Klage auf Rückzahlung der Mietkaution: Einbehalt wegen angeblicher Rückbaupflicht verjährt
KI-Zusammenfassung
Die Kläger fordern die Rückzahlung der hinterlegten Mietkaution nach Beendigung des Mietverhältnisses. Streitpunkt ist, ob der Vermieter die Kaution wegen einer behaupteten Rückbauverpflichtung einbehalten darf. Das Amtsgericht verurteilte den Beklagten zur Rückzahlung, weil etwaige Rückbauansprüche gemäß § 548 Abs. 1 BGB binnen sechs Monaten verjährt sind. Eine mögliche Unwirksamkeit der Vertragsklausel nach §§ 305 ff. BGB blieb unbeachtet, da die Ansprüche verjährt waren.
Ausgang: Klage auf Rückzahlung der Mietkaution in voller Höhe stattgegeben, weil behauptete Rückbauansprüche verjährt sind
Abstrakte Rechtssätze
Der Anspruch auf Rückzahlung der Mietkaution steht dem Mieter zu, wenn der Vermieter keine durchsetzbaren Gegenansprüche geltend machen kann; der Rückzahlungsanspruch kann sich aus ungerechtfertigter Bereicherung (§ 812 BGB) oder aus vertraglicher Sicherungsabrede ergeben.
Ansprüche des Vermieters gegen den Mieter wegen Rückbau- oder Instandsetzungsarbeiten verjähren gemäß § 548 Abs. 1 BGB in sechs Monaten ab dem Zeitpunkt der Erlangung des Besitzes durch den Vermieter.
Ein Zurückbehaltungsrecht an der Kaution ist ausgeschlossen, wenn die dem Einbehalt zugrunde liegenden Ansprüche verjährt sind; für den Einbehalt sind verjährungshemmende oder -unterbrechende Umstände vom Vermieter substantiiert darzulegen.
Vereinbarungen, die Pflichten des Vormieters auf den Nachmieter übertragen, können den Anforderungen an Transparenz nach § 307 Abs. 1 BGB unterliegen; dies ist jedoch unbeachtlich, wenn die geltend gemachten Ansprüche bereits verjährt sind.
Tenor
Der Beklagte wird verurteilt, an die Kläger als Gesamtberechtigte 2.517,33 Euro nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 16.05.2015 zu zahlen.
Der Beklagte trägt die Kosten des Rechtsstreits.
Das Urteil ist gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages vorläufig vollstreckbar.
Tatbestand
Die Kläger haben von dem Beklagten mit Wirkung ab 01.08.2010 eine Wohnung im 4. und 5. Obergeschoss des Hauses E T2 in Dortmund gemietet. Bei Mietvertragsbeginn wurde eine Mietsicherheit in Höhe von 2.400,00 € von den Klägern an den Beklagten gezahlt. In § 20 Abs. 2 des Mietvertrages wurde vereinbart:
„Der Mieter übernimmt vom Vormieter gemäß eigener Vereinbarung Einbauten und bauliche Veränderungen, ohne dass der Vermieter vom Vormieter die Entfernung der Einbauten bzw. den Rückbau der Veränderungen verlangt. Gleichzeitig übernimmt der Mieter vom Vormieter in vollem Umfang und ohne Einschränkung dessen vertragliche Verpflichtungen, auf Verlangen des Vermieters solche Einbauten zu entfernen, bzw. bauliche Veränderungen zurückzubauen.“
Die Kläger haben das Mietverhältnis zum 31.12.2014 gekündigt. Die Wohnung wurde am 30.12.2014 an den Beklagten zurückgegeben. Der Beklagte versucht die Wohnung seither zu verkaufen. Bauliche Änderungen hat er nicht vorgenommen.
Die Kläger behaupten, dass der Vormieter wohl eine Trennwand zwischen Küche und Esszimmer entfernt hatte und sich insoweit wohl zum vertraglichen Rückbau verpflichtet habe. So habe der Beklagte den Klägern dies gegenüber berichtet. Sie selbst hätten keine Vereinbarung mit dem Vormieter getroffen. Über den Inhalt des § 20 Abs. 2 sei damals gesprochen worden. Der Beklagte habe damals zugesichert, dass dieser Passus kein Problem darstellen würde und er einen Rückbau nicht verlangen werde. Im Übrigen berufen sie sich auf die Verjährung eines entsprechenden Rückbauanspruchs.
Die Kläger beantragen,
wie erkannt.
Der Beklagte beantragt,
die Klage abzuweisen.
Er ist der Ansicht, dass die Kläger den Rückbau vertraglich übernommen hätten. Zwischen den Klägern und dem Vormieter sei deshalb eine separate Kostentragungsvereinbarung geschlossen worden, deren Inhalt er nicht kenne. Er habe bei Rückgabe der Wohnung deutlich darauf hingewiesen, dass der vertraglich geschuldete Rückbau noch vorgenommen werden solle. Bisher hätten die Kläger keinen Vorschlag gemacht wie das vonstatten gehen solle. Die Kaution sei zur Absicherung eventueller Kosten des notwendigen Rückbaus einbehalten worden.
Wegen des weiteren Parteivorbringens wird auf den vorgetragenen Inhalt der gewechselten Schriftsätze Bezug genommen.
Entscheidungsgründe
Die Klage ist in vollem Umfange begründet. Den Klägern steht gegenüber dem Beklagten gemäß § 812 BGB bzw. aufgrund der Sicherungsvereinbarung ein Rückzahlungsanspruch hinsichtlich der Kaution zuzüglich der Zinsen zu.
Dem Beklagten steht gegenüber den Klägern kein Zurückbehaltungsrecht der Kaution zu. Dabei kann dahingestellt bleiben, ob es sich bei der Vereinbarung, wofür die äußere Form spricht, um eine Allgemeine Geschäftsbedingung handelt und ob sie dann dem Transparenzgebot des § 307 Abs. 1 BGB genügt, weil aus der Vereinbarung gar nicht hervorgeht um welche Arbeiten es sich im Einzelnen handelt und welches Kostenrisiko die Kläger damit übernommen haben sollen, sind entsprechende Ansprüche des Beklagten gegenüber den Klägern auf Rückbau inzwischen verjährt.
Ansprüche des Vermieters gegenüber dem Mieter verjähren gemäß § 548 Abs. 1 BGB in sechs Monaten vom Zeitpunkt der Erlangung des Besitzes durch den Vermieter. Dies war hier unstreitig am 30.12.2014, sodass am 30.6.2015 Ansprüche des Beklagten gegenüber den Klägern auf Erfüllung einer vermeintlichen Vereinbarung verjährt sind. Die Kläger haben sich hierauf auch ausdrücklich berufen. Verjährungsunterbrechende oder –hemmende Handlungen werden nicht vorgetragen.
Auch § 215 BGB ist nicht einschlägig. Die Ansprüche standen sich in nicht verjährter Zeit nicht gegenüber. Der Anspruch auf Rückzahlung der Kaution wurde erst nach Ablauf von 6 Monaten fällig, als nach dem 30.6.2015.
Die Zinsentscheidung ergibt sich ebenso aus dem Gesetz wie die Entscheidung über die prozessualen Nebenentscheidungen.
Rechtsbehelfsbelehrung:
Gegen dieses Urteil ist das Rechtsmittel der Berufung für jeden zulässig, der durch dieses Urteil in seinen Rechten benachteiligt ist,
1. wenn der Wert des Beschwerdegegenstandes 600,00 EUR übersteigt oder
2. wenn die Berufung in dem Urteil durch das Amtsgericht zugelassen worden ist.
Die Berufung muss innerhalb einer Notfrist von einem Monat nach Zustellung dieses Urteils schriftlich bei dem Landgericht Dortmund, L-Straße, eingegangen sein. Die Berufungsschrift muss die Bezeichnung des Urteils, gegen das die Berufung gerichtet wird, sowie die Erklärung, dass gegen dieses Urteil Berufung eingelegt werde, enthalten.
Die Berufung ist, sofern nicht bereits in der Berufungsschrift erfolgt, binnen zwei Monaten nach Zustellung dieses Urteils schriftlich gegenüber dem Landgericht Dortmund zu begründen.
Die Parteien müssen sich vor dem Landgericht Dortmund durch einen Rechtsanwalt vertreten lassen, insbesondere müssen die Berufungs- und die Berufungsbegründungsschrift von einem solchen unterzeichnet sein.
Mit der Berufungsschrift soll eine Ausfertigung oder beglaubigte Abschrift des angefochtenen Urteils vorgelegt werden