Nebenkostenabrechnung 2012: Wasserkosten zuerkannt, Versicherungskosten gekürzt
KI-Zusammenfassung
Die Klägerin forderte Nachzahlung aus der Nebenkostenabrechnung 2012; die Klage wurde teilweise stattgegeben. Das Gericht bestätigte die Umlage der Frisch- und Schmutzwasserkosten als schlüssig und nachgewiesen. Versicherungskosten wurden wegen Verstoßes gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot auf 156,50 EUR reduziert. Zinsen wegen Verzug wurden zugesprochen.
Ausgang: Klage teilweise stattgegeben: Zahlungspflicht der Beklagten für Wasser- und anteilige Versicherungskosten in Höhe von 413,53 EUR nebst Zinsen festgestellt; im Übrigen abgewiesen.
Abstrakte Rechtssätze
Frisch- und Schmutzwasserkosten sind umlagefähig, wenn die Gesamtkosten und die dem Objekt zuzurechnenden Anteile nachweisbar und die Berechnung für den verständigen Mieter nachvollziehbar sind.
Ein Grundbesitzabgabenbescheid, der die Gesamtkosten ausweist, kann den Nachweis für die Abrechnung erbringen; abweichende Bezeichnungen des Bescheids stehen der Nachweiswirkung nicht entgegen.
Versicherungskosten dürfen nur in der Höhe verlangt werden, die dem Wirtschaftlichkeitsgebot entspricht; eine Überschreitung der ortsüblichen Kosten um mehr als ein Drittel indiziert einen Verstoß gegen dieses Gebot.
Bei Zweifeln an der Angemessenheit von Kosten, insbesondere bei Zahlungen an verbundene Unternehmen, obliegt dem Abrechnenden der Nachweis der Wirtschaftlichkeit etwa durch Vergleichsangebote; bei Fehlen solcher Nachweise schätzt das Gericht angemessene Kosten.
Zinsansprüche aus Nebenkostenforderungen ergeben sich bei Verzug und sind ab dem Eintritt des Verzugs zu zahlen.
Tenor
Die Beklagte wird verurteilt, an die Klägerin 413,53 Euro nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz seit dem 18.9.2014 zu zahlen.
Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.
Die Kosten des Rechtsstreits werden der Klägerin zu 1/10 und der Beklagten zu 9/10 auferlegt.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
Ohne Tatbestand gemäß § 313 a ZPO
Entscheidungsgründe
Die Klage ist zum Teil begründet. Die Beklagte ist verpflichtet, aus der Nebenkostenabrechnung für 2012 auch die Frischwasserkosten und die Abwasserkosten zu zahlen. Eine Verpflichtung zur Zahlung der Kosten für Versicherungen besteht nur in Höhe von 156,50 Euro.
1.
Frischwasserkosten:
Die Berechnung dieser Kosten ist in sich schlüssig und für einen verständigen Mieter nachvollziehbar.
Die Klägerin hat der Beklagten 116,81 Euro in Rechnung gestellt. Dieser Betrag ergibt sich aus den Gesamtkosten für das Haus in Höhe von 1.607,70 Euro unter Berücksichtigung einer Gesamtquadratmeterzahl von 854,70 qm und einer der Beklagten zuzurechnenden Wohnfläche von 62,10 qm.
Die Gesamtkosten für das Haus ergeben sich aus den Kosten für die gesamte Anlage in Höhe von 11.397,66 Euro und einem prozentualen Anteil des Hauses Nr. 44 in Höhe von 14,11 %, der sich wiederum aus dem Verbrauch von 906 Kubikmeter ergibt.
Die Kosten für die gesamte Anlage sind nachgewiesen durch Vorlage der Abrechnung der DEW.
2.
Schmutzwasserkosten:
Die Berechnung dieser Kosten ist in sich schlüssig und für einen verständigen Mieter nachvollziehbar.
Die Klägerin hat der Beklagten 160,22 Euro in Rechnung gestellt. Dieser Betrag beruht auf Gesamtkosten für das Haus Nr. 44 in Höhe von 2.205,10 Euro. Dieser Betrag ist in der Anlage zu der Nebenkostenabrechnung aufgeschlüsselt in 1.888,88 Euro für Schmutzwasser nach prozentualem Verbrauch und 316,22 Euro für Flächenwasser entsprechend des Grundbesitzabgabenbescheides.
Der Betrag von 316,22 Euro ist durch Vorlage des entsprechenden Bescheides belegt.
Den Betrag von 1.888,88 Euro hat die Klägerin korrekt und nachvollziehbar errechnet. Sie ist dabei von dem in der Anlage zur Nebenkostenabrechnung ausgewiesenen Betrag von 13.391,04 Euro ausgegangen und hat entsprechend dem prozentualen Frischwasserverbrauch des Hauses Nr. 44 die Schmutzwasserkosten umgelegt. Dies ist eine angemessene Vorgehensweise, die die Beklagte nicht beeinträchtigt, weil Frischwasser- und Abwasserverbrauch einander entsprechen.
Der Betrag von 13.391,04 Euro ist durch den Grundbesitzabgabenbescheid nachgewiesen. Soweit in dem Bescheid zunächst Abwasserkosten in Höhe von 14.390,14 Euro erwähnt sind, ist die Abrechnung trotzdem nachvollziehbar. Abzuziehen sind die auf das Haus Nr. 54 entfallenden Kosten in Höhe von 999,10 Euro. Dies weiß die Beklagte auch. Die Klägerin hat es nicht zu vertreten, wenn die Stadt Dortmund das Objekt in ihrem Bescheid der Einfachheit halber insgesamt als „straße“ bezeichnet.
3.
Versicherungskosten
Die Versicherungskosten sind zwar rechnerisch richtig umgelegt, dennoch muss die Beklagte für diese Kosten nicht in voller Höhe aufkommen. Sie schuldet vielmehr nur einen Betrag von 156,50 Euro, der sich nach dem örtlichen Betriebskostenspiegel für die Wohnung der Beklagten richtet (0,21 Euro x 62,10 qm x 12).
Mehr kann die Klägerin nicht verlangen, weil die Versicherungskosten in Höhe von 0,28 Euro pro qm offensichtlich gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot verstoßen. Ein solcher Verstoß wird bereits durch die Überschreitung der ortsüblichen Kosten um 1/3 indiziert. Die Klägerin hat nicht darlegen können, warum bei dem Objekt F-Straße die Versicherungskosten so hoch sind. Das von ihr vorgelegte Gutachten aus ihrem eigenen Hause belegt allenfalls, dass die Versicherungssummen richtig ermittelt wurden. Dass die Preise, die die Klägerin an die mit ihr verbundene D AG zahlt, angemessen sind, hat sie hingegen nicht dargelegt. Hier hätte es sich angeboten, ein Angebot eines Konkurrenzunternehmens vorzulegen.
Bei einem Verstoß gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot sind die vom Gericht zu schätzenden angemessenen Kosten zugrunde zu legen.
Der Zinsanspruch ergibt sich aus Verzug.
Die Nebenentscheidungen folgen aus §§ 92, 708, 713 ZPO.
Rechtsbehelfsbelehrung:
Gegen dieses Urteil ist das Rechtsmittel der Berufung für jeden zulässig, der durch dieses Urteil in seinen Rechten benachteiligt ist,
a) wenn der Wert des Beschwerdegegenstandes 600,00 EUR übersteigt oder
b) wenn die Berufung in dem Urteil durch das Amtsgericht zugelassen worden ist.
Die Berufung muss innerhalb einer Notfrist von einem Monat nach Zustellung dieses Urteils schriftlich bei dem Landgericht Dortmund, L-Straße, 44135 Dortmund, eingegangen sein. Die Berufungsschrift muss die Bezeichnung des Urteils, gegen das die Berufung gerichtet wird, sowie die Erklärung, dass gegen dieses Urteil Berufung eingelegt werde, enthalten.
Die Berufung ist, sofern nicht bereits in der Berufungsschrift erfolgt, binnen zwei Monaten nach Zustellung dieses Urteils schriftlich gegenüber dem Landgericht Dortmund zu begründen.
Die Parteien müssen sich vor dem Landgericht Dortmund durch einen Rechtsanwalt vertreten lassen, insbesondere müssen die Berufungs- und die Berufungsbegründungsschrift von einem solchen unterzeichnet sein.
Mit der Berufungsschrift soll eine Ausfertigung oder beglaubigte Abschrift des angefochtenen Urteils vorgelegt werden.