Mietklage wegen Mai-Miete und Rücklastschriftkosten nach fehlerhafter Nebenkostenabrechnung
KI-Zusammenfassung
Die Klägerin verlangt Mietzahlung für Mai 2005 sowie Rücklastschriftkosten, nachdem die Beklagten mit einer fehlerhaften Nebenkostenabrechnung vom 01.12.2004 aufgerechnet hatten. Das Gericht verneint eine aufrechenbare Gegenforderung der Beklagten aus der materiell falschen Abrechnung und erkennt dem Vermieter die Mietforderung sowie Rücklastschriftkosten zu. Verzugszinsen wurden nur insoweit zugesprochen, wie Verzug bestand; die Zinsforderung für die Rücklastschriftkosten ab dem 06.05.2005 wurde abgewiesen.
Ausgang: Klage hinsichtlich offener Mietforderung und Rücklastschriftkosten überwiegend stattgegeben; Zinsforderung für Rücklastschriftkosten ab 06.05.2005 abgewiesen
Abstrakte Rechtssätze
Eine Nebenkostenabrechnung begründet keinen selbständigen Zahlungsanspruch des Mieters gegen den Vermieter; sie stellt lediglich die Feststellung der Höhe tatsächlich angefallener Nebenkosten dar.
Aus einer materiell fehlerhaften Nebenkostenabrechnung kann der Mieter grundsätzlich keinen aufrechenbaren Anspruch gegen die Mietforderung herleiten.
Die Ausschlusswirkung der Abrechnungsfrist nach § 556 Abs. 3 BGB schützt den Mieter vor späteren höheren Nachforderungen des Vermieters, bindet den Vermieter jedoch nicht an ein materiell falsches in der Abrechnung ausgewiesenes Guthaben zugunsten des Mieters.
Schadensersatzansprüche wegen entstandener Rücklastschriftgebühren können nach § 280 BGB bestehen, wenn der Mieter schuldhaft eine vereinbarte Teilnahme am Lastschriftverfahren dadurch verletzt, dass er die berechtigte Belastung wissentlich teilweise verhindert.
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1 neutral
Tenor
104 C 7084/05
Tatbestand
Die Beklagten sind Mieter einer Wohnung der Klägerin in der V-Straße in C.
Am 01. Dezember 2004 erstellte die Klägerin eine Nebenkostenabrechnung für das Jahr 2003, welche mit einem Guthaben zu Gunsten der Beklagten in Höhe von 208,37 € endete. Zum genauen Inhalt der Nebenkostenabrechnung wird auf die Kopie (Blatt 4 der Akte) Bezug genommen.
Aufgrund eines Abrechnungsfehlers korrigierte die Klägerin ihre Abrechnung unter dem 23. Februar 2005. Die korrigierte Abrechnung endete mit einem Nachzahlungsbetrag in Höhe von 115,06 € zu Lasten der Beklagten. Zum genauen Inhalt der Abrechnung wird auf deren Kopie (Blatt 5 der Akte) Bezug genommen.
Die Klägerin, die die fällige Miete per Lastschriftverfahren einzieht, versuchte im Monat Mai 2005, die Miete incl. der Nebenkosten in Höhe von 349,34 € von dem Konto der Beklagten einzuziehen. Die Beklagten widersprachen der Belastung in Höhe von 208,37 € und erklärten insoweit die Aufrechnung gegen die Mietzinsforderung für den Monat Mai 2005 mit dem sich aus der Nebenkostenabrechnung vom 01.12.2004 ergebenden Guthaben. Für die Rückbuchung sind der Klägerin Rücklastschriftgebühren in Höhe von 8,66 € entstanden.
Mit der vorliegenden Klage macht die Klägerin die Miete für Mai 2005 sowie die entstandenen Rücklastschriftkosten geltend.
Die Klägerin beantragt, die Beklagten als Gesamtschuldner zu verurteilen, an sie 217,03 € nebst Zinsen in Höhe von fünf Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 06. Mai 2005 zu zahlen.
Die Beklagten beantragen, die Klage abzuweisen.
Sie sind der Ansicht, dass sie gegen den Restmietzins wirksam mit der Forderung aus der Nebenkostenabrechnung vom 01.12.2004 aufgerechnet haben. Sie bestreiten, dass die Abrechnung vom 23.02.2005 korrekt sei.
Entscheidungsgründe
Die zulässige Klage ist in dem zugesprochenen Umfang begründet.
Die Klägerin hat gegen die Beklagten einen Anspruch auf Zahlung von 208,37 €. Ein solcher Anspruch ergibt sich aus § 535 Abs. 2 BGB. Danach ist der Mieter dem Vermieter verpflichtet, die vereinbarte Miete zu entrichten.
Die Beklagten haben die Miete für den Monat Mai 2005 nicht in voller Höhe an die Klägerin geleistet. Insoweit ist ein Teilbetrag in Höhe von 208,37 € noch zur Zahlung offen.
Die von den Beklagten erklärte Aufrechnung mit dem „Guthaben" aus der Neben-kostenabrechnung vom 01.12.2004 führt nicht dazu, dass die Forderung gemäß §§ 389, 387 BGB erloschen ist. Eine Gegenforderung der Beklagten in Höhe des nicht gezahlten Mietzinses vermag das Gericht nicht zu erkennen.
Ein solcher Anspruch ergibt sich jedenfalls nach Ansicht des Gerichts nicht aus der Nebenkostenabrechnung vom 01.12.2004.
Zwar endet diese Nebenkostenabrechnung mit einem Guthaben zu Gunsten der Beklagten. Die Nebenkostenabrechnung ist jedoch, was zwischen den Parteien unstreitig ist, materiell nicht richtig. Aus einer materiell nicht richtigen Nebenkostenabrechnung kann jedoch der Mieter keinen Anspruch herleiten. Der Mieter ist aus vertraglicher Vereinbarung verpflichtet, die angefallenen Nebenkosten zu zahlen. Diese Pflicht ergibt sich mithin nicht aus der Nebenkostenabrechnung, die lediglich die Höhe der tatsächlich entstandenen Nebenkosten festlegt. Ist die Nebenkostenabrechnung falsch, so hat der Vermieter gleichwohl einen Anspruch auf Ausgleich der tatsächlich angefallenen Nebenkosten. Zwar ist in § 556 Abs. 3 BGB zu Gunsten des Mieters geregelt, dass der Vermieter nach fruchtlosem Ablauf der Abrechnungsfrist oder dann, wenn er während der Frist eine falsche Abrechnung erstellt, eine Nachzahlung nicht mehr geltend machen kann. Hieraus folgt jedoch nach Ansicht des Gerichts nicht, dass der Vermieter an eine fehlerhafte Nebenkostenabrechnung, die mit einem Guthaben zu Gunsten des Mieters endet, gebunden ist. Eine Nebenkostenabrechnung begründet für sich keinen selbständigen Anspruch des Mieters gegen den Vermieter. Vielmehr wird mit ihr lediglich der Anteil der tatsächlich angefallenen Nebenkosten ermittelt.
Dieses steht auch nicht im Gegensatz zu der Entscheidung des BGH (vgl. Urteil vom 17.11.2004, AZ VII ZR 115/04). Zwar hat der BGH in seiner Entscheidung wörtlich wie folgt ausgeführt:
„Wie bereits ausgeführt, soll die Ausschlussfrist für den Mieter die Sicherheit gewähren, dass er nach Ablauf nicht mehr mit (weiteren) Nachforderungen des Vermieters rechnen muss. Dieser Zweck würde verfehlt, wenn bei Vorlage einer formell ordnungsgemäßen Abrechnung innerhalb dieser Frist ein darin enthaltener gravierender Fehler auch nach Ablauf zu Lasten des Mieters korrigiert werden könnte. ... Der Ablauf der Abrechnungfrist hat deshalb zur Folge, dass die Nachforderung nach einer erst später erfolgten inhaltlichen Korrektur das Ergebnis der fristgerecht vorgelegten Rechnung weder in den Einzelpositionen noch insgesamt überschreiten darf ..." (vgl. Blatt 8 der vorzitierten Entscheidung).
Bei verständiger Auslegung der Entscheidung kann nach Ansicht des Gerichts mit „Ergebnis" lediglich ein in der ursprünglichen Abrechnung enthaltener Nachzahlungsbetrag gemeint sein. Würde sich „Ergebnis" auch auf ein Guthaben beziehen, so würde sich der Vermieter, der keine Abrechnung erstellt besser stellen, denn dieser kann auch nach Ablauf der Abrechnungsfrist bis zur Höhe der geleisteten Vorauszahlungen seinen Anspruch gegen den Mieter durchsetzen (vgl. BGH Urteil vom 09. März 2005, Aktenzeichen: 8 ZR 57/04).
Ob die am 23. Februar 2005 erstellte Nebenkostenabrechnung materiell richtig ist, kann dahinstehen, da es vorliegend nur darauf ankommt, ob die Beklagten gegen die Klägerin eine aufrechenbare Gegenforderung besitzen, was aus den vorstehenden Gründen verneint wurde.
Die Klägerin hat auch einen Anspruch auf Ausgleich der Kosten für die Rücklastschrift. Ein solcher Anspruch ergibt sich aus § 280 BGB. Die Beklagten haben ihre Nebenpflicht aus dem Mietvertrag dadurch verletzt, dass sie der Abbuchung durch die Klägerin teilweise widersprochen haben. Im Rahmen des Lastschriftverfahrens verpflichten sich die Beklagten, die Abbuchung der jeweiligen Miete durch die Klägerin zu dulden. Diese Pflicht haben sie schuldhaft verletzt, wodurch der geltend gemachte Rücklast-schriftschaden entstanden ist.
Der Zinsanspruch rechtfertigt sich einerseits aus dem Gesichtspunkt des Verzugszinses gemäß §§ 286, 288 BGB. Die Beklagten befanden sich mit der Zahlung der Miete spätestens am dritten Werktag des Monats Mai 2005 in Verzug. Im Übrigen ergibt sich der Zinsanspruch aus dem Gesichtspunkt von Prozesszinsen gemäß § 291 BGB.
Soweit die Klägerin Verzinsung der Rücklastschriftkosten ab dem 06. Mai 2005 verlangt hat, war die Klage abzuweisen, da zu diesem Zeitpunkt sich die Beklagten mit der Zahlung dieser Kosten nicht in Verzug befunden haben.
Die Kostenentscheidung beruht auf §§ 92 Abs. 2, 100 Abs. 4 ZPO. Die Kosten sind gänzlich von den Beklagten als Gesamtschuldnern zu tragen, da die Zuvielforderung bezüglich der Zinsen verhältnismäßig gering war und keine weiteren Kosten verursacht hat.
Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus §§ 708 Nr. 11, 711 ZPO.
Die Berufung war vorliegend zuzulassen, da eine Entscheidung durch das Berufungsgericht zur Fortbildung des Rechts und zur Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung erforderlich ist. Nach Abschluss des Verfahrens ist bekannt geworden, dass beim Amtsgericht Dortmund bereits ein Urteil in einem ähnlich gelagerten Fall anders entschieden worden ist, so dass zur Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung durch das Berufungsgericht erforderlich erscheint.