Fristlose Mietkündigung: Schonfristzahlung und Begründung nach § 569 Abs. 4 BGB
KI-Zusammenfassung
Die Vermieterin erhob Räumungsklage nach fristloser Kündigung wegen Mietrückständen; nach Zahlungsvorgängen erklärten beide Parteien den Rechtsstreit übereinstimmend für erledigt. Das Gericht entschied nach § 91a ZPO über die Kosten anhand des voraussichtlichen Prozessausgangs. Die Klage wäre abgewiesen worden, weil die Kündigung vom 1.8.2002 durch vollständigen Ausgleich binnen der Schonfrist bereits vor Klagezustellung unwirksam geworden war und die in der Klageschrift erklärte Kündigung die Anforderungen des § 569 Abs. 4 BGB (konkrete Angabe der Kündigungsgründe) nicht erfüllte. Die Kosten wurden daher der Klägerin auferlegt.
Ausgang: Nach übereinstimmender Erledigung wurden die Kosten gemäß § 91a ZPO der Klägerin auferlegt, weil die Räumungsklage voraussichtlich abzuweisen gewesen wäre.
Abstrakte Rechtssätze
Ein nach § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB entstandenes Kündigungsrecht wegen Zahlungsverzugs erlischt nicht durch Teilzahlungen, sondern nur durch vollständige Befriedigung hinsichtlich der bis dahin aufgelaufenen Rückstände.
Wird der Vermieter hinsichtlich fälliger Miete und Nutzungsentschädigung vollständig befriedigt, wird eine wegen Zahlungsverzugs ausgesprochene Kündigung nach § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB unwirksam; dies kann auch dann gelten, wenn die Befriedigung bereits vor Rechtshängigkeit des Räumungsanspruchs erfolgt.
Die Schonfristregelung des § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB kann innerhalb von zwei Jahren nur einmal in Anspruch genommen werden; nach bereits eingetretener Unwirksamkeit einer früheren Kündigung nach dieser Vorschrift bleibt eine spätere Nachzahlung für die Wirksamkeit einer weiteren Kündigung ohne Wirkung.
Die außerordentliche fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs ist nach § 569 Abs. 4 BGB nur wirksam, wenn im Kündigungsschreiben die kündigungsrelevanten Tatsachen hinreichend konkret (insbesondere Höhe und Entstehungszeitpunkt des Rückstands) angegeben werden; ein pauschaler Hinweis auf „Mietrückstand“ oder die bloße Vorlage eines unübersichtlichen Kontoblattes genügt nicht.
§ 174 BGB ist auf eine im laufenden Prozess durch den Prozessbevollmächtigten erklärte Kündigung nicht anzuwenden; maßgeblich ist insoweit die Prozessvollmacht nach § 81 ZPO für streitgegenstandsbezogene materiell-rechtliche Erklärungen.
Zitiert von (1)
1 zustimmend
Tenor
Die Kosten des Rechtsstreits trägt die Klägerin.
Rubrum
Die Klägerin hat dem Beklagten eine Wohnung vermietet. Die Miete betrug Anfang 2002 inkl. Betriebskosten 354,54 Euro. Bis April 2002 ist der Beklagte seinen Zahlungsverpflichtungen nachgekommen.
Im Mai 2002 hat er keine Zahlungen geleistet. Im Juni hat er am 21. die Miete gezahlt. In Juli hat er wiederum keine Zahlungen geleistet. Mit Schreiben vom 1. August.2002 hat die Klägerin dem Beklagten fristlos gekündigt. In diesem Schreiben heißt es auszugsweise:
"Sie sind an zwei aufeinanderfolgenden Terminen mit der Entrichtung eines nicht unerheblichen Teils des Mietzinses in Verzug geraten. Der Ges. Rückstand
wurde mit 709,08 Euro angegeben."
Im August zahlte der Beklagte jeweils am 8.8 und am 19.8 354,54 Euro. Ferner schrieb die Klägerin dem Beklagten unter dem 30. August Guthaben aus Umbuchungen in Höhe von 1056,42 Euro gut. Insgesamt weist das Kontoblatt für den Beklagten zu diesem Zeitpunkt ein Guthaben von 701,88 Euro aus.
Ebenfalls unter dem 30. August sind in dem Kontoblatt eine Forderung aus Betriebskostenabrechnung in Höhe von 1.035,18 Euro und aus einer Umlage in Höhe von 20,70 Euro zu Lasten des Beklagten gebucht.
Ab September 2002 betrug die Miete wegen einer Herabsetzung der Grundmiete nur noch 353,40 Euro. Der Beklagte zahlte am 25. September 352,86 Euro. Am 23. Oktober zahlte er diesen Betrag noch einmal und am 13.11. 354,48 Euro. Die Klägerin hat mit Schriftsatz vom 16.10., der dem Beklagten am 30.10.2002 zugestellt worden ist Räumungsklage erhoben. Darin hieß es, dass der Beklagte mit der Zahlung der Mieten in Verzug geraten ist. Zur Darlegung des Mietrückstandes wurde ein Mietkontoauszug überreicht. In dieser Klage heißt es auszugsweise wörtlich:
"Wegen des Mietrückstandes erklären wir hiermit namens und in Vollmacht der Klägerin vorsorglich nochmals die fristlose Kündigung eines etwaig bestehenden Mietverhältnisses."
Im Termin zur mündlichen Verhandlung hat die Klägerin den Rechtsstreit für für erledigt erklärt. Der Beklagte hat sich der Erledigungserklärung angeschlossen.
Nachdem die Parteien den Rechtsstreit übereinstimmend für erledigt erklärt hatten, hatte das Gericht lediglich noch gemäß §91 a ZPO über die Kosten zu entscheiden. Dabei war der voraussichtliche Ausgang des Rechtsstreits maßgeblich.
Die Räumungsklage wäre abgewiesen worden, da der Klägerin gegen den Beklagten unter keinem rechtlichen Gesichtspunkt ein Räumungsanspruch zusteht. Der Klägerin steht weder ein Anspruch nach § 546 BGB noch nach § 985 BGB zu, da das Mietverhältnis ungekündigt fortbesteht.
Die Kündigung vom 1. August 2002 hat das Mietverhältnis letztendlich nicht geendet. Dabei kann dahingestellt sein, ob das Kündigungsschreiben den formellen Anforderungen an eine außerordentliche fristlose Kündigung gem. §§ 568, 569 Abs. 4 BGB genügt. Danach ist im Kündigungsschreiben der zur Kündigung führende wichtige Grund anzugeben. Die Klägerin hat hier im Schreiben angegeben, dass der Beklagte an zwei aufeinanderfolgenden Terminen mit der Miete in Verzug sei. Welche Monate das gewesen sein sollen ist nicht angegeben. Der Mieter hat also keine Möglichkeit die Richtigkeit der Angabe, insbesondere die Frage, ob der Vermieter seine Zahlungen entsprechend seinen bindenden Zahlungsbestimmungen gem. § 366 Abs. 1 BGB verrechnet hat oder ob der Vermieter bei fehlender Zahlungsbestimmung entsprechend den mangels abweichender Vereinbarungen zwingenden Regelungen in § 366 Abs. 2 BGB verrechnet hat. Das Gericht neigt dazu, eine Kündigung, wie sie die Klägerin textbausteinmäßig unter Wiederholung des Gesetzeswortlauts durch ihre Prozessbevollmächtigten aussprechen lässt als nicht mehr den gesetzlichen Vorschriften entsprechenden anzusehen.
Letztendlich braucht diese Frage hier aber abschließend nicht entschieden werden, da selbst dann, wenn man die Kündigung formell wirksam betrachtet, diese durch vollständigen Ausgleich der Forderung binnen einer Schonfrist vor Klageerhebung unwirksam geworden ist.
Vorliegend war der Beklagte zu diesem Zeitpunkt der Kündigung mit den Mieten von Mai 2002 und Juni 2002 in Rückstand. Am dritten Werktag im Juni 2002 war der Beklagte somit mit einem nicht unerheblichen Teil der Miete, hier sogar mit zwei vollständigen Mieten in Rückstand. Das Kündigungsrecht ist zu diesem Zeitpunkt entstanden.
Es ist durch die Zahlung vom 21.6.2002 in Höhe einer Monatsmiete nicht wieder erloschen, da dies gem. § 543 Abs. 2 Ziff 3 BGB die vollständige Befriedigung des Vermieters voraussetzt. Der Mieter muss also alle bis zum Zeitpunkt der Befriedigung aufgelaufenen Rückstände an Miete und Nutzungsentschädigung zahlen. Durch Teilzahlungen erlischt das Kündigungsrecht nicht und zwar selbst dann nicht, wenn der verbleibende Rückstand die Voraussetzungen des § 543 Abs.2 Ziff 3 BGB für eine fristlose Kündigung nicht mehr erfüllt (LG Köln ZMR 2002, 428). Ein einmal entstandenes Kündigungsrecht erlischt nur bei vollständiger Zahlung. Der Rückstand hat sich dann durch Nichtzahlung der Julimiete wieder auf 709,08 Euro erhöht.
Durch die Zahlung von 354,54 Euro am 19.8.2002 und die Gutschrift von 1056,42 Euro am 30.8.2002 ist der gesamte Rückstand jedoch ausgeglichen worden und sogar nach dem Kontoblatt ein Guthaben von 701,88 Euro entstanden. Dies führt gem. § 569 Abs. 3 Ziff 3 BGB dazu, dass die Kündigung unwirksam wird.
Soweit § 543 Abs. 2 Ziff 3 BGB verlangt, dass die Aufrechnung unverzüglich erklärt werden muss, ist dies hier unerheblich, weil nicht der Mieter die Aufrechnung erklärt hat sondern die Vermieterin. Dass sie zugleich andere Einmalzahlungen in die Abrechnung eingestellt hat ist ebenfalls unerheblich, da diese zum einen für die Rückstandberechnung i.S.d. § 543 Abs. 2 Ziff 3 BGB unerheblich sind und zum anderen die Klägerin selbst durch die Reihenfolge der Aufnahme der diversen Umbuchungs- und Nachbelastungsbeträge zum Ausdruck gebracht hat, dass die Gutschrift zunächst auf den Rückständen zu verrechnen ist. Sie selbst hat sogar ein Guthaben ausgeworfen.
§ 569 Abs. 3 Ziff 2 BGB ist auch schon für die Zeit von der Erhebung der Räumungsklage anwendbar. Dies entsprach schon zum alten Mietrecht seit fast 20 Jahren der herrschenden Meinung auf Grund des Rechtesentscheids des KG vom 5.März 1984 (WuM 1984, 93). Danach wird eine wegen Zahlungsverzuges ausgesprochene Kündigung von Wohnraum auch dann unwirksam, wenn die nachträglich Befriedigung des Vermieters hinsichtlich der fälligen Miete und der Nutzungsentschädigung zu einem Zeitpunkt erfolgt, in dem der Räumungsanspruch (noch) nicht rechtshängig gemacht worden ist. Durch die Mietrechtsreform hat sich daran nichts geändert. Zwar ist durch die ZPO-Reform die Bindungswirkung für Rechtsentscheide gem. § 541 ZPO a.F. entfallen, das Gericht schließt sich dieser Auffassung aber weiterhin an, weil sie die allein sachgerechte Auslegung der Vorschrift darstellt. Anderenfalls müsste der Mieter um in den Genuss der Schonfristregelung zu kommen, erst abwarten bis der Vermieter Räumungsklage erhebt. Das ist weder im Interesse des Vermieters noch des Mieters (und auch nicht der Gerichte).
Zum Zeitpunkt der Zustellung der Räumungsklage wat die Kündigung somit schon unwirksam geworden, so dass die auf die Kündigung vom 1.8.2002 gestützte Räumungsklage hatte abgewiesen werden müssen.
Das Mietverhältnis ist auch nicht durch die in der Räumungsklage ausgesprochene Kündigung beendet worden. Diese Kündigung ist zwar nicht deshalb unwirksam, wie ihr keine Vollmacht beigefügt war, wie der Beklagten-Vertreter meint. § 174 BGB ist auf eine im Räumungsrechtsstreit im Schriftsatz erklärte Kündigung nicht anzuwenden. Wie der BGH gerade erst für ein im laufenden Mieterhöhungsverfahren abgegebenes nachgeholtes Mieterhöhungsverlangen entschieden hat, ist auf die Anwaltsvollmacht auch für die neben dem Prozess abgegebenen Gestaltungserklärungen nicht § 174 BGB sondern § 81 ZPO anzuwenden (BGH NZM 2003, 229 unter Hinweis auf BAG BB 1978, 208). Die Prozessvollmacht ermächtigt nach § 81 ZPO zu allen den Rechtsstreit betreffenden Prozesshandlungen. Prozesshandlungen i.S.d. Vorschrift sind alle materiell-rechtlichen Willenserklärungen, wenn sie sich auf den Streitgegenstand beziehen und der Rechtsverfolgung und Erreichung des Prozesszieles dienen. Soweit das LG Dortmund (AnwBl 1884, 222) in der Vergangenheit eine andere Auffassung vertreten hat, ist diese durch die Rechtssprechung des BGH ausdrücklich überholt.
Ein Kündigungsgrund bestand zum Zeitpunkt der Zustellung der Räumungsklage und der darin enthaltenen Kündigungserklärung auch. Der Beklagte war zu diesem Zeitpunkt mit Zahlung der Septembermiete mit 0,54 Euro in Rückstand und mit Zahlung der ganzen Oktobermiete seit dem 3. Werktag. Die Zahlung von 352,86 Euro am 24.10.2002 vermochte das einmal entstandene Kündigungsrecht nicht zum Erlöschen bringen, weil der Rückstand noch nicht vollständig ausgeglichen worden ist. Es fehlten noch 1,08 Euro. Auch eine anderweitige Verrechnung i.S.d. § 366 Abs. 2 BGB unter dem Gesichtspunkt der "Lästigkeit" für den Beklagtren kommen zu keinem für ihn günstigeren Ergebnis.
Soweit der Beklagte diesen Betrag im November 2002 nach Zugang der Kündigung nachentrichtet hat ändert dies an der Wirksamkeit der Kündigung nichts. Da dem Beklagten die Schonfristregelung des § 569 Abs. 3 Ziff 2 BGB nicht mehr zur Verfügung stand. Dieses Recht kann nur einmal in zwei Jahren in Anspruch genommen werden. Vorliegend ist bereits die Kündigung vom August 2002 auf Grund dieser Regelung unwirksam geworden. Aus dem oben bereits geschilderten Rechtsentscheid des KG vom 5.3.1984 ergibt sich, dass auch Zahlungen vor Zustellung der Räumungsklage eine Kündigung unwirksam machen können. Dann gilt aber zwingend auch die Regelung, wonach dies nur einmal in zwei Jahren geschehen darf.
Die Kündigung in der Räumungsklage erfüllt aber nicht die formellen Voraussetzungen des § 569 Abs. 4 BGB. Danach ist im Kündigungsschreiben der zur Kündigung führende wichtige Grund anzugeben. In dem Schreiben heißt es nur, dass wegen des Mietrückstandes nochmals die fristlose Kündigung erklärt wird. Die Höhe des Rückstande, geschweige denn die Tatsache, wann er entstanden sein soll, wird mit keinem einzigen Wort in der Kündigungserklärung erwähnt. Stattdessen wird zur Begründung der ersten Kündigung vom August auf ein Mieterkontoblatt verwiesen.
Dies genügt für eine außerordentliche fristlose Kündigung gem. § 543 Abs. 2 Ziff 3 BGB nicht. Miete ist keine Kontokorrentforderung (LG Mannheim DWW 1995, 112; Beuermann GE 2000, 1301), so dass es nicht auf die absolute Höhe des Rückstandes ankommt sondern auf ein Zusammenspiel von Höhe des Rückstandes und jeweiliger Fälligkeit. Wie dies Verfahren deutlich zeigt, können theoretisch bereits ganz geringfügige Rückstände (hier von 1,08 Euro) in Extremfällen eine Kündigung rechtfertigen. Aber gerade dies erfordert vom Vermieter eine Darlegung des Tatbestandsvoraussetzungen des § 543 Abs. 2 Ziff 3 BGB im Kündigungsschreiben.
Soweit es in der Begründung des Rechtsausschusses zu der Vorschrift heißt, dass an sie keine übertriebenen und formalistischen Anforderungen gestellt werden dürfen, weil durch sie lediglich sichergestellt werden soll, auf Grund welchen Umstands die fristlose Kündigung ausgesprochen wurde (BT-Drucks. 14/5663 zu § 569 BGB; auch bei Börstinghaus Eisenschmid, Arbeitskommentar Neues Mietrecht, § 569 BGB), ist diese Auffassung zwar im Rahmen der historischen Auslegung zu berücksichtigen, aber nicht allein maßgeblich. Die Berücksichtigung der Entstehungsgeschichte einer Norm ist zwar eine anerkannte Auslegungsmethode jedoch nur wenn grammatikalische, systematische und teleologische Auslegungen versagen darf zur Erlangung eines sicheren Ergebnisses auf die Materialien zurückgegriffen werden (BVerfGE 1, 117/127, 138); 8, 274 (307); 10, 244; 11, 126 (130ff); dazu auch Redeker/Karpenstein NJW 2001, 2825). Der Wille des Gesetzgebers kann nur insoweit berücksichtigt werden, als er im Gesetz selbst einen hinreichend klaren Ausdruck gefunden hat (BVerfGE 54, 277 (298ff); 59, 128; 62, 1 (45ff)). Dies ist vorliegend aber nicht der Fall (so auch Blank in Schmidt- Futterer, Mietrecht, 8. Aufl., § 569 BGB Rdnr. 61 m.w.N. aus der Literatur in Fn. 161).
Sinn und Zweck des neuen § 569 Abs. 4 BGB ist es den Mieter über die Tatsachen zu informieren, aus denen der Vermieter meint, ein Kündigungsschreiben herleiten zu können.
Wenn die Vorschrift einen Sinn haben soll, dann muss der Sachverhalt so konkret mitgeteilt werden, dass er von anderen Kündigungsgründen unterschieden werden kann (Blank in Schmidt-Futterer, Mietrecht, 8. Aufl., § 569 BGB Rdnr. 61; Kinne/Schach, Miet- und Mietprozessrecht, 3. Aufl. Seite 744 Rdn 27). Zum Teil wird vertreten, dass sie sog. Kerntatsachen anzugeben sind (so Eisenschmid in Börstinghaus/Eisenschmid, Arbeitskommentar Neues Mietrecht, Seite 472 unter Berufung auf den Rechtsentscheid des BayObLG vom 14.7.1982 (NJW 1981, 2197) zur Eigenbedarfskündigung)). Pauschale Angaben, die eine Überprüfung gar nicht ermöglichen genügen für eine Begründung der Kündigung nicht aus (AG Wedding MM 2002, 431).
Nur diese am Sinn und Zweck orientierte Auslegung entspricht auch dem Wortlaut wonach ein Grund angegeben werden muss. Was der Grund jeweils ist ergibt sich aus der materiellen Vorschrift, auf die der Vermieter seine Kündigung stützt.
Das bedeutet bei einer Kündigung wegen Zahlungsverzuges gem. § 543 Abs. 2 Ziff 3 BGB, dass der Rückstand sowohl der Höhe nach und nur hinsichtlich der kündigungsrelevanten Beträge also ohne Einmalzahlungen angegeben werden muss und der Zeitpunkt, wann dieser Rückstand jeweils entstanden ist und wie die Teilzahlung verrechnet wurden. Eine falsche Verrechnung macht die Kündigung aber nicht unwirksam, wenn die Tatsachen richtig mitgeteilt wurden und bei richtiger Rechtsanwendung ebenfalls ein Kündigungsrecht bestand.
In der Räumungsklage wird gar kein konkreter Mietrückstand genannt. Es wird lediglich ein Mieterkontoblatt überreicht. Dieses besteht aus zwei DIN A 4 Blättern im Querformat mit sieben Spalten. Auf diesem Kontoblatt werden alle Forderungen unabhängig davon, ob sie für die Rückstandsberechnung maßgeblich sind oder nicht ausgewiesen, so auch Betriebskosten- oder sonstige selbst für das Gericht nicht einzuordnende Umlagebeträge und Umbuchungen. So wird zwar zum Stichtag 1.10.2002 ein Rückstand von 707,94 Euro ausgewiesen, dies ist aber in mehrfacher Hinsicht nicht richtig. Zum einen bucht die Klägerin immer am 1. eines Monats die Monatsmiete ins Soll ohne auf Sonn- und Feiertage abzustellen und zum anderen berücksichtigt sie auch nicht, dass die Miete erst am 3. Werktag fällig ist. Und schließlich sind in diesem Betrag ganz erhebliche Forderungen aus mindestens zwei Abrechungen enthalten, die für § 543 Abs. 2 Ziff 3 BGB ganz unbeachtlich sind.
Aus § 569 Abs. 4 BGB ergibt sich zweifelsfrei, dass die Angabe des wichtigen Grundes im Kündigungsschreiben Wirksamkeitsvoraussetzung für die Kündigung ist (so auch Blank in Schmidt-Futterer, Mietrecht, 8. Aufl., § 569 BGB Rdnr. 74). Da es hier an einer solchen Wirksamkeitsvoraussetzung fehlt, ist die Kündigung vom 1.10.2002 in der Klage unwirksam und hat das Mietverhältnis nicht beendet.