Klage auf Nachzahlung geminderten Mietzinses abgewiesen wegen widerspruchsloser Duldung
KI-Zusammenfassung
Der neue Eigentümer verlangt Nachzahlung der seit März 1990 einbehaltenen Mietminderungen. Zentrale Frage ist, ob er gegen die lange widerspruchslose Duldung durch den Voreigentümer Ansprüche für die Vergangenheit geltend machen kann. Das Gericht weist die Klage ab: Die Mietminderungen waren berechtigt und vom Voreigentümer hingenommen; nach § 571 BGB ist der Erwerber daran gebunden. Mietminderung ist keine Zurückbehaltung und lebt nicht nach Beseitigung des Mangels wieder auf.
Ausgang: Klage des Vermieters auf Zahlung des geminderten Mietzinses für die Vergangenheit als unbegründet abgewiesen
Abstrakte Rechtssätze
Ein Vermieter, der Mietminderungen des Mieters über längere Zeit widerspruchslos hinnimmt, kann diese nachträglich nicht für die Vergangenheit geltend machen.
Beim Eigentumsübergang geht das Mietverhältnis gemäß § 571 BGB in der bestehenden Form auf den Erwerber über; dieser ist an das bislang gezeigte Verhalten des Voreigentümers gebunden.
Die Mietminderung ist eine gesetzliche Reduzierung des vertraglichen Zahlungsanspruchs und stellt kein Zurückbehaltungsrecht dar; der geminderte Zahlungsanspruch lebt nach Beseitigung des Mangels nicht automatisch wieder auf.
Die Ankündigung oder spätere Durchführung von Renovierungsarbeiten durch den Vermieter begründet nicht ohne Weiteres einen Anspruch auf Rückzahlung zuvor berechtigt einbehaltener Mietzahlungen.
Tenor
Die Klage wird abgewiesen.
Die Kosten des Rechtsstreits trägt der Kläger.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
Dem Kläger wird nachgelassen die Zwangsvollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 800,00 DM abzuwenden, falls nicht die Beklagten vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leisten.
Tatbestand
Die Beklagten sind Mieter einer Wohnung im Hause D T-Str. in E. Sie hatten diese Wohnung von Herrn Architekt Dipl.-Ing. G mit Mietvertrag vom 01.10.1983 angemietet. Das Gebäude wurde dann an einen Herrn T verkauft. Seit dem 03.03.1992 ist der Kläger eingetragener Eigentümer des Grundstücks.
Von März 1990 an haben die Beklagten die Miete um jeweils 128,00 DM monatlich gemindert. Der Minderung gingen Aufforderungen zur Mängelbeseitigung voraus. Die Beklagten berufen sich auf diverse Mängel. Wegen der Einzelheiten der Mängel wird auf die Aufstellung auf Seite 5 des Schriftsatzes vom 07.12.1992 verwiesen. Die Beklagten hatten den einbehaltenen Minderungsbetrag teilweise hinterlegt. Die hinterlegten Beträge sind jedoch an sie wieder ausgekehrt worden.
Vor seiner Eigentumseintragung, nämlich mit Schreiben vom 04.11.1991 schrieb der Kläger an die Beklagten:
"Wie bereits telefonisch besprochen sollen und müssen in ihrer Wohnung verschiedene Reparaturen bzw. Instandsetzungen durchgeführt werden. Es dürfte in beiderseitigem Interesse liegen, die Mängel in ihrer zu beseitigen. Renovierungen und Instandsetzungen sind bekanntlicherweise mit Aufwendungen verbunden. Aus diesem Grunde schlage ich vor, daß sie den beim Amtsgericht Dortmund hinterlegten Betrag (20 % Mietminderung seit März 1990) bis zum Jahresende (31.12.1991) erst dann freigeben, wenn die bereits angesprochenen Mängel in ihrer Wohnung beseitigt sind. Als Mängel wurden Ihr Badezimmer (Badewannenbeschichtung, Fliesenmischbatterie, sowie klemmende und nichtschliessende Zimmertüren in Ihrem Schriftsatz vom 15.01.1990 an Herrn T aufgeführt. Gleichzeitig bitte ich Sie, ab Januar 1992 den vollen Mietzins in Höhe von 640,00 DM zu entrichten."
Nach seiner Eigentumseintragung kündigte der Kläger den Beklagten mit Schreiben vom 06.10.1992 fristlos.
Der Kläger verlangt im vorliegenden Verfahren die von den Beklagten aufgrund der von ihnen vorgenommenen Minderung einbehaltene Miete seit März 1990 bis Oktober 1992 in Höhe von jeweils 128,00 DM. Er bestreitet im Wesentlichen, dass zur Minderung vorliegende Mängel vorliegen.
Der Kläger beantragt,
die Beklagten als Gesamtschuldner zu verurteilen, an den Kläger 4.096,00 DM nebst 7,25 % Zinsen von 128,00 DM seit dem 04.03.1990, weitere 7,25 % Zinsen von 128,00 DM seit dem 04.04.1990, weitere 7,25 % Zinsen von 128,00 DM seit dem 04.05.1990, weitere 7,25 % Zinsen von 128,00 DM seit dem 04.06.1990, weitere 7,25 % Zinsen von 128,00 DM seit dem 04.07.1990, weitere 7,25 % Zinsen von 128,00 DM seit dem 04.08.1990, weitere 7,25 % Zinsen von 128,00 DM seit dem 04.09.1990, weitere 7,25 % Zinsen von 128,00 DM seit dem 04.10.1990, weitere 7,25 % Zinsen von 128,00 DM seit dem 04.11.1990, weitere 7,25 % Zinsen von 128,00 DM seit dem 04.12.1990, weitere 7,25 % Zinsen von 128,00 DM seit dem 04.01.1991, weitere 7,25 % Zinsen von 128,00 DM seit dem 04.02.1991, weitere 7,25 % Zinsen von 128,00 DM seit dem 04.03.1991, weitere 7,25 % Zinsen von 128,00 DH seit dem 04.04.1991, weitere 7,25 % Zinsen von 128,00 DM seit dem 04.05.1991, weitere 7,25 % Zinsen von 128,00 DM seit dem 04.06.1991, weitere 7,25 % Zinsen von 128,00 DM seit dem 04.07.1991, weitere 7,25 % Zinsen von 128,00 DM seit dem 04.08.1991, weitere 7,25 % Zinsen von 128,00 DM seit dem 04.09.1991, weitere 7,25 % Zinsen von 128,00 DM seit dem 04.10.1991, weitere 7,25 % Zinsen von 128,00 DM seit dem 04.11.1991, weitere 7,25 % Zinsen von 128,00 DM seit dem 04.12.1991, weitere 7,25 % Zinsen von 128,00 DM seit dem 04.01.1992, weitere 7,25 % Zinsen von 128,00 DM seit dem 04.02.1992, weitere 7,25 % Zinsen von 128,00 DM seit dem 04.03.1992, weitere 7,25 % Zinsen von 128,00 DM seit dem 04.04.1992, weitere 7,25 % Zinsen von 128,00 DM seit dem 04.05.1992, weitere 7,25 % Zinsen von 128,00 DM seit dem 04.06.1992, weitere 7,25 % Zinsen von 128,00 DM seit dem 04.07.1992, weitere 7,25 % Zinsen von 128,00 DM seit dem 04.08.1992, weitere 7,25 % Zinsen von 128,00 DM seit dem 04.09.1992, weitere 7,25 % Zinsen von 128,00 DM seit dem 04.10.1992.
Die Beklagten beantragen,
die Klage abzuweisen.
Sie behaupten zunächst, dass die von ihnen angezeigten Mängel vorhanden seien. Der Voreigentümer, Herr T, habe auch niemals einen Versuch unternommen, die geminderten Beträge geltend zu machen. Sie hätten vielmehr den Eindruck gehabt, er sei damit einverstanden gewesen. In diesem Eindruck seien sie auch durch das Schreiben des Klägers vom November 1991 bestätigt worden.
Wegen des weiteren Parteivorbringens wird auf den vorgetragenen Inhalt der gewechselten Schriftsätze Bezug genommen.
Entscheidungsgründe
Die Klage ist unbegründet. Dem Kläger steht gem. § 535 i.V.m. dem Mietvertrag der geltend gemachte Anspruch nicht zu.
Die Beklagten haben die von ihnen geschuldete Miete gezahlt. Ein darüberhinausgehender Zahlungsanspruch besteht nicht. Die Beklagten haben die Miete aufgrund der von ihnen behaupteten Mängel zu Recht um 128,00 DM monatlich gemindert. Der Kläger kann die Berechtigung zur Minderung nicht mehr bestreiten. Dies ergibt sich daraus, daß sich im vorliegenden Fall der jeweilige Vermieter mit der Mietzinsminderung längere Zeit widerspruchslos abgefunden hat. In einem solchen Fall kann der Vermieter nachträglich nicht mehr die Berechtigung zur Mietzinsminderung bestreiten (so auch Amtsgericht Kiel WuM 1991, 30). Hier hat sich der Voreigentümer von März 1990 bis März 1992, nämlich dem Zeitpunkt der Eigentumsumschreibung auf den Kläger mit der von den Beklagten vorgenommenen Mietzinsminderung einverstanden erklärt, zumindest hat er keinerlei Versuche unternommen, den restlichen Mietzins geltend zu machen. Ein Vermieter, der erst nach 32 Monaten die Mietzinsminderung des Mieters nicht mehr akzeptiert und für die gesamte Vergangenheit geltend macht verhält sich widersprüchlich. Er muß sich an sein vorangegangenes Verhalten, nämlich die widerspruchslose Hinnahme der Mietzinsminderung festhalten lassen.
Hier gilt auch wegen des Eigentumswechsels nichts anderes. Gem. § 571 BGB geht das Mietverhältnis so wie es bestanden hat, auf den Erwerber, nämlich hier den Kläger, über. Für die Mieter handelt es sich um ein einheitliches Mietverhältnis. Der Kläger muß sich insofern gem. § 571 BGB auch das Verhalten des Voreigentümers, nämlich die widerspruchslose Hinnahme der Mietzinsminderung, zurechnen lassen. Es findet eine einheitliche Betrachtung des Mietverhältnisses statt.
Im übrigen hat der Kläger selbst die Notwendigkeit von Renovierungsarbeiten in der Wohnung anerkannt, indem er unter dem 04.11.1991 solche Arbeiten ankündigte. Soweit er diese damit in Verbindung brachte, daß die für die Vergangenheit vorgenommene Mietzinsminderung an ihn später ausgekehrt werde, ist diese Verknüpfung unzulässig. Bei der Mietzinsminderung handelte es sich nicht um ein Zurückbehaltungsrecht bis zur Mängelbeseitigung sondern um eine gesetzliche Verminderung des vertraglich vereinbarten Zahlungsanspruchs. Dieser Zahlungsanspruch erlischt dadurch teilweise völlig. Er lebt nicht nach Mängelbeseitigung wieder auf.
Nach alledem war die auf Zahlung des geminderten Mietzinses gerichtete Klage unbegründet. Dem Kläger steht der ungeminderte Mietzins ab Mängelbeseitigung zu. Eine solche hat bis heute nicht stattgefunden.
Die Kostenentscheidung beruht auf § 91 ZP0, die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit auf §§ 708 Ziff. 11, 711 ZP0.