Duldungspflicht zum Austausch elektronischer Heizkostenverteiler durch Mieter
KI-Zusammenfassung
Die Vermieterin klagte auf Unterlassung der Verweigerung des Einbaus elektronischer Heizkostenverteiler in einer Mietwohnung. Streitgegenstand war, ob § 4 Heizkostenverordnung i.V.m. § 242 BGB den Austausch älterer Geräte einschließlich Zutrittsduldung und einmaligem Besuch der Heizfirma erzwingt. Das Amtsgericht gab der Klage statt und begründete, die Duldungspflicht erfasst auch Austausch, Ablesung und Wartung; die Kostenübernahme durch den Vermieter schließt Nachteil der Mieter aus.
Ausgang: Klage der Vermieterin auf Duldung des Einbaus elektronischer Heizkostenverteiler in der Wohnung stattgegeben
Abstrakte Rechtssätze
§ 4 Abs. 2 Heizkostenverordnung i.V.m. § 242 BGB begründet eine Duldungspflicht des Mieters für die Ausstattung mit Geräten zur Verbrauchserfassung.
Die Duldungspflicht umfasst nicht nur die Anbringung der Erfassungsgeräte, sondern auch deren Ablesung, Wartung, Instandhaltung und erforderlichenfalls den Austausch.
Die Vorschrift der Heizkostenverordnung ist im Sinne ihres Zwecks so auszulegen, dass auch der Austausch veralteter Erfassungsgeräte durch modernere Vorrichtungen umfasst ist, insbesondere wenn ein Austausch ohnehin erforderlich ist.
Ein zuvor erklärter Widerspruch der Mieter hindert den Vermieter nicht, die Geräte anzubringen, wenn sich die tatsächliche Lage geändert hat (z.B. Übernahme der Kosten durch den Vermieter); bei bestehendem Widerspruch kann der Vermieter jedoch die Kosten nicht auf die Mieter umlegen.
Tenor
hat das Amtsgericht Düsseldorf
auf die mündliche Verhandlung vom 18. Januar 2006
durch die Richterin X
für R e c h t erkannt:
1.
Die Beklagte wird verurteilt, den Einbau von elektronischen Heizkostenvertei-lern innerhalb der von ihr im Hause X Straße X in X in der 3. Etage rechts bewohnten Wohnung zu dulden, dies für einen einzigen Besuch der Firma X, durchzuführen werktags in der Zeit zwi-schen 10.00 Uhr bis 13.00 Uhr oder 15.00 Uhr bis 18.00 Uhr bei rechtzeitiger (d.h. mindestens 24 Stunden vorher) Ankündigung und die Tür zu öffnen bzw. dafür zu sorgen, dass die Tür geöffnet wird.
2.
Die Kosten des Rechtsstreits werden der Beklagten auferlegt.
3.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
Die Beklagte kann die Vollstreckung der Klägerin gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 600,00 EUR abwenden, wenn nicht die Klägerin vor der Voll-streckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet.
Tatbestand
Die Klägerin ist Vermieterin der von der Beklagten im Hause X Straße X in X in der 3. Etage bewohnten Wohnung. Das Mietverhältnis war ursprünglich mit den Eheleuten X geschlossen worden. Die Klägerin ist durch Eigentumserwerb an die Stelle der Vermieter getreten. Nach Erwerb des gesamten Wohnhauses X Straße X in X beabsichtigte die Klägerin, in allen Wohnungen die alten dort befindlichen Heizkostenverteiler (Verdunsterröhrchen) durch
elektronische Heizkostenverteiler auszutauschen. Diese sollen an derselben Stelle wie die alten Heizkostenverteiler angebracht werden. Statt dem Austausch der Verdunsterröhrchen soll ein Austausch mit den neuen Geräten erfolgen. Die neuen Heizkostenverteiler können per Funk abgelesen werden. Der Ablesewert lässt sich jederzeit am Gerät kontrollieren. Die Verdunsterröhrchen sind mittlerweile nicht mehr zugelassen, genießen aber Bestandsschutz.
Mit Schreiben vom 18. Januar 2005 kündigte die Klägerin gegenüber den Mietern die geplante Maßnahme an. Mit Schreiben vom 30.01.2005 widersprach ein Teil der Mieter der Anbringung neuer Erfassungsgeräte. Hinsichtlich des Inhalts des Schreiben im Einzelnen wird auf Blatt 28 der Akte verwiesen. Mit Schreiben vom 09.03.2005 forderte die Klägerin die Beklagte erneut auf, ihr Einverständnis zu der geplanten Maßnahme zu erteilen. In diesem Schreiben erklärte die Klägerin, dass die Eigentümergemeinschaft die durch die Anbringung und Anmietung der neuen Heizkostenverteiler entstehenden Kosten übernehmen werde. Die Beklagte verweigerte ihr Einverständnis und öffnete Mitarbeitern der Firma X nicht die Wohnungstür. Ein weiterer Widerspruch erfolgte nicht. Die in dem Schreiben vom 30.01.2005 aufgeführte Frau X ist mittlerweile nicht mehr Mieterin des Objektes. Die Mieter X, X und X haben den Anspruch auf Duldung der Anbringung der neuen Heizkostenverteiler anerkannt.
Die Klägerin ist der Ansicht, die Beklagte sei zur Duldung des Austausches verpflichtet. Die moderneren Geräte, die angebracht werden sollten, erfassten den Verbrauch genauer und gewährten somit eine höhere Einzelfallgerechtigkeit bezüglich des erfassten Verbrauchs aller Mieter und der Umlage der Kosten unter den Mietern. Bei der geplanten Maßnahme handele es sich um eine Verbesserung der Mietsache. Die Klägerin ist der Ansicht, dem Aufforderungsschreiben vom 09.03.2005 hätte widersprochen werden müssen, weil diesem im Vergleich zum Schreiben aus dem Januar 2005 völlig neue Tatsache zugrunde gelegen hätten. Aktuell liege jedenfalls ein
Widerspruch der Mehrheit der Mieter nicht mehr vor.
Die Klägerin beantragt,
die Beklagte zu verurteilen, den Einbau von elektronischen Heizkostenverteilern innerhalb der von ihr im Hause X Straße X in X in der 3. Etage rechts bewohnten Wohnung zu dulden, dies für einen einzigen Besuch der Firma X, durchzuführen werktags in der Zeit zwischen 10.00 Uhr bis 13.00 Uhr oder 15.00 Uhr bis 18.00 Uhr bei rechtzeitiger (d.h. mindestens 24 Stunden vorher) Ankündigung und die Tür zu öffnen bzw. dafür zu sorgen, dass die Tür geöffnet wird.
Die Beklagte beantragt,
die Klage abzuweisen.
Sie trägt vor, bei der beabsichtigten Maßnahme handele es sich nicht um eine von ihr zu duldende Modernisierungsmaßnahme, weil bereits Heizkostenverteiler vorhanden seien. Sie hält den erhobenen Widerspruch vom 30.01.2005 für erheblich.
Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf die
gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen Bezug genommen.
Entscheidungsgründe
Die Klage ist begründet.
Die Klägerin hat gegen die Beklagte einen Anspruch auf Duldung der geplanten Modernisierungsmaßnahmen aus § 4 Abs. 2 Satz 1 Heizkostenverordnung i.V.m. § 242 BGB.
Der Mieter ist nach dieser Vorschrift zur Duldung der Ausstattung mit Geräten zur Verbrauchserfassung verpflichtet. Die Duldungspflicht beschränkt sich dabei nicht auf die Anbringung der Erfassungsvorrichtungen, sondern erstreckt sich auf alle Maßnahmen, die zur Verbrauchserfassung notwendig sind, also insbesondere auch auf das Ablesen des Verbrauchs sowie die Wartung, Instandhaltung und ggf. auch den Austausch der Vorrichtungen (dazu Münchener Kommentar zum BGB/Schmidt,
4. Aufl., 2004, § 4 Heizkostenverordnung, Rn. 3). Die Duldung zur Hinnahme des Austausches der Geräte ist Folge der Duldungspflicht bezüglich der Anbringung von Erfassungsgeräten (vgl. Schmidt-Futterer/Lammel, Mietrecht, 8. Aufl., 2003, § 6 Heizkostenverordnung Rn. 7). Auch wenn hier bereits Ablesegeräte vorhanden waren und § 4 Heizkostenverordnung seinem Wortlaut nach lediglich denjenigen Fall regelt, dass überhaupt Verbrauchserfassungsgeräte angebracht werden, erfasst die Vorschrift ihrem Sinn und Zweck nach auch die Fälle, wenn alte Geräte durch modernere ausgetauscht werden. Dies gilt insbesondere dann, wenn ein Austausch zu einem Zeitpunkt erfolgt, in dem die alten Geräte bzw. Verdunsterröhrchen ebenfalls hätten ausgetauscht werden müssen. Ist ein Besuchstermin einer Heizungsfirma auch bei Beibehaltung des alten Verbrauchserfassungsgerätetyps notwendig und sind die vorhandenen Geräte veraltet, ist der Gebäudeeigentümer berechtigt, neue Messgeräte anzubringen (dazu Freywald, Heizkostenabrechnung leicht gemacht, 2. Aufl., 1986, Rn. 71). Dies gilt um so mehr, als wegen § 4 Abs. 2 Satz 3 Heizkostenverordnung die Wahl der Ausstattung dem Gebäudeeigentümer überlassen bleibt. Eine zusätzliche Belastung durch den Besuch einer Heizungsfirma ist für die Mieter damit nicht verbunden, so dass sie jedenfalls gemäß § 242 BGB zur Duldung verpflichtet sind. Dies gilt um so mehr, als mit der Neuanbringung der Geräte keine Kosten für die Mieter verbunden sind. § 4 Abs. 2 der Heizkostenverordnung soll die Mieter insbesondere davor schützen, dass ihnen Nachteile entstehen. Dies ist durch die vermieterseits erklärte Kostenübernahme nicht der Fall. Der Vortrag der Beklagten, die Geräte entsprächen nicht dem Stand der Technik, ist unsubstantiiert und damit unerheblich.
An der Duldungspflicht der Beklagten ändert auch der am 30. Januar 2005 erklärte Widerspruch nichts. Ein solcher wurde nach der erneuten Aufforderung, der neue Tatsachen zugrunde lagen, nämlich dass die Kostentragung durch den Vermieter erfolgen sollte, nicht mehr erklärt. Jedenfalls kann ein Vermieter aber auch bei erklärtem Widerspruch der Mehrheit der Mieter die Geräte anschaffen; er kann dann aber keine Kosten umlegen (dazu Schmid, Handbuch der Mietnebenkosten, 6. Aufl., 2001, Rn. 6145; weitergehend Freywald, a.a.O., Rn. 72, 74).
Die Nebenentscheidungen beruhen auf §§ 91 Abs. 1, 708 Nr. 7, 711 ZPO.
Streitwert: 1.000,00 EUR.