Anfechtung von WEG-Beschlüssen zu Hausgeld, Sprinkler und Sonderumlage abgewiesen
KI-Zusammenfassung
Der Eigentümer (Beteiligter zu 1) ficht Beschlüsse der WEG-Versammlung vom 11.05.2006 zur Hausgeldabrechnung, Erneuerung der Sprinkleranlage und einer Sonderumlage an. Das AG Düsseldorf weist den Antrag zurück: Die Versammlung war aufgrund eines Beschlusses vom 14.06.2005 beschlussfähig und die Maßnahmen entsprechen den Pflichten der Sondernutzungsberechtigten. Gerichtskosten trägt der Antragsteller.
Ausgang: Anfechtung der Beschlüsse der Eigentümerversammlung vom 11.05.2006 wird abgewiesen; der Antragsteller trägt die Gerichtskosten.
Abstrakte Rechtssätze
Ein Beschluss, der für eine einzelne Versammlung die Beschlussfähigkeit regelt, stellt eine ersetzende Einzelfallregelung dar und ist bei Widerspruch zur Teilungserklärung nicht zwingend nichtig, sondern allenfalls anfechtbar.
In einer Jahresabrechnung sind die tatsächlich im Wirtschaftsjahr angefallenen Kosten aufzunehmen, unabhängig von ihrer materiellen Rechtmäßigkeit; etwaige Unrichtigkeiten sind im Verfahren über die Entlastung zu prüfen.
Sind Sondernutzungsberechtigte nach Teilungserklärung zur Instandhaltung bestimmter gemeinschaftlicher Einrichtungen verpflichtet, können sie über die Instandsetzung und die auf sie entfallenden Sonderumlagen beschließen.
Die Kostenverteilung in Wohnungseigentumsverfahren richtet sich nach § 47 WEG; regelmäßig sind die Gerichtskosten dem Unterlegenen aufzuerlegen, außer außergewöhnliche Umstände rechtfertigen Abweichungen.
Tenor
hat das Amtsgericht Düsseldorf
durch die Richterin am Amtsgericht X
am 06.02.2007
b e s c h l o s s e n:
Der Antrag wird zurückgewiesen.
Die Gerichtskosten des Verfahrens trägt der Beteiligte zu 1).
Eine Erstattung außergerichtlicher Kosten wird nicht angeordnet.
Der Geschäftswert wird auf 62.980,00 € festgesetzt.
Gründe
I.
Die Beteiligten zu 1) und 2) bilden die eingangs bezeichnete Wohnungseigentümergemeinschaft, deren Verwalterin die Beteiligte zu 3) ist.
Im vorliegenden Verfahren ficht der Beteiligte zu 1) Beschlüsse der Eigentümerversammlung vom 11.5.2006 zu TOP 2a), 4c) und 4d) an. Insofern beanstandet er zunächst, dass nicht mehr als 5.000/stel Anteile in der Versammlung waren.
Die Beteiligten zu 2) nehmen dazu Bezug auf einen Beschluss der Eigentümerversammlung vom 14.6.2005 zu TOP 11.
Zu TOP 2a) wurde die Hausgeldabrechnung 2005 genehmigt. Insofern beanstandet der Beteiligte zu 1) eine Rücklagenentnahme von 4.640,00 € als Akontozahlung für Bauleitung. Die dieser Position zugrunde liegende Bauleitung wurde von einem Angestellten der Beteiligten zu 5) übernommen. Zu TOP 4c) wurde eine Erneuerung der Sprinkleranlage in der Tiefgarage mit einem Kostenumfang von ca. 20.000,00 € und zu TOP 4d) eine Sonderumlage von 35.000,00 € für die Erneuerung der Sprinkleranlage und Instandsetzung der Autoaufzüge Tiefgarage beschlossen, die von den Nutzern der Stellplätze aufzubringen ist. Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf das Protokoll Bezug genommen.
An den 65 Einstellplätzen der Tiefgarage besteht nach der Teilungserklärung ein Sondernutzungsrecht. § 5 Abs. 1 der Teilungserklärung bestimmt, dass die Sondernutzungsberechtigten verpflichtet sind, die besonderen Einrichtungsanlagen des ihrem Sondernutzungsrecht unterliegenden Gemeinschaftseigentums instand zu halten. Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf die Teilungserklärung (Bl. 77 ff. GA) Bezug genommen.
Der Beteiligte zu 1) ist der Ansicht, die Versammlung sei nicht beschlussfähig gewesen. Kosten für eine angebliche außerordentliche Tätigkeit der Verwaltung könne diese als gesondertes Honorar nicht verlangen. Die Tiefgarage sei Gemeinschaftseigentum, so dass die Kosten für deren Instandhaltung von allen Wohnungseigentümern zu tragen seien. Die Sprinkleranlage diene auch dem Wohnungseigentum.
Der Beteiligte zu 1) beantragt,
die Beschlüsse der Eigentümerversammlung vom 11.5.2006 zu Ziffer 2a), 4c) und 4d) für ungültig zu erklären.
Die Beteiligten zu 2) beantragen,
den Antrag zurückzuweisen.
Die Beteiligten zu 2) sind der Ansicht, die Sprinkleranlage diene allein der Tiefgarage und sei reparaturbedürftig. Dies folge aus einem Gutachten vom 14.2.2006 (Bl. 121 ff. GA). In der Eigentümerversammlung habe zudem ein Angebot vom 7.2.2006 vorgelegen. Die Verwaltung habe weitere Angebote angefordert. Zwei andere Unternehmen hätten sich nicht in der Lage gesehen, ein Angebot für die Erneuerung abzugeben. Die Berechtigung für das zu Lasten der Instandhaltungsrücklage abgebuchte Honorar beruhe auf einem Beschluss der Eigentümerversammlung vom 14.6.2005 zu TOP 4a).
Hinsichtlich der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf die zwischen den Beteiligten gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen Bezug genommen.
II.
Der Antrag hat keinen Erfolg.
Vorab ist klarzustellen, dass die angefochtenen Beschlüsse nicht mangels Beschlussfähigkeit für ungültig zu erklären sind. Die Wohnungseigentümerversammlung vom 11.5.2006 war mit 2.827 von 10.000/stel Miteigentumsanteilen beschlussfähig. Die Beschlussfähigkeit folgt aus dem Beschluss der Eigentümerversammlung vom 14.6.2005 zu TOP 11. Hier hat die Eigentümergemeinschaft beschlossen, dass die Wohnungseigentümerversammlung 2006 ohne Berücksichtigung der vertretenen Anteile beschlussfähig ist. Dieser Beschluss ist nicht nichtig.
Zwar steht er im Widerspruch zur Teilungserklärung. Denn § 18 Abs. 3 bestimmt, dass die Wohnungseigentümerversammlung beschlussfähig ist, wenn mehr als die Hälfte der stimmberechtigten Wohnungseigentümer und Miteigentumsanteile vertreten sind. Ist die Versammlung hiernach nicht beschlussfähig, so hat der Verwalter eine zweite Versammlung mit gleicher Tagesordnung einzuberufen. Diese ist dann in jedem Fall beschlussfähig. Hierauf ist in der Einladung besonders hinzuweisen.
Ungeachtet dessen ist der Beschluss der Eigentümerversammlung vom 14.6.2005 zu TOP 11 nicht mangels Beschlusskompetenz nichtig.
Die Entscheidung des Bundesgerichtshofs (abgedruckt in NJW 2000, Seite 3500 ff.) unterscheidet zwischen gesetzes- oder vereinbarungswidrigen sowie gesetzes- oder vereinbarungsersetzenden Beschlüssen einerseits und gesetzes- oder vereinbarungsändernden Beschlüssen andererseits. Gesetzes- oder vereinbarungsändernde Beschlüsse sind mangels Beschlusskompetenz der Wohnungseigentümerversammlung nichtig, während die übrigen Beschlüsse lediglich anfechtbar sind (vgl. BGH, a.a.O., Seite 3501).
Der Bundesgerichtshof hat damit einen Nichtigkeitsgrund der absoluten Beschlussunzuständigkeit postuliert. Diese absolute Beschlussunzuständigkeit macht einen Beschluss nicht nur anfechtbar, sondern sogar nichtig. Diese Nichtigkeit ergibt sich aus der Tatsache, dass die Wohnungseigentümer von der gesetzlichen Kompetenzzuweisung nicht durch Mehrheitsbeschluss, sondern nur durch Vereinbarung abweichen können. Folglich handelt es sich hier um alle Beschlussgegenstände, die nach dem Gesetz einer Vereinbarung zugewiesen sind. Dies gilt für alle Dauerregelungen, die eine Vereinbarung abändern. Nicht davon betroffen sind Einzelfallregelungen bzw. punktuelle Beschlüsse. Sie sind nur anfechtbar.
Im vorliegenden Fall beinhaltet der Beschluss der Eigentümerversammlung vom 14.6.2005 zu TOP 11 jedoch nur eine solche Einzelfallregelung und zwar eine Regelung für die Eigentümerversammlung im Jahre 2006. Insofern handelt es sich um einen eine Vereinbarung ersetzenden Beschluss, der zwar anfechtbar war, jedoch nicht nichtig ist.
Der Beschluss der Eigentümerversammlung vom 11.5.2006 zu Ziffer 2a) betreffend die Genehmigung der Hausgeldabrechnung 2005 ist nicht zu beanstanden. Der Beteiligte zu 1) hat insofern lediglich die Rücklagenentnahme von 4.640,00 € als Akontozahlung für Bauleitung beanstandet. Insofern kann offen bleiben, ob die Verwaltung berechtigt war, diesen Betrag der Rücklage zu entnehmen. Denn in einer Jahresabrechnung sind alle tatsächlichen Kosten, die in dem betreffenden Wirtschaftsjahr angefallen sind, einzubuchen und zwar unabhängig davon, ob sie zu Recht oder zu Unrecht angefallen sind. Sollte die Verwaltung nicht berechtigt gewesen sein, einen derartigen Betrag zu entnehmen, wäre das allenfalls für ihre Entlastung erheblich. Den Entlastungsbeschluss hat der Beteiligte zu 1) jedoch nicht angefochten.
Der Beschluss zu TOP 4c) betreffend die Erneuerung der Sprinkleranlage ist nicht zu beanstanden. Die Beteiligten zu 2) haben ein Gutachten der XXX vom 14.2.2006, basierend auf einem Bericht über die wiederkehrende Prüfung der Sprinkleranlage, vorgelegt. Ausweislich dieses Gutachtens wurden Mängel festgestellt, die zu einer Beeinträchtigung der Löschanlage führen können. Der Gemeinschaft wurde eine Frist zur Behebung dieser Mängel bis zum 30.6.2006 gesetzt. Nach dem unbestrittenen Vortrag der Beteiligten zu 2) hat die Gemeinschaft sodann in der Eigentümerversammlung darüber diskutiert, ob man zunächst 9.600,00 € für eine Überprüfung des Rohrleitungsnetzes auf sich nimmt mit der Gefahr, dass die Rohrleitungen dann ohnehin hätten ausgetauscht werden müssen, oder ob man sich sogleich zur Erneuerung der Sprinkleranlage für 20.000,00 € entsprechend dem vorliegenden Angebot entscheidet. Angesichts dessen ist nicht erkennbar, dass der Beschluss zur Erneuerung der Sprinkleranlage Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung widersprechen sollte.
Der Beschluss wurde mit den stimmberechtigten Tiefgarageneigentümern gefasst. Dies ist nicht zu beanstanden, da ausweislich der Teilungserklärung, § 5 Abs. 1, die Sondernutzungsberechtigten verpflichtet sind, die besonderen Einrichtungen und Anlagen des ihrem Sonderrechts unterliegenden Gemeinschaftseigentums instand zu halten. Die Sprinkleranlage dient erkennbar auch allein der Tiefgarage. Ausweislich des zur Akte gereichten Gutachtens vom 14.2.2006 erstreckt sich die Brandschutzanlage (Sprinkleranlage) ausschließlich auf die Parkebene 2 im Untergeschoss.
Der Beschluss zu TOP 4d) zur Erhebung einer Sonderumlage von insgesamt 35.000,00 € zur Finanzierung der unter 4c) beschlossenen Erneuerung der Sprinkleranlage und der unter 4b) beschlossenen Mängelbeseitigung an den Autoaufzügen entspricht ebenfalls Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung, da gemäß § 5 Abs. 1 der Teilungserklärung die Sondernutzungsberechtigten der Tiefgaragenstellplätze für die Instandsetzung der Autoaufzüge und der Sprinkleranlage zuständig sind.
Die Ausführungen der Beteiligten zu 2) im Schriftsatz vom 17.1.07 waren für die Entscheidung nicht von Bedeutung.
Die Kostenentscheidung beruht auf § 47 WEG.
Danach war es billig, die Gerichtskosten des Verfahrens dem Beteiligten zu 1) als Unterlegenem aufzuerlegen.
Für die Überbürdung außergerichtlicher Kosten bestand hingegen kein Anlass. Es entspricht in Wohnungseigentumsangelegenheiten der Regel, dass jeder Beteiligte seine außergerichtlichen Kosten selbst zu tragen hat. Außergewöhnliche Umstände, die eine andere Entscheidung rechtfertigen könnten, sind im vorliegenden Verfahren nicht zu Tage getreten.
Der Geschäftswert wurde wie folgt festgesetzt:
Zu TOP 2a) auf 4.640,00 € (beanstandete Position) zuzüglich 44.590,00 € (rund
25 % des restlichen Abrechnungsvolumens),
zu TOP 4c) auf 5.000,00 € (25 % von 20.000,00 €),
zu TOP 4d) auf 8.750,00 € (25 % von 35.000,00 €),
insgesamt 62.980,00 €.
Zu TOP 4c) und d) war unter Berücksichtigung des Interesses der Beteiligten ein angemessener Abschlag zu machen und der Geschäftswert somit auf jeweils 25 % der beschlossenen Maßnahme festzusetzen.