Anfechtung der Genehmigung der Jahresabrechnung 2010: Beschluss für ungültig erklärt
KI-Zusammenfassung
Der Kläger begehrt die Nichtigkeit des Beschlusses der Eigentümerversammlung zur Genehmigung der Jahresabrechnung 2010. Zentrale Frage ist, ob die Abrechnung hinreichend vollständig, nachvollziehbar und prüfbar ist. Das Gericht erklärt den Beschluss für ungültig, da Einnahmedarstellung und Kontenabgleich fehlen und die Abrechnung damit nicht verständlich ist. Eine Zustimmung in der Versammlung schließt das Anfechtungsrecht nicht aus.
Ausgang: Klage gegen die Genehmigung der Jahresabrechnung 2010 wird stattgegeben; Beschluss über Abrechnung für ungültig erklärt.
Abstrakte Rechtssätze
Eine Jahresgesamt- und Einzelabrechnung muss die Darstellung der Einnahmen der Wohnungseigentümergemeinschaft enthalten; fehlt diese, ist die Abrechnung fehlerhaft.
Die Jahresabrechnung muss aus sich heraus verständlich und nachprüfbar sein; fehlende Nachvollziehbarkeit steht einer ordnungsgemäßen Verwaltung (§ 21 Abs. 4 WEG) entgegen.
Fehlt ein Kontenabgleich (Darstellung der Entwicklung der gemeinschaftlichen Konten), kann dies die Jahresabrechnung insgesamt ungültig machen.
Die bloße Zustimmung oder Passivität eines Wohnungseigentümers in der Eigentümerversammlung beseitigt nicht das Rechtsschutzbedürfnis für eine Anfechtungsklage; jeder Eigentümer kann ordnungsgemäße Verwaltung verlangen.
Für eine Haftung der Verwalterin nach § 49 Abs. 2 WEG wegen Prozesskosten sind außergewöhnlich strenge Voraussetzungen und grobes Verschulden erforderlich.
Tenor
Der auf der Wohnungseigentümerversammlung vom 26. Mai 2011 zu Tagesordnungspunkt 3 gefasste Beschluss über die Genehmigung der Jahresgesamt- sowie der Jahreseinzelabrechnungen für die Wirtschaftsperiode 2010 wird für ungültig erklärt.
Die Beklagten tragen die Kosten des Rechtsstreits nach Kopfteilen, wobei eine Wohnung einem Kopfteil entspricht.
Das Urteil ist gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 115 % des zu vollstreckenden Betrages vorläufig vollstreckbar.
Der Streitwert wird auf bis 7.000,-- € festgesetzt.
Entscheidungsgründe
Der Kläger ist Eigentümer einer Eigentumswohnung innerhalb der Wohnungseigentümergemeinschaft T B-Allee, ####1 E. Insgesamt besteht die Wohnungseigentumsanlage aus 17 Wohnungseigentumseinheiten sowie einer Tiefgarage mit 18 Stellplätzen.
Am 26.05.2011 fand eine ordentliche Eigentümerversammlung der Wohnungseigentümergemeinschaft T B-Allee in E statt. Auf das Protokoll dieser Wohnungseigentümerversammlung wird voll inhaltlich Bezug genommen (Bl. 14 ff. d. A.).
Zu TOP 3 wurde unter dem Tagesordnungspunkt „Genehmigung der Jahresabrechnung 2010 mit Beschlussfassung“ die vom Verwalter vorgelegte Jahresabrechnung 2010, bestehend aus Gesamtabrechnung und Einzelabrechnungen sowie die Ergänzungsabrechnung für das Niederschlagswasser bestätigt und die ausgewiesenen Salden wurden anerkannt. Beim Abstimmungsergebnis von 16 Zustimmungen, einer Gegenstimme und 0 Enthaltungen kam es zu einer positiven Beschlussfassung hinsichtlich dieses Tagesordnungspunktes. Im Übrigen wird auf die Protokollierung hinsichtlich dieses Tagesordnungspunktes ausdrücklich Bezug genommen (Bl. 14/15 d. A.).
Der Kläger macht geltend, dass infolge fehlender notwendiger Bestandteile der Jahresgesamt- sowie der jeweiligen Jahreseinzelabrechnungen und fehlerhafter Darstellung einzelner Ausgabenpositionen die kombinierte Jahresabrechnung weder schlüssig noch überhaupt überprüfbar sei.
In diesem Zusammenhang macht der Kläger geltend, dass die kombinierte Jahresgesamt-/Jahreseinzelabrechnungen für die Wirtschaftsperiode 2010 keine Darstellung der Einnahmen der Wohnungseigentümergemeinschaft enthalte. Insoweit wird auf die Jahresabrechnung 2010 voll inhaltlich Bezug genommen (Bl. 18 d. A.).
Außerdem sei eine Vielzahl von Ausgabenpositionen nicht nachvollziehbar. Hinsichtlich der Einzelheiten wird auf den Schriftsatz des Klägers vom 26.07.2011 Abs. III (= Bl. 62 ff. d. A.) Bezug genommen.
Außerdem fehle eine Darstellung der Entwicklung der gemeinschaftlichen Konten.
Der Kläger beantragt,
wie erkannt.
Die Beklagten beantragen,
die Klage abzuweisen.
Sie machen geltend, dass die Verwalterin dem Kläger eine Übersicht sämtlicher Einnahmen gegeben habe. Die Beklagten beziehen sich insofern auf eine Anlage S. 5 des Schriftsatzes vom 21.07.2011 (Bl. 30 bzw. 35 d. A.).
In der streitgegenständlichen Eigentümerversammlung habe der Kläger mit keinem Wort darauf hingewiesen, dass die Einnahmen der Gemeinschaft nicht dargestellt seien, das Verwalterhonorar nicht die Darstellung des Gesamthonorars enthalte, der Verteilerschlüssel fehlerhaft sei und eine Entwicklung des Girokontos nicht dargestellt sei.
Dem Kläger seien sämtliche Umstände bekannt gewesen.
Hinsichtlich der weiteren Einzelheiten des Parteivorbringens wird auf die Schriftsätze der Parteien Bezug genommen.
Die Klage ist begründet.
Die Abrechnung für das Jahr 2010 ist schon deshalb fehlerhaft, weil die Einnahmen in dieser Jahresabrechnung nicht dargestellt sind. Die Darstellung der Einnahmen ist allerdings ein unverzichtbarer Bestandteil einer jeden Jahresgesamt- wie auch Einzelabrechnung (Jennißen, WEG, 2. Aufl., § 28 Rdnr. 75; Barmann, WEG, 11. Aufl., § 28 Rdnr. 67 ff.; Spielbauer/Then, WEG, 2. Aufl., § 28 Rdnr. 31 ff. m.w.Nw.).
Da die Jahresabrechnung aus sich heraus verständlich und nachprüfbar sein muss (so Jennißen a.a.O.) ist es unerheblich, welche Zusatzinformationen von den Beklagten dem Kläger insoweit zusätzlich verschafft worden sind.
Im Übrigen ist die Jahresabrechnung auch nicht nachvollziehbar und verständlich. Die Nachvollziehbarkeit und Verständlichkeit einer Jahresabrechnung ist allerdings eine Voraussetzung für eine Abrechnung, die ordnungsgemäßer Verwaltung im Sinne des § 21 Abs. 4 WEG entspricht (BGH NJW 2010, 2127; Spielbauer/Then, WEG, 2. Aufl., § 28 Rdnr. 32 jeweils m.w.Nw.).
Im vorliegenden Fall kommt noch hinzu, dass eine Darstellung der Entwicklung der gemeinsamen Konten fehlt. Fehlen des sogenannten Kontenabgleichs führt dazu, dass eine Jahresabrechnung insgesamt ungültig ist (Spielbauer/Then, WEG, 2. Aufl., § 28 Rdnr. 42 m.w.Nw.). Die von den Beklagten insoweit eingereichte Liste erfüllt nicht die insoweit zu stellenden Anforderungen.
Es ist auch hier nicht bedeutsam, dass der Kläger sich in der streitgegenständlichen Wohnungseigentümerversammlung passiv verhalten hat. Es wäre nämlich selbst dann, wenn der Kläger zugestimmt hätte so, dass damit nicht automatisch das Rechtsschutzbedürfnis für eine Anfechtungsklage entfallen würde (OLG Karlsruhe, ZMR 2003, 290; Spielbauer/Then, WEG, 2. Aufl., § 46 Rdnr. 12 m.w.Nw.).
Also führt erst recht die von den Beklagten vorgetragene Kenntnis und Duldung des Klägers oder durch den Kläger nicht dazu, dass hier das Rechtsschutzbedürfnis für die Anfechtungsklage entfällt. Das Rechtsschutzbedürfnis entfällt sogar dann nicht, wenn der Kläger hier keine persönlichen Nachteile haben sollte. Dies deshalb, weil jeder Wohnungseigentümer eine ordnungsgemäße Verwaltung und Abrechnung verlangen kann (Spielbauer/Then, WEG, 2. Aufl., § 46 Rdnr. 11 m.w.Nw.).
Das Gericht ist hier nicht der Auffassung, dass die ehemalige Verwalterin hier gemäß § 49 Abs. 2 WEG für die Prozesskosten haftet. § 49 Abs. 2 WEG hat außerordentlich strenge Voraussetzungen. Es muss sich um einen ganz außergewöhnlichen Fall von Pflichtwidrigkeit handeln (Jennißen, WEG, 2. Aufl., § 49 Rdnr. 24 ff. m.w.Nw.).
Das in § 49 Abs. 2 WEG vorausgesetzte grobe Verschulden wird hier vom Gericht nicht angenommen.
Die Nebenentscheidungen beruhen auf §§ 91, 709 ZPO.