WEG: Ungültigkeit der Umlage von Instandsetzungskosten nach Wohnungszahl
KI-Zusammenfassung
Die Kläger fechten einen Beschluss der Eigentümerversammlung an, der die Kosten für Balkonsanierungen nach Anzahl der Wohneinheiten verteilt. Streitfragen sind die hinreichende Bezeichnung in der Einladung und die Zulässigkeit eines abweichenden Kostenverteilerschlüssels nach § 16 Abs. 4 WEG. Das Gericht erklärt die Umlage nach Wohnungszahl für ungültig wegen unzureichender Einladung und fehlender Grundlage in § 16 Abs. 4 WEG; die Verwalterin trägt die Kosten.
Ausgang: Anfechtung teilweise stattgegeben: Umlage der Kosten nach Anzahl der Wohneinheiten für ungültig erklärt; Verwalterin zur Tragung der Kosten verurteilt.
Abstrakte Rechtssätze
Die Einladung zur Eigentümerversammlung muss bei erheblicher finanzieller Bedeutung den Beschlussgegenstand so bezeichnen, dass eine Änderung des Kostenverteilerschlüssels erkennbar ist; unterlassene oder unzureichende Bezeichnung macht die Beschlussfassung anfechtbar.
§ 16 Abs. 4 WEG erlaubt eine abweichende Verteilung von Instandhaltungs- oder Instandsetzungskosten nur, wenn der abweichende Maßstab dem Gebrauch oder der Möglichkeit des Gebrauchs durch einzelne Wohnungseigentümer Rechnung trägt.
Eine gleichmäßige Verteilung aus Gründen der Verteilergerechtigkeit oder des Solidaritätsprinzips begründet keine Rechtfertigung nach § 16 Abs. 4 WEG, wenn keine eigennützige Nutzung einzelner Eigentümer vorliegt.
Nach § 49 Abs. 2 WEG können die Kosten des Rechtsstreits dem Verwalter auferlegt werden, wenn das Verfahren durch dessen Veranlassung entstanden ist und ihn grobes Verschulden trifft.
Tenor
hat das Amtsgericht Düsseldorf
auf die mündliche Verhandlung vom 24.04.2017
durch die Richterin am Amtsgericht G
für Recht erkannt:
Der Beschluss der Eigentümerversammlung vom 22.12.2016 zu TOP 3b wird insofern für ungültig erklärt, soweit er die Umlage der Kosten nach Anzahl der Wohneinheiten der Gemeinschaft als Verteilungsmaßstab zugrunde legt.
Die Kosten des Rechtsstreits trägt die Beigeladene.
Das Urteil ist hinsichtlich der Kosten vorläufig vollstreckbar. Die Beigeladene kann die Vollstreckung gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des Vollstreckungsbetrages abwenden, wenn nicht die Kläger vor der Vollstreckung Sicherheit in dieser Höhe leisten.
Tatbestand
Die Kläger fechten mit einem am 20.01.2017 bei Gericht eingegangen Schriftsatz den Beschluss der Eigentümerversammlung vom 22.12.2016 zu TOP 3b an, soweit er die Umlage der Kosten nach Anzahl der Wohneinheiten als Verteilungsmaßstab zugrunde legt. Unter TOP 3 wurden diverse Beschlüsse zur Erneuerung der fünf bestehenden Holzbalkone in Verbindung mit Maßnahmen zur Herstellung der zweiten Rettungswege für die ausgebauten Dachgeschosswohnungen bzw. Spitzböden beschlossen. Wegen der Einzelheiten wird auf das Protokoll (Bl. 4 ff GA) Bezug genommen. Die Anlage besteht aus insgesamt 30 unterschiedlich großen Einheiten. Im Bereich von fünf dieser Einheiten wurden im Jahre 1990 nachträglich die fünf zu sanierenden Holzbalkone angebaut. Die Teilungserklärung enthält zur Umlage der Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten keine Regelung.
Die Kläger tragen vor, der Beschluss beinhalte eine Änderung des gesetzlichen Verteilerschlüssels und sei formell mangels Bezeichnung in der Einladung sowie materiell mangels Vorliegen der Voraussetzungen des § 16 Abs.4 WEG zu beanstanden. Die Verwaltung habe das Verfahren grob fahrlässig veranlasst.
Die Kläger beantragen,
wie erkannt.
Die Beklagten beantragen,
die Klage abzuweisen.
Die Beklagten tragen vor, der zweite Rettungsweg soll baulich mit den zu erneuernden Balkonen verbunden werden. Der Beschluss diene im Hinblick auf die rechtliche Zulässigkeit dem Gebrauch aller Einheiten. Die Möglichkeit einer abweichenden Kostenverteilung sei in der Eigentümerversammlung ausführlich diskutiert worden. Die Eigentümer hätten sich nach dem Solidaritätsprinzip ausdrücklich dagegen entschieden, die Kosten für die Balkone ausschließlich auf die Eigentümer zu verteilen, welche über Balkone an ihren Wohnungen verfügten. Die erforderliche Mehrheit habe vorgelegen.
Hinsichtlich der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf die zwischen den Parteien gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen Bezug genommen.
Entscheidungsgründe
Die Klage hat Erfolg.
Vorab ist klarzustellen, dass die Aktivlegitimation der Kläger nicht mehr streitig ist, nachdem diese mit Schriftsatz vom 06.04.2017 eine Grundbuchmitteilung vorgelegt haben.
Der streitgegenständliche Beschluss widerspricht im Umfang der geltend gemachten Anfechtung Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung und ist für ungültig zu erklären.
Zu Recht rügen die Kläger zunächst eine mangelnde Bezeichnung in der Einladung. Ausweislich der Einladung ist der Beschluss zu TOP 3b lediglich mit Maßnahmen zur Herstellung des zweiten Rettungsweges bezeichnet. Hinweise dazu, dass der bestehende Verteilerschlüssel hinsichtlich der Kostentragung geändert werden soll, enthält die Einladung nicht. Dies ist indes angesichts der Bedeutung des Beschlussgegenstandes, da es um die Verteilung von veranschlagten Kosten in Höhe von 62.000,00 € mit einem Kostenanteil von 2066,66 € pro Einheit (62.000 € : 30 Einheiten) geht, unzureichend. Denn nach dem unwidersprochenem Vortrag der Kläger galt für die Verteilung der Kosten mangels einer Vereinbarung der gesetzliche Kostenverteilerschlüssel nach Miteigentumsanteilen, der vorliegend erkennbar auch zu einer erheblich anderen Verteilung führt, da es in der Anlage unterschiedlich große Sondereigentumseinheiten gibt. Der Inhalt der Bezeichnung ist abhängig von der Bedeutung des Beschlussgegenstandes. Je bedeutsamer der Gegenstand der Beschlussfassung für den einzelnen Wohnungseigentümer ist, desto genauer ist er in der Einladung zur Versammlung zu bezeichnen. Dies gilt auch, wenn die Wohnungseigentümer auf Grund einer früheren Beratung, einer vormaligen Beschlussfassung oder auf Grund eines gerichtlichen Verfahrens bereits mit der betreffenden Angelegenheit vertraut sind (vgl. Bärmann-Merle, WEG, 12.Auflage, § 23 Rn.86). Daher kommt es auf den Vortrag der Beklagten, dass den Eigentümern die notwendigen Arbeiten und Kosten bekannt gewesen seien, nicht an.
Darüber hinaus widerspricht die geänderte Kostenverteilung § 16 Abs. 4 WEG. Hiernach kann im Einzelfall für Maßnahmen der Instandhaltung oder Instandsetzung ein geänderter Kostenverteilerschlüssel beschlossen werden, wenn der abweichende Maßstab dem Gebrauch oder der Möglichkeit des Gebrauchs durch die Wohnungseigentümer Rechnung trägt. Dies ist der Fall, wenn die Kostenlast des Einzelnen aufgrund individueller Gebrauchsvorteile gerechtfertigt ist. Unter Gebrauch ist dabei die eigennützige Verwendung von Teilen, Einrichtungen und Anlagen des Gemeinschaftseigentums zu verstehen (vgl. Bärmann-Becker, WEG, 12.Auflage, § 16 Rn. 136, 137).
Eine eigennützige Verwendung hinsichtlich der fünf Balkone kommt erkennbar nur für die Einheiten in Betracht, denen sie vorgelagert sind. Der zweite Rettungsweg dient als Fluchtweg lediglich der Wohnungen im Dachgeschoss. Ob die Maßnahmen rechtlich erforderlich und damit insofern für alle Wohnungseigentümer nützlich sind, ist dagegen unerheblich. Denn dies entspricht keiner eigennützigen Verwendung im Sinne eines Gebrauchs oder einer Gebrauchsmöglichkeit.
Im Übrigen war nach dem eigenen Vortrag der Beklagten keine Verteilung nach Gebrauch oder der Möglichkeit eines Gebrauchs gewollt, weil man aus Gründen einer Verteilungsgerechtigkeit die Kosten nicht ausschließlich auf die Eigentümer verteilen wollte, welche über Balkone an ihren Wohnungen verfügen. Eine Durchbrechung des Solidaritätsprinzips war damit gerade nicht gewollt. Gewollt war vielmehr eine gleichmäßige Verteilung auf alle Eigentümer. Dies wird von § 16 Abs.4 WEG nicht umfasst.
Die Kostenentscheidung beruht auf § 49 Abs.2 WEG. Hiernach können die Kosten dem Verwalter auferlegt werden, soweit die Tätigkeit des Gerichts durch ihn veranlasst wurde und ihn ein grobes Verschulden trifft, auch wenn er nicht Partei des Rechtsstreits ist.
Die Voraussetzungen liegen vor. Die Beigeladene hat hinsichtlich der mangelnden Bezeichnung in der Einladung und der unterlassenen Mitteilung zumindest des Wortlautes von § 16 Abs.4 WEG Anlass zu dem Verfahren gegeben. Insofern trifft sie auch ein grobes Verschulden. Dies liegt vor, wenn die im Verkehr erforderliche Sorgfalt in ungewöhnlich hohem Maße verletzt wurde, insbesondere ganz nahe liegende Überlegungen nicht angestellt oder beiseite geschoben wurden und dasjenige unbeachtet geblieben ist, was in dem gegebenen Fall sich jedem aufgedrängt hätte. Der Beigeladenen muss als Berufsverwalterin die Bedeutung einer ausreichenden Bezeichnung bekannt sein. Insofern hätte sie angesichts des Kostenvolumens der auf die einzelnen Wohnungseigentümer zu verteilenden Kosten bereits in der Einladung ankündigen müssen, dass auch über eine mögliche geänderte Kostenverteilung ein Beschluss gefasst werden soll, und dazu auf die hierfür nach § 16 Abs.4 WEG erforderlichen Voraussetzungen hinweisen müssen, indem sie zumindest dessen Wortlaut wiedergegeben hätte. Dann hätten die Eigentümer sich auf eine Änderung vorbereiten können. Sie hätten sowohl die Voraussetzungen in § 16 Abs.4 WEG ermitteln als auch überblicken können, inwieweit ein geänderter Kostenverteilerschlüssel sich auf ihre Kostenlast auswirkt und der Verteilergerechtigkeit gerecht wird.
Der Beigeladenen wurde entsprechendes Gehör verschafft, indem ihr sowohl der ausdrückliche Kostenantrag der Kläger vom 06.04.2017 als auch der im Termin vom 24.04.2017 wiederholte Kostenantrag übersandt wurden.
Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf § 78 Nr.11, 711 ZPO.
Der Streitwert wird auf 3.500,00 € festgesetzt.
Rechtsbehelfsbelehrung:
A) Gegen dieses Urteil ist das Rechtsmittel der Berufung für jeden zulässig, der durch dieses Urteil in seinen Rechten benachteiligt ist,
1. wenn der Wert des Beschwerdegegenstandes 600,00 EUR übersteigt oder
2. wenn die Berufung in dem Urteil durch das Amtsgericht zugelassen worden ist.
Die Berufung muss innerhalb einer Notfrist von einem Monat nach Zustellung dieses Urteils schriftlich bei dem Landgericht Düsseldorf, Werdener Straße 1, 40227 Düsseldorf, eingegangen sein. Die Berufungsschrift muss die Bezeichnung des Urteils, gegen das die Berufung gerichtet wird, sowie die Erklärung, dass gegen dieses Urteil Berufung eingelegt werde, enthalten.
Die Berufung ist, sofern nicht bereits in der Berufungsschrift erfolgt, binnen zwei Monaten nach Zustellung dieses Urteils schriftlich gegenüber dem Landgericht Düsseldorf zu begründen.
Die Parteien müssen sich vor dem Landgericht Düsseldorf durch einen Rechtsanwalt vertreten lassen, insbesondere müssen die Berufungs- und die Berufungsbegründungsschrift von einem solchen unterzeichnet sein.
Mit der Berufungsschrift soll eine Ausfertigung oder beglaubigte Abschrift des angefochtenen Urteils vorgelegt werden.
B) Gegen die Kostengrundentscheidung ist das Rechtsmittel der sofortigen Beschwerde zulässig, wenn der Wert der Hauptsache 600,00 EUR und der Wert des Beschwerdegegenstandes 200,00 EUR übersteigt. Die sofortige Beschwerde ist bei dem Amtsgericht Düsseldorf, Werdener Straße 1, 40227 Düsseldorf oder dem Landgericht Düsseldorf, Werdener Straße 1, 40227 Düsseldorf schriftlich in deutscher Sprache oder zur Niederschrift der Geschäftsstelle eines jeden Amtsgerichts einzulegen.
Die sofortige Beschwerde muss die Bezeichnung des angefochtenen Beschlusses sowie die Erklärung enthalten, dass sofortige Beschwerde gegen diesen Beschluss eingelegt wird. Sie ist zu unterzeichnen und soll begründet werden.
Die sofortige Beschwerde muss spätestens innerhalb einer Notfrist von zwei Wochen bei dem Amtsgericht Düsseldorf oder dem Landgericht Düsseldorf eingegangen sein. Dies gilt auch dann, wenn die sofortige Beschwerde zur Niederschrift der Geschäftsstelle eines anderen Amtsgerichts abgegeben wurde. Die Frist beginnt mit der Zustellung des Beschlusses, spätestens mit Ablauf von fünf Monaten nach Erlass des Beschlusses.
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