Zutrittsanspruch des Vermieters zur Wohnungswartung und Rauchmeldermontage
KI-Zusammenfassung
Die Vermieterin klagte auf Zutritt zur vermieteten Wohnung, damit ein Schornsteinfeger die Gastherme warten und eine Firma Rauchmelder nachmontieren kann. Streitpunkt war, ob der Vermieter ohne besondere Vereinbarung Zutritt zur Erhaltung des vertragsgemäßen Gebrauchs verlangen darf. Das Amtsgericht gab der Klage statt und sah den Anspruch in § 535 Abs. 1 S. 2 BGB bzw. einer Nebenpflicht aus Treu und Glauben; die Kosten trägt der Beklagte.
Ausgang: Klage der Vermieterin auf Zutrittsgewährung zur Wohnung vollumfänglich stattgegeben; Kosten trägt der Beklagte; Urteil vorläufig vollstreckbar.
Abstrakte Rechtssätze
Der Vermieter hat Anspruch auf Zutritt zur vermieteten Wohnung, soweit dies zur Erhaltung oder Wiederherstellung des vertragsgemäßen Gebrauchs erforderlich ist (vgl. § 535 Abs. 1 S. 2 BGB) oder sich aus einer mietvertraglichen Nebenpflicht aus Treu und Glauben ergibt.
Ein Zutrittsrecht des Vermieters setzt besondere, konkrete sachliche Gründe voraus; allgemeine oder beliebige Anlassbehauptungen genügen nicht.
Auch ohne ausdrückliche vertragliche Vereinbarung ist der Mieter verpflichtet, dem Vermieter zwecks Besichtigung oder Durchführung notwendiger Arbeiten Zugang zu gewähren; dieser Anspruch kann gerichtlich durchgesetzt werden.
Prozessrechtliche Nebenentscheidungen (Kosten, Vollstreckbarkeit, Zulassung der Berufung) richten sich nach §§ 91, 708 Nr. 11, 711, 713 ZPO; die Berufung war wegen fehlender grundsätzlicher Bedeutung nicht zuzulassen.
Tenor
In dem Rechtsstreit
der L- GmbH, vertr.d.d.GF,
Klägerin,
Prozessbevollmächtigte: Frau Rechtsanwältin Dr. S2,
gegen
Herrn U,
Beklagten,
hat das Amtsgericht Düsseldorf
im vereinfachten Verfahren gemäß § 495a ZPO ohne mündliche Verhandlung am 26.07.2022
durch den Richter Dr. K
für Recht erkannt:
Der Beklagte wird verurteilt, der Klägerin und dem von ihr beauftragten Schornsteinfeger sowie einem Mitarbeiter der Fa. J-GmbH nach vorheriger schriftlicher Ankündigung eines Termins an einem Werktag zwischen 10:00 und 13:00 Uhr oder 15:00 bis 18:00 Uhr Zutritt zu der 2-Zimmer-Wohnung im EG rechts des Hauses […] zu gewähren und zwar durch Öffnen der Wohnungseingangstür sowie sämtlicher Zimmertüren.
Die Kosten des Rechtsstreits trägt der Beklagte.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
Von der Wiedergabe des Tatbestandes wird nach Maßgabe von § 313a Abs. 1 ZPO abgesehen.
Entscheidungsgründe
Die zulässige Klage ist begründet.
I.
Die Klägerin hat gegen den Beklagten einen Anspruch auf Zutrittsgewährung zu den vermieteten Wohnräumen in dem aus dem Tenor ersichtlichen Umfang.
Ob sich der Anspruch auch aus §§ 555a, 555d BGB ergibt, kann dahinstehen, denn in jedem Fall folgt er aus der Vorschrift des § 535 Abs. 1 S. 2 BGB, wonach der Vermieter die Mietsache während der Mietzeit in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu erhalten hat, bzw. aus einer mietvertraglichen Nebenpflicht aus Treu und Glauben (vgl. zu den Anspruchsgrundlagen Willems, NZM 2015, 353; BeckOK/Zehelein, 62. Ed., § 535 BGB Rn. 550; ausführlich BeckOGK/Schmidt, § 535 BGB Rn. 490 jeweils mwN).
Insoweit ist der Mieter – auch ohne besondere vertragliche Abrede – verpflichtet, den Vermieter zwecks Besichtigung oder zwecks Durchführung notwendiger Arbeiten in die Wohnung zu lassen. Zwar kann der Vermieter nicht jedweden Anlass zur Begründung für ein Besichtigungsrecht der Wohnung anführen, sondern es müssen besondere Umstände – namentlich konkrete sachliche Gründe, insbesondere zur Gewährleistung der ordnungsgemäßen Bewirtschaftung des Objekts – vorliegen (vgl. Schmidt-Futterer/Eisenschmid, 15. Aufl. 2021, BGB § 535 Rn. 206; BeckOK/Zehelein, 62. Ed., § 535 BGB Rn. 550; siehe auch Lützenkirchen, NJW 2007, 2152). Solche sind vorliegend aber in Gestalt der Notwendigkeit zur Wartung der Gastherme durch den Schornsteinfeger sowie zur Nachmontage von Rauchmeldern durch die Firma J-GmbH schlüssig dargetan und von dem Beklagten auch nicht bestritten worden (§ 138 Abs. 4 ZPO).
II.
Die prozessualen Nebenentscheidungen beruhen hinsichtlich der Kosten auf § 91 Abs. 1 ZPO und hinsichtlich der vorläufigen Vollstreckbarkeit auf §§ 708 Nr. 11, 711, 713 ZPO.
Die Berufung war nicht zu zulassen, da die Sache keine grundsätzliche Bedeutung hat und auch die Fortbildung des Rechts oder die Vereinheitlichung der Rechtsprechung keine Entscheidung des Berufungsgerichts erfordert.
III.
Der Streitwert wird bis 500,00 Euro festgesetzt (vgl. Zöller/Herget, 34. Aufl. 2022, § 3 ZPO, Rn. 16.44).
Rechtsbehelfsbelehrung:
A) Gegen dieses Urteil ist das Rechtsmittel der Berufung für jeden zulässig, der durch dieses Urteil in seinen Rechten benachteiligt ist,
1. wenn der Wert des Beschwerdegegenstandes 600,00 EUR übersteigt oder
2. wenn die Berufung in dem Urteil durch das Amtsgericht zugelassen worden ist.
Die Berufung muss innerhalb einer Notfrist von einem Monat nach Zustellung dieses Urteils bei dem Landgericht Düsseldorf, Werdener Straße 1, 40227 Düsseldorf, eingegangen sein. Die Berufungsschrift muss die Bezeichnung des Urteils, gegen das die Berufung gerichtet wird, sowie die Erklärung, dass gegen dieses Urteil Berufung eingelegt werde, enthalten.
Die Berufung ist, sofern nicht bereits in der Berufungsschrift erfolgt, binnen zwei Monaten nach Zustellung dieses Urteils gegenüber dem Landgericht Düsseldorf zu begründen.
Die Parteien müssen sich vor dem Landgericht Düsseldorf durch einen Rechtsanwalt vertreten lassen, insbesondere müssen die Berufungs- und die Berufungsbegründungsschrift von einem solchen unterzeichnet sein.
Mit der Berufungsschrift soll eine Ausfertigung oder beglaubigte Abschrift des angefochtenen Urteils vorgelegt werden.
B) Gegen die Streitwertfestsetzung ist die Beschwerde an das Amtsgericht Düsseldorf statthaft, wenn der Wert des Beschwerdegegenstandes 200,00 EUR übersteigt oder das Amtsgericht die Beschwerde zugelassen hat. Die Beschwerde ist spätestens innerhalb von sechs Monaten, nachdem die Entscheidung in der Hauptsache Rechtskraft erlangt oder das Verfahren sich anderweitig erledigt hat, bei dem Amtsgericht Düsseldorf, Werdener Straße 1, 40227 Düsseldorf, schriftlich in deutscher Sprache oder zur Niederschrift des Urkundsbeamten der Geschäftsstelle einzulegen. Die Beschwerde kann auch zur Niederschrift der Geschäftsstelle eines jeden Amtsgerichtes abgegeben werden.
Ist der Streitwert später als einen Monat vor Ablauf dieser Frist festgesetzt worden, so kann die Beschwerde noch innerhalb eines Monats nach Zustellung oder formloser Mitteilung des Festsetzungsbeschlusses eingelegt werden.
Hinweis zum elektronischen Rechtsverkehr:
Die Einlegung ist auch durch Übertragung eines elektronischen Dokuments an die elektronische Poststelle des Gerichts möglich. Das elektronische Dokument muss für die Bearbeitung durch das Gericht geeignet und mit einer qualifizierten elektronischen Signatur der verantwortenden Person versehen sein oder von der verantwortenden Person signiert und auf einem sicheren Übermittlungsweg gemäß § 130a ZPO nach näherer Maßgabe der Verordnung über die technischen Rahmenbedingungen des elektronischen Rechtsverkehrs und über das besondere elektronische Behördenpostfach (BGBl. 2017 I, S. 3803) eingereicht werden. Auf die Pflicht zur elektronischen Einreichung durch professionelle Einreicher/innen ab dem 01.01.2022 durch das Gesetz zum Ausbau des elektronischen Rechtsverkehrs mit den Gerichten vom 10. Oktober 2013, das Gesetz zur Einführung der elektronischen Akte in der Justiz und zur weiteren Förderung des elektronischen Rechtsverkehrs vom 5. Juli 2017 und das Gesetz zum Ausbau des elektronischen Rechtsverkehrs mit den Gerichten und zur Änderung weiterer Vorschriften vom 05.10.2021 wird hingewiesen.
Weitere Informationen erhalten Sie auf der Internetseite www.justiz.de.
Dr. K