Rückzahlung der Mietkaution: Aufrechnung mit Mietrückständen führt zur Abweisung
KI-Zusammenfassung
Der Kläger verlangt die Rückzahlung einer Mietkaution von 1.960 EUR und rügt u. a. Mietminderung wegen Rollgitterausfall, zu geringer Fläche und mangelhafter Heizung. Das Gericht hält die behaupteten Mängel für unsubstantiiert bzw. unerheblich und stellt eine Mietrückstandsaufrechnung des Beklagten fest. Da die Rückstände die Kaution übersteigen, wird die Klage abgewiesen.
Ausgang: Klage auf Rückzahlung der Kaution abgewiesen, da Vermieter mit Mietrückständen in Höhe über der Kaution aufgerechnet hat und Mängel nicht substantiiert nachgewiesen wurden.
Abstrakte Rechtssätze
Ein Anspruch auf Rückzahlung der Mietkaution erlischt, wenn der Vermieter mit fälligen Mietrückständen in entsprechender Höhe aufgerechnet hat.
Eine Mietminderung nach § 536 Abs. 1 BGB setzt substantiierten Vortrag zur Existenz, Dauer und konkreten Auswirkung des Mangels voraus; bloße Behauptungen genügen nicht.
Kurzzeitige oder unerhebliche Gebrauchseinschränkungen (z. B. ein Rollladen, der maximal einen Tag ausgefallen ist) begründen keine Minderung der Miete (§ 536 Abs. 1 S. 3 BGB).
Bei Flächenabweichungen von weniger als 10 % besteht keine unwiderlegliche Vermutung einer Gebrauchsbeeinträchtigung; eine konkrete Beeinträchtigung ist darzulegen.
Erhöhte Heizkosten stellen nicht ohne weiteres einen Mietmangel dar; sie sind allenfalls im Rahmen der Heizkostenabrechnung (§ 556 BGB) oder bei geltend gemachtem Schadensersatz substantiiert zu begründen.
Tenor
Die Klage wird abgewiesen.
Die Kosten des Rechtsstreits trägt der Kläger.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Dem Kläger wird nachgelassen die Zwangsvollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des aus dem Urteil vollstreckbaren Betrages abzuwenden falls nicht der Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet.
Tatbestand
Die Parteien haben am 18.8.2010 einen Mietvertrag über Gewerberäume geschlossen. Mietgegenstand war das auf dem Grundstück gelegene Ladenlokal, das nach dem Mietvertrag im Erdgeschoss eine Fläche von 115 m² und im Untergeschoss eine Fläche von ca. 30 m² haben sollte. Der Kläger hat bis August 2011 die vereinbarte Miete gezahlt. Für September 2011 hatte er die Hälfte gezahlt und seither keine Miete mehr. Der Beklagte hatte daraufhin das Mietverhältnis fristlos gekündigt und nutzt seither die Räumlichkeiten selbst, wobei zwischen den Parteien der genaue Umfang strittig ist.
Der Kläger verlangt mit der vorliegenden Klage die Rückzahlung der vertraglich vereinbarten und von ihm geleisteten Kaution i.H.v. 1960 €.
Der Kläger ist der Ansicht, dass er allen Zahlungsverpflichtungen nachgekommen sei, da die Miete wegen diverser Mängel gemindert gewesen sei.
Das Rollgitter sei vom 15.9.2011 bis 27.10.2011 defekt gewesen, weshalb der Versicherungsschutz eingeschränkt gewesen sei.
Anstelle der vereinbarten Gesamtfläche von 145 m² habe die Mietsache nur eine Fläche von 130 m² gehabt.
Die vermieteten Räumlichkeiten hätten eine ungenügende Wärmeisolierung ausgewiesen. In den Wintermonaten hätte die erforderliche Temperatur nicht gehalten werden können. Darüber hinaus hätte die Heizung viel zu hohe Kosten verursacht.
Der Kläger beantragt,
den Beklagten zu verurteilen, an ihn 1960 € nebst Zinsen i.H.v. 8 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 3.3.2012 zu zahlen.
Der Beklagte beantragt,
Die Klage abzuweisen.
Der Beklagte habe die Räumlichkeiten zum 15.12.2011 geräumt und müsse bis zu diesem Termin die vertraglich vereinbarte Miete zahlen. Anschließend habe er bis zum vertraglich vereinbarten Ende des Mietvertrages zumindest 2/3 der vereinbarten Miete als Kündigungsfolgeschaden zu tragen.
Das Rollgitter sei am 15.9.2011 heruntergefallen, am 16.9.2011 wurde es wieder nach oben geschoben und am 7.10.2011 sei es endgültig repariert worden.
Ferner ist er der Ansicht, dass in § 12 des Mietvertrages ein wirksamer Minderungsausschluss vereinbart worden sei.
Eine über 10 % liegende Flächenabweichung liege jedenfalls nicht vor.
Die Wärmeisolierung und die Höhe der Heizkosten entsprächen der den gesetzlichen Standards.
Wegen des weiteren Parteivorbringens wird auf den vorgetragenen Inhalt der gewechselten Schriftsätze Bezug genommen.
Das Gericht hat Beweis erhoben über die Fragen, wie groß die Fläche des Ladenlokals ist und welche Anteile der Miete auf die unterschiedlichen Flächen entfallen. Wegen des Ergebnisses der Beweisaufnahme wird auf das schriftliche Sachverständigengutachten des Dr. U vom 8.8.2013 Bezug genommen.
Entscheidungsgründe
Die Klage ist unbegründet. Der Kläger kann unter keinem rechtlichen Gesichtspunkt vom Beklagten die Rückzahlung der geleisteten Kaution verlangen. Der Rückzahlungsanspruch ist aufgrund der vom Beklagten erklärten Aufrechnung mit Mietrückständen erloschen.
Der Kläger schuldete von Oktober 2010 bis Dezember 2011 insgesamt 15.410 €. Gezahlt hat er lediglich 12.110 €, so dass mehr als 1960 € rückständig sind. Selbst wenn man für Dezember 2011 keine Miete mehr in Ansatz bringen sollte, übersteigt der Rückstand die Mietkaution noch.
Nach dem unstreitigen Sachverhalt hat der Kläger die Räumlichkeiten aber erst Mitte Dezember 2011 geräumt so dass zumindest noch für den halben Monat Nutzungsentschädigung gemäß § 546 a BGB zu zahlen gewesen wäre. Ob der Kläger für die Zeit danach gemäß § 537 Abs. 2 BGB wegen der Nutzung der Räumlichkeiten durch den Beklagten ganz oder teilweise von der Zahlungsverpflichtung frei geworden ist bedarf im vorliegenden Verfahren keiner Entscheidung.
Die Miete war für den Zeitraum Oktober 2010 bis Dezember 2011 nicht gemäß § 536 Abs. 1 BGB gemindert. Denn ein zur Minderung berechtigender Mangel lag nicht vor.
Ein Mangel der Heizungsanlage ist vom Kläger substantiiert nicht vorgetragen worden. Es ist nicht dargelegt worden in welchem Monat und an welchen Tagen eine ausreichende Beheizung nicht möglich war. Eine Minderung der Miete tritt nur für die Zeiträume ein, in denen der Mangel auch tatsächlich vorgelegen hat. Höhere Heizkosten stellen keinen Mangel dar. Sie können allenfalls im Rahmen des Wirtschaftlichkeitsgebots bei der Heizkostenabrechnung gemäß § 556 BGB zu berücksichtigen sein. Soweit der Kläger hier einen eigenen Versorgungsvertrag hinsichtlich der Nachtspeicherheizung hat, kämen allenfalls Schadensersatzansprüche in Betracht, die aber auch nicht ansatzweise substantiiert vorgetragen sind.
Eine Minderung der Miete wegen des behaupteten mangels am Rolltor scheidet ebenfalls aus. Eine konkrete Gebrauchsbeeinträchtigung ist nicht vorgetragen worden. Das Rolltor war nur maximal einen Tag unten. Dies stellt allenfalls eine unerhebliche Gebrauchsbeeinträchtigung gemäß § 536 Absatz 1 S. 3 BGB dar. Unabhängig von der Tatsache, dass die Behauptung zum Versicherungsschutz selbst wiederum völlig unsubstantiiert ist, stellt dies auch keine Gebrauchsbeeinträchtigung der Mietsache dar.
Schließlich ist die Miete auch nicht wegen einer Flächenabweichung gemindert gewesen. Zwar ist die Rechtsprechung zur Flächenabweichung und der davon ausgehenden Gebrauchsbeeinträchtigung auch auf Gewerberaummietverhältnis anwendbar (BGH NJW 2005 2152; 2012 3172) und ist der vereinbarte Minderungsausschluss im vorliegenden Fall unwirksam (BGH NJW 2008, 2497), jedoch liegt vorliegend keine Flächenabweichung von nicht mehr als 10 % vor. Erst ab einer solchen Flächenabweichung spricht eine unwiderlegliche Vermutung für eine Gebrauchsbeeinträchtigung.
Selbst wenn man zu Gunsten des Klägers die Überdeckung der Treppenanlage nicht mitberücksichtigt, haben die vom Beklagten dem Kläger zur Verfügung gestellten Räumlichkeiten eine Fläche von 139 m². Dies entspricht einer Flächenabweichung von max. 5,69 m², was wiederum einer prozentualen Abweichung von 3,92 % entspricht. Dies liegt weit unter der Grenze, ab der von der Rechtsprechung eine Gebrauchsbeeinträchtigung vermutet wird. Deshalb ist die Miete nicht gemäß § 536 Abs. 1 BGB gemindert.
Der Kläger schuldet deshalb dem Beklagten auf jeden Fall mehr als die geleistete Kaution, so dass die Klage mit der Kostenfolge des § 91 ZPO abzuweisen war. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf §§ 708 Z. 11, 711 ZPO.