozessvollmacht reicht zum Nachweis einer ordnungsgemäßen Vertretung nach § 80 ZPO aus, wenn sie als Willenserklärung mit erkennbarer eigenhändiger Unterschrift gestaltet ist.
Tenor
hat das Amtsgericht Düsseldorf
auf die mündliche Verhandlung vom 18.12.2017
durch die Richterin am Amtsgericht G
für Recht erkannt:
Die Klage wird abgewiesen.
Die Kosten des Rechtsstreits trägt die Klägerin.
Das Urteil ist gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des Vollstreckungsbetrages vorläufig vollstreckbar.
Tatbestand
Die Klägerin wendet sich mit ihrer am 13.04.2017 bei Gericht eingegangene Anfechtungsklage gegen den Beschluss der Eigentümerversammlung vom 16.03.2017 zu TOP 3 betreffend die Genehmigung der Wohngeldabrechnung 2015. Sie beschränkt die Anfechtung auf ihre Einzelabrechnung und diesbezüglich auf ihr zugeordnete Brennkosten in Höhe von 2.522,07 € sowie den Ausweis eines Hausgeldrückstandes in Höhe von 7.580,34 €. Wegen der Einzelheiten wird auf die Abrechnung (Anlage K2, Bl. 22 ff GA) Bezug genommen. Die Klägerin ist Teileigentümerin einer von zwei Gewerbeeinheiten im Objekt, die über eine gemeinsame Heizungsanlage versorgt werden. Die Teileigentumseinheit der Klägerin stand vom 01.01.2015 bis zum 01.12.2015 leer. Die weitere Teileigentumseinheit wird von dem entsprechenden Teileigentümer als Tierarztpraxis genutzt.
Die Klägerin trägt vor, die Heizungsanlage für ihre Gewerbeeinheit habe im Jahr 2015 nicht funktioniert. Tatsächlich seien in ihrer Einheit keine Brennstoffkosten angefallen. Der in der Abrechnung ausgewiesen Hausgeldrückstand in Höhe von 7.580,34 € sei falsch. Es habe zum Ende des Abrechnungszeitraum unter Verrechnung eines Guthabens in Höhe von 1.470,00 € nur ein Rückstand in Höhe von 6.079,82 € bestanden. Der Abrechnungssaldo stimme mit der Zahlungsübersicht (Anlage K3) nicht überein. Hausgeldrückstände bestünden nicht, da alle offenen Hausgelder ausgeglichen worden seien.
Die Klägerin beantragt,
den Beschluss der Eigentümerversammlung vom 16.03.2017 zu TOP 3 (Anerkennung der Wohngeldabrechnung 2015) für ungültig zu erklären,
1. soweit ihr in ihrer Einzelabrechnung vom 24.02.2017 Brennstoffkosten in Höhe von 2.522,07 € zugeordnet worden sind,
2. soweit ihr in der Einzelabrechnung vom 24.02.2017 ein Hausgeldrückstand von 7.580,34 € ausgewiesen worden ist.
Die Beklagten beantragen,
die Klage abzuweisen.
Die Beklagten bestreiten eine ordnungsgemäße des Prozessbevollmächtigten der Klägerin.
Sie tragen vor, die Heizungsanlage habe bis in das Jahr 2016 funktioniert, sei eingeschaltet gewesen und habe gelaufen. Den Gasverbrauch habe es gegeben. Die Abrechnung weise die Abrechnungsspitze zutreffend aus.
Das Gericht hat Beweis erhoben gemäß Beweisbeschluss vom 28.08.2017, ergänzt durch Verfügung vom 28.09.2017. Wegen des Ergebnisses der Beweisaufnahme wird auf die Sitzungsniederschrift vom 18.12.2017 Bezug genommen.
Hinsichtlich der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf die zwischen den Parteien gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen verwiesen.
Entscheidungsgründe
Die Klage hat keinen Erfolg.
Vorab ist klarzustellen, dass eine ordnungsgemäße Bevollmächtigung der Klägervertreter durch Vorlage einer schriftlichen Prozessvollmacht ausreichend nachgewiesen wurde, § 80 ZPO. Die zur Akte gereichte Vollmacht (Bl. 79 GA) lässt die Erteilung der Vollmacht als Willenserklärung und die eigenhändige Unterschrift des Ausstellers erkennen. Es sind zwei Unterschriften erkennbar, die nach ihrem Schriftbild auf die Namen der Gesellschafter der Klägerin jedenfalls schließen lassen. Es wird die WEG sowie als Angelegenheit „Forderung/Beratung u.a. Anfechtungsklage“ bezeichnet, was erkennbar mit dem hiesigen Verfahren im Zusammenhang steht, da die Klägerin gerade ihre Einzelabrechnung und die darin ausgewiesen Forderungen ihr gegenüber angreift.
Die Klage hat keinen Erfolg.
Der angefochtene Beschluss widerspricht hinsichtlich der beanstandeten Positionen der Einzelabrechnung nicht Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung.
Die Belastung ihrer Einheit mit Brennstoffkosten in Höhe von 2.522,07 € ist nicht zu beanstanden. Die Klägerin hat nicht bewiesen, dass die Heizungsanlage im Jahr 2015 nicht funktionierte, so dass keine Brennstoffkosten hätten anfallen können. Die Klägerin hat auf die von ihr benannten Zeugen verzichtet und der hierzu als Partei gehörte Teileigentümer der Tierarztpraxis, Herr Dr. B, sowie die Zeugen I3 und C2 haben dies nicht bestätigt, sondern glaubhaft ausgesagt, dass die Heizung funktionierte.
Herr Dr. B sagte aus, dass die Heizung durchgehend bis Ende Mai 2016 funktioniert habe. Im Mai 2016 sei sie ausgefallen, so dass er elektrisch habe heizen müssen. Weiterhin sagte er aus, dass es für beide Einheiten Uhren gebe, bei denen der Verbrauch abgelesen werde.
Der Zeuge I2, Schornsteinfegermeister, sagte aus, die Heizung einmal im Jahr gemessen zu haben, so am 11.09.2014, am 03.12.2015 und am 28.11.2016. Dabei werde dann auch festgestellt, ob sie funktionsbereit und funktionstüchtig sei. Das sei jeweils der Fall gewesen, da man die Messungen sonst nicht hätte durchführen können.
Der Zeuge C, gelernter Heizungs- und Sanitärinstallateur, sagte aus, die Heizungsanlage gewartet zu haben und zwar am 04.08.2015 und 16.08.2015. Zu diesen Zeitpunkten sei die Heizungsanlage funktions- und betriebsbereit gewesen. Sofern er sie im August 2015 zunächst habe hochfahren müsse, beruhe dies darauf, da sie sich bei Temperaturunterschieden nicht automatisch abschalte und daher außerhalb der Heizperiode heruntergefahren werden müsse.
Zwar konnten die Zeugen I2 und C2 konkrete Angaben zur Funktionsfähigkeit der Anlage nur für den Zeitraum machen, an denen sie vor Ort waren. Indes ist der Zeuge C2 nach seiner Aussage mit der Wartung der Anlage betraut und er sagte weiterhin aus, dass ihm im Jahr 2015 nicht mitgeteilt worden sei, dass die Heizung nicht laufe. Sollte es im Jahr 2015 in der Heizperiode zu einem Heizungsausfall gekommen sein, so wäre es zudem völlig unerklärlich, dass dies nicht seitens Herrn Dr. B, der in der Anlage eine Tierarztpraxis betreibt und damit erkennbar auf eine funktionierend Heizung angewiesen ist, moniert worden wäre. Der Zeugen I2 hat auch nicht die Behauptung der Klägerin bestätigt, wonach er wegen massiver Probleme versucht habe, eine Lösung zur Sanierung der Heizung zu finden. Er sagte insofern lediglich aus, dass ältere Heizungsanlagen Anfang 2016 hätten ausgetaucht werden müssen, aufgrund einer Sollvorschrift dazu aber niemand verpflichtet werden könne.
Sofern die Klägerin sich auf den Leerstand ihrer Wohnung beruft, folgt daraus nicht zwingend, dass tatsächlich kein Verbrauch in ihrer Einheit erfolgte bzw. der abgelesene Verbrauch falsch ist.
Sofern die Klägerin den in der Abrechnung ausgewiesenen Hausgeldrückstand in Höhe von 7.580,34 € rügt, fehlt es bereits an einem Rechtsschutzbedürfnis. Denn die Abrechnung weist als Abrechnungsergebnis ein Guthaben in Höhe von 1.470,82 € aus, während der Hausgeldrückstand nur nachrichtlich mitgeteilt wird. Die Abrechnung begründet zudem eine eigene Forderung gegenüber den Wohnungseigentümern nur hinsichtlich der Abrechnungsspitze, also des Betrages um den die abgerechneten Kosten die Vorschüsse nach dem Wirtschaftsplan übersteigen, und nur diese Abrechnungsspitze weist die Abrechnung aus, vorliegend als Guthaben.
Unabhängig davon ist der Vortrag auch unschlüssig. Die Klägerin stützt sich in ihrer Begründung auf eine Zahlungsübersicht gemäß Anlage K3 zum 01.04.2017, wonach das in der Abrechnung ausgewiesen Guthaben über 1.470,82 € nicht verrechnet, sondern am 05.04.2017 überwiesen wurde. Dies ist indes unerheblich, da in einer Abrechnung nur die im Wirtschaftsjahr tatsächlich erfolgten Einnahmen und Ausgaben zu verbuchen sind und das Guthaben aus der Abrechnung 2015 in Höhe von 1.470,82 € nicht bereits im Wirtschaftsjahr 2015 an die Klägerin überwiesen wurde. Der pauschale Vortrag aus der Zahlungsübersicht ergebe sich zum Ende des Abrechnungszeitraums 31.12.2015 ein Rückstand von 6.079,82 € erschließt sich nicht. Einen derartigen Betrag weist die Zahlungsaufstellung nicht aus.
Aus den vorgenannten Gründen ist auch unerheblich, ob Wohngeldrückstände mittlerweile ausgeglichen wurden.
Die prozessualen Nebenentscheidungen beruhen auf §§ 91 Abs.1, 709 ZPO.
Der Streitwert wird auf 10.102,41 € festgesetzt.
Rechtsbehelfsbelehrung:
Gegen dieses Urteil ist das Rechtsmittel der Berufung für jeden zulässig, der durch dieses Urteil in seinen Rechten benachteiligt ist,
1. wenn der Wert des Beschwerdegegenstandes 600,00 EUR übersteigt oder
2. wenn die Berufung in dem Urteil durch das Amtsgericht zugelassen worden ist.
Die Berufung muss innerhalb einer Notfrist von einem Monat nach Zustellung dieses Urteils schriftlich bei dem Landgericht Düsseldorf, Werdener Straße 1, 40227 Düsseldorf, eingegangen sein. Die Berufungsschrift muss die Bezeichnung des Urteils, gegen das die Berufung gerichtet wird, sowie die Erklärung, dass gegen dieses Urteil Berufung eingelegt werde, enthalten.
Die Berufung ist, sofern nicht bereits in der Berufungsschrift erfolgt, binnen zwei Monaten nach Zustellung dieses Urteils schriftlich gegenüber dem Landgericht Düsseldorf zu begründen.
Die Parteien müssen sich vor dem Landgericht Düsseldorf durch einen Rechtsanwalt vertreten lassen, insbesondere müssen die Berufungs- und die Berufungsbegründungsschrift von einem solchen unterzeichnet sein.
Mit der Berufungsschrift soll eine Ausfertigung oder beglaubigte Abschrift des angefochtenen Urteils vorgelegt werden.