Klage wegen Nebenkostenabrechnung: Teilanerkennung mangelhafter Verteilerschlüssel
KI-Zusammenfassung
Der Kläger verlangt Nachzahlung aus der Nebenkostenabrechnung 1996; die Beklagte bestreitet einzelne Positionen. Streitgegenstand sind insbesondere die Nachvollziehbarkeit des Verteilerschlüssels, Hausmeisterkosten, Aufzugskosten, Wohnflächenangabe und Versicherungsanteile. Das Amtsgericht gab der Klage teilweise statt (Zahlung 449,74 DM zzgl. Zinsen) und hielt mehrere Abrechnungspositionen für nicht fällig oder zu hoch.
Ausgang: Klage teilweise stattgegeben: Nachzahlungsanspruch in Höhe von 449,74 DM zuerkannt, sonstige Positionen abgewiesen oder für nicht fällig erklärt
Abstrakte Rechtssätze
Eine Nebenkostenabrechnung setzt mindestens eine Zusammenstellung der Gesamtkosten, die Angabe und Erläuterung des zugrunde gelegten Verteilerschlüssels, die Berechnung des Anteils des Mieters sowie den Abzug der geleisteten Vorauszahlungen voraus.
Fehlt für eine einzelne Abrechnungsposition die nachvollziehbare Darstellung des angewendeten Verteilerschlüssels oder dessen Rechenweg, ist diese Position mangels Nachvollziehbarkeit derzeit nicht fällig.
Ein pauschalierter und in sich nicht sachlich begründeter Verteilerschlüssel für Hausmeisterkosten ist unzweckmäßig; nicht nachvollziehbare Pauschalbeträge sind bei der Abrechnung zu kürzen.
Bei streitiger Wohnflächenangabe genügt die vom Abrechnenden vorgelegte Flächenangabe, wenn der Mieter keine konkreten, substanziierten Angaben zur tatsächlichen abweichenden Wohnfläche macht.
Nicht abrechnungsfähige oder privat veranlasste Bestandteile einer Versicherung sind aus der Nebenkostenabrechnung herauszurechnen, soweit sie nicht eindeutig als umlagefähig ausgewiesen sind.
Tenor
hat das Amtsgericht Düsseldorf
auf die mündliche Verhandlung vom 18. Juni 1999
durch den Richter X
für R e c h t erkannt:
Die Beklagte wird verurteilt, an den Kläger 449,74 DM nebst
4 % Zinsen seit dem 8.12.1998 zu zahlen.
Im übrigen wird die Klage abgewiesen.
Die Kosten des Rechtsstreits werden dem Kläger zu 63 %
Und der Beklagten zu 37 % auferlegt.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
Rubrum
Von der Abfassung des Tatbestandes wird nach § 313 a ZPO abgesehen.
Entscheidungsgründe
Die Klage ist zum Teil begründet.
Die Nebenkostenabrechnung des Klägers gegenüber der Beklagten für das Jahr 1996 ist zum Teil derzeit nicht fällig.
Eine Nebenkostenabrechnung hat als Mindestangaben eine Zusammenstellung der Gesamtkosten, die Angabe und Erläuterung des zugrunde gelegten Verteilerschlüssels, die Berechnung des Anteils des Mieters sowie den Abzug der Vorauszahlungen des Mieters zu enthalten (BGH WuM 1982, 207). Diesen Voraussetzungen wird die Nebenkostenabrechnung des Klägers vom 27.11.1998 teilweise nicht gerecht.
1.
Die Position "Aufzugskosten" ist derzeit mangels Nachvollziehbarkeit des zugrunde gelegten Verteilerschlüssels insgesamt nicht fällig. Der in Anlage K 5 niedergelegte Verteilerschlüssel ist unter Buchstabe b und c nicht nachvollziehbar. Aus der vorgelegten Anlage lässt sich unter b nicht entnehmen, auf welchem Wege der anteilige Etagencoeffizient unter der daraus resultierende Betrag in Höhe von 245,65 DM ermittelt worden ist. Dasselbe gilt für den Rechenweg gemäß c des Verteilerschlüssels.
2.
Hausmeisterkosten kann der Kläger von der Beklagten lediglich in Höhe von 307,69 DM verlangen.
Unstreitig erhielt der Hausmeister für seine Tätigkeit 500,-- DM im Monat. In dieser Entlohnung war u.a. die Reinigung aller von den Mietern gemeinsam benutzten Räumlichkeiten sowie die Säuberung der Außenanlage, insbesondere der Mülltonnenanlage, Gartenarbeiten, Überwachung des Fahrstuhls und anderes umfasst. Soweit die Beklagte einwendet, die Mülltonnenanlage sei im Jahre 1996 verschmutzt gewesen, das Laub im Garten nicht gerecht und der Rasen nicht gemäht worden, so ist dies unerheblich. Denn selbst wenn die Arbeiten des Hausmeisters im Außenbereich in einzelnen Punkten zu wünschen übrig gelassen haben sollten, ist eine Vergütung in Höhe von 500,-- DM pro Monat angemessen. Denn der Hausmeister übernimmt die Reinigung aller den Mietern gemeinsam zustehenden Räumlichkeiten, ohne dass die Beklagte die Arbeiten insoweit beanstandet. Bei knapp 20 Personen, die im Haus im Jahre 1966 gelebt haben, entfällt pro Person auf die Hausreinigung lediglich gut 25,-- DM, was vergleichsweise als eher niedrig anzusehen ist. Schon die Tatsache, dass der Hausmeister unstreitig die Hausreinigung vornimmt, rechtfertigt somit die Vergütung in Höhe von 500,-- DM pro Monat.
Die Zusatzkosten in Höhe von 564,32 DM können allerdings im Rahmen der Abrechnung nicht berücksichtigt werden, da nicht sichergestellt ist, dass dieser Kostenbetrag zum Teil auch nicht abrechnungsfähige Positionen wie beispielsweise die genannten Glühbirnen enthält. Der vom Kläger gewählte Verteilerschlüssel ist hinsichtlich der Hausmeisterkosten unzweckmäßig. Denn es ist kein sachlicher Grund dafür ersichtlich, jeder Wohneinheit 300,-- DM pauschal aufzuerlegen und den Rest nach der Anzahl der Personen aufzuteilen. Im übrigen betrug nach dem eigenen Verteilerschlüssel des Klägers die Personenanzahl im Jahre 1996 19,5 Personen und nicht 18,5 Personen.
Es ist daher folgende Anteilsberechnung vorzunehmen:
6.000,-- DM: 19,5 Personen = 307,69 DM.
3.
Da die in der Abrechnung genannte Haftpflichtversicherung auch eine Privathaftpflichtversicherung in Höhe von 9,70 DM enthält, sind die vom Kläger berechneten 0,61 DM aus der Nebenkostenabrechnung herauszurechnen.
4.
Keinen Bedenken begegnet es, wenn der Kläger bei der Berechnung der wohnflächenabhängigen Positionen für die Wohnung der Beklagten 70 qm veranschlagt. Dies steht nicht im Widerspruch zu den mietvertraglichen Vereinbarungen. Dort ist lediglich festgehalten, dass die Wohnung "ca. 68 qm" groß ist. Das einfache Bestreiten der vom Kläger zugrunde gelegten Wohnfläche ist unwirksam. Denn die Beklagte hat nicht vorgetragen, welche Fläche denn nach ihrer Auffassung die Wohnung tatsächlich aufweist.
Es ergibt sich somit folgende Berechnung des klägerischen Nachzahlungsanspruchs:
Verlangter Nachzahlungsbetrag 1.245,40 DM.
Abzüglich Aufzugskosten 691,16 DM.
Abzüglich zuviel berechnete Hausmeisterkosten 103,89 DM.
Abzüglich zuviel berechnete Versicherung 0,61 DM.
Ergibt 449,74 DM.
Der Zinsanspruch ergibt sich aus §§ 284, 285, 291 BGB.
Die Kostenentscheidung sowie die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruhen auf §§ 92 Abs. 1, 708 Nr. 11, 713 ZPO.
Streitwert: 1.212,33 DM.