Klage auf Herausgabe Stellplatz und Nebenkostenforderung abgewiesen
KI-Zusammenfassung
Die Kläger verlangten Herausgabe eines gemieteten Stellplatzes (T2) und Zahlung einer Nebenkostennachforderung. Das Gericht hält die Teilkündigung des Stellplatzes für unwirksam, weil Wohnung und Stellplatz als einheitlicher Mietvertrag zu werten sind. Die Abrechnung ist teilweise formell unwirksam, der Zahlungsanspruch bleibt aber abgewiesen.
Ausgang: Klage auf Herausgabe des Stellplatzes und auf Zahlung der Nebenkostennachforderung vom Gericht abgewiesen
Abstrakte Rechtssätze
Bei engem wirtschaftlichem und rechtlichem Zusammenhang von Wohnung und Stellplatz liegt ein einheitlicher Mietvertrag vor; eine Teilkündigung dieses einheitlichen Vertrags ist unzulässig.
Die bei getrenntem Schriftformvertrag bestehende tatsächliche Vermutung der Selbständigkeit von Wohn- und Stellplatzmietverträgen kann durch Indizien (gemeinsamer Ort, zeitlicher Zusammenhang, fehlende Sonderkündigungsrechte) widerlegt werden.
Eine Nebenkostenabrechnung ist formell unwirksam, wenn sie nicht die Gesamtkosten, die verwendeten Umlageschlüssel mit Erläuterung, die Berechnung des Mieteranteils, den Abzug der Vorauszahlungen und die gedankliche sowie rechnerische Nachvollziehbarkeit enthält.
Sind einzelne Abrechnungspositionen unzureichend erläutert (z.B. unklare Umlageschlüssel oder fehlende Angabe der Vorauszahlungen), sind diese Positionen als unwirksam anzusehen; eine teilweise Unwirksamkeit schließt nicht automatisch die Gesamtnichtigkeit der Abrechnung aus.
Tenor
Die Klage wird abgewiesen.
Die Kosten des Rechtsstreits tragen die Kläger.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
Streitwert: € 520,79
Entscheidungsgründe
Die zulässige Klage ist nicht begründet.
Die Kläger haben keinen Anspruch auf Herausgabe des T-Platz auf dem H-Straße gegen den Beklagten.
Das Mietverhältnis über einen T2 ist nicht durch Kündigung vom 16.05.2013 wirksam beendet worden. Es handelt sich dabei um eine unzulässige Teilkündigung des einheitlichen Mietvertrags über Wohnung und T2.
Bei einem schriftlichen Wohnungsmietvertrag und einem separat abgeschlossenen Mietvertrag über eine Garage spricht eine tatsächliche Vermutung für die rechtliche Selbständigkeit der beiden Vereinbarungen (BGH NJW 2012, 224). Diese Vermutung ist jedoch im vorliegenden Fall widerlegt. Bei engem wirtschaftlichen und rechtlichen Zusammenhang zwischen Wohnung und Garage ist von einem einheitlichen Mietvertrag auszugehen. Dies ist im Regelfall dann anzunehmen, wenn Wohnung und Garage auf demselben Grundstück liegen (BGH a. a. O.; OLG Karlsruhe WuM 1983, 166). Gleiches muss auch für einen T2 gelten.
Dies ist hier der Fall. Wohnung und T2 liegen auf dem H-Straße in Dortmund. Auch der zeitliche Zusammenhang zwischen den Vertragsabschlüssen ist noch gegeben. Der Wohnungsmietvertrag wurde am 12.12.2004 und der Stellplatzmietvertrag am 14.01.2005 geschlossen. Ein besonderes Kündigungsrecht für den Vermieter enthält der Stellplatzmietvertrag nicht. Auch dies ist ein Indiz, welches für einen einheitlichen Vertrag spricht (Börstinghaus, jurisPR-BGHZivilR 2/2012 Anm. 2). Anhaltspunkte, welche gegen einen einheitlichen Vertrag sprechen haben die Kläger nicht vorgebracht.
Die Kläger haben auch keinen Anspruch auf Zahlung von € 400,79 aus § 556 BGB. Die Abrechnung vom 21.02.2013 ist jedenfalls teilweise formell unwirksam.
Formal ordnungsgemäß ist eine Abrechnung, wenn sie fünf Voraussetzungen erfüllt. Sie muss enthalten:- die Zusammenstellung der Gesamtkosten,- die Angabe und ggf. Erläuterung der zugrunde gelegten Umlageschlüssel,- die Berechnung des Anteils des Mieters,- den Abzug der Vorauszahlungen des Mieters- die gedankliche und rechnerische Verständlichkeit.
Sie hat grundsätzlich dem durchschnittlichen Verständnisvermögen eines juristisch und betriebswirtschaftlich nicht geschulten Mieters zu entsprechen (Schmidt-Futterer/Langenberg, BGB, § 556 Rn. 333 m. w. N.).
Vorliegend enthält die Abrechnung keinerlei Erläuterungen zu den verwendeten Umlageschlüsseln. Dies mag in Bezug auf die Verteilung nach Quadratmetern noch nachvollziehbar sein. Die Umlage nach Personen ist jedoch nicht erklärbar und zudem nicht im Mietvertrag vorgesehen. Zudem fehlt die Angabe zu den Vorauszahlungen des Mieters. Die Abrechnung ist damit jedenfalls in Höhe der Positionen „Abwasser“, „Flurlicht“ und „Kaltwasser“ in Höhe von € 560,43 unwirksam. Ob sie insgesamt unwirksam ist, kann dahinstehen.
Die Nebenentscheidungen beruhen auf den §§ 91 I, 708 Nr. 11, 713 ZPO.