Unterlassung gewerblicher Kurzzeitvermietung wegen Verstoßes gegen Teilungserklärung
KI-Zusammenfassung
Die Miteigentümer (Kläger) verlangen Unterlassung der gewerblichen Kurzzeitvermietung einer Wohnung durch die Beklagten ohne Zustimmung des Verwalters. Streitgegenstand ist die Wirksamkeit der Nutzungsbeschränkung in der Teilungserklärung und die Frage der Antragsbefugnis. Das Gericht untersagt die Vermietung an stets kurzzeitig wechselnde Dritte ohne Genehmigung und sieht die Teilungserklärung als wirksam an; insoweit besteht ein Unterlassungsanspruch nach § 1004 BGB. Die restlichen Klageanträge werden abgewiesen.
Ausgang: Unterlassungsantrag gegen Kurzzeitvermietung ohne Zustimmung teilweise stattgegeben, übrige Klageabweisung
Abstrakte Rechtssätze
Ein Wohnungseigentümer kann nach § 1004 BGB die Unterlassung einer teilungserklärungswidrigen Nutzung durch andere Wohnungseigentümer verlangen, wenn dadurch eine Beeinträchtigung der Eigentümergemeinschaft droht oder eintritt.
Der Unterlassungsanspruch steht den einzelnen Wohnungseigentümern selbst zu; die Rechte des Verwalters schließen nicht die eigenständige Durchsetzung durch Miteigentümer aus.
Nutzungsbeschränkungen in der Teilungserklärung sind grundsätzlich wirksam, sofern sie einen angemessenen Interessenausgleich bewirken und nicht gegen gesetzliche Verbote oder die guten Sitten verstoßen.
Die Vermietung an nicht privilegierte Dritte ohne die in der Teilungserklärung verlangte schriftliche Einwilligung des Verwalters begründet eine untersagbare, teilungserklärungswidrige Nutzung; sowohl Betreiber als Handlungsstörer als auch Miteigentümer als Zustandsstörer können in Anspruch genommen werden.
Der Umfang des Unterlassungsanspruchs ist auf die konkret beanstandete Nutzungsform abzustellen; ein generelles Vermietungsverbot ist nur insoweit gerechtfertigt, wie es die konkret untersagte Nutzung (hier: stets kurzzeitig wechselnde Personen ohne Zustimmung) betrifft.
Tenor
1. Den Beklagten wird bei Meidung eines Ordnungsgeldes von bis zu 250.000,00 € ersatzweise Ordnungshaft bis zu 6 Monaten untersagt, ihr Wohnungseigentum R gewerblich zu Zwecken der Unterbringung stets kurzzeitig wechselnder Personen ohne Zustimmung des Verwalters oder der Wohnungseigentümergemeinschaft zu nutzen oder zu vermieten.
2. Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.
3. Die Kosten des Rechtsstreits tragen die Kläger zu 1/3 und die Beklagten zu 2/3.
4. Das Urteil ist hinsichtlich der Kosten vorläufig vollstreckbar.
5. Den Beklagten bleibt nachgelassen, die Zwangsvollstreckung durch Sicher-heitsleistung in Höhe von 110 Prozent des aus dem Urteil zu vollstreckenden Betrages abzuwenden, falls nicht die Klägerin vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet.
6. Der Streitwert für den Antrag aus dem Schriftsatz vom 01.12.2009 in Verbin-dung mit dem Schriftsatz vom 11.12.2009 wird auf 6.000,00 € und der Streit-wert für den Antrag aus dem Schriftsatz vom 02.03.2010 auf 3.000,00 € fest-gesetzt.
Tatbestand
Die Parteien sind Mitglieder der Wohnungseigentümergemeinschaft R in D. Die Kläger bewohnen ihre Wohnung selbst. Die Beklagten bieten die Wohnung im Internet als Personalwohnungen an. Es heißt dort: "Die Lösung für Monteure, Arbeite und Teams, die eine gute und preiswerte Unterkunft in der Nähe ihres Einsatzortes benötigen". Die Beklagte zu 2. ist zwar Miteigentümerin, ist aber jeweils nicht Vermieterin der Wohnung.
In der Teilungserklärung heißt es unter § 7 (Art der Nutzung)
" 2) Zur Ausübung eines Gewerbes oder Berufes in der Wohnung ist der Wohnungseigentümer nur mit schriftlicher Bewilligung des Verwalters berechtigt. Der Verwalter kann nur aus einem wichtigen Grunde die Einwilligung verweigern oder von der Erfüllung von Auflagen abhängig machen. Als wichtiger Grund gilt es insbesondere, wenn die Ausübung des Gewerbes oder Berufes eine unzumutbare Beeinträchtigung der Wohnungseigentümer oder der Hausbewohner mit sich bringt oder befürchten lässt.
3) Will der Wohnungseigentümer die Wohnung ganz oder zum Teil an Dritte zur Benutzung überlassen, so bedarf er der schriftlichen Einwilligung des Verwalters. Diese gilt nicht für eine Überlassung an den Ehegatten, Verwandte in gerader Linie oder Verwandte zweiten Grades in der Seitenlinie. Die Bestimmung des Absatzes 2 Sätze 2 und 3 finden entsprechende Anwendung."
Die Beklagten haben keine Einwilligung des Verwalters eingeholt.
Die Kläger behaupten, unter Vorlage umfangreicher Listen, dass es durch die Nutzer der Wohnung zu ganz erheblichen unerträglichen Störungen im Hause komme.
Die Kläger hatten außerdem beantragt, die Beklagten zu verurteilen, Lärmbelästigen zu unterlassen. Diesen Antrag haben sie wieder zurückgenommen.
Die Kläger beantragen,
den Beklagten bei Meidung eines Ordnungsgeldes von bis zu 250.000,00 € ersatzweise Ordnungshaft bis zu 6 Monaten zu untersagen, ihr Wohnungseigentum, gewerblich zu Zwecken der Unterbringung stets kurzzeitig wechselnder Personen zu nutzen oder zu vermieten.
Die Beklagten beantragen,
die Klage abzuweisen.
Sie vertreten die Ansicht, dass die Nutzung sich noch im Rahmen der Vorschriften der Teilungserklärung hält. Ferner sind sie der Ansicht, dass die Antragsteller nicht antragsbefugt seien. Der Antrag könnte allenfalls vom Verwalter gestellt werden. Ferner behaupten sie, dass die Störungen so nicht eingetreten seien.
Wegen des weiteren Parteivorbringens wird auf den vorgetragenen Inhalt der gewechselten Schriftsätze Bezug genommen.
Entscheidungsgründe
Die Klage ist überwiegend begründet.
Den Klägern steht gem. § 1004 BGB ein entsprechender Unterlassungsanspruch gegenüber den Beklagten zu.
Entgegen der Ansicht der Beklagten kann jeder Wohnungseigentümer gem. § 1004 BGB die Unterlassung von teilungserklärungswidrigen Nutzungen von anderen Wohnungseigentümern verlangen. Der Verwalter hat hier gar keine eigenen Rechte. Der entsprechende Unterlassungsanspruch steht auch den Wohnungseigentümern zu und nicht dem Verband.
Der Unterlassungsanspruch besteht auch gegenüber beiden Beklagten. Beide Beklagte sind Wohnungseigentümern und den anderen Eigentümern gegenüber verpflichtet die Regeln der Teilungserklärung einzuhalten und Störungen, die von ihrem Wohnungseigentum ausgehen, zu unterbinden. Dass lediglich der Beklagte zu 1. Vermieter ist, ändert daran nichts. Insofern ist der Beklagte zu 1. Handlungsstörer und die Beklagte zu 2. Zustandsstörerin. Sie muss auch darauf einwirken, dass die Nutzung der Wohnung sich innerhalb der Regeln der Teilungserklärung hält.
Die Vermietung der Wohnung an Dritte verstößt gegen § 7 Abs. 3 der Teilungserklärung. Die Person, an die vermietet wird, gehört nicht zu dem privilegierten Nutzerkreis. Die Beklagten§ haben unstreitig keine Genehmigung des Verwalters und haben auch nie versucht, eine solche Genehmigung einzuholen.
Entgegen der Ansicht der Beklagten ist die Bestimmung in § 7 Abs. 3 der Teilungserklärung auch nicht nichtig. Es handelt sich um eine wirksame Vereinbarung, die sich im Rahmen der zulässigen Nutzungsbeschränkung des Wohnungseigentums hält und auch durchaus üblich ist. Da auch die Teilungserklärung die Vorschrift des § 307 BGB keine Anwendung findet, hätte die Vorschrift allenfalls gem. §§ 134, 138 BGB nichtig sein können. Ein Verstoß gegen die guten Sitten liegt nicht vor. Die Regelung bezweckt ein geordnetes Miteinander innerhalb der Gemeinschaft. In der Bestimmung ist auch ausreichend sichergestellt, dass der einzelne Wohnungseigentümer seinen Anspruch ggfls. durchsetzen kann. Wenn der Verwalter die Genehmigung nicht erteilt, kann der betroffene Wohnungseigentümer die Wohnungseigentümergemeinschaft anrufen, so dass diese über seinen Antrag zu entscheiden hat. Wird der Antrag dort wiederum abgelehnt, kann der betroffene Wohnungseigentümer beim erkennenden Gericht ein entsprechendes Beschlussanfechtungsverfahren einleiten und beantragen, die Wohnungseigentümergemeinschaft zu verurteilen, die Genehmigung zu erteilen. In jedem dieser Verfahren wird geprüft, ob durch die beabsichtigte Nutzung eine Störung der Wohnungseigentümergemeinschaft erfolgt oder zu befürchten ist wie es in § 7 der Teilungserklärung ausdrücklich heißt. Eine solche Regelung ist insgesamt wirksam. Führt zu einem vernünftigen Interessenausgleich. Ein Verstoß gegen die guten Sitten ist nicht ansatzweise erkennbar. Ebenso wenig ist erkennbar, dass die Vorschrift gegen ein gesetzliches Verbot gem. § 134 BGB verstößt.
Insofern unterscheidet sich der vorliegende Fall, worauf der Klägervertreter berechtigterweise hingewiesen hat, auch von dem Urteil des BGH vom 15. Januar 2010 zugrundeliegenden Sachverhalt. Dort war in der Teilungserklärung gerade keine entsprechende Regelung enthalten. So dass BGH für diesen Fall die Vermietung an ständig wechselnde Feriengäste noch mit der Teilungserklärung als vereinbar angesehen hat. So ist es im vorliegenden Fall aber gerade nicht.
Im Übrigen ist den Beklagten diese Situation durchaus bekannt. Das erkennende Gericht ist für weitere Wohnungseigentümergemeinschaften in E zuständig. Auch mindestens in einer anderen Wohnungseigentümergemeinschaft hat es eine Vermietung der Wohnung der Beklagten an Montagearbeiter ähnliche Probleme gegeben wie hier.
Soweit die Kläger von den Beklagten aber die gänzliche Unterlassung der Vermietung verlangen, war die Klage teilweise abzuweisen. Die Kläger können von den Beklagten nur die Vermietung an Dritte ohne Genehmigung des Verwalters oder der Wohnungseigentümergemeinschaft verlangen. Insofern war die Klage teilweise abzuweisen.
Die Kostenentscheidung beruht auf § 92 Abs. 1 ZPO, die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit hinsichtlich der Kosten auf §§ 708 Ziffer 11, 711 ZPO.