Heizkostenabrechnung: Klage wegen unklarer Abrechnungszeiträume abgewiesen
KI-Zusammenfassung
Die Klägerin verlangt von der Mieterin Zahlung von Heizkosten für 2001. Das Gericht hält die vorgelegte Abrechnung für mangelbehaftet, da sie widersprüchliche und nichtjährige Abrechnungszeiträume ausweist und damit nicht ordnungsgemäß ist. Zudem ist im Außenverhältnis der am 31.12. eingetragene Eigentümer abrechnungspflichtig; bei gefördertem Wohnraum gelten speziellere Ausschlussfristen. Die Klage wird daher abgewiesen.
Ausgang: Klage auf Heizkostennachzahlung wegen fehlerhafter und widersprüchlicher Abrechnung abgewiesen
Abstrakte Rechtssätze
Eine Heizkostenabrechnung muss den Abrechnungszeitraum eindeutig ausweisen; widersprüchliche oder uneinheitliche Zeitangaben machen die Abrechnung unzureichend und können den Zahlungsanspruch verhindern.
Grundsätzlich ist der am 31.12. eingetragene Eigentümer gegenüber dem Mieter zur Abrechnung verpflichtet; der Vermieterwechsel nach § 566 BGB tritt mit der Eigentumsumschreibung ein und nicht mit einem wirtschaftlich vereinbarten Besitzübergang.
Bei unterjähriger Abrechnung muss der gewählte Beginn und das Ende des Abrechnungszeitraums konsistent sein; der Abrechnungszeitraum darf nicht für den Beginn und das Ende unterschiedliche Bezugspunkte verwenden.
Ausschlussfristen für Heizkostenabrechnungen können sich aus speziellen Vorschriften (z.B. Neubaumietenverordnung bei gefördertem Wohnraum) ergeben; die Übergangsregelungen zum § 556 BGB sind für Zeiträume, die den 01.09.2001 betreffen, zu berücksichtigen.
Tenor
Die Klage wird abgewiesen.
Die Kosten des Rechtsstreits trägt die Klägerin.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
Der Klägerin bleibt nachgelassen, die Zwangsvollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110% des aus dem Urteil vollstreckbaren Betrages abzuwenden, falls nicht die Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet.
Die Berufung wird zugelassen.
Tatbestand
Die Beklagte ist Mieterin einer Wohnung im Hause xxx in xxx. Das Mietverhältnis begann am 01.04.1998. Die Klägerin hat das Gebäude verkauft. Kaufvertraglich vereinbarter Übergang der Nutzungen war der 01.08.2001. Die Klägerin verlangt mit der vorliegenden Klage die Zahlung von Heizkosten für den Zeitraum vom 01.01.2001 bis 31.12.2001. Die Klägerin hat durch ein von ihr beauftragtes Meßdienstunternehmen die Heizkostenverteiler ablesen lassen, und zwar einmal am 14.02.2001 die Werte zum 31.12.20001 und einmal die Werte am 12.09.2001. Die Beklagte hat entsprechende Ableseprotokolle unterzeichnet. Die Parteien sind sich nicht einig darüber, wie diese Protokolle zu lesen sind. Unter dem 18.12.2002 hat die Klägerin eine Heizkostenabrechnung erstellt, in der es in der Überschrift heißt Abrechnungszeitraum 01.01.2001 bis 31.12.2001, in der Abrechnung heißt es dann "Nutzungszeitraum 01.01.2001 bis 31.07.2001".
Die Abrechnung schließt mit einem Nachzahlungsbetrag von 359,27 EUR.
Die Klägerin behauptet, dass die Beklagte 2.233 Einheiten im Zeitraum verbraucht habe.
Die Klägerin beantragt,
die Beklagte zur Zahlung von 397,77 € nebst Zinsen in Höhe von fünf Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 13.06.2003 zu verurteilen.
Die Beklagte beantragt,
die Klage abzuweisen.
Sie vertritt zunächst die Auffassung, dass die Abrechnung nicht rechtzeitig erteilt worden sei, da die Ausschlussfrist nicht eingehalten sei. Ferner habe die Klägerin auch den passiv erhöhten Verbrauch im Vergleich zum Vorjahr nicht erläutert. Schließlich ist sie der Auffassung, dass lediglich 1.283 Einheiten verbraucht worden seien.
Wegen des weiteren Parteivorbringens wird auf den vorgetragenen Inhalt der gewechselten Schriftsätze Bezug genommen.
Entscheidungsgründe
Die Klage ist unbegründet. Der Klägerin steht der geltend gemachte Anspruch auf Zahlung der Heizkosten nicht zu.
Nach den maßgeblichen Vorschriften hat eine Heizkostenabrechnung jeweils für ein Jahr zu erfolgen. Bis 31.08.2001 ergab sich dies aus § 4 MHG und seit dem 01.09.2001 aus § 556 BGB n.F..
Die vorliegende Abrechnung ist nicht für ein Kalenderjahr erstellt, sondern nur für acht Monate. Soweit die Klägerin sich darauf beruft, dass zum 01.08.2001 die Liegenschaft verkauft worden wäre, ist dies unerheblich. Zum einen tritt der Vermieterwechsel gemäß § 566 BGB mit Eigentumsumschreibung ein und nicht mit dem vereinbarten Datum des wirtschaftlichen Besitzübergangs und zum andern ändert dies nichts daran, dass im Außenverhältnis zum Mieter jeweils der Eigentümer abrechnen muss, der am 31.12. eingetragener Eigentümer ist. Letztendlich gibt die Klägerin in der Heizkostenabrechnung selbst an, dass es sich um eine Abrechnung vom 01.01. bis 31.12. handeln soll, ohne weiteren Grund beschränkt sie den Nutzungszeitraum dann aber bis zum 31.07.. Anschließend ist die Angabe von 212 Tagen dann aber wieder falsch, da 212 Tage vom 01.01.2001 an gerechnet den 12.09.2001 ergeben, also den Zeitpunkt der Ablesung der Heizkostenverteiler. Insgesamt ergeben sich aus der Abrechnung also drei verschiedene Zeiträume. Auch dies ist nicht ordnungsgemäß.
Aber selbst wenn man der Auffassung sein sollte, wie z.B. die Klägerin, dass hier ausnahmsweise eine Berechtigung der Klägerin bestanden hat, für weniger als ein Jahr abzurechnen, so muss dieser frühere Zeitpunkt dann auch für den Beginn der Abrechnungsfrist genommen werden. Die Klägerin kann nicht auf der einen Seite zu einem früheren Zeitpunkt abrechnen und sich auf der anderen Seite auf den Standpunkt stellen, der Abrechnungszeitraum ginge bis zum 31.12.2001. Zwar ist die Ausschlussfrist für Heizkostenabrechnungen in § 556 Abs. III BGB n.F. gemäß der Überleitungsvorschrift in Artikel 229 § 3 EGBGB erst für Abrechnungszeiträume eingeführt worden, in die der 01.09.2001 fiel, was vorliegend nur dann der Fall wäre, wenn man hier davon ausgeht, dass die Abrechnung, wie sie tatsächlich erfolgte mit 212 Tagen, also bis zum 12.09.2001 erfolgte. Jedoch handelt es sich vorliegend wohl um öffentlich geförderten Wohnungsbau, da die Klägerin in der Heizkostenabrechnung auch ein Umlageausfallwagnis gemäß § 25 a MMV nimmt, so dass hier schon immer eine Ausschlussfrist gemäß § 20 Neubaumietenverordnung galt.
Auf die weitere von der Beklagten angesprochene Frage, ob die Abrechnung den Grundsätzen der Wirtschaftlichkeit entspricht, brauchte deshalb nicht weiter eingegangen zu werden.
Die Kostenentscheidung beruht auf § 91 ZPO, die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit auf §§ 708 Ziffer 11, 711 ZPO.
Das Gericht hat die Berufung ausdrücklich zugelassen, da es sich bei der Frage, ob die Klägerin berechtigt ist unterjährig abzurechnen wenn sie eine Liegenschaft verkauft, von grundsätzlicher Bedeutung ist, da gerichtsbekanntermaßen die Klägerin in großem Umfange Liegenschaften verkauft und diese Fälle nicht nur jetzt schon häufig vorkommen sondern auch in Zukunft immer öfter vorkommen werden.