Anfechtungsklage gegen Beschluss zur nachträglichen Genehmigung der Aufzugssanierung abgewiesen
KI-Zusammenfassung
Die Klägerin focht den Beschluss der Eigentümerversammlung an, wonach die nachträgliche Genehmigung für eine ohne Beschluss beauftragte Aufzugssanierung erteilt wurde. Streitfrage war, ob die Genehmigung den Ermessensspielraum der Eigentümer überschreitet, insbesondere wegen fehlender Dringlichkeit und unzureichender Angebotseinholung. Das Gericht hält die Arbeiten für erforderlich und die Kosten für ortsüblich, sodass der Beschluss nicht zu beanstanden ist. Die fehlende Nutzung des Aufzugs durch die Klägerin entbindet nicht automatisch von der Kostenbeteiligung.
Ausgang: Anfechtungsklage gegen die nachträgliche Genehmigung der Aufzugssanierung durch die Eigentümerversammlung als unbegründet abgewiesen; Arbeiten erforderlich und Kosten angemessen.
Abstrakte Rechtssätze
Wohnungseigentümer können gemäß § 21 WEG über Maßnahmen der ordnungsgemäßen Instandhaltung/Instandsetzung entscheiden; ihr Ermessen unterliegt nur einer eingeschränkten gerichtlichen Nachprüfung.
Die nachträgliche Genehmigung einer vom Verwalter ohne Beschluss veranlassten Instandsetzungsmaßnahme überschreitet das Ermessen der Eigentümer nur, wenn die Maßnahme keine ordnungsgemäße Verwaltung im Interesse der Gesamtheit darstellt.
Fehlt die Dringlichkeit im Sinne des § 27 Abs.1 Nr.3 WEG, macht dies eine nachträgliche Genehmigung nicht zwingend unwirksam; maßgeblich bleibt, ob die Arbeiten erforderlich und die Kosten angemessen sind.
Die Pflicht zur Einholung mehrerer Angebote kann entfallen, wenn die Verwaltung nachweist, dass sie sich um weitere Angebote bemüht hat und die entstandenen Kosten ortsüblich sind.
Die fehlende persönliche Nutzungsmöglichkeit einer Gemeinschaftseinrichtung begründet nicht ohne weiteres eine Befreiung von der Kostenbeteiligung, sofern die Maßnahme der Erhaltung/Instandsetzung des Gemeinschaftseigentums dient.
Tenor
hat das Amtsgericht Düsseldorf auf die mündliche Verhandlung vom 22.10.2018 durch die Richterin am Amtsgericht G
für Recht erkannt:
Die Anfechtungsklage zu dem Beschluss der Eigentümerversammlung vom 12.09.2017 zu TOP 3 wird abgewiesen.
Die Kosten des Rechtsstreits tragen die Klägerin zu 62 % und die Beklagten zu 38 %.
Das Urteil ist gegen Sicherheitsleistung in Höhe von110 % des Vollstreckungsbetrages vorläufig vollstreckbar.
Tatbestand
Nach Teilurteil vom 26.03.2018 ist noch über die Beschlussanfechtungsklage der Eigentümerversammlung vom 12.09.2017 zu TOP 3 betreffend die nachträgliche Genehmigung der ohne Beschussfassung in Auftrag gegebenen Aufzugssanierung in Höhe von 14.200,00 € netto (brutto 16.898,00 €) zu entscheiden. Der Sanierung liegt das Angebot der Firma H vom 23.01.2017 (Anlage K16, Bl. 84ff GA) zugrunde.
Die Klägerin trägt vor, sie sei an den Kosten der Aufzugssanierung nicht zu beteiligen, da sie keine Möglichkeit zur Nutzung des Aufzuges habe. Der Beschluss sei zudem nicht ordnungsgemäß (keine Beschlussfassung der Eigentümer zur Versammlung, keine Dringlichkeit, keine Einholung von Vergleichsangeboten, offensichtlich jahrelange Untätigkeit zur Sanierung des Aufzugs).
Die Klägerin beantragt,
den Beschluss der Eigentümerversammlung vom 12.09.2017 zu TOP 3 für ungültig zu erklären.
Die Beklagten beantragt,
die Klage abzuweisen.
Die Beklagten tragen vor, bei der Aufzugssanierung habe es sich um einen dringenden Fall gehandelt. Der Aufzug sei am 20.01.2017 aus Sicherheitsgründen außer Betrieb genommen worden. Dies habe die Wartungsfirma H GmbH anlässlich Wartungsarbeiten festgestellt und daraufhin das Angebot unterbreitet. Die Verwaltung habe sich parallel zu diesem Angebot telefonisch mit Konkurrenzunternehmen in Verbindung gesetzt. Nur die Firma S habe Angaben gemacht und auf Kosten von mindestens 15.500,00 € verwiesen. Die Anlage sei nur durch die von der Firma H GmbH angebotenen Leistungen wieder gangbar zu machen gewesen.
Hinsichtlich der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf die zwischen den Parteien gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen Bezug genommen.
Entscheidungsgründe
Die Klage hat keinen Erfolg. Der Beschluss zu TOP 3 ist nicht zu beanstanden.
Gemäß §§ 21 Abs.3, Abs.5 Nr.1 WEG können die Wohnungseigentümer per Beschluss über Maßnahmen der ordnungsgemäßen Instandhaltung und Instandsetzung des Gemeinschaftseigentums entscheiden. Aus ihrer Verwaltungsautonomie folgt ihr Ermessenspielraum zwischen mehreren Möglichkeiten auszuwählen, der der gerichtlicher Nachprüfung weitgehend entzogen ist. Unter diesen Ermessenspielraum fällt auch die Entscheidung einer nachträglichen Genehmigung einer bereits vom Verwalter ohne Beschlussfassung erfolgten Instandsetzungsmaßnahme. Dieses Ermessen ist erst überschritten, wenn die nachträgliche Genehmigung keine Maßnahme ordnungsgemäßer Verwaltung ist, also keine Maßnahme ist, die im Interesse der Gesamtheit der Wohnungseigentümer bei objektiv vernünftiger Betrachtungsweise unter Berücksichtigung der besonderen Umstände des Einzelfalles nützlich ist (vgl. Bärmann-Merle, WEG, 14.Auflage, § 21 Rn.28). Handelt es sich mithin um eine Maßnahme, die von den Wohnungseigentümern nach Maßstäben ordnungsgemäßer Verwaltung hätte beschlossen werden können, so widerspricht auch deren nachträgliche Genehmigung jedenfalls nicht Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung.
Dies vorangestellt, ist der Beschluss nicht zu beanstanden.
Die Beklagten haben ausreichend dargetan, dass ein Instandsetzungsbedarf an der Aufzugsanlage vorlag, der die ausgeführten Arbeiten mit den entstandenen Kosten erforderlich machte. Denn die mit der Wartung beauftragte Firma H GmbH hat mit Schreiben vom 23.01.20917 gerade festgehalten, dass die Anlage am 20.01.2017 aus Sicherheitsgründen aufgrund der in diesem Schreiben aufgeführten Mängel außer Betrieb genommen wurde. Demgegenüber ist das pauschale Bestreiten der Klägerin unzureichend.
Die Beweisaufnahme hat zudem zur Überzeugung des Gerichts ergeben, dass zur Wiederinbetriebnahme der Anlage die von der Firma H GmbH aufgeführten Arbeiten erforderlich waren. Der Zeuge T, der nach dem persönlichen Eindruck anlässlich der Beweisaufnahme glaubwürdig ist, hat dies glaubhaft bestätigt. Nach seiner Aussage waren die Steuerung und der Pumpenmotor defekt. Den Defekt an der Steuerung beschrieb er mit Kurzschlüsse, die zum Defekt des Hydraulikpumpenmotors geführt hätten. Seine Aussage, dass wegen des Alters der Anlage von 34 Jahren Ersatzteile zum Teil nicht mehr hätten geliefert werden können, so dass eine neue Steuerung hätte eingebaut werden müssen, ist ebenfalls nachvollziehbar.
Die Beklagten haben auch bewiesen, dass die Kosten ortsüblich und angemessen sind. Grundsätzlich bedarf es insofern zwar der Einholung von drei Angeboten. Die Beweisaufnahme hat aber gerade zur Überzeugung des Gerichts ergeben, dass die Verwaltung sich um zwei weitere Angebote telefonisch bemüht hat, ihr aber nur ein weiteres erteilt und insofern ein Kostenrahmen in Höhe von 15.500,00 € benannt wurde. Dies hat der Zeuge W glaubhaft bestätigt. Er benannte die beiden Aufzugsfirmen, die er angerufen habe. Eine Firma habe sogleich auf fehlende Kapazitäten verwiesen und die andere Firma den Kostenrahmen von mindestens 15.500,00 € benannt. In diese Richtung geht auch die Aussage des Zeugen S. Zwar hatte er keine genauen Erinnerungen. Nach Vorlage des Angebots vom 23.01.2017 gab er jedoch an, dass bei einer defekten Steuerung Kosten von 15.000,00 € zu schätzen seien, da dies Standardpreise seien. Ein telefonisches Angebot gegenüber dem Zeugen W schloss er nicht aus, da er diesen auch persönlich kenne und mit ihm in anderen Objekten zusammenarbeite.
Zwar ist nicht dargetan, dass es sich bei der streitigen Maßnahme um einen dringenden Fall im Sinne von § 27 Abs.1 Nr.3 WEG handelt. Denn hierfür ist entscheidend, ob die Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums gefährdet wäre, wenn nicht umgehend gehandelt wird. Reparaturmaßnahmen fallen somit nicht hierunter, da sie nicht der Erhaltung sondern der Instandsetzung dienen. Das Drängeln einzelner Wohnungseigentümer begründet in objektiver Hinsicht ebenfalls keine Dringlichkeit im Sinne dieser Vorschrift (vgl. Bärmann-Becker, WEG, 14.Auflage, § 27 Rn.67, 68). Die fehlende Dringlichkeit im Sinne von § 27 Abs.1 Nr.3 WEG führt jedoch lediglich dazu, dass der Verwalter die Maßnahme nicht ohne Beschlussfassung durchführen konnte und ein Beschluss gemäß § 21 Abs.3, Abs.5 Nr. 2 WEG erforderlich gewesen wäre.
Hat die Beweisaufnahme aber ergeben, dass die ohne Beschlussfassung in Auftrag gegebenen Arbeiten zur Instandsetzung des Gemeinschaftseigentums erforderlich und die Kosten angemessen waren, überschreitet die nachträgliche Genehmigung jedenfalls nicht den Ermessensspielraum der Wohnungseigentümer. Insofern ist gerade auch zu berücksichtigen, dass eine sofortige Reparatur des Aufzugs jedenfalls im Interesse der überwiegenden Wohnungseigentümer lag, da der Stillstand einer Aufzugsanlage jedenfalls Unannehmlichkeiten mit sich bringen kann. Die Wohnungen können in diesem Fall nur über das Treppenhaus erreicht werden.
Sofern die Klägerin weiterhin rügt, sie sei mangels Zugangs nicht an den Kosten der Aufzugsanlage zu beteiligen, steht dies der Beschlussfassung ebenfalls nicht entgegen. Insofern wird zur Vermeidung von Wiederholungen auf das Teilurteil Bezug genommen.
Die prozessualen Nebenentscheidungen beruhen auf §§ 92 Abs.1, 100 Abs.1, 709 ZPO.
Der Streitwert für die Gerichtsgebühren wird auf 40.216,57 € festgesetzt und wie folgt aufgeschlüsselt:
Zu TOP 1.1 auf 144,12 €,
zu TOP 1.2 auf 13.405,65 € (5facher Anteil der Klägerin),
zu TOP 1.3 auf 500,00 €,
zu TOP 1.4 auf 1.000,00 €,
zu TOP 3 auf 8.449,00 €,
zu TOP 5.1 auf 756,00 € (3,5facher Betrag der jährlichen Erhöhung),
zu TOP 5.2 und 5.3 auf 15.961,80 € (5facher Anteil der Klägerin).
Rechtsbehelfsbelehrung:
Gegen dieses Urteil ist das Rechtsmittel der Berufung für jeden zulässig, der durch dieses Urteil in seinen Rechten benachteiligt ist,
1. wenn der Wert des Beschwerdegegenstandes 600,00 EUR übersteigt oder
2. wenn die Berufung in dem Urteil durch das Amtsgericht zugelassen worden ist.
Die Berufung muss innerhalb einer Notfrist von einem Monat nach Zustellung dieses Urteils schriftlich bei dem Landgericht Düsseldorf, Werdener Straße 1, 40227 Düsseldorf, eingegangen sein. Die Berufungsschrift muss die Bezeichnung des Urteils, gegen das die Berufung gerichtet wird, sowie die Erklärung, dass gegen dieses Urteil Berufung eingelegt werde, enthalten.
Die Berufung ist, sofern nicht bereits in der Berufungsschrift erfolgt, binnen zwei Monaten nach Zustellung dieses Urteils schriftlich gegenüber dem Landgericht Düsseldorf zu begründen.
Die Parteien müssen sich vor dem Landgericht Düsseldorf durch einen Rechtsanwalt vertreten lassen, insbesondere müssen die Berufungs- und die Berufungsbegründungsschrift von einem solchen unterzeichnet sein.
Mit der Berufungsschrift soll eine Ausfertigung oder beglaubigte Abschrift des angefochtenen Urteils vorgelegt werden.
G