Mietzins nach Insolvenzeröffnung: Abwohnbarer Baukostenzuschuss und § 110 InsO
KI-Zusammenfassung
Der Insolvenzverwalter kündigte ein Mietverhältnis fristlos wegen ausbleibender Mieten ab März 2016 und verlangte Räumung sowie Zahlung. Der Beklagte berief sich auf eine Vereinbarung, wonach Renovierungskosten als „abwohnbarer“ Baukostenzuschuss mit der Miete zu verrechnen seien. Das Gericht hielt diese Abreden jedenfalls ab Insolvenzeröffnung nach § 110 InsO für unwirksam und sah zudem die tatsächlichen Voraussetzungen eines vom Beklagten aus Eigenmitteln geleisteten Baukostenzuschusses nicht als bewiesen an. Die Kündigung wegen Zahlungsverzugs war wirksam; das Teilversäumnisurteil blieb aufrechterhalten und es wurde zur Zahlung von Miete/Nutzungsentschädigung verurteilt.
Ausgang: Einspruch gegen Teilversäumnisurteil erfolglos; Räumungs- und Zahlungsansprüche des Insolvenzverwalters bestätigt.
Abstrakte Rechtssätze
Der Insolvenzverwalter kann nach Eröffnung des Insolvenzverfahrens Mietzinsforderungen aus einem bestehenden Mietverhältnis geltend machen und bei Zahlungsverzug nach § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB fristlos kündigen.
Eine im Voraus getroffene Abrede, wonach der Mieter einen „abwohnbaren“ Baukostenzuschuss durch Verrechnung mit künftiger Miete tilgt, kann als Verfügung über künftige Mietforderungen im Sinne von § 110 InsO ab Insolvenzeröffnung unwirksam sein.
Einwendungen gegen einen auf Zahlungsverzug gestützten Kündigungsgrund durch Aufrechnung sind nach § 543 Abs. 2 Satz 3 BGB nur beachtlich, wenn die Aufrechnung unverzüglich nach Zugang der Kündigung erklärt wird.
Beruft sich der Mieter auf eine Privilegierung wegen eines Baukostenzuschusses, trägt er die Darlegungs- und Beweislast dafür, dass er die maßgeblichen Aufwendungen aus eigenem Vermögen erbracht hat und in welcher Höhe.
Nach wirksamer Beendigung des Mietverhältnisses schuldet der Mieter neben rückständiger Miete eine Nutzungsentschädigung nach § 546a BGB bis zur Herausgabe der Mietsache.
Tenor
Das Teilversäumnisurteil vom 18.04.2017 bleibt aufrechterhalten.
Der Beklagte zu 1) trägt die weiteren Kosten des Rechtsstreits.
Dem Beklagten zu 1) bleibt nachgelassen, die Zwangsvollstreckung hinsichtlich des Räumungsanspruchs durch Sicherheitsleistung in Höhe von 4.000,00 Euro abzuwenden.
Hinsichtlich des Zahlungsanspruchs ist das Urteil nur gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des aus dem Urteil jeweils zu vollstreckenden Betrages vorläufig vollstreckbar.
Die Zwangsvollstreckung aus dem Teilversäumnisurteil darf nur nach Sicherheitsleistung in dieser Höhe hinsichtlich des Zahlungsanspruchs fortgesetzt werden.
Tatbestand
Der Kläger ist Insolvenzverwalter über das Vermögen des Zeugen Q. Der Zeuge ist Eigentümer einer Eigentumswohnung im Hause X 92 in 44309 Dortmund.
Der Zeuge Q hat mit Mietvertrag vom 01.05.2014 ab 01.05.2014 diese Wohnung an die Beklagten vermietet. Die Mietzeit sollte für „mindestens fünf Jahre“ gelten, alternativ sollte das Mietverhältnis auf die Dauer von … Jahren abgeschlossen werden. Als Miete wurde ein Betrag in Höhe von 272,00 € vereinbart. In einer Anlage zum Mietvertrag vereinbarten die Parteien:
„Die Parteien vereinbaren in Abänderung bzw. Ergänzung des oben genannten Mietvertrages folgende Individualvereinbarung:
1.
Die Wohnung befindet sich aktuell im nicht bewohnbaren Zustand. Die Parteien vereinbaren, dass der Mieter mit Rücksicht auf das bestehende Mietverhältnis die in der beigefügten Liste aufgeführten Arbeiten in der vorgegebenen wertmäßigen Größenordnung bis zum 31.12.2014 ausführt. Die Verrechnung des vom Mieter geschaffenen Wertes erfolgt unter Berücksichtigung eines Zinssatzes von 5 % mit der monatlichen Miete ab Fertigstellung der Arbeiten. Bis zur Fertigstellung ist keine Miete geschuldet.
2.
Klargestellt wird, dass der Vermieter mit allen baulichen Veränderungen einverstanden ist. Alle baulichen Veränderungen sind gewünscht und werden bei Ende des Mietverhältnisses zu 100 % übernommen. Angesichts des dann geschaffenen Wertzuwachses sind Rückbauten oder ähnliches selbstredend nicht gewünscht und ausgeschlossen.
3.
Der Vermieter verzichtet auf das S zur ordentlichen Kündigung für fünf Jahre, mindestens jedoch, bis der Baukostenzuschuss des Mieters inklusive Zinsen abgewohnt ist. Stirbt der Mieter verzichtet der Vermieter auf sein S zur außerordentlichen Kündigung, § 564 Satz 2 BGB.
4.
Der Mieter ist berechtigt, nach Belieben Untermietverträge abzuschließen.“
Ferner wurde eine Anlage 2 zum Mietvertrag unterzeichnet, in der es heißt:
„Die Wohnung ist in einem Rohbauzustand.
Alle Rechte und Ansprüche der Baumaßnahme werden übertragen.
Ein Gutachten von Dipl.-Ing. I mit einem Wert von 30.000,00 € wurde erstellt.
Die Wohnung wird laut Gutachten übernommen. Alle Baumaßnahmen werden wie folgt durchgeführt:
Fenster und Eingangstüren werden erneuert; komplette Elektrik mit Stromkabel, Steckdosen, Lichtschalter und Sicherungskasten; komplette Heizungsanlage mit Heizkörper und Verlegung der Heizrohre; komplette Herstellung einer Fußbodenheizung; komplette Herstellung eines Badezimmers mit Dusche, WC und Bidet, Boden und Wände fliesen; Küche Fliesenspiegel; sämtliche Räume Bodenfliesen verlegen; alle Wände werden neu verputzt und feingespachtelt; alle Decken neu herstellen mit Steinwolle als Schall- und Brandschutz. Die Renovierungskosten werden mit ca. 40.000 bis 50.000 Euro beziffert.
Bei einer vorzeitigen Beendigung des Mietverhältnisses seitens des Vermieters verpflichtet sich der Vermieter, alle Kosten für die Baumaßnahme an den Mieter zu erstatten. Die Kündigungsfrist für die Mieter bei einer vorzeitigen Auflösung des Mietverhältnisses beträgt 3 Jahre.
Der Vermieter räumt dem Mieter ein Vorkaufsrecht von 40.000 Euro ein.
Bei einer vorzeitigen Versteigerung des Objektes, egal aus welchen Gründen, verpflichtet sich der Ersteigerer den Mietvertrag mit allen Rechten und Pflichten zu übernehmen.“
Der Beklagte zu 1) oder der Zeuge J2 haben die Wohnung dann an die Beklagten zu 2) und 3) weiter vermietet.
Nach Eröffnung des Insolvenzverfahrens über das Vermögen des Zeugen Q am 09.02.2016 forderte der Kläger den Beklagten auf, die Miete an ihn zu zahlen. Dies geschah nicht. Nachdem sechs Mieten ab März 2016 nicht gezahlt worden waren kündigte der Kläger am 09.08.2016 das Mietverhältnis wegen Zahlungsverzuges und verlangte die Räumung sowie die Zahlung der sechs Monatsmieten und für September die Zahlung von Nutzungsentschädigung.
Der Beklagte zu 1) kündigte daraufhin mit Schreiben vom 24. Januar 2017 den Beklagten zu 2) und 3) das Mietverhältnis auch wegen Zahlungsverzuges.
Der Kläger hat unter dem 05.12.2016 Räumungsklage gegen den Beklagten zu 1) als Mieter und die Beklagten zu 2) und 3) als Besitzer der Wohnung erhoben. Im Laufe dieses Verfahrens sind die Beklagten zu 2) und 3) ausgezogen. Das erkennende Gericht hat den Beklagten zu 1) durch Teilversäumnisurteil vom 18.04.2017 zur Räumung verurteilt und durch Kostenschlussurteil vom 20.04.2017 die Kosten dahingehend verteilt, dass alle drei Beklagten die Kosten als Gesamtschuldner zu 50 % zu tragen haben und der Beklagte zu 1) in Höhe von weiteren 50 %.
Der Beklagte zu 1) hat gegen das Teilversäumnisurteil rechtzeitig Einspruch eingelegt.
Der Kläger ist der Auffassung, dass der Beklagte zu 1) ab März 2016 die Mieten an ihn zu zahlen habe. Eventuelle Vereinbarungen über die Zahlung der Miete seien gemäß § 110 InsO unwirksam.
Der Kläger beantragt,
das Versäumnisurteil aufrechtzuerhalten.
Der Beklagte zu 1) beantragt,
das Versäumnisurteil aufzuheben und die Klage abzuweisen.
Er ist der Ansicht, dass er zur Mietzahlung nicht verpflichtet gewesen sei, da er mit dem Kläger wirksam einen Baukostenzuschuss vereinbart habe. Der Beklagte habe im Vertrauen auf den Bestand der Vereinbarungen das Objekt erst fertiggestellt.
Wegen des weiteren Parteivorbringens wird auf den vorgetragenen Inhalt der gewechselten Schriftsätze Bezug genommen.
Das Gericht hat Beweis erhoben über die Abreden der Parteien durch uneidliche Vernehmung der Zeugen Q und J2. Wegen des Ergebnisses der Beweisaufnahme wird auf die Sitzungsniederschrift vom 29.08.2017 Bezug genommen.
Entscheidungsgründe
Die Klage ist zulässig und begründet.
I.
Das Amtsgericht Dortmund ist zuständig. Dabei kann dahingestellt bleiben, ob vorliegend zwischen den Parteien überhaupt ein Wohnraummietvertrag abgeschlossen wurde. Nach den Erörterungen im Termin zur mündlichen Verhandlung am 29.08.2017 hat das erkennende Gericht daran durchaus seine Zweifel. Nach den Einlassungen der Parteien war wohl nie beabsichtigt, dass der Beklagte dort einziehen sollte. Es ging wohl immer darum, dass die Wohnung weiter vermietet werden sollte um gegebenenfalls Einnahmen zu erzielen. Ob das vorliegend, entgegen der Überschrift des Mietvertrages, dazu führt, dass vorliegend kein Wohnraummietvertrag sondern ein Gewerberaummietvertrag vorliegt kann dahingestellt bleiben. Zwar wäre das erkennende Gericht originär für ein Räumungsverfahren aus der Gewerberaummiete bei einer monatlichen Grundmiete von 150,00 € nicht zuständig, da der Zuständigkeitsstreitwert sich gemäß § 9 ZPO auf die 42-fache Monatsmiete beläuft, jedoch haben die Parteien sich rügelos vor dem erkennenden Gericht zur Sache eingelassen, sodass allein deshalb das Amtsgericht Dortmund unabhängig von der rechtlichen Einordnung des Mietvertrages zuständig ist.
II.
Die Räumungsklage ist begründet. Der Kläger kann gemäß §§ 546 Abs. 1, 985 BGB vom Beklagten die Räumung und Herausgabe der Wohnung verlangen. Dem Beklagten steht kein S zum Besitz gegenüber diesem Anspruch des Klägers zu.
Dabei kann, wie oben dargestellt dahingestellt bleiben, ob das Mietverhältnis als Wohnraum- oder Geschäftsraummietverhältnis einzuordnen ist. Ein Gewerberaummietverhältnis kann ohne Angabe von Gründen gekündigt werden. Ob hier ein wirksamer Zeitmietvertrag abgeschlossen wurde ist ebenfalls zweifelhaft, weil in § 2 des Mietvertrages zwei alternative Befristungsmöglichkeiten festgelegt wurden ohne dass diese für den konkreten Vertrag genau bezeichnet wurden oder die nicht geltende Alternative gestrichen wurde.
Zumindest wurde sowohl ein Gewerbe- wie auch ein Wohnraummietvertrag vom Kläger wirksam gemäß § 543 Abs. 2 Ziffer 3 BGB wegen Zahlungsverzuges des Beklagten wirksam gekündigt.
Der Beklagte schuldete zum Zeitpunkt der Kündigung sechs Monatsmieten, nämlich von März bis August 2016. Soweit der Beklagte gegebenenfalls aufgrund der behaupteten Vereinbarungen aufrechnen will führt dies nicht zur Unwirksamkeit der Kündigung, da eine solche Aufrechnung gemäß § 543 Abs. 2 Satz 3 BGB „unverzüglich“ erfolgen muss. Sie ist hier weder unverzüglich gegenüber der erklärten Kündigungserklärung noch gegenüber der erhobenen Räumungsklage erhoben worden.
Aber selbst wenn man davon ausgehen sollte, dass Mietzahlung hier durch eine entsprechende Vorausverfügung durch die in den Anlagen 1 und 2 zum Mietvertrag vom 01.05.2014 vereinbarten Regelungen nie entstanden wäre, war die Kündigung vorliegend berechtigt.
Die Vereinbarungen in den Anlagen 1 und 2 zum Mietvertrag waren gemäß § 110 InsO zumindest ab März 2016 unwirksam. Nach § 110 InsO ist eine Verfügung des Schuldners über die Miet- und Pachtforderung für eine spätere Zeit nach Eröffnung des Insolvenzverfahrens nur wirksam, wenn sie sich auf die Miete oder Pacht für den zurzeit der Eröffnung des Verfahrens laufenden Kalendermonat bezieht. Eine Verfügung ist insbesondere die Einziehung der Miete.
Ob der Baukostenzuschuss hier darunter fällt, ist strittig. Nach einer älteren Entscheidung des BGH (BGH NJW 1952, 867) ist eine derartige Vorausverfügung im Rahmen eines Baukostenzuschusses unbeschränkt wirksam, da die mit dem Einsatz der Zuschüsse geschaffenen Werte der Insolvenzmasse zugutekommen sollen. Ähnlich hat der BGH auch in jüngster Zeit im Rahmen von Einzelzwangsvollstreckungsmaßnahmen gemäß § 1124 Abs. 2 BGB entschieden (BGH NZM 2012, 301).
Inzwischen wird dies jedoch für das Insolvenzverfahren nicht mehr so eindeutig vertreten. Dort wird inzwischen zwischen verlorenen und abwohnbaren Baukostenzuschüssen unterschieden. Vorliegend handelt es sich nach den Vereinbarungen der Parteien um einen abwohnbaren Baukostenzuschuss. Solche abwohnbaren Baukostenzuschüsse werden als vorausgezahlte Miete behandelt.
Das erkennende Gericht neigt dazu, dieser neueren Auffassung (zum Beispiel OLG Schleswig ZInsO 2001, 239) zu folgen. Für die Anwendung des § 110 InsO auf den abwohnbaren Baukostenzuschuss spricht insbesondere die Streichung von § 57 c ZVG auf den auch in § 111 Satz 3 InsO a.F. vormals verwiesen worden ist. Diese Bestimmung schränkte nämlich das Sonderkündigungsrecht des Erstehers gemäß § 57 a ZVG gerade für den Fall ein, dass der Mieter einen Baukostenzuschuss geleistet hatte (dazu Dötsch NZI 2009, 713: „Ende des Baukostenzuschusses“ als Einwendung „fauler“ Mieter in der Insolvenzverwaltung?). Durch die Streichung dieses Paragrafen hat der Gesetzgeber dokumentiert, dass er die damals vor dem Hintergrund der Wohnungsknappheit in der Nachkriegszeit geschaffene Privilegierung des Mieters der in den Aufbau von Wohnungen investiert, für überholt hielt (so auch Jacoby in: Jaeger, Insolvenzordnung, 2014, § 110 Rdnr. 41). Das bedeutet, dass nach der Streichung des § 57 c ZVG auch im Rahmen von § 110 InsO ein abwohnbarer Baukostenzuschuss keine Besserstellung des vorleistenden Mieters vor anderen Gläubigern mehr rechtfertigt. Das bedeutet, dass die Entgegennahme eines Baukostenzuschusses durch den Schuldner eine dem § 110 Abs. 2 Satz 1 InsO unterfallende Vorauszahlung ist (Jacoby a.a.O.).
Letztendlich muss das erkennende Gericht diesen Streit jedoch nicht entscheiden, da bereits die erforderlichen Tatsachen, die für eine vermeintliche Berücksichtigung des abwohnbaren Baukostenzuschusses vorgetragen werden müssen, nicht vorliegen. Damit nämlich ein Mieter nach der vormaligen Regelung früher privilegiert wurde war es erforderlich, dass er den Baukostenzuschuss aus eigenem Vermögen geleistet hat.
Dies steht nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme gerade nicht fest. Danach war es wohl so, dass der Zeuge Q damals mit dem Zeugen J geschäftlich verbandelt war und man sich zerstritten hatte. Es war der Zeuge J, der darauf bestand für vermeintliche zwischen den Parteien strittige Leistungen eine Gegenleistung zu bekommen. Er wollte deshalb Verfügungsgewalt über die Wohnung erlangen, um entweder Vermietungseinnahmen zu erzielen oder gegebenenfalls Angehörige wohnen zu lassen. Um eine irgendwie geartete Aufbauleistung des Beklagten zu 1) ging es bei Abschluss des Vertrages wohl nicht. Dass die Arbeiten dann vom Zeugen J tatsächlich durchgeführt wurden und zu einem nicht weiter vorgetragenen Anteil vom Vater des Zeugen und vom Beklagten zu 1) in irgendeiner Form finanziert wurden, reicht hierfür nicht aus. Es ist auch nicht ansatzweise erkennbar, in welcher Höhe der Beklagte solche Leistungen erbracht haben will. Ob überhaupt Aufbauleistungen erfolgt sind, ist letztendlich auch nicht aufzuklären gewesen. Der Zeuge Q behauptet, dass die Wohnung vorher bereits in einem vermietbaren Zustand war was der Zeuge J bestreitet.
Nach alledem kann der Beklagte zu 1) aus tatsächlichen wie aus rechtlichen Gründen gegenüber dem Zahlungsanspruch des Klägers ab März 2016 keine Einwendungen aufgrund der in Anlage 1 und Anlage 2 des Mietvertrages vereinbarten Regelungen erheben. Er befand sich somit in Zahlungsverzug, was die außerordentliche fristlose Kündigung des Klägers rechtfertigte und den Räumungsanspruch auslöste.
III.
Demnach steht auch fest, dass der Beklagte gemäß § 535 Abs. 2 BGB i.V.m. dem Mietvertrag verpflichtet war, ab März 2016 bis zur Kündigung die vereinbarte Miete und von dem Zeitpunkt des Zugangs der Kündigung an Nutzungsentschädigung gem. § 546a BGB an den Kläger zu zahlen.
Der Zinsanspruch ergibt sich aus §§ 288, 291 BGB.
IV.
Die prozessualen Nebenentscheidungen beruhen auf § 91 ZPO sowie auf §§ 708 Ziff. 7, 709, 711 ZPO.
Rechtsbehelfsbelehrung:
Gegen dieses Urteil ist das Rechtsmittel der Berufung für jeden zulässig, der durch dieses Urteil in seinen Rechten benachteiligt ist,
1. wenn der Wert des Beschwerdegegenstandes 600,00 EUR übersteigt oder
2. wenn die Berufung in dem Urteil durch das Amtsgericht zugelassen worden ist.
Die Berufung muss innerhalb einer Notfrist von einem Monat nach Zustellung dieses Urteils schriftlich bei dem Landgericht Dortmund, L2, 44135 Dortmund, eingegangen sein. Die Berufungsschrift muss die Bezeichnung des Urteils, gegen das die Berufung gerichtet wird, sowie die Erklärung, dass gegen dieses Urteil Berufung eingelegt werde, enthalten.
Die Berufung ist, sofern nicht bereits in der Berufungsschrift erfolgt, binnen zwei Monaten nach Zustellung dieses Urteils schriftlich gegenüber dem Landgericht Dortmund zu begründen.
Die Parteien müssen sich vor dem Landgericht Dortmund durch einen Rechtsanwalt vertreten lassen, insbesondere müssen die Berufungs- und die Berufungsbegründungsschrift von einem solchen unterzeichnet sein.
Mit der Berufungsschrift soll eine Ausfertigung oder beglaubigte Abschrift des angefochtenen Urteils vorgelegt werden.