Heizkostenabrechnung bei dezentraler Warmwasserbereitung und unwirtschaftlicher Rohrdämmung
KI-Zusammenfassung
Die Vermieterin verlangte aus Betriebs- und Heizkostenabrechnungen 2004–2006 Nachzahlungen; die Mieterin rügte fehlende Warmwasserkosten und Unwirtschaftlichkeit wegen hoher Wärmeverluste. Das Gericht stellte fest, dass wegen dezentraler Warmwasseraufbereitung in den Wohnungen keine Aufteilung nach §§ 8, 9 HeizkV erforderlich ist und die Abrechnung nach § 7 HeizkV zulässig bleibt. Wegen unzureichender Rohrleitungsdämmung lagen jedoch nicht hinnehmbare Wärmeverluste und damit ein Verstoß gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot vor, sodass die Heizkosten zu kürzen waren. Die Klage hatte nach Verrechnung von Guthaben nur teilweise Erfolg (732,88 EUR).
Ausgang: Zahlungsklage auf Betriebs- und Heizkostennachforderungen nur in gekürzter Höhe (732,88 EUR) zugesprochen, im Übrigen abgewiesen.
Abstrakte Rechtssätze
Eine Aufteilung der Kosten für Heizung und Warmwasser nach §§ 8, 9 HeizkV setzt das Vorliegen einer zentralen Warmwasserversorgungsanlage bzw. deren Verbindung mit der zentralen Wärmeversorgung voraus.
Erfolgt die Warmwasseraufbereitung wohnungsbezogen dezentral über eine Übergabestation/Wärmetauscher, können die insgesamt je Wohnung gemessenen Wärmemengen einheitlich nach § 7 HeizkV abgerechnet werden; ein gesonderter Warmwasserkostenausweis ist dann nicht erforderlich.
Wärmeverluste infolge nicht vorschriftsmäßiger Dämmung von Heizverteilleitungen können einen Verstoß gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot im Betrieb der Heizungsanlage begründen, wenn sie außerhalb hinnehmbarer Toleranzen liegen.
Verstößt der Vermieter gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot und entstehen hierdurch vermeidbare Heizkosten, kann dem Mieter ein Anspruch auf Freihaltung von diesen Mehrkosten zustehen, der zu einer Bereinigung/Kürzung der Heizkostenabrechnung führt.
Eine Erklärung, zukünftige Heizkostenabrechnungen „zu akzeptieren“, beinhaltet ohne klare Anhaltspunkte weder ein vorbehaltloses Anerkenntnis der Kostenhöhe noch einen Verzicht auf Einwendungen wie Unwirtschaftlichkeit.
Tenor
Die Beklagte wird verurteilt, an die Klägerin 732,88 EUR nebst Zinsen in Höhe von fünf Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszins seit dem 03.01.2009 zu zahlen.
Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.
Von den Kosten des Rechtsstreits tragen die Klägerin 1/3 und die Beklagte 2/3.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
Die Parteien können die Vollstreckung der jeweiligen Gegenpartei gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des jeweils von der Gegenpartei vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht die vollstreckende Partei vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages leistet.
Tatbestand
Die Parteien streiten vorliegend um Nachforderungen aus Betriebs- und Heizkostenabrechnungen für die Jahre 2004 bis 2006.
Die Beklagte ist Mieterin einer Wohnung der Klägerin gem. Mietvertrag vom 28.09.2000 (Bl. 4 – 9 d.A.). Die Klägerin erstellte für 2004 die Betriebs- und Heizkostenabrechnung und übersandte sie der Beklagten unter dem 25.11.05. Hieraus ergab sich eine Nachforderung von 871,65 EUR Heiz- und von 172,39 EUR Betriebskosten, also insgesamt 1.044,04 EUR, wobei das Ergebnis der ursprünglichen Abrechnung berichtigt wurde hinsichtlich der tatsächlichen Vorauszahlungen der Beklagten. Diese seien fälschlicherweise zunächst mit 1.626,81 EUR angegeben, obwohl lediglich 755,16 EUR tatsächlich gezahlt worden seien. Die Abrechnung für 2005 übersandte die Klägerin am 31.07.06. Hieraus ergab sich eine Gutschrift von 112,07 EUR. Aus der Abrechnung vom 02.07.07 für das Jahr 2006 wiederum ergab sich eine Gutschrift für Betriebskosten von 26,30 EUR und Nachzahlung für Heizkosten von 199,19 EUR, mithin eine Nachzahlung von 172,89 EUR. Unter Verrechnung von Gutschriften mit Nachzahlungsbeträgen macht die Klägerin vorliegend 1.104,86 EUR geltend. Wegen der Einzelheiten wird auf den Inhalt der Abrechnungen und Anschreiben (Bl. 10 – 33 d.A.) verwiesen.
Die Klägerin hält die Abrechnungen für ordnungsgemäß und die sich daraus ergebenden Beträge für berechtigt. Sie verweist noch auf einen Rechtsstreit zwischen den Parteien beim AG Dortmund (414 C 1798/08), wonach die Beklagte sich durch Vergleich vom 07.07.08 verpflichtet habe, die zukünftigen Heizkostenabrechnungen zu akzeptieren.
Die Klägerin beantragt mit der am 02.02.2009 zugestellten Klage,
die Beklage zu verurteilen, an sie 1.104,86 EUR nebst Zinsen in Höhe von 5 %-Punkten über dem Basiszinssatz seit Rechtshängigkeit zu zahlen.
Die Beklagte beantragt,
die Klage abzuweisen.
Die Beklagte meint zunächst, dass die Abrechnungen der Heizkosten schon deshalb nicht ordnungsgemäß seien, da hierin keinerlei Angaben zu Warmwasserkosten enthalten seien. Solches werde schließlich ebenfalls über die Zentralheizungsanlage geliefert. Dies sei auch schon vorprozessual mit Schreiben des Mietervereins vom 15.12.05 (Bl. 41 d.A.) gerügt worden.
Desweiteren beanstandet die Beklagte, dass das Gebot der Wirtschaftlichkeit nicht eingehalten sei und verweist dazu auf erhebliche Messdifferenzen zwischen den Wärmelieferungsmengen lt. Rechnungen und den verteilten Heizmengen, so z.B. für 2004 geliefert 231,49 MWh und verteilt 178,05 MWh. Hieraus ergebe sich schon ein Wärmeverlust von 23 %. Moderne Heizungsanlagen hätten allenfalls Verluste von max. 10 %. Dies gelte auch für die Heizkostenabrechnungen 2005 und 2006.
Die Klägerin repliziert, dass es sich bei der 2001 eingebauten Heizung um eine Zentralheizung handele, wobei in den einzelnen Wohnungen, die zuvor mit sog. Gas-Etagenheizungen beheizt wurden, sog. Thermenersatzgeräte installiert seien, durch die mittels des von der Zentralheizung bereitgestellten Heizwassers sowohl die Beheizung der Wohnung als auch die Aufbereitung des Warmwassers erfolge. Die von der Zentralheizung an das jeweilige Thermenersatzgerät abgegebene Wärmemenge werde dabei von einem vor dem Thermenersatzgerät installierten Wärmemengenzähler gemessen. Im Rücklauf erfolge dann die Messung der innerhalb der Wohnung verbrauchten, d.h. dem Heizwasser entnommenen, Wärmemenge. Daher liege auch eine zentrale Warmwasserversorgung nicht vor, sodass Warmwasserkosten auch nicht gesondert ausgewiesen werden müssten.
Die Differenzen der Wärmemengen zwischen gelieferter Wärmemenge und gemessener Wärmemenge beruhe auf den technischen Gegebenheiten. So komme es in den Rohrleitungen zwangsläufig zu Wärmeverlusten. Die Differenzen entstünden dadurch, dass die abgegebene Wärmemenge durch die Fa. EGC an der Heizstation gemessen werde, während die Messungen der einzelnen Wärmeverbräuche in den Wohnungen erfolge. Darüber hinaus ginge die Wärme auch nicht verloren sondern verbleibe in der Wohnanlage, sodass die Gesamtwärmemenge die über das Verteilsystem (Rohrleitung) zugeführt werden müsse, sich reduziere. Außerdem sei wegen der Notwendigkeit, dass zur Warmwasseraufbereitung in den Wohnungen Wärmeenergie nötig sei, kein abgesenkter Betrieb möglich.
Das Gericht hat Beweis erhoben durch Einholung eines schriftlichen Sachverständigengutachten gem. Beweisbeschluss vom 03.06.2009 (Bl. 95 d.A.). Wegen des Ergebnisses wird auf das Gutachten des zur Erstattung bestellten Sachverständigen Dipl.-Ing. T vom 11. Jan. 2010 (Bl. 115 – 124 d.A.) verwiesen. Außerdem hat das Gericht den Sachverständigen auf Antrag der Klägerin zu seinem Gutachten erläuternd angehört, wobei insoweit auf die Sitzungsniederschrift vom 28.04.2010 (Bl. 148 – 149 d.A.) Bezug genommen wird.
Entscheidungsgründe
Die Klage ist im zuerkannten Umfang begründet.
Aufgrund der Angaben der Klägerin sowie den Ausführungen des Sachverständigen Dipl.-Ing. T hinsichtlich der hier in Rede stehenden Heizungsanlage steht fest, dass es sich tatsächlich, wie die Klägerin auch beschrieben hat, um eine Anlage handelt, in der zentral erwärmtes Heizungswasser in die Wohnung geliefert wird zu einer dort installierten Übergabestation, wobei in dieser das zentral erwärmte Heizungswasser auf die Heizkörper in der Wohnung und einen Wärmetauscher zur Warmwasseraufbereitung ausschließlich für die Wohnung im Durchlaufprinzip (ähnlich einem Durchlauferhitzer) verteilt wird. Durch einen Wärmemengenzähler wird dabei die verbrauchte Wärmemenge der Heizung als auch die Wärmemenge, die zur Warmwasseraufbereitung erforderlich war, gemessen. Aufgrund dieses Prinzips wird einheitlich die Wärmemenge gemessen, die innerhalb der Wohnung für Heizleistung sowie für Warmwasseraufbereitung verbraucht wurde. Es erfolgt damit keine zentrale Warmwasseraufbereitung für das Haus sondern eine dezentrale Warmwasseraufbereitung in den einzelnen Wohnungen. Damit liegt keine zentrale Warmwasserversorgungsanlage i.S.v. §§ 8, 9 HeizkV vor, sodass eine Verteilung von Kosten für Heizung und Warmwasser nicht zu erfolgen hat. Es liegt insbesondere auch nicht eine Verbindung der zentralen Anlage zur Versorgung mit Wärme mit einer zentralen Warmwasserversorgungsanlage i.S.v. § 9 Abs. 1 HeizkV vor, sodass einheitliche Kosten aufzuteilen wären. Es gibt keine zentrale Warmwasserversorgungsanlage, da das warme Wasser tatsächlich separat in jeder Wohnung aufbereitet wird.
Angesichts der vorstehenden Ausführungen bestehen daher nach Ansicht des Gerichts keinerlei Bedenken dagegen, dass der durch Wärmemengenzähler gemessene Wärmeverbrauch für jede Wohnung ausschließlich nach § 7 HeizkV abgerechnet wird.
Aus dem Gutachten T ergibt sich jedoch, dass hinsichtlich der Differenzen zwischen gelieferter Wärmemenge aufgrund der Rechnungen des Wärmelieferanten sowie den durch Wärmemengenzähler gemessenen Verbrauchs Wärmeverluste vorliegen, die außerhalb hinzunehmender Toleranzen liegen und daher als Verstoß gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot anzusehen sind. So hat der Sachverständige ausgeführt, dass Wärmeverluste dadurch bedingt sind, dass die Dämmung der vorhandenen Rohrleitungen nicht der im Jahr 2001, der Errichtung der Heizungsanlage gültigen Heizungsanlagenverordnung liegt. Die errichteten Heizverteilleitungen müssten in unbeheizten Bereichen mit 100 % gedämmt werden, d.h. ein Leitungsrohr DN 80 umlaufend mit einer Dämmstärke von 80 mm gedämmt sein. Dieser Wert werde im Hause deutlich unterschritten. Angesichts der vorhandenen Gegebenheiten errechnet der Sachverständige Verlustleistungen im Kellergeschoss von insgesamt 4,264 kW und bei 24 Heizstunden pro Tag, dies ist erforderlich, da ganzjährig wegen der dezentralen Warmwasserbereitung das Heizungsnetz mit hohen Temperaturen betrieben werden müsse, 8.760 Heizstunden im Jahr. Daraus ergibt sich als Produkt der Wärmeverlust im Jahr, d.h. vorliegend 37.353 kWh. Angesichts der Werte ermittelt der Sachverständige eine Abweichung von 7 bis 10 % in den hier in Rede stehenden Jahren und geht bei der weiteren Betrachtung von einer mittleren Abweichen von 9 % aus, was nach Ansicht des Gerichts plausibel, nachvollziehbar und auch nicht zu beanstanden ist.
Weiterhin legt der Sachverständige dar, dass Messtoleranzen der Wärmemengenzähler zu berücksichtigen sind unter Berücksichtigung tolerabler Messfehler. Dabei hält er unter Berücksichtigung von Messfehlern bei bestimmten Durchflussmengen bei den Wohnungszählern 5 % für gerechtfertigt und bei dem zentralen Wärmemengenzähler von 2 %, wobei sich im Extremfall diese summieren, sodass vorliegend von 7 % Messfehlern auszugehen sei.
Unter Berücksichtigung vorgenannter Erwägungen verbleibt es nach den plausiblen Ausführungen bei einer Abweichung von 2 %. Zu berücksichtigen sei im Übrigen auch, dass für die senkrecht verlegten Leitungen in den Schächten keine Verluste zu berücksichtigen seien, da diese den Wohnungen zugute kommen. Insgesamt hat er wörtlich ausgeführt, sei daher „die Wärmeverlustmenge von 37.353 kWh/a bei korrekter Wärmedämmstärke auf 16.800 kWh zu reduzieren“. Diese unverständliche Formulierung hat er bei seiner Anhörung dahin präzisiert, dass der Wert 16.800 kWh der Wert sei, der bei einer vorschriftsmäßigen Dämmung an Verlustmenge auftreten kann und damit zu tolerieren sei, sodass sich aus der Differenz der beiden Werte, einmal die tatsächliche Wärmeverlustmenge von 37.353 kWh und einmal die zu tolerierende Wärmeverlustmenge bei ordnungsgemäßer Dämmung infolge der tolerablen Messfehler von 16.800 kWh die Wärmeverlustmenge (20.553 hWh) ergibt, die letztlich auf die unzureichende Dämmung zurückzuführen ist.
Im Ergebnis bedeutet dies, dass die Menge von 20.553 kWh als nicht tolerable Verlustmenge anzusehen ist, da sie auf Nichteinhaltung der bei der Errichtung der Heizanlage maßgebenden Vorschriften der Dämmung der Rohrleitungen zurückzuführen ist. Insoweit ist das Gericht mit dem Sachverständigen auch der Ansicht, dass hierin ein Verstoß gegen das sog. Wirtschaftlichkeitsgebot vorliegt. Wenn bei einer Errichtung einer zentralen Heizungsanlage in einem Mehrfamilienmietwohnhaus anstelle vorhandener Etagen-Gasthermenheizung in den einzelnen Wohnungen die im Kellerbereich zu erstellenden, notwendigen Rohrleitungen für die Heizwärme entgegen maßgeblichen Vorschriften der Heizungsanlagenverordnung nicht ausreichend gedämmt werden und dadurch ein erheblicher Wärmemengenverlust eintritt, so stellt dies nach Ansicht des Gerichts für die auftretenden Heizkosten einen Verstoß gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot seitens des Vermieters im Hinblick auf entstehende Heizkosten für die Mieter dar. Gerade Vorschriften für die Errichtung von Heizungsanlagen, soweit sie bestimmte Dämmungsdicken vorschreiben, dienen in erster Linie dazu, Wärmeverluste auszuschalten und damit letztlich auch dazu, den Energieverbrauch möglichst gering und damit optimiert zu erhalten. Solche Vorschriften kommen daher im Ergebnis auch den Mietern zugute, sodass bei einem Verstoß dagegen davon auszugehen ist, dass überflüssige Kosten entstehen, mit denen letztendlich der Mieter belastet wird, und damit eben der Betrieb der Heizungsanlage als unwirtschaftlich anzusehen ist.
Die Verletzung des Wirtschaftlichkeitsgebots und damit Belastung des Mieters mit überflüssigen Kosten führt letztlich zu einem Schadenersatzanspruch des Mieters, der auf Freihaltung von diesen unnötigen Kosten geht. Hierbei kann nach Ansicht des Gerichts dahinstehen, ob es sich um einen Anspruch aus Vertragsverletzung gem. § 280 Abs. 1 BGB handelt oder aber dem Mieter der Anspruch aus § 536 a Abs. 1 BGB zusteht, da ein Mangel der Mietsache anzunehmen ist (vgl. dazu Langenberg in Schmidt-Futterer, Mietrecht, § 560 Rdn. 114 ff. m.w.N.). Die Nichteinhaltung der erforderlichen Dämmstärke gem. der Heizungsanlagenverordnung hat der Klägerin auch zu vertreten, da sie sich ein Verschulden ihrer Erfüllungsgehilfen entweder bei der Planung und/oder auch bei der Ausführung zurechnen lassen muss.
Der damit gegebene Schadenersatzanspruch der Beklagten geht damit dahin, dass die Heizkostenabrechnung um die unwirtschaftlichen Kosten zu bereinigen ist. D.h. vorliegend ist daher davon auszugehen, dass bei den Heizkosten die Kosten der Wärmelieferung im Jahr 2004 um 1.816,06 EUR, im Jahr 2005 um 2.010,11 EUR und im Jahr 2006 um 2.382,05 EUR zu reduzieren sind.
Daraus folgt, dass für 2004 von Wärmelieferungskosten von 20.454,44 EUR auszugehen ist, sodass sich unter Berücksichtigung der sonstigen Kosten Gesamtkosten von 21.850,00 ergeben und nach Aufteilung 30 % nach Grundfläche 6.555,00 EUR und 70 % Verbrauch 15.295,00 EUR sich anteilige Kosten der Beklagten von insgesamt 1.476,65 EUR ergeben, zzgl. 31,90 EUR Umlageausfallwagnis damit 1.508,55 EUR. Abzüglich der Vorauszahlungen von letztlich unstreitig 755,39 EUR verbleibt daher ein Nachzahlungsbetrag von 753,39 EUR. Hinzu kommen 172,39 EUR übrigen Betriebskosten, die nicht bestritten sind, sodass sich für 2004 ein Nachzahlungsbetrag von insgesamt 925,78 EUR ergibt.
Für 2005 ergibt sich nach alledem ein Betrag von 18.989,82 EUR reduzierte Wärmelieferungskosten und ein Gesamtkostenbetrag von 22.420,04 EUR und unter Aufteilung nach Fläche und Verbrauch ein anteiliger Betrag für die Beklagte von 1.361,33 EUR zzgl. Umlageausfallwagnis von 29,54 EUR ein Gesamtbetrag für die Beklagte von 1.560,00 EUR und ein Guthaben unter Berücksichtigung unstreitiger Vorauszahlungen von 169,13 EUR. Zzgl. des Guthabens bei den sonstigen Betriebskosten von unstrittig 58,64 EUR ergibt sich für 2005 ein Gesamtguthaben von 227,77 EUR.
Schließlich ergibt sich für 2006 ein Gesamtbetrag der Wärmelieferungskosten unter Berücksichtigung der Reduzierung von 2.382,05 EUR von insgesamt 21.027,06 EUR und ein berechnungsfähiger Gesamtbetrag von 24.566,22 EUR. Nach Aufteilung auf Fläche und Verbrauch von 30 % zu 70 % und den Anteilen der Beklagten berechnet sich ein Gesamtbetrag von 1.576,34 EUR und zzgl. von unbestrittenen weiteren Gebühren und des Umlageausfallwagnisses ein Gesamtbetrag für die Beklagte von 1.621,17 EUR. Abzüglich der unstreitigen Vorauszahlungen von 1.560,00 EUR ergibt sich ein Nachzahlungsbetrag von 61,17 EUR. Abzüglich der Gutschrift von unstreitig 26,30 EUR bzgl. der sonstigen Betriebskosten verbleibt ein Gesamtnachzahlungsbetrag von 34,87 EUR für 2006.
Aus den vorgenannten Berechnungen ergibt sich unter Verrechnung der Guthaben ein Nachzahlungsbetrag für die Beklagte für die hier betroffenen Abrechnungen der Betriebs- und Heizkosten für 2004, 2005 und 2006 von insgesamt 732,88 EUR.
Soweit die Klägerin ausgeführt hat, dass die Beklagte sich in einem Vergleich vom 07.07.08 im W AG Dortmund 414 C 1798/08 verpflichtet habe, „die zukünftigen Heizkostenabrechnungen zu akzeptieren“, vermag das Gericht dies aus dem Vergleich nicht zu erkennen. Hierbei ging es allenfalls um die Akzeptanz des Abrechnungsmodus für die Zukunft. Keinesfalls hat die Beklagte damit künftige Abrechnungen der Klägerin etwa vorbehaltlos anerkannt und auch nicht auf etwaige Einwendungen hinsichtlich der Höhe der jeweils angesetzten Kosten verzichtet, so auch nicht auf den Einwand der Unwirtschaftlichkeit.
Nach alledem ist die Klage i.H.v. 732,88 EUR nebst den Zinsen, die sich aus §§ 288, 291 BGB ergeben begründet.
Die prozessualen Nebenentscheidungen folgen aus §§ 92, 708 Nr. 11, 711 ZPO.
Für eine isolierte Zulassung der Berufung für die Klägerin, soweit die Klage abgewiesen wurde, bestanden keinerlei Gründe i.S.v. § 511 Abs. 4 ZPO. Insoweit ist eine Notwendigkeit einer Berufungsentscheidung zur Einheitlichkeit der Rechtsprechung nicht ersichtlich, da für den hier zu entscheidenden Falls der Frage des Verstoßes gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot keine widerstreitenden Entscheidungen ersichtlich sind, zumal es sich hier um eine Einzelfallentscheidung handelt. Auch aus der Entscheidung des AG Dortmund 424 C 3117/08, wo es um die Abrechnung der Heizkosten für 2003 einer anderen Mietpartei des Hauses geht und die Klage der hiesigen Klägerin abgewiesen wurde mit der Begründung, dass mangels Aufteilung der Kosten in solche der Wärmekosten und der Warmwasserkosten nach § 9 HeizkV die Abrechnung nicht ordnungsgemäß und daher nicht fällig seien, ergibt sich dies nicht. Dort ist nämlich ersichtlich nicht die Besonderheit der Heizungsanlage, wie sie vorliegend festgestellt wurde, berücksichtigt worden, nämlich das keine zentrale Aufbereitung des Warmwassers erfolgt. Auch eine Zulassung wegen grundsätzlicher Bedeutung zur Fortbildung des Rechts ist vorliegend nicht gegeben.