WEG: Ungültigkeit von Beschlüssen zu Abrechnung, Entlastung, Verwalterwahl und Gartenpflege

Amtsgericht Düsseldorf · 290 II 18/08 WEG · 09.07.2008

KI-Zusammenfassung

Wohnungseigentümer fochten mehrere Beschlüsse der Eigentümerversammlung (u.a. Jahresabrechnung 2005, Entlastungen, Wiederbestellung der Verwalterin, Verwaltervertrag, Gartenpflege, Stromanschluss) an. Das AG erklärte Abrechnung und Entlastungen teilweise bzw. vollständig sowie Verwalterwahl und Verwaltervertrag für ungültig, weil u.a. eine 2006 veranlasste Zahlung unzutreffend in 2005 gebucht und Regressansprüche nicht auszuschließen waren; zudem lag ein wichtiger Grund gegen die Verwalterin vor. Der Stromanschluss wurde abgelehnt, da eine bauliche Veränderung zustimmungspflichtig ist. Die Gartenpflege wurde wegen unzureichender Regelung neu gefasst und eine Mindestfrequenz des Rasenschnitts angeordnet.

Ausgang: Beschlussanfechtung und Verpflichtungsantrag überwiegend erfolgreich (mehrere TOPs ungültig, Gartenpflege angepasst), im Übrigen (Stromanschluss) zurückgewiesen.

Abstrakte Rechtssätze

Eine Jahresabrechnung der Wohnungseigentümergemeinschaft hat die im Abrechnungsjahr tatsächlich angefallenen Einnahmen und Ausgaben geordnet, übersichtlich und inhaltlich zutreffend darzustellen; Zahlungen außerhalb des Abrechnungsjahres dürfen nicht eingestellt werden.

Die Entlastung des Verwalters bzw. des Verwaltungsbeirats widerspricht ordnungsmäßiger Verwaltung, wenn aufgrund fehlerhafter Abrechnung oder unaufgeklärter Vorgänge mögliche Ersatzansprüche gegen Verwalter oder Beirat im Raum stehen.

Der Verwaltungsbeirat ist grundsätzlich unentgeltlich tätig; pauschaler Aufwendungsersatz bedarf einer Beschlussfassung, ersatzfähig sind sonst nur erforderliche Aufwendungen entsprechend § 670 BGB.

Ein Verwalterbestellungsbeschluss ist anfechtbar, wenn bei Abwägung aller Umstände ein wichtiger Grund gegen die Bestellung vorliegt, insbesondere wenn ein tragfähiges Vertrauensverhältnis wegen objektiver Umstände in der Person des Verwalters nicht zu erwarten ist.

Die Herstellung eines gesonderten Stromanschlusses, der eine Änderung gemeinschaftlicher Anlagen erfordert, stellt regelmäßig eine bauliche Veränderung dar und setzt die Zustimmung der benachteiligten Wohnungseigentümer voraus.

Tenor

1)

Die Beschlüsse der Eigentümerversammlung vom 6.5.2006 zu TOP 3 b),

3 c), 4, 5 und 8 werden für ungültig erklärt.

 

2)

Der Beschluss der Eigentümerversammlung vom 6.5.2006 zu TOP 3 a) wird insofern für ungültig erklärt, als dass in der Abrechnung 2005 unter der Position Hausmeister eine Position in Höhe von 92,00 € als Auslagen des Verwaltungsbeirats verbucht worden ist.

 

3)

Die Beteiligten zu 3) bis 6) werden verpflichtet, einer Gartenpflege dahingehend zuzustimmen, dass der Rasen in der Zeit von April bis Oktober insgesamt mindestens zehnmal geschnitten wird und die übrige Gartenpflege jeweils im Frühjahr und Herbst durch den Gärtner P zu den bisherigen Konditionen durchgeführt wird.

 

4)

Im Übrigen wird der Antrag zurückgewiesen.

 

5)

Die Kosten des Verfahrens tragen die Beteiligten zu 1) und 2) zu 19 %, die Beteiligten zu 3) bis 6) zu 63 % und die Beteiligte zu 7) zu 18 %.

Eine Erstattung außergerichtlicher Kosten wird nicht angeordnet.

 

6)

Der Streitwert wird auf 8.750,00 € festgesetzt.

Gründe

I.

Die Beteiligten zu 1) bis 6) bilden die eingangs bezeichnete Wohnungseigentümergemeinschaft, deren Verwalterin die Beteiligte zu 7) ist.

Die Anlage besteht aus drei Einheiten, die jeweils im Sondereigentum der Beteiligten zu 1) und 2), 3) und 4) sowie 5) und 6) stehen. Die Gemeinschaft ist zwischen den Beteiligten zu 1) und 2) sowie den Beteiligten zu 3) bis 6) zerstritten.

Im vorliegenden Verfahren fechten die Beteiligten zu 1) und 2) Beschlüsse der Eigentümerversammlung vom 6.5.2006 zu TOP 3 a), b), c), 4, 5, 6 und 8 an. Die Beteiligten zu 1) und 2) sind Sondereigentümer der im Erdgeschoss gelegenen Einheit. Im Mai 2005 übertrug die Beteiligte zu 2) einen Anteil ihres Sondereigentums auf die Beteiligte zu 1).

Zu TOP 3 a) wurde die Abrechnung 2005 (Bl. 21 ff. GA) genehmigt. Diese beanstandeten die Beteiligten zu 1) und 2) bereits mit Schreiben vom 30.4.2006 (Bl. 146 ff. GA) unter Aufforderung, die Abrechnung bis zur Versammlung zu ändern und gewünschte Kopien bis dahin auszuhändigen. Hierauf antwortete die Beteiligte zu 7) erst nach der Versammlung mit Schreiben vom 10.5.2006 (Bl. 27 ff. GA). Wegen der Einzelheiten wird auf diese beiden Schreiben Bezug genommen.

Die Beteiligten zu 1) und 2) haben zunächst mit Antragsschrift vom 24.5.2006 die Position „Notare M“ über 58,00 €, die allein ihrer Einheit auferlegt wird, beanstandet. Nachdem die Beteiligten zu 3) bis 6) mit Schriftsatz vom 13.6.2006 auf eine Kostenrechnung der Notare M vom 3.2.2005 (bezahlt am 7.2.2005) betreffend die Verwalterzustimmung zur Veräußerung ihres Sondereigentums verwiesen hatten, beanstanden die Beteiligten zu 1) und 2) diese Position nicht mehr. Sie beanstanden jedoch den weiterhin verbuchten und ihnen allein belasteten Mehraufwand von 232,00 €. Hierbei handelt es sich um den von der Beteiligten zu 7) unter dem 3.3.2005 berechneten Mehraufwand (Bl. 100 GA) für die Verwalterzustimmung zur Veräußerung des Anteils der Beteiligten zu 2) an die Beteiligte zu 1). Die Beteiligten zu 3) bis 6) verweisen insofern auf § 4 Ziffer 1 a) des Verwaltervertrages vom 28.12.2004/5.1.2005 (Bl. 101 ff. GA), wonach der Verwalter für die Zustimmung zur Veräußerung eines Wohnungseigentums eine Vergütung von 200,00 € zuzüglich Mehrwertsteuer erhält, die dem ausscheidenden Wohnungseigentümer in Rechnung gestellt wird. Hinsichtlich der Position „Hausmeister“ beanstanden die Beteiligten zu 1) und 2) zunächst hierunter verbuchte Kosten von 92,00 €, die ausweislich einem Memo der Beteiligten zu 7) vom 7.2.2006 (Bl. 135 GA) an den Verwaltungsbeirat überwiesen werden soll als Auslagenersatz (Zeitaufwand zwei Stunden und Fahrkosten) für die Beglaubigung des Verwaltervertrages beim Notar in E im Rahmen der Verwalterzustimmung zur Eigentumsübertragung. Den Verwaltungsbeirat bildeten zu diesem Zeitpunkt die Beteiligten zu 3) und 6). Weiterhin beanstanden sie eine unter der Position „Hausmeister“ verbuchte Position „Wochenblattinserat Hausmeister 113,27 €“. Hierbei handelt es sich um eine in 2005 getätigte Fehlbuchung der Beteiligten zu 7). Tatsächlich betraf diese Position eine andere WEG. Der Betrag wurde am 15.5.2006 von der Beteiligten zu 7) zurückgebucht. Hinsichtlich der Position „Wasser/Abwasser“ haben die Beteiligten zu 1) und 2) zunächst den Anfall der verbuchten Kosten von insgesamt 1.713,07 € bestritten. Diese Position haben sie bereits in ihrem Schreiben vom 30.4.2006 beanstandet, woraufhin die Beteiligte zu 7) ihnen mit Schreiben vom 10.5.2006 eine Aufstellung der Kosten (Bl. 31 GA) zukommen ließ. Die Beteiligten zu 1) und 2) haben insofern zunächst gerügt, dass Abschlagszahlungen lediglich in Höhe von 903,00 € erfolgt seien sowie eine Rechnung vom 9.6.2005 über 593,29 € nicht belegt sei. Nachdem die Beteiligten zu 3) bis 6) entsprechende Rechnungen und Gebührenbescheide vorgelegt hatten, halten die Beteiligten zu 1) und 2) diese Rüge nicht mehr aufrecht und bestanden nunmehr, dass nach Einbau von Wasserzählern im Jahre 2005 keine Abrechnung nach abgelesenen Verbrauchswerten erfolgte. Ferner rügen die Beteiligten zu 1) und 2) die Position „Geräteanschaffung“ über insgesamt 234,10 €. Hierbei soll es sich nach Angaben der Beteiligten zu 7) im Schreiben vom 10.5.2006 um im Rahmen des Eigentumsübergangs innerhalb der Einheit 1 notwendige notarielle Beglaubigungen von Verwalterverträgen, Bestellungsprotokollen und Zustimmungserklärungen sowie Kosten der Verwaltungsbeiräte handeln. Hinsichtlich der in der Aufstellung (Bl. 33 GA) enthaltenen Notarkosten wurden seitens der Beteiligten zu 3) bis 6) mit Schreiben vom 13.6.2007 die entsprechenden Notarrechnungen überreicht (Bl. 125-128 GA). Nicht belegt wurde die verbuchte Zahlung von 160,00 € an die beiden Verwaltungsbeiräte als Zeitaufwand für das zweimalige Erscheinen beim Notar. Weiterhin beanstanden die Beteiligten zu 1) und 2) innerhalb der Position „Außenanlage“ eine verbuchte Position „Ausz. Gärtner durch S“ in Höhe von 460,00 €. Insofern soll es sich um einen Betrag handeln, der dem Beteiligten zu 3) für das Entfernen einiger Bepflanzungen durch eine Gärtnerei zur Vorbereitung von Fassadenarbeiten ausgezahlt worden sein soll. Schließlich rügen die Beteiligten zu 1) und 2) hinsichtlich der Rücklagenentwicklung eine Abbuchung vom 16.8.2005 „T“ in Höhe von 320,98 € sowie eine Position „Bauaufsichtgestaltung“ in Höhe von 600,00 €. Nachdem die Beteiligten zu 3) bis 6) eine Rechnung der Firma T vom 10.8.2005 über die Beseitigung eines Schadens in der Hauptwasserleitung vorgelegt haben, halten die Beteiligten zu 1) und 2) diese Rüge nicht mehr aufrecht. Hinsichtlich der weiterhin gerügten Position von 600,00 € handelt es sich um eine Auszahlung an den Beteiligten zu 6). Dieser soll nach Absprache mit dem Verwaltungsbeirat anstelle der Verwaltung den Fassadenanstrich vorbereitet und überwacht haben. Die Beteiligten zu 3) bis 6) verweisen insofern auf den Verwaltervertrag, wonach der Verwalter berechtigt ist, für Tätigkeiten im Zusammenhang mit Instandsetzungsmaßnahmen, die im Einzelfall 5.000,00 € übersteigen, Mehraufwandgebühren zu berechnen und zwar eine Vergütung von 60,00 € pro Stunde zu nehmen. Im Hinblick auf die Beanstandung zur Abrechnung bestanden die Beteiligten zu 1) und 2) die Beschlüsse zu TOP 3 b) und c) betreffend die Entlastung der Verwaltung und des Beirats.

Zu TOP 4 a) wurde der Antrag der Beteiligten zu 1) und 2) auf Bestellung der E-Hausverwaltung abgelehnt und zu TOP 4 b) die Beteiligte zu 7) als Verwalterin ab dem 1.1.2007 bis zum 31.12.2009 wiederbestellt. Zu TOP 5 wurde der Verwaltervertrag beschlossen. Die Wiederbestellung und den Abschluss des Verwaltervertrages fechten die Beteiligten zu 1) und 2) im Hinblick auf die Beanstandungen zur Abrechnung 2005 und im Hinblick auf den Sitz der Beteiligten zu 7) in Bayern an. Die Beteiligten zu 3) bis 6) weisen darauf hin, dass bereits im Rahmen der Erstbestellung beschlossen worden sei, dass gegebenenfalls der Verwaltungsbeirat vor Ort Koordinierungen vornimmt. Der Beteiligte zu 6) legte zwischenzeitlich in der Eigentümerversammlung vom 28.4.2007 sein Amt als Verwaltungsbeirat nieder. Der Beteiligte zu 3) befindet sich berufsbedingt in Brasilien.

Zu TOP 6 wurde der Antrag der Beteiligten zu 1) und 2), die Verwaltung zu beauftragen und zu bevollmächtigen, durch Verlegung einer entsprechenden Stromleitung den Trockner der Beteiligten zu 3) und 4) so anschließen zu lassen, dass diese über den Wohnungsstromzähler der Beteiligten zu 3) und 4) erfasst wird und die Kosten für die Maßnahme den Beteiligten zu 3) und 4) in der Jahresabrechnung zu belasten, abgelehnt. Dem liegt zugrunde, dass der Trockner der Beteiligten zu 3) und 4) über den Allgemeinstromzähler läuft und dies durch eine pauschale Zahlung von 3,00 € monatlich abgegolten wird. Diesen Beschluss fechten die Beteiligten zu 1) und 2) unter Geltendmachung eines entsprechenden Verpflichtungsantrags an.

Zu TOP 8 wurde beschlossen, dass der Gärtner nach Absprache mit dem Verwaltungsbeirat einmal jährlich die Gartenpflege (Frühjahr oder Herbst) zu den bisherigen Konditionen durchführt. Darüber hinaus soll der Gärtner in Absprache mit dem Verwaltungsbeirat den Rasenschnitt für 30,00 € pro Schnitt ( circa sieben mal im Jahr) vorzunehmen. Diesen Beschluss fechten die Beteiligten zu 1) und 2) an, mit der Verpflichtung, dass der Rasen in der Zeit von April bis Oktober im Abstand von 14 Tagen geschnitten wird und die Beete einmal monatlich mit einem Aufwand von mindestens zwei Stunden gepflegt werden.

Die Beteiligten zu 1) und 2) tragen vor, die Abrechnung 2005 entspreche nicht Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung. Die Positionen seien falsch verbucht worden. Ausreichende Erläuterungen der Abrechnungen seien nicht erfolgt. Die Vergütung der Verwaltung für die Verwalterzustimmung sei weit überhöht. Auslagen des Beirats für Notarkosten in Höhe von 92,00 € und 160,00 € seien nicht belegt. In der Vergangenheit habe es keine Erstattung für Zeitaufwand und Fahrkosten gegeben. Der Betrag sei zudem überhöht. Die Fehlbuchung von 113,27 € sei in der Abrechnung 2006 nicht erstattet worden. Die Wasserkosten hätten nach Verbrauch abgerechnet werden müssen. Kosten für Gartenarbeiten über 460,00 € seien nicht belegt. Den Anfall bestreiten sie mit Nichtwissen. Ebenfalls mit Nichtwissen bestreiten sie, dass der Beteiligte zu 6) in Abstimmung mit dem Beirat Überwachungsarbeiten im Zusammenhang mit dem Fassadenanstrich vorgenommen hat. Unabhängig davon entspräche die Übertragung von Verwaltungsaufgaben auf einen Wohnungseigentümer nicht ordnungsgemäßer Verwaltung. Dem Beteiligten zu 6) fehle zudem die entsprechende Fachkenntnis. Die Wiederwahl der Beteiligten zu 7) widerspreche angesichts der Beanstandungen zu Abrechnungen und der örtlichen Entfernung zur Gemeinschaft Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung. Aufgrund der Distanz habe es schon Anlass zu Beanstandungen gegeben.

Die Beteiligten zu 1) und 2) beantragen,

1.

die in der Eigentümerversammlung am 6.5.2006 unter TOP 3 a, 3 b, 3 c, 4 und 5 gefassten Beschlüsse für ungültig zu erklären,

2.

die Beteiligten zu 3) bis 6) zu verpflichten, dem unter TOP 6 abgelehnten Beschluss zuzustimmen, die Verwaltung zu beauftragen und zu bevollmächtigen, durch Verlegung einer entsprechenden Stromleitung den Trockner der ME S so anschließen zu lassen, dass dieser über den Wohnungsstromzähler der ME S erfasst wird und die Kosten für diese Maßnahme den ME S in der Jahresabrechnung zu belasten,

3.

den in der Eigentümerversammlung am 5.6.2005 unter TOP 8 gefassten Beschluss für ungültig zu erklären und die Beteiligten zu 3) bis 6) zu verpflichten, einer Gartenpflege dahingehend zuzustimmen, dass der Rasen in der Zeit von April bis Oktober im Abstand von 14 Tagen geschnitten wird und die Beete einmal monatlich mit einem Aufwand von mindestens 2 Stunden gepflegt werden.

Die Beteiligten zu 3) bis 6) beantragen,

die Anträge zurückzuweisen.

Die Beteiligten zu 3) bis 6) tragen vor, eine fristgerechte Anfechtung läge nicht vor, da der Antrag sich gegen die Wohnungseigentümergemeinschaft als falsche Partei richte. Die im Vorfeld gestellten Fragen der Beteiligten zu 1) und 2) seien mit Schreiben vom 10.5.2006 beantwortet worden. Der Zeitaufwand des Beirats und die Fahrkosten seien, wie bislang bei der Wohnungseigentümergemeinschaft üblich, durch Pauschale erstattet worden. Die Fehlbuchung von 113,27 € sei in der Abrechnung 2006 zurückgebucht worden. Der Betrag von 460,00 € sei am 30.6.2005 an den Beteiligten zu 3) ausgezahlt worden, nachdem dieser mit E-Mail vom 23.6.2005 angezeigt habe, den Betrag an den Gärtner ausgezahlt zu haben. Der Beteiligte zu 6) habe die Instandsetzungsarbeiten an der Fassade überwacht. Dafür seien zehn Stunden angefallen. Wären die Arbeiten durch die Beteiligte zu 7) ausgeführt worden, hätten die Kosten sich auf 1.120,00 € belaufen. Die Wiederwahl sei nicht zu beanstanden. Der Verwaltungsbeirat könne Aufgaben vor Ort wahrnehmen. Verzögerungen aufgrund der Entfernung der Verwaltung habe es nicht gegeben.

Hinsichtlich der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf die zwischen den Beteiligten gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen Bezug genommen.

II.

Der Antrag hat in dem im Tenor bezeichneten Umfang Erfolg und ist im Übrigen unbegründet.

Vorab ist klarzustellen, dass die Wohnungseigentümergemeinschaft als teilrechtsfähiger Verband nicht Beteiligte des Verfahrens ist. Auch nach der Entscheidung des Bundesgerichtshofs zur Teilrechtsfähigkeit der Gemeinschaft gilt jedenfalls für sogenannte Altverfahren, die vor dem 1.7.2007 anhängig wurden, der Amtsermittlungsgrundsatz. Danach sind Zweifel an der Identität der Beteiligten von Amts wegen zu klären. § 43 Abs. 4 WEG a.F. legt dabei fest, wer an dem Verfahren zu beteiligen ist. Dies sind nach § 43 Abs. 4 Nr. 2 WEG a.F. im Falle der Beschlussanfechtung die Wohnungseigentümer und der Verwalter. Insofern ist das Gericht nicht an die Angaben der Beteiligten gebunden (vgl. BayObGZ 1972, 246, 249; Staudinger/Wenzel, WEG, Bearbeitung 2005, Vorbem. zu § 43 WEG Rn. 22; § 43 Rn. 60 unter Einbeziehung des BGH zur Teilrechtsfähigkeit).

Da die Rechtsanwälte L und Partner sich für die antragsgegnerische Partei bestellt haben, hat das Gericht sie im Rubrum auch als Verfahrensbeteiligte der Beteiligten zu 3) bis 6) aufgeführt, zumal sie nach dem Hinweisbeschluss vom 4.5.2007, in dem das Gericht klargestellt hat, dass die Beteiligten zu 3) bis 6) am Verfahren beteiligt sind, ihr Mandat nicht niedergelegt haben.

Der Beschluss zu TOP 3 a) betreffend die Genehmigung der Jahresabrechnung 2005 entspricht in dem im Tenor bezeichneten Umfang nicht Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung und ist insofern aufzuheben. Im Übrigen ist eine Aufhebung nicht gerechtfertigt.

Nach den von Rechtsprechung und Lehre entwickelten Grundsätzen muss die Jahresabrechnung eine geordnete, übersichtliche, inhaltlich zutreffende Aufstellung der Einnahmen und Ausgaben in dem betreffenden Wirtschaftsjahr enthalten. Dabei sind alle tatsächlich angefallenen Beträge im Abrechnungszeitraum ohne Rücksicht darauf, ob diese zu Recht oder zu Unrecht vereinnahmt oder verausgabt worden sind, einander gegenüberzustellen. Unter Zugrundelegung dessen ergibt sich zu den einzelnen Beanstandungen Folgendes:

1) Notare M 58,00 €:

Insofern ist die Abrechnung nicht zu beanstanden. Die Beteiligten zu 3) bis 6) haben vorgetragen, der Betrag sei am 7.2.2005 gezahlt worden; sie haben die Position durch Vorlage der Rechnung (Bl. 97 GA) belegt. Die Beteiligten zu 1) und 2) haben die Rüge daraufhin nicht mehr aufrechterhalten, beanstanden jedoch, dass eine Aufklärung nicht vorher erfolgt ist. Dieser Punkt ist im Rahmen der Anfechtung der Verwalterbestellung und Kostenentscheidung zu prüfen.

2) Mehraufwand 232,00 €:

Hinsichtlich der Position ist die Abrechnung nicht zu beanstanden. Hierbei handelt es sich um die von der Beteiligten zu 7) unter dem 3.3.2005 berechnete Sondervergütung für die Erteilung der Verwalterzustimmung gemäß § 4 Ziffer 1a des Verwaltervertrages. Den Anfall der Kosten bestreiten die Beteiligten zu 1) und 2) nicht, sondern deren Angemessenheit. Dies betrifft aus den oben genannten Gründen nicht die Richtigkeit der Abrechnung. Dieser Punkt ist im Rahmen der Entlastung und Anfechtung der Verwalterbestellung zu prüfen. Die gerügte verspätete Aufklärung ist im Rahmen der Kostenentscheidung zu berücksichtigen.

3) Hausmeister:

Die verbuchte Zahlung von 92,00 € an den Beteiligten zu 6) ist zu beanstanden. Insofern kann nicht festgestellt werden, dass diese Kosten tatsächlich im Abrechnungsjahr 2005 angefallen sind. Die Beteiligten zu 3) bis 6) verweisen auf ein Memo der Beteiligten zu 7) vom 22.2.2006. Dieses Memo lautet wie folgt:

„Bitte an Herrn H – Verwaltungsbeirat auszahlen

92,00 €

Grund: Beglaubigung des Verwaltervertrages beim Notar in

E

Zeitaufwand 2 Stunden + Fahrtkosten

Bitte überweisen auf

Konto 000 000 00

BLZ 000 000 00“

Ausweislich dieses Memos wurde der Betrag offensichtlich erst im Jahre 2006 überwiesen und gehört damit nicht in die Abrechnung 2005.

Hinsichtlich der Fehlbuchung von 113,20 € ist die Abrechnung ebenfalls nicht zu bestanden, da es sich insofern um Ausgaben im Abrechnungsjahr 2005 handelt, wobei unerheblich ist, ob die Abbuchung zu Recht oder zu Unrecht erfolgte. Dies ist im Rahmen der Entlastung und Anfechtung der Verwalterbestellung zu prüfen.

4) Wasser/Abwasser:

Nachdem die Beteiligten zu 3) bis 6) den Anfall der Kosten erläutert und durch Vorlage von Abrechnungen/Gebührenbescheiden belegt hatten, rügen die Beteiligten zu 1) und 2) den Anfall der Position nicht mehr, sondern bemängeln, dass keine Verteilung nach abgelesenem Verbrauch erfolgte. Dies ist indes nicht zu beanstanden. Mangels Ablesung konnte eine Verteilung nach Verbrauch nicht erfolgen. Eine Schätzung war nicht möglich, da mangels Vergleichswerten aus Vorjahren eine solche nicht erfolgen konnte. Die Wasseruhren wurden erst im Jahre 2005 eingebaut. Die beanstandete unterbliebene Ablesung ist im Rahmen der Anfechtung der Entlastung und Verwalterbestellung zu prüfen.

5) Geräteanschaffung in Höhe von 234,10 €:

Die Position ist nicht zu beanstanden. Sofern unter dieser Position tatsächlich Notarkosten und Zahlungen an die Beiratsmitglieder als Aufwandentschädigung von Notarbesuchen verbucht wurden, rechtfertigt dies allein keine Aufhebung in der Abrechnung, sondern allenfalls eine Berichtigung. Nachdem die Beteiligten zu 3) bis 6) auch die entsprechende Notarrechnung vorgelegt haben, bestreiten die Beteiligten zu 1) und 2) den Anfall der Kosten nicht mehr. Sie rügen nunmehr lediglich, dass es für die Überweisung von jeweils 80,00 € an die beiden Beiratsmitglieder an einem Rechtsgrund fehle. Dies ist im Rahmen der Entlastung sowie Anfechtung der Verwalterbestellung zu prüfen. Die gerügte verspätete Erläuterung ist zusätzlich im Rahmen der Kostenentscheidung zu berücksichtigen.

6) Außenanlage:

Die hierunter verbuchte Position von 460,00 € („Ausz. Gärtner durch S“) ist nicht zu beanstanden. Die Beteiligten zu 3) bis 6) haben mit Schriftsatz vom 29.5.2008 eine Kopie eines Kontoauszugs vorgelegt, wonach der Betrag am 4.7.2005  überwiesen wurde. Ob die Zahlung mit Rechtsgrund erfolgte, ist für die Abrechnung unerheblich. Dies ist im Rahmen der Anfechtung der Entlastung und Verwalterbestellung zu prüfen.

7) Rücklagenentwicklung:

Die Abrechnung ist hinsichtlich der hierunter verbuchten Positionen von 320,98 €, Rechnung T vom 10.8.2005, und 600,00 € Bauaufsicht nicht zu beanstanden, da die Kosten tatsächlich angefallen sind. Nach Vorlage der Rechnungen beanstanden die Beteiligten zu 1) und 2) diese Positionen nicht mehr, sondern rügen das Fehlen einer Rechtsgrundlage für die Zahlung an den Beteiligten zu 6). Dies sowie eine angeblich verspätete Erläuterung ist im Rahmen der Entlastung und Wiederwahl der Verwalterbestellung sowie Kostenentscheidung zu prüfen.

TOP 3 b) – Entlastung der Verwaltung  für das Wirtschaftsjahr 2005:

Der Beschluss widerspricht ordnungsgemäßer Verwaltung und ist aufzuheben. Der Entlassungsbeschluss bedeutet ein negatives Schuldanerkenntnis dergestalt, dass die Wohnungseigentümer auf etwa bestehende Erstattungsansprüche gegen den Verwalter wegen Vorgängen aus dem Abrechnungsjahr verzichten. Er widerspricht Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung, wenn gegenüber dem Verwalter Erstattungsansprüche möglich sind und/oder die Abrechnung fehlerhaft erstellt wurde. Vorliegend wurde die Abrechnung aber aus den oben genannten Gründen hinsichtlich der Verbuchung von 92,00 € aufgehoben. Darüber hinaus sind Erstattungsansprüche gegenüber der Beteiligten zu 7) gemäß § 280 BGB wegen Pflichtverletzung möglich.

Denn es wurden an die Beiratsmitglieder, die Beteiligten zu 3) und 6), unstreitig Aufwandentschädigungen in Höhe von 92,00 € bzw. 160,00 € gezahlt, ohne dass der Anfall der entsprechenden Aufwendungen nachgewiesen wird. Die Beteiligten zu 3) bis 6) verweisen insofern darauf, dass der Zeitaufwand des Beirats, wie bisher in der Eigentümergemeinschaft üblich, ebenso wie die Fahrkosten, mit einer Pauschale erstattet worden sei. Die Beteiligten zu 1) und 2) haben dies jedoch im nachfolgenden Schriftsatz vom 17.8.2007 bestritten, und die Beteiligten zu 3) bis 6) haben ihren diesbezüglichen Vortrag nicht weiter substantiiert, insbesondere nicht vorgetragen, wann und in welchem Zusammenhang in der Vergangenheit bereits Pauschalen an den Verwaltungsbeirat gezahlt wurden. Unabhängig davon bedarf es für einen pauschalen Aufwendungsersatz an den Beirat einer Beschlussfassung durch die Eigentümergemeinschaft. Der Beirat wird grundsätzlich unentgeltlich tätig. Es werden ihm nur Aufwendungen gemäß § 670 BGB ersetzt, die er den Umständen nach für erforderlich halten durfte, etwa für Telefon, Porto, Kopien, Fahrten etc. (vgl. Bärmann/ Pick/Merle, WEG, 9. Auflage, § 29, Rn. 115).

Darüber hinaus haben die Beteiligten zu 3) bis 6) nicht dargetan, dass die Zahlung von 460,00 € an den Beteiligten zu 6) zu Recht erfolgte. Ausweislich der Ausführungen im Schriftsatz vom 29.5.2008 wurde die Zahlung veranlasst, nachdem der Beteiligte zu 6) mitteilte, er habe an den Gärtner 460,00 € für die Entfernung von Pflanzen gezahlt. Eine entsprechende Rechnung oder Quittung wird jedoch nicht vorgelegt, so dass nicht nachvollzogen werden kann, ob der Betrag in dieser Höhe zu Recht angewiesen wurde. Auch fehlen Darlegungen dazu, von wem, in welchem Umfang, zu welcher Vergütung die Arbeiten vorgenommen wurden. Angesichts dessen kann insofern ein Regressanspruch in Betracht kommen.

Sofern die Beteiligte zu 7) an den Beteiligten zu 6) 600,00 € für eine angebliche Bauüberwachung im Zusammenhang mit dem Fassadenanstrich überwiesen hat, kann ebenfalls ein Regressanspruch in Betracht kommen. Denn nach dem eigenen Vortrag der Beteiligten zu 3) bis 6) hat die Beteiligte zu 7) eine ihr obliegende Aufgabe dem Beteiligten zu 6) übertragen. Ob sie dazu berechtigt war, kann offen bleiben. Jedenfalls hätte sie in diesem Fall dem Beteiligten zu 6) eine entsprechende Vergütung bezahlen müssen und nicht die Eigentümergemeinschaft. Ein Beschluss der Gemeinschaft, dass anstelle der Beteiligten zu 7) der Beteiligte zu 6) die Bauüberwachung wahrnehmen soll, liegt unstreitig nicht vor.

Hinsichtlich der Fehlbuchung von 113,27 € kommt indes ein Regress nicht in Betracht, da die Beteiligte zu 7) den Betrag unstreitig zurückgebucht hat. Ob der Betrag in der Abrechnung 2006 fehlt, ist für die Frage der Entlastung für das Wirtschaftsjahr 2005 nicht von Bedeutung.

Hinsichtlich der Verwaltervergütung für die Verwalterzustimmung kommt ebenfalls kein Regressanspruch in Betracht, da der Beteiligten zu 7) eine entsprechende Vergütung aufgrund der Vereinbarungen im Verwaltervertrag zusteht. Ob die Vergütung somit angemessen ist oder nicht, kann offen bleiben.

TOP 3 c) – Entlastung des Verwaltungsbeirats:

Der Beschluss widerspricht aus den oben zu TOP 3 b) genannten Gründen Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung. Auch insofern ist maßgeblich, ob gegen die Mitglieder des Verwaltungsbeirats Regressansprüche in Betracht kommen, weil sie die Abrechnung nicht ausreichend geprüft haben. Dies ist aus den oben genannten Gründen der Fall. Darüber hinaus ist zu beachten, dass Zahlungen an den Verwaltungsbeirat ohne Rechtsgrund erfolgten.

TOP 4 – Neubestellung der Verwaltung:

Insofern fechten die Beteiligten zu 1) und 2) erkennbar lediglich den Beschluss zu TOP 4 b) betreffend die Wiederwahl der Beteiligten zu 7) zur Verwalterin an. Die Beschlussanfechtung ist begründet.

Der Beschluss zur Verwalterwahl ist für ungültig zu erklären, wenn er gegen die Grundsätze ordnungsgemäßer Verwaltung gemäß § 21 Abs. 3 und 4 WEG verstößt, zum Beispiel weil bei Abwägung aller Umstände des Einzelfalles ein wichtiger Grund gegen die Bestellung dieses Verwalters vorliegt. Dabei ist der wichtige Grund ähnlich wie bei der Abberufung zu beurteilen. Da sich die Mehrheit der Wohnungseigentümer bei der Abberufung gegen und bei der Bestellung für den Verwalter entscheidet, sind allerdings bei der Anfechtung des Bestellungsbeschlusses höhere Anforderungen an das Vorliegen des wichtigen Grundes als bei der Abberufung zu stellen. Das Wohnungseigentumsgericht darf nämlich nicht ohne zwingenden Grund in die Privatautonomie der Wohnungseigentümergemeinschaft eingreifen.

Ein wichtiger Grund gegen die Bestellung des Verwalters kann zum Beispiel angenommen werden, wenn aufgrund von –nicht notwendigerweise verschuldeten- Umständen in der Person des Verwalters eine Zusammenarbeit nach Treu und Glauben unzumutbar und das notwendige Vertrauensverhältnis von Anfang an nicht zu erwarten ist. Unzumutbar kann die Zusammenarbeit zum Beispiel sein, wenn schon im Zeitpunkt der Bestellung Interessengegensätze offenkundig geworden sind und/oder der Verwalter als persönlich unfähig und ungeeignet erscheint.

Die hiernach erforderlichen Voraussetzungen liegen vor. Die Beteiligte zu 7) erscheint schon aufgrund ihrer räumlichen Entfernung zur Wohnungseigentümergemeinschaft als ungeeignet als Verwalterin. So wurde bereits bei ihrer Erstbestellung beschlossen, dass gegebenenfalls die Koordinierung vor Ort vom Beirat auszuführen ist. So hat die Beteiligte zu 7) auch bereits die Überwachung der Arbeiten am Fassadenanstrich auf den Beteiligten zu 6) übertragen, obwohl die Beteiligten zu 1) und 2) unbestritten vorgetragen haben, ihm fehle für solche Arbeiten die Fachkunde. Darüber hinaus ist die Wohnungseigentümergemeinschaft zwischen den Beteiligten zu 1) und 2) einerseits und den Beteiligten zu 3) bis 6) andererseits zerstritten. Angesichts dessen ist es schon fraglich, Arbeiten der Verwaltung auf den Beirat zu übertragen. Darüber hinaus hat die Beteiligte zu 7) Zahlungen an den Verwaltungsbeirat getätigt ohne Rechtsgrundlage. Insofern wird auf die obigen Ausführungen Bezug genommen. Diese Zahlungen hat sie sodann in der Abrechnung 2005 unter insofern nicht nachvollziehbaren Kostenpositionen verbucht, wie zum Beispiel Auslagenersatz für einen Notarbesuch über 92,00 € unter der Position „Hausmeister“ sowie in Höhe von 160,00 € unter der Position „Geräteanschaffung“. Auf die Anfrage der Beteiligten zu 1) und 2) mit Schreiben vom 30.4.2007 zur Abrechnung hat sie sodann erstmals nach der Eigentümerversammlung mit Schreiben vom 10.5.2006 geantwortet und auch das nur unzureichend. Die angeforderten Kopien wurden nicht zur Verfügung gestellt. Dazu wäre sie aber schon aufgrund ihrer räumlichen Distanz zur Wohnungseigentümergemeinschaft verpflichtet gewesen, da es den Wohnungseigentümern nicht zugemutet werden kann, zur Einsicht in die Verwalterunterlagen nach Bayern zu reisen.

Nach alledem entsteht der Verdacht, dass ihre Tätigkeit als Verwaltung lediglich vorgeschoben ist, die Verwalteraufgaben primär beim Beirat liegen. Darüber hinaus besteht der begründete Verdacht, dass sie die rechtsgrundlosen Zahlungen an den Beirat verschleiern wollte, da sie diese unter nicht nachvollziehbaren Positionen verbucht hat. Ob dieser Verdacht tatsächlich zutreffend ist, kann offen bleiben. Denn –wie bereits ausgeführt- kommt es nicht darauf an, ob die Umstände, die eine Zusammenarbeit nach Treu und Glauben mit diesem Verwalter unzumutbar erscheinen lassen, von diesem Verwalter verschuldet sind. Die oben angeführten Verdachtsmomente rechtfertigen jedenfalls, dass Umstände in der Person der Beteiligten zu 7) vorliegen, die eine Zusammenarbeit nach Treu und Glauben mit ihr für die Beteiligten zu 1) und 2) unzumutbar machen und das notwendige Vertrauensverhältnis von Anfang nicht erwarten lassen.

TOP 5 – Verwaltervertrag:

Da der Bestimmungsbeschluss zu TOP 4 aufgehoben wurde, ist auch der Beschluss zu TOP 5 betreffend den Abschluss des Verwaltervertrages aufzuheben.

TOP 6 nebst Verpflichtung, einen entsprechenden Stromanschluss herzustellen:

Der Beschluss ist nicht zu beanstanden. Den Beteiligten zu 1) und 2) steht kein entsprechender Anspruch auf Herstellung eines Stromanschlusses zu, da dies eine bauliche Veränderung im Sinne von § 22 WEG darstellt. Diese bedarf der Zustimmung der benachteiligten Eigentümer. Da die Beteiligten zu 1) und 2) insofern einen Anschluss auf Kosten der Beteiligten zu 3) und 4) begehren, hätten diese dem Beschluss zustimmen müssen.

Sofern die Beteiligten zu 3) und 4) ihren Trockner an den Allgemeinstromzähler angeschlossen haben, kommt allenfalls ein Anspruch auf Unterlassen der Nutzung dieses Allgemeinstromanschlusses in Betracht.

TOP 8 – Gartenpflege:

Der Beschluss war aufzuheben und eine entsprechende Verpflichtung wie im Tenor geschehen auszusprechen. Die zu TOP 8 beschlossene Gartenpflege widersprach Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung, da diese unzureichend war.

Maßgeblich für das Kriterium, ob eine ordnungsgemäße Gartenpflege beschlossen wurde, ist die Frage, wie ein besonnener Alleineigentümer seinen Garten pflegen würde. Dabei ist davon auszugehen, dass ein Alleineigentümer seinen Rasen in der Zeit von April bis Oktober regelmäßig, spätestens in Abständen von 14 Tagen, schneiden wird. Berücksichtigt man aber, dass es in diesem Zeitraum auch Phasen gibt, in denen ein Rasen nicht so schnell wächst, wie zum Beispiel im Hochsommer bei längeren Trockenperioden sowie im Spätsommer, war die von den Beteiligten zu 1) und 2) begehrte Verpflichtung, den Rasen mindestens im Abstand von 14 Tagen zu schneiden, nicht angezeigt. Das Gericht hat dem vorgenannten Umstand Rechnung getragen, indem es einen Rasenschnitt von mindestens zehnmal in diesem Zeitraum angeordnet hat. Die Beteiligten zu 1) und 2) gehen selbst davon aus, dass nach ihrem Vortrag ein Rasenschnitt von vierzehnmal in Betracht käme.

Hinsichtlich der übrigen Gartenpflege ist eine umfassende Gartenpflege zweimal im Jahr –einmal im Frühjahr, einmal im Herbst- angezeigt.

Die Ausführungen der Beteiligten zu 1) und 2) im Schriftsatz vom 19.6.2008, soweit sie neuen Vortrag beinhalten, waren für die Entscheidung nicht von Bedeutung.

Die Kostenentscheidung folgt aus § 47 WEG.

Danach war es billig, die Gerichtskosten des Verfahrens den Beteiligten entsprechend ihrem Unterliegen aufzuerlegen. Die Beteiligte zu 7) war an den Kosten zu beteiligen, da sie durch die Erstellung der Abrechnung sowie die verzögerte Auskunft Anlass zu diesem Verfahren gegeben hat und zwar was die Punkte 4, 5, 6 und 7 der Abrechnung betreffen. Hinsichtlich der Beanstandungen zu 1 und 2 der Abrechnung kann ein solcher Anlass nicht festgestellt werden, da die Beteiligten zu 1) und 2) diese Punkte nicht in ihrem Schreiben vom 30.4.2006 gerügt haben. Die 3. gerügte Position „Hausmeister“ hat die Beteiligte zu 7) mit Schreiben vom 17.5.2006 ausreichend erläutert.

Eine Erstattung außergerichtlicher Kosten war nicht anzuordnen. Es entspricht in Wohnungseigentumsangelegenheiten der Regel, dass jeder Beteiligte seine außergerichtlichen Kosten selbst zu tragen hat. Außergewöhnliche Umstände, die eine andere Entscheidung rechtfertigen könnten, sind im vorliegenden Verfahren nicht zu Tage getreten.

Der Streitwert wird wie folgt festgesetzt:

zu TOP 3 a) auf 2.250,00 € (Summe der beanstandeten Positionen),

zu TOP 3 b) auf 1.000,00 €,

zu TOP 3 c) auf 500,00 €,

zu TOP 4 und 5 auf 3.000,00 €,

zu TOP 6 und dem Verpflichtungsantrag auf 500,00 € sowie

zu TOP 8 und dem Verpflichtungsantrag auf 1.500,00 €,

insgesamt auf 8.750,00 €.