WEG-Zustimmung zur Veräußerung: Versagung wegen „Housing First“ ohne wichtigen Grund
KI-Zusammenfassung
Ein gemeinnütziger Verein focht in gewillkürter Prozessstandschaft den Beschluss einer WEG an, der die Zustimmung zur Veräußerung einer Wohnung an ihn verweigerte, und begehrte Beschlussersetzung. Das Gericht erklärte den ablehnenden Beschluss für ungültig und ersetzte ihn durch einen Zustimmungsbeschluss. Ein „wichtiger Grund“ i.S.v. § 12 Abs. 2 WEG/GO lag nicht vor, da nur abstrakte Befürchtungen zur Sozialstruktur und Sicherheit vorgetragen wurden. Die geplante Nutzung als Wohnung für ehemals obdachlose Personen im Housing‑First‑Konzept verstößt zudem nicht gegen die Zweckbestimmung „Wohnen“.
Ausgang: Beschluss über Zustimmungsverweigerung für ungültig erklärt und Zustimmung zur Veräußerung durch Beschluss ersetzt.
Abstrakte Rechtssätze
Die gewillkürte Prozessstandschaft für eine Anfechtungs- und Beschlussersetzungsklage nach dem WEG setzt Ermächtigung durch den Wohnungseigentümer und ein schutzwürdiges Eigeninteresse des Prozessstandschafters voraus; sie ist zur Fristwahrung innerhalb der Klagefrist offenzulegen.
Die Zustimmung zur Veräußerung von Wohnungseigentum nach § 12 Abs. 2 WEG kann bei entsprechender Vereinbarung nur aus wichtigem Grund versagt werden; unerhebliche Gründe können nicht durch Vereinbarung zu „wichtigen Gründen“ erhoben werden.
Ein wichtiger Grund zur Zustimmungsversagung muss grundsätzlich in der Person des Erwerbers oder in konkreten, objektiv begründeten Umständen seines Umfelds liegen und eine gemeinschaftswidrige Gefahr für die übrigen Wohnungseigentümer erwarten lassen; die Darlegungs- und Beweislast trägt der Zustimmungsberechtigte.
Abstrakte Befürchtungen über eine Veränderung der sozialen Bewohnerstruktur oder allgemeine Sicherheitsbedenken ohne greifbare, einzelfallbezogene Anhaltspunkte genügen nicht als wichtiger Grund zur Versagung der Zustimmung.
Die Überlassung einer Wohnung an bedürftige oder ehemals obdachlose Personen zu Wohnzwecken (Housing‑First‑Konzept) stellt grundsätzlich eine Nutzung zu Wohnzwecken dar und verstößt nicht gegen die Zweckbestimmung einer Wohnanlage, solange keine bloß kurzfristige Schlafstätten-/Wechselbelegung beabsichtigt ist.
Tenor
In dem Rechtsstreit
des K. e.V., vertr. d. d. Vorstand,
in Prozessstandschaft für Frau O. und Herrn H.,
Klägers,
Prozessbevollmächtigte: Rechtsanwälte R.,
gegen
WEG A.-straße, vertreten durch Herrn N.,
Beklagte,
hat das Amtsgericht Düsseldorfauf die mündliche Verhandlung vom 27.10.2025durch die Richterin am Amtsgericht B.
für Recht erkannt:
Der Beschluss der außerordentlichen Eigentümerversammlung vom 10. April 2025 zu TOP 2 wird für ungültig zu erklärt.
Es ist beschlossen, dass den Wohnungseigentümern, Herrn H. und Frau O., die Zustimmung zur Veräußerung ihres Wohnungseigentums bestehend aus einem Miteigentumsanteil von 35/1000 an dem Grundbesitz G01, A.-straße, verbunden mit dem Sondereigentum an der Wohnung im Erdgeschoss nebst einem Abstellraum im Spitzboden des Dachgeschosses des zweigeschossigen Gebäudeteils, im Aufteilungsplan mit Nr. 3 bezeichnet, eingetragen beim Amtsgericht Düsseldorf im Grundbuch von G01, Blatt N01, an den Kläger erteilt wird.
Die Kosten des Rechtsstreits trägt die Beklagte.
Das Urteil ist hinsichtlich der Kosten gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des Vollstreckungsbetrages vorläufig vollstreckbar.
Tatbestand
Der Kläger wendet sich mit einem am 09.05.2025 bei Gericht eingegangenen Schriftsatz gegen den Beschluss der Eigentümerversammlung vom 10.04.2025 zu TOP 2, mit dem der Antrag der Wohnungseigentümer der Einheit Nummer 3, der Eheleute O. und H., auf Erteilung einer Zustimmung zum Kaufvertrag der Wohnung an den Kläger verweigert wurde. Weiterhin begehrt er im Rahmen einer Beschlussersetzungsklage eine Verurteilung der Beklagten zu einer entsprechenden Zustimmung. Dazu beruft er sich auf als Anlage K3 zur Akte gereichte Ermächtigungen zur Prozessführung durch die Eheleute O. und H..
Am 25. Februar 2025 schloss der Kläger mit den Eheleuten O. und H. einen notariell beurkundeten Kaufvertrag über die streitige Eigentumswohnung. Nach § 5 Abs. 2 Satz 1 der Gemeinschaftsordnung zur Teilungserklärung vom 27.08.1990 bedarf die Weiterveräußerung der Zustimmung des Verwalters. Nach § 5 Abs. 3 GO WEG kann der Verwalter die Zustimmung zur Veräußerung nur aus wichtigem Grund versagen, insbesondere dann, wenn
a) die Besorgnis besteht, ob der in Aussicht genommene Erwerber die sich aus dem Wohnungseigentum ergebenden Verpflichtungen ordnungsgemäß erfüllen wird, oder b) begründete Zweifel bestehen, ob sich der Erwerber oder eine zu seinem Hausstand gehörende Person in die Hausgemeinschaft einfügen wird.
Nach § 5 Abs.4 der Gemeinschaftsordnung kann die Abgabe der Zustimmungserklärung durch eine Beschlussfassung der Wohnungseigentümerversammlung ersetzt werden.
In Anlehnung an diese Vereinbarung setzt nach § 3 Nr. 2 Spiegelstrich 3 des Kaufvertrages die Fälligkeit des Kaufpreises die Zustimmung des derzeitigen Verwalters in grundbuchmäßiger Form nebst ordnungsgemäßem Nachweis der Verwalterbestellung voraus. Der Kläger ist ein gemeinnütziger Verein, dessen Vereinszweck sich darauf richtet, die Probleme obdachloser und armer Menschen ins Blickfeld der Öffentlichkeit zu rücken und das Selbstwertgefühl der Betroffenen zu stärken, indem ihnen nach Möglichkeit eine Beschäftigung vermittelt und die materielle Situation der Betroffenen verbessert wird. Im Rahmen dieses Vereinszwecks stellt der Kläger ehemals obdachlosen Menschen eine Wohnung nach dem Konzept „Housing First“ zur Verfügung. Die ehemals Obdachlosen werden dabei durch Sozialarbeitende unterstützt.
Auch die streitgegenständliche Wohnung möchte der Kläger erwerben, um sie im Rahmen des Housing-First-Konzepts ehemals obdachlosen Personen, welche noch nicht individuell feststehen, zur Verfügung zu stellen. Bei den künftigen Bewohnern soll es sich um leistungsberechtigte Personen (§ 7 SGB II) handeln, bei denen das Jobcenter die Kosten für die Unterkunft sowie die Heiz- und Nebenkosten übernimmt. Der Verwalter der Beklagten wurde über das geplante Vorhaben informiert. Daraufhin berief der Verwalter am 10. April 2025 die außerordentliche Eigentümerversammlung ein, um die Wohnungseigentümergemeinschaft über den geplanten Verkauf des Kaufobjekts abstimmen zu lassen.
Die Ablehnung der Zustimmung wird im Protokoll wie folgt begründet:
Die Versagung soll mit dem Argument begründet werden, dass Zweifel bestehen, ob sich die neuen Bewohner in die Hausgemeinschaft einfügen können. Als das Objekt von dem Verwalter X. im Jahr 2016 übernommen wurde, herrschte aufgrund der damaligen Mieterstruktur regelrechtes Chaos in dem Objekt. Die frühere zuständige Objektmanagerin konnte nur in Begleitung eines weiteren Kollegen das Objekt begehen. In dieser Zeit kam es zu Messerstechereien, Schlägereien und fremde Personen hielten sich in den Kellerräumen auf. Vandalismus am Eigentum war damals an der Tagesordnung. In dieser Zeit war es sehr schwierig, die Wohnungen an geeignete Mieter zu vermieten. Durch die gezielte Auswahl neuer Mieter und Käufer entwickelte sich die Hausgemeinschaft in den letzten 8,5 Jahren positiv. Dies stellte für die Verwaltung und viele Eigentümer eine zeitaufwändige Herausforderung dar.
Der Kläger ist der Ansicht, ein wichtiger Grund für eine Verweigerung der Zustimmung fehle und sei nicht dargetan.
Der Kläger beantragt sinngemäß,
wie erkannt.
Die Beklagte beantragt,
die Klage abzuweisen.
Die Beklagte trägt vor, im Hinblick auf den Vereinszweck der Beherbergung Obdachloser und armer Menschen bestünden berechtigte Zweifel, ob sich die Personen in die Hausgemeinschaft einfügen werden. Dass obdachlose Personen ohne eigenes Einkommen einziehen sollen, belaste die soziale Bewohnerstruktur der Wohnungseigentümergemeinschaft negativ. In früheren Jahren hätten chaotische Zustände aufgrund der Bewohnerstruktur im Objekt geherrscht. Nur durch eine gezielte Auswahl neuer Mieter und Käufer sei es zu einer positiven Entwicklung gekommen. Eine negative Veränderung der Sozialstruktur müsse nicht hingenommen werden. Die Anwesenheit von häufig wechselnden Obdachlosen würde die Sicherheit und Ordnung im Gebäude gefährden.
Das Gebäude sei aufgrund seiner Ausrichtung als Wohngebäude nicht dazu geeignet, den anspruchsvollen und manchmal schwierigen Situationen von Menschen in prekäre Situation gerecht zu werden. Es liege ein Verstoß gegen die Zweckbestimmung der Anlage als Wohnung vor.
Die Klage sei zudem unzulässig. Die Klägerin sei nicht prozessführungsbefugt.
Hinsichtlich der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf die zwischen den Parteien gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen Bezug genommen.
Entscheidungsgründe
Die Klage ist zulässig und begründet.
Der Kläger ist als potenzieller Erwerber der streitgegenständlichen Wohnung aufgrund gewillkürter Prozessstandschaft berechtigt, die Anfechtungs- und Beschlussersetzungsklage geltend zu machen.
Im Rahmen einer gewillkürten Prozessstandschaft kann ein fremdes Recht im eigenen Namen geltend gemacht werden, wenn eine Ermächtigung des Rechtsinhabers dazu vorliegt und der Klagende ein schutzwürdiges Eigeninteresse hat. Bei der Anfechtungsklage ist die Prozessstandschaft zur Fristwahrung innerhalb der Klagefrist nach § 45 S.1 WEG offen zu legen (vgl. Göbel, in Bärmann, WEG, 15.Auflage, vor § 43 Rn.27).
Die danach erforderlichen Voraussetzungen liegen vor. Rechtsinhaber zu Erhebung einer Anfechtungs- sowie Beschlussersetzungsklage ist gemäß § 44 WEG ein Wohnungseigentümer und ausweislich der als Anlage K3 mit der Klageschrift überreichten Ermächtigungen wurde der Kläger von den Eheleuten O. und H. als gemeinschaftliche Eigentümer der Wohnung Nummer 3 der Anlage mit der Prozessführung ermächtigt. Das schutzwürdige Eigeninteresse des Klägers folgt auch dem Kaufvertrag und dem vom Kläger beabsichtigten Erwerb der streitgegenständlichen Wohnung. Am Ende der Klageschrift hat der Kläger zudem auf die Ermächtigung zur Klage hingewiesen.
Die Klage ist auch begründet.
Der Beschluss widerspricht Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung, da ein wichtiger Grund zur Versagung der Zustimmung nicht dargetan und ersichtlich ist.
Nach § 12 Abs. 2 WEG und gemäß § 5 Abs.3 der Gemeinschaftsordnung zur Teilungserklärung vom 27.08.1990 darf die vereinbarte Zustimmung zur Veräußerung des Wohnungseigentums nur aus wichtigem Grund versagt werden, wobei die Gemeinschaftsordnung als wichtigen Grund insbesondere benennt,
a) die bestehende Besorgnis, ob der in Aussicht genommene Erwerber die sich aus dem Wohnungseigentum ergebenden Verpflichtungen ordnungsgemäß erfüllen wird, oder
b) begründete Zweifel, ob sich der Erwerber oder eine zu seinem Hausstand gehörende Person in die Hausgemeinschaft einfügen wird.
Die Eigentümer können die Versagung aus wichtigem Grund im Wege der Vereinbarung nur entschärfen, nicht aber verschärfen. Ein Grund, der für die Verweigerung der Zustimmung grds. ausreichend wäre, kann somit durch eine entsprechende ausdrückliche Vereinbarung als Versagungsgrund ausgeschlossen werden. Dagegen kann ein unerheblicher Grund nicht zu einem wichtigen Grund erhoben werden (vgl. Suilmann in Bärmann, WEG, 16.Aufalge, § 12 Rn. 48).
Ein wichtiger Grund für die Versagung der Zustimmung kann nur in der Person des Erwerbers liegen, zB dessen persönliche oder finanzielle Unzuverlässigkeit betreffen. Der Erwerbsinteressent muss im Hinblick auf seine Person oder seine wirtschaftliche Leistungsfähigkeit für die GdWE unzumutbar sein, weil auf Grund konkreter Anhaltspunkte objektiv begründete Zweifel bestehen, die erwarten lassen, dass der Erwerber nicht willens oder in der Lage sein wird, seinen Pflichten in der GdWE nachzukommen und die Rechte der anderen Wohnungseigentümer zu achten, die Veräußerung also eine gemeinschaftswidrige Gefahr für die übrigen Wohnungseigentümer darstellt. Die gemeinschaftswidrige Gefahr kann ihre Ursache uU auch im Umfeld des Erwerbers haben, zB durch ein den Gemeinschaftsfrieden störendes Verhalten naher Familienangehöriger. Die Voraussetzungen für die Annahme eines wichtigen Grundes liegen niedriger als für die Entziehung des Wohnungseigentums. Gründe in der Person des Veräußerers können keine Beachtung finden. Der „wichtige Grund“ ist ein unbestimmter Rechtsbegriff, bei dem die Subsumtion, dh die Frage, ob die vorliegenden Tatsachen den Schluss auf einen wichtigen Grund zulassen, in vollem Umfang der richterlichen Nachprüfung unterliegt. Darlegungs‐ und beweispflichtig für das
Vorliegen eines „wichtigen Grundes“ zur Versagung der Zustimmung ist der Zustimmungsberechtigte (vgl. Suilmann in Bärmann, WEG, 16.Aufalge, § 12 Rn. 49).
Dies vorangestellt, ist der Vortrag der Beklagten unzureichend.
Die Beklagte trägt zu Begründung der Versagung vor, das mit dem Vertragszweck des Klägers, insbesondere dem beabsichtigten Zweck, die Wohnung obdachlosen Menschen zur Verfügung zu stellen, negative Auswirkungen auf die Hausgemeinschaft zu befürchten seien.
Greifbare Anhaltspunkte dafür, dass konkret eine solche Befürchtung besteht, liefert der Vortrag der Beklagten jedoch nicht. Inwiefern ein fehlendes Einkommen des potentiellen Bewohners die soziale Struktur der Hausgemeinschaft belasten soll, erschließt sich nicht. Wohngeldschuldner gegenüber der Beklagten ist der Kläger als potentieller Eigentümer. Ob und inwiefern dieser seitens des Jobcenters eine Miete und Nebenkostenzahlungen erhält, betrifft allein den Kläger und nicht die Gemeinschaft.
Ob es in früheren Jahren mit der Bewohnerstruktur chaotische Zustände gab, im Rahmen dessen auch Obdachlose den Keller genutzt haben, kann offenbleiben. Denn es ist nicht ersichtlich und dargetan, inwiefern hierfür der Kläger und von ihm für eine Wohnung vermittelte Personen verantwortlich waren. Es gibt auch keinen allgemeinen Erfahrungssatz dahingehend, dass obdachlose Personen, denen konkret eine Wohnung zu Wohnzecken unter Begleitung von Sozialarbeitern vermittelt wird, die Sicherheit und Ordnung in einem Gebäude gefährden könnten.
Der Beklagten ist es zudem offensichtlich gelungen, das Gebäude und den Keller gegen das Betreten Unberechtigter abzusichern.
Allein der Umstand, dass möglicherweise die Sozialstruktur der Bewohner verändert wird, da eine obdachlose Person möglicherweise geringer finanziell leistungsfähiger ist, als die übrigen Bewohner, rechtfertigt allein keine konkrete Besorgnis dahingehend, dass diese Person sich nicht in die Hausgemeinschaft einfügen wird.
Denn hierunter fällt allein gemeinschaftsschädigendes Verhalten, wie Drohungen, Streitsucht und Störung des Hausfriedens (vgl. Bärmann, a.O, § 12 Rn.50).
Der Wunsch, die bestehende Sozialstruktur der Bewohner aufrechtzuerhalten, ist kein wichtiger Grund und eine darin zum Ausdruck kommende Diskriminierung kann auch nicht mit §§ 19 Abs.3, 20 Abs.1 AGG gerechtfertigt werden.
Sofern § 19 Abs.3 AGG bei der Vermietung von Wohnraum eine unterschiedliche Behandlung im Hinblick auf die Schaffung und Erhaltung sozial stabiler Bewohnerstrukturen und ausgewogener Siedlungsstrukturen sowie ausgeglichener wirtschaftlicher, sozialer und kultureller Verhältnisse für zulässig erachtet, ist zu berücksichtigen, dass die Gesetzesbegründung nur mehr Heterogenität und nie mehr Homogenität unter die Rechtfertigung von § 19 Abs. 3 subsumiert (vgl. Thüsing, Münchener Kommentar zum BGB, 10.Auflage, AGG, § 19 Rn.83, beck-online).
Nach § 20 Abs.1 AGG ist eine Verletzung des Benachteiligungsverbots nicht gegeben, wenn für eine unterschiedliche Behandlung wegen der Religion, einer Behinderung, des Alters, der sexuellen Identität oder des Geschlechts ein sachlicher Grund vorliegt. Eine unterschiedliche Behandlung wegen der finanziellen Situation fällt damit nicht unter diese Norm.
Die beabsichtigte Nutzung des Klägers verstößt auch nicht gegen die Zweckbestimmung der Anlage als Wohnhaus.
Der Kläger beabsichtigt gerade, die Einheit obdachlosen Personen als Wohnung zur Verfügung zu stellen und zwar dergestalt, dass jeweils eine Person dort wohnen und ihr ein selbstbestimmtes Leben wieder ermöglicht werden soll. Dagegen ist nicht beabsichtigt, die Wohnung ständig wechselnden obdachlosen Personen lediglich als Schlafstätte zur Verfügung zu stellen.
Die von dem Kläger beabsichtigte Nutzung steht damit jedenfalls nicht im Widerspruch zur Zweckbestimmung der Nutzung zu Wohnzwecken.
Ob etwas Anderes gilt, wenn die Wohnung ständig wechselnden obdachlosen Personen lediglich als Schlafstätte zur Verfügung gestellt werden soll, braucht dagegen nicht entschieden zu werden, da eine derartige Nutzung nicht beabsichtigt ist.
Die Beschlussersetzungsklage hat aus den vorgenannten Gründen Erfolg.
Dem Kläger steht gegen die Beklagte ein Anspruch auf Zustimmung zu der beabsichtigten Veräußerung der streitgegenständlichen Wohnung an ihn zu, da diese nur aus wichtigem Grund verweigert werden kann und ein solcher nicht dargetan ist.
Der Klageantrag war dahingehend auszulegen, dass eine Beschlussersetzungsklage mit dem Ziel eines Beschlusses auf Erteilung der Zustimmung geltend gemacht wird.
Die prozessualen Nebenentscheidungen beruhen auf §§ 91 Abs.1, 709 ZPO.
Der Streitwert wird auf 29.000 € (20 % des Kaufpreises, vgl. BGH NJW 2023, 3654) festgesetzt.
Rechtsbehelfsbelehrung:
Gegen dieses Urteil ist das Rechtsmittel der Berufung für jeden zulässig, der durch dieses Urteil in seinen Rechten benachteiligt ist,
1. wenn der Wert des Beschwerdegegenstandes 600,00 EUR übersteigt oder
2. wenn die Berufung in dem Urteil durch das Amtsgericht zugelassen worden ist.
Die Berufung muss innerhalb einer Notfrist von einem Monat nach Zustellung dieses Urteils bei dem Landgericht Düsseldorf, Werdener Straße 1, 40227 Düsseldorf, eingegangen sein. Die Berufungsschrift muss die Bezeichnung des Urteils, gegen das die Berufung gerichtet wird, sowie die Erklärung, dass gegen dieses Urteil Berufung eingelegt werde, enthalten.
Die Berufung ist, sofern nicht bereits in der Berufungsschrift erfolgt, binnen zwei Monaten nach Zustellung dieses Urteils gegenüber dem Landgericht Düsseldorf zu begründen.
Die Parteien müssen sich vor dem Landgericht Düsseldorf durch einen Rechtsanwalt vertreten lassen, insbesondere müssen die Berufungs- und die Berufungsbegründungsschrift von einem solchen unterzeichnet sein.
Mit der Berufungsschrift soll eine Ausfertigung oder beglaubigte Abschrift des angefochtenen Urteils vorgelegt werden.
B.